Entre l’adoption d’un nouveau DPE qui semble dégrader la notation énergétique des logements et l’interdiction de louer un logement dont l’étiquette énergétique serait E (à partir de 2034), F (à partir du 01/01/2028), et G(à partir du 01/01/2025), nous sommes en train d’assister à la naissance d’une incroyable crise du logement.
Selon le président de l’UNPI : « La Loi a été votée : elle lance un compte à rebours inéluctable, qui impacte directement tous les Français locataires. Sans changement à très court terme, 1 ménage sur 4 verra son logement frappé d’une interdiction de location de son logement d’ici 2034 !
Jean Marc Torreillon, président de la FNAIM confirme « Nous avions anticipé que 40% des logements changeraient de classement avec le nouveau DPE. Mais les calculs théoriques prévoyaient qu’il n’y aurait pas plus de logements très énergivores. Ce n’est pas du tout ce que nous constatons sur le terrain. Le nombre de logements F et G, impactés les premiers par les obligations issues de la loi Climat et résilience, est en train de doubler.«
Le nombre de logements G potentiellement interdits à la location au 1er janvier 2025 sera deux fois plus important que prévu ; de même pour les logements classés F. En pratique, le nouveau DPE va révéler qu’il y a bien dans le parc de logements les 7 à 8 millions de logements très énergivores estimés par les études scientifiques jusqu’en septembre 2020.
Selon un communiqué commun entre la FNAIM et l’UNPI : « En l’état des textes, du DPE, la réalité est la suivante : nous n’avons que sept ans pour rénover la moitié du parc locatif privé ».
La folie dogmatique des écolo-collapsologues ?
Voilà le décor est planté ! Nous sommes à la veille d’une catastrophe pour le marché immobilier si les textes devaient être appliqués en l’état. Comment peut on espérer rénover énergétiquement près de la moitié du parc de logement en seulement 7 années ?
Bien évidemment, les écolo-collapsologues nous expliquerons que nous n’avons pas d’autres choix face à l’effondrement écologique inévitable si nous ne modifions pas drastiquement notre manière de vivre.
« L’effondrement quasi-inévitable de nos sociétés imposent un sursaut de la dernière chance« . Cela me semble être l’unique justification de ce texte dogmatique écrit avec la peur au ventre devant l’apocalypse annoncée.
Nous sommes en plein dans ce que j’essayais d’expliquer dans cet article « [Réflexion] Un suicide économique collectif sur fond de répression écologique ?«
Mais de manière pragmatique : Comment faire pour rénover la moitié du parc de logements en si peu de temps ?
Et surtout, sur le terrain quelles sont les solutions de rénovations ? Autant, il semble relativement facile (mais onéreux) de remplacer les vieilles chaudières au fioul par un autre système de chauffage pour chauffer l’eau qui circule dans les immeubles, mais quelles solutions pour remplacer les chauffages électriques ? Installer une climatisation (pompe à chaleur air/eau ? sic!
Faut-il rénover l’intégralité du système de chauffage en installant un système de circulation d’eau dans les immeubles collectifs ? Le coût est par avance prohibitif !
Allons nous devoir systématiser l’isolation par l’extérieure ?
Et surtout, qui va payer ?
Les locataires auront-ils les moyens d’assumer la hausse du loyer qui sera la conséquence normale et naturelle de cette amélioration de la qualité du parc locatif ?
En effet, il est dogmatique de croire que les propriétaires bailleurs vont investir massivement dans l’amélioration des logements sans imposer de fortes augmentations de loyer. Si la qualité du logement augmente, le prix du service augmente. CQFD.
Et il est encore plus dogmatique de croire que l’on va interdire l’augmentation des loyers en faisant voter un encadrement des loyers ou un plafonnement !
Bref, dans une société dans laquelle on explique à longueur de journée que nombre de nos concitoyens n’ont pas les moyens de se loger, on est en train d’aggraver considérablement la crise du logement ! Se loger va devenir de plus en plus cher au gré des travaux et de l’amélioration du parc de logements !
Ces augmentations vont se traduire sur les loyers, mais également sur les prix de vente car ces derniers dépendent directement de la qualité du logement, du confort et du coût de reconstruction.
Bref, plus les logements seront rénovés, plus les propriétaires bailleurs investiront dans la qualité de leur logement, plus les loyers et les prix de l’immobilier augmenteront. CQFD.
Ne pas tomber dans le piège des extrémistes et rester serein face aux fondamentaux.
Devant une telle politique extrémiste, il serait facile de s’insurger, de baisser les bras et d’abandonner le marché immobilier. Ce serait une erreur. Le logement est un actif à l’usage incontournable qui lui confère une très forte valeur de long terme.
Tout ce qui est excessif est insignifiant. Nous y sommes. Ces dogmes n’ont aucun sens et ne survivront pas à la réalité et aux forces de la vraie vie.
Dans la vraie vie, il y a des habitants, des hommes, des femmes. Certains ont une situation professionnelle et une stabilité familiale qui leur permet d’être propriétaires de leur logement, d’autres non pas les revenus ou la stabilité qui autorisent la propriété de leur résidence principale.
Certains locataires auront les revenus suffisants pour s’offrir de beaux logements, bien placés, dont le confort énergétique et plus globalement l’habitabilité seront élevés.
D’autres n’auront pas d’autres choix que d’accepter des logements dont la qualité sera fonction des moyens qu’ils pourront y consacrer. C’est la vie. Tout le monde n’habite pas dans le 16 ième ou sur l’ile de ré ;
Chacun fait en fonction de ses besoins, de ses moyens et ses envies.
Ainsi, dans la vraie vie, ces obligations de travaux implicites vont permettre une amélioration de la qualité des logements dès lors que les propriétaires bailleurs pourront augmenter les loyers a due concurrence (ou alors il faut envisager de faire financer ces travaux par la collectivité via des réductions d’impôt).
Dans la vraie vie, il y aura toujours des pauvres qui devront se contenter de rouler dans une vieille voiture dont la sécurité n’est pas digne des derniers modèles ;
Dans la vraie vie, il y aura toujours des locataires qui devront accepter de se loger dans des conditions qui ne sont pas comparables aux conditions de logement de ceux d’entre nous qui avons les moyens de notre qualité de vie. C’est la vie.
C’est la raison pour laquelle, l’investisseur immobilier doit savoir garder son calme et réussir à raisonner au delà de l’écume médiatique et de ces propos extrémistes sans fondement.
Dans 10 ou 15 ans, ces dogmes n’auront pas résisté à la puissance du réel. Attention, il ne s’agit en aucun cas de nier l’amélioration tendancielle de la qualité des logements. Il s’agit du cœur des stratégies d’investissement que nous développons ici depuis 10 ans.
L’obsolescence immobilière est au cœur de notre livre de conseil « Investir dans l’immobilier« . Il s’agit juste de réaffirmer cette maxime essentiel pour l’investisseur de long terme « Il faut que tout change pour que rien ne change ».
Quant à la question de l’apocalypse écologique prophétisée par beaucoup : Foutu pour foutu face à l’apocalypse écologique, autant trouver ça drôle 😉
« Tous accusés d’agresser la nature
Extrait de la chanson « Jusqu’au ^pôle », Francis Cabrel
Chacun son train, son avion, sa voiture
Jusqu’au Lapon et sa lampe à pétrole
Tous promis à une fin suffocante
Il n’y a pas d’urgence plus urgente
S’il est trop tard autant trouver ça drôle
Très drôle »
A suivre.
J’ai personnellement un problème de DPE j’avais un logement en etiquette D, qui avec le nouveau DPE devait passer en E. À l’arrivée je vais être en Fait parce-que le diagnostiqueur ne peut pas mesurer l’épaisseur de l’isolant au plafond. Du coup je me retrouve en F avec une facture affiché sur le DPE 3 fois plus cher que le réel.
Mais surtout, la ministre a fait une annonce importante pour tous les bailleurs dont le bien se situe en copropriété. La question qui lui était posée était de savoir si un propriétaire pourrait être sanctionné pour avoir mis en location un bien dont la consommation dépasse le seuil maximal fixé par la loi… alors même que la copropriété a refusé d’engager des travaux. Rappelons qu’en copro, un certain nombre de travaux sont soumis au vote de tous les copropriétaires. Un bailleur qui envisagerait de faire des rénovations pourrait donc être bloqué… Se retrouverait-il alors sous le coup de l’interdiction de location ? Non, a annoncé Emmanuel Wargon, qui ne souhaite pas pénaliser un bailleur sur une décision qui ne lui incombe pas, ou du moins sur laquelle il n’est pas seul maître. Le propriétaire n’ayant pas réussi à embarquer sa copropriété dans un projet de rénovation énergétique ne pourra donc pas être sanctionné.
Mais seulement si le copropriétaire en question a voté pour les travaux, a fait des devis, a déjà fait dans son appart tout ce qu’il pouvait faire … et peut prouver tout cela à l’administration. Sinon, il sera traitée comme les autres copro
Ben justement faite un courrier en ar au syndic en demandant déjà un audit énergétique à mettre en ag et vous verrez
Mais si la transition n’est pas assez rapide au goût des gouvernants, ne vont-ils pas imposer le changement de mode de chauffage ?
On en parle des diagnostiqueurs qui ne suivent pas encore le nouveau guide mis en place depuis juillet 2021 qui donnent des lettres G et F, sans demander le carnet d’entretien de la chaudière pour un immeuble au syndic de copropriété, sans tenir compte des vingt dernières années de factures de l’immeuble comme il est évoqué dans la grille composée d’au moins 15 points : « Documents à collecter avant la visite » du « Guide diagnostiqueurs DPE logement 2021 qui fait plus de 170 pages…. Il faut garder son calme en tant que propriétaire mais quand le professionnalisme du diagnostiqueur laisse à désirer cela devient compliqué… Et la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM ne répond pas pour conseiller un ou plusieurs diagnostiqueurs qui se serait adapté à ce guide rapidement en faisant son travail sans mentir avec un rapport en phase avec les nouveaux pré requis.
Le nouveau programme reçu par les diagnostiqueurs le 1er juillet 2021 a été suivi de 3 mises à jour tous les jours pendant 1 semaine, puis de 2 à 3 MAJ par semaine depuis. Vous trouvez cela sérieux ? Vous croyez vraiment que l’administration sait ce qu’elle fait ?
En fait c’est un beau bordel et les valeurs du DPE change tous les jours. La liste des documents à fournir pour faire le DPE est délirante. Rien qu’avec ça, le petit bailleur à la retraite, il va revendre fissa.
Et ce DPE n’est même pas juste : je crois qu’il ne prend même pas en compte les caractéristiques réelles des murs. Seul lui importe l’épaisseur de l’isolant.
En effet je ne voudrais pas être diagnostiqueurs…. Je les plains grandement. Malheureusement ce sera au propriétaire également de présenter le DPE et sur qui reposera l’interdiction de louer. Si les propriétaires commencent à se retourner contre les diagnostiqueurs, on va au devant d’une sacrée cacophonie… La faute revient bien entendu au gouvernement qui a fait passé cela et au ministère de la transition écologique. Toutefois eux-mêmes ont certainement des comptes à rendre au niveau européen en matière politique énergétique. La faute au final incombera au propriétaire en espérant que les contrôles ne seront pas mis en place de suite mais j’en doute au vu des amendes déjà prévus si le DPE n’apparaît pas sur les annonces en ligne. Ce qui permet un outil de filtre redoutable pour ceux qui contrôleront. On savait que les macronistes prennent en grippe les propriétaires en voici à nouveau une belle preuve…
Ah, Patrick, votre post me réjouit !
Certaines choses sont éternelles, comme notre belle administration à la créativité artistique que le monde entier nous envie.
Comme on m’a appris tout jeune : »Avant d’appliquer l’ordre, attend le contrordre ».
Qu en sera t il du renouvellement du bail de location pour un appartement devenu non louable du jour au lendemain. La locataire va t il être dans l obligation du quitter son logement ?
Pour le bien du locataire, il serait « normal » de lui exiger de déménager 😉
Les déménageurs vont avoir du boulot en Janvier 2025. (et il y aura du monde sous les ponts… car il va sérieusement manquer de logements).
Mais surtout, la ministre a fait une annonce importante pour tous les bailleurs dont le bien se situe en copropriété. La question qui lui était posée était de savoir si un propriétaire pourrait être sanctionné pour avoir mis en location un bien dont la consommation dépasse le seuil maximal fixé par la loi… alors même que la copropriété a refusé d’engager des travaux. Rappelons qu’en copro, un certain nombre de travaux sont soumis au vote de tous les copropriétaires. Un bailleur qui envisagerait de faire des rénovations pourrait donc être bloqué… Se retrouverait-il alors sous le coup de l’interdiction de location ? Non, a annoncé Emmanuel Wargon, qui ne souhaite pas pénaliser un bailleur sur une décision qui ne lui incombe pas, ou du moins sur laquelle il n’est pas seul maître. Le propriétaire n’ayant pas réussi à embarquer sa copropriété dans un projet de rénovation énergétique ne pourra donc pas être sanctionné.
Voir ma réponse ci-dessus
Vous pensez qu’ils vont éplucher les PV d’AG pour savoir qui a voté quoi ? Et savoir si le bailleur est de bonne foi ? Et en attendant comment cela se passe si le locataire se retourne contre le propriétaire pour « indécence du logement » que le nécessaire a été fait au niveau du logement mais pas de la copro ? Un beau sandwich…
Je pense que les bailleurs qui ne pourront pas prouver qu’ils ont tout fait pour que les travaux soient votés seront sanctionnés comme les autres. Et si les travaux coûtent beaucoup trop cher pour un gain négligeable, ils ne seront pas votés. Et tant pis pour les logements de la copro en location.
Bonjour, je me pose une question, ces nouvelles règles qui démarrent en 2025 pour les biens classés G vont-elles s’appliquer aux locataires qui sont en place ? Ou seulement lors du renouvellement du bail ? Ou seulement lors d’un nouveau bail avec un nouveau locataire ?
Merci d’avance pour vos réponses.
Je pense qu’elle vont s’appliquer aux locataires en place car il pourra exiger de son propriétaire qu’il fasse les travaux pour sortir le logement de son indécence ! Et sans changer le loyer !
Puis le bailleur devra loger ailleurs ses locataires le temps que les travaux soient fait !
Si le bailleur refuse, l’administration, mairie, région les fera à sa place et exigera le remboursement au bailleur !
Si le bailleur refuse de payer sa « dette », son logement sera vendu et sera récupéré pour pas cher par les sociétés HLM qui sont en chevilles avec les mairies et préfectures ! Car ces sociétés ont beaucoup d’argent disponible.
Puis le logement passera HLM et, étant devenu « social », ne sera pas soumis aux mêmes obligations de respect des DPE qu’un logement privé et pourra continuer à exister
Vous délirez complètement !!!! Un conseil vendez tout !!!!
Je ne délire pas. C’est la réalité des lois appliquées aux logements indécents et insalubres. Mais cela peut aller beaucoup plus loin :
Si un logement est rendu insalubre par le locataire parce qu’il aura bouché les aérations et que des moisissures seront dans tous le logement, ou parce qu’il aura utilisé un chauffage à pétrole, il peut déclarer à la mairie l’indécence du logement. Cette indécence sera constatée sans que le responsable soit recherché. Le bailleur sera obligé de faire les travaux de remise en décence sans qu’il puisse se défendre (A ce niveau, l’état des lieux d’entrée n’est pas utilisable). Si les travaux nécessite que le locataire sorte du logement le temps des travaux, le bailleur devra lui trouver un autre logement. Puis le locataire est réinstallé dans le logement. A ce moment le bailleur peut aller en justice pour réclamer la recherche de responsabilité du locataire et essayer de se faire rembourser … il n’est jamais remboursé.
Voilà la loi en France et voilà ce qui va être appliqué à tous les logements G, F, et E bientôt. Si vous ne me croyez pas, renseignez vous.
Je confirme! C’est exactement ce qui m’est arrivé avec des locataires qui ont pourri l’appartement et ensuite demandé à ce qu’il soit classé en insalubre!
Heureusement pour moi ils ont finalement décidé d’eux même de quitter les lieux en me laissant une note de 4000€ de travaux!
Si le coût de l’énergie grimpe assez, d’ici là, nous pourrons avoir pour objectif de faire des rénovations BBC entrainant une baisse de 80% des consommations d’énergie.
Le propriétaire bailleur augmenterai alors son loyer pour financer les travaux, mais un équilibre aura été trouvé pour qu’en coût global nous ayons :
ancien loyer + ancienne charges énergétiques > nouveau loyer + nouvelle charges énergétiques
Ainsi le locataire aurait un loyer + charges équivalent ou même légèrement inférieur après travaux.
Le propriétaire aurait investit mais arriverai à financer les travaux avec l’augmentation de loyer et/ou l’augmentation de la valeur patrimoniale de son bien (valeur verte).
=> équilibre win win !
C’est vrai, ce serait là un équilibre parfait.
Et le pipot c’est à quel moment ?
Votre raisonnement fonctionne si le coût des travaux est amortissable dans un temps raisonnable (par exemple 5 ans).
Dans ma copropriété lorsque vers 2015, nous avons fait venir un thermicien, il fallait 20 ans pour que la baisse des charges couvre le montant des travaux, subventions incluses…
Nos propriétaires bailleurs, comme nos propriétaires habitants, sont pour beaucoup âgés et avec des revenus modestes, tout comme leurs locataires… Le projet a été abandonné.
Hormis les très grosses villes, c’est le cas classique qui se passera partout en France.
+1
Non c’est l’inverse, ça ne peut mécaniquement pas s’amortir en 5 ans, il faut des périodes supérieurs à 12 ans et effectivement on tape plus souvent vers les 20 ans pour avoir un REX.
Mais il faut faire ses calculs en intégrant l’augmentation du coût de l’énergie, intégrer es DJU (degrés jours unifiés) – car tous les hivers ne se ressemblent pas – mais aussi pour l’été car la climatisation représente une part de plus en plus importante dans les charges énergétiques.
Donc si on l’idée c’est bien de faire une opération blanche sur env 15 ans pour être gagnant après cette période.
Plus le bien dans son état initial est énergivore plus l’opération sera rentable pour le propriétaire et acceptable pour le locataire (à coûts global égal il aura plus de confort)
Petite retour d’expérience personnelle: je rénove actuellement un immeuble de deux appartements (derniers travaux engagés début des années 80).
J’ai bien conscience des problématiques de rendre les lieux moins énergivore et j’ai donc décidé d’améliorer les appartements sur ce point.
Premier constat concernant les aides:
* Pas de prim’renov car c’est un achat en SCI (sci avec ma compagne)
* Les aides de l’Anah: trop compliquées et absolument pas en phase avec l’intérêt des propriétaires bailleurs car les exigences et modalités sont trop complexes
– des RDV et visites obligatoires qui n’en finissent pas et s’étalent dans le temps (sans que l’on puisse commencer les travaux)
– des montants de loyers maximum par m² (en zone C, donc la majorité des territoires), on tourne en moyenne à 6/6,5€ soit 300€ pour un F2/F3 de 50m²
– l’obligation de recours à un artisan RGE: Mon artisan actuel ne veut pas de cet agrément. J’avais fait des devis avec d’autres artisans certifiés RGE et au minimum, j’en avais pour +30% sur la facture!! L’intérêt des aides est donc fortement diminué. Il est dommage qu’on ne puisse rien avoir, quand bien même on réalise une vrai amélioration énergétique des logements sans passer par un artisan RGE…
– Les problématiques et tracasseries administratives diverses et variées (notamment en zone Bâtiments de France)
Bref c’est vraiment compliqué et j’ai peur du résultats lorsque je devrais faire réaliser le nouveau DPE…Il y a de quoi vous décourager!
Merci pour cet article.
Je ne saisis pas, toutefois, la raison pour laquelle il serait illusoire d’empêcher une hausse des loyers par la règlementation.
J’aimerais que vous ayez raison et que le coût des travaux soit répercuté sur les loyers.
J’en doute fort cependant: taper sur les bailleurs ne coûte pas cher politiquement. Et si les encadrements actuels sont peu respectés, ne suffirait-il pas d’intensifier les contrôles ou d’augmenter les sanctions?
Cela coûterait moins cher à l’Etat que d’assumer lui-même le coût de cette politique publique.
Merci à Guillaume pour cet article.
Quelques précisions :
Les logements actuellement F et G pourront améliorer leur DPE en faisant des travaux. Avec beaucoup d’efforts, ils pourront passer en F pour les logements G, et en E pour les logements F. Mais de toutes façons et malgré tous leurs efforts, ils seront interdits à la location en 2034 quand les logements E seront déclarés insalubres ! Et sans pouvoir faire plus de travaux car tout aura été tenté. Alors pourquoi s’emm.. à rénover aujourd’hui les logements F et G ?
Je viens de faire un DPE pour un logement dans un immeuble. Murs de 60 cm + 5 cm d’air + 3 cm de briquette + platre ; double vitrage ; VMC ; chauffage électrique dernière génération avec thermostat de contrôle général ; bonne isolation de la toiture ; fenêtres au sud = l’ancien DPE était en D, le nouveau est en E !
D’après le diagnostiqueur, je peux monter en DPE si je change tout le chauffage pour une PAC air/air !
Mais si je la demande, la mairie n’acceptera jamais son installation en façade et mes voisins vont me crucifier pour le bruit continuel !
Je n’ai plus qu’à vendre aux HLM !
Pour le nombre de logements concernés, Guillaume parle de 25 % des logements en E, F ou G. Pour ce qui est des logements loués et en me basant sur mon expérience, je pense plutôt qu’il s’agit de 50 % des logements loués en prenant en compte le privé et le public. Et en sachant que certains logements ne pourront pas être rénovés pour améliorer leur DPE, ou seulement pour le passer en E et interdits en 2034, je peux vous promettre une pagaille qui va faire passer la crise des gilets jaunes pour un joyeux pique-nique.
Et ce ne sont pas les bailleurs qui vont tout casser. Non : ce sera tous les français qui n’arriveront pas à se loger.
De toutes façons, avant de s’en prendre aux politiques, les français auront commencer par sacrifier les bailleurs. Ca ne va pas aider la confiance dans l’investissement immobilier à revenir ensuite.
Il y a la problématique globale que développe Guillaume et la problématique individuelle. De ce point de vue, il faut vendre et racheter un logement A,B ou C, et rapidement en acceptant de vendre à un prix très raisonnable. En tant que propriétaire de logements A,B, ou C, je constate que les propriétaires de logements énergivores louent sensiblement au même prix leur logement…. Mais parfois (souvent?) à des locataires présentant moins de garanties… Et avec un taux de rentabilité d’environ 10%, contrairement aux logements de qualité dont le taux est plus ou moins de 5%…. Donc oui, à un moment donné la fête est finie et il faut investir les gains des loyers…. Ca m’étonnerait que le sort des propriétaires de logements énergivores fasse pleurer dans les chaumières, il faut donc avoir une stratégie pour s’adapter plutôt que de rester accroché à son taux de rendement … C’est la métaphore de l’allumette: l’investisseur y voit une flamme magnifique, refuse de la souffler et fini par se bruler le doigt et la lâcher….
Il ne faut pas demander aux diagnostiqueurs ce qu’il faut faire comme travaux. Ils ne connaissent que les PAC…
Ces mesures visent surtout à stopper les travaux « sparadra » sans vision globale pour encourager plutôt les rénovations globales et donc performantes.
Ce n’est qu’en ayant une vision globale qu’on peut arriver à – 80% des consommations d’énergie sur une étiquette de départ F ou G.
La logique est celle de « négawhatt » : travailler la qualité de l’enveloppe thermique en priorité et au maximum, et ensuite se pencher sur les systèmes.
Enfin, je n’ai pas étudié le nouveau DPE mais il parle bien d’énergie primaire et non pas d’énergie finale ? Quels sont les coefficients de calcul pour passer de l’un à l’autre par agent énergétique ? C’est ça la question !
Bonjour
Bonjour,
Personnellement, je suis étonné du faible impact de l’étiquette énergétique sur le prix de l’immobilier.
Le Prix du m2 reste très lié à la situation (Paris, banlieue, grande ville et campagne) et l’étiquette énergétique reste un peu accessoire dans les transactions.
Pour ce qui concerne les nouveaux diagnostiques, je m’interroge sur la méthode: y aura t-il un calcul fiable de DPE? et comment procéderont les diagnostiqueurs ? Comment estimer le coefficient thermique d’un mur, d’une cloison, d’une huisserie quand on ignore à peu près tout de sa construction, de sa qualité et du mode de pose ???
La « responsabilité » supposée ou réelle du diagnostiqueur, ne va t’elle pas pousser à la baisse tous les classements ?
Une fois faits les travaux de rénovation (RGE ou pas) comment sera pris en compte l’amélioration énergétique du logement?
Actuellement les travaux réalisés ne garantissent aucun objectif qualitatif !!
A Paris et autres zones très tendues l’étiquette énergétique n’a effectivement pas encore une incidence significative.
Allez voir dans les zones détendues…
Les études des notaires de France sur la valeur verte indique entre 4 et 5% de différence par classe d’étiquette énergétique (pour des biens immobiliers équivalents), soit potentiellement plus de 30% de différence !
Si les diagnostiqueurs ne deviennent pas des experts en thermique du bâtiment et qu’ils font n’importe quoi, le fait que le DPE devienne opposable va entrainer nombre de litiges.
Les changements fait sur le coefficient énergie primaire / énergie finale favorise à fond l’électricité car il est passé de 2,58 à 2,3. Mais le plus gros c’est pour les GES car le KWh électrique de chauffage est passé de 210gCO2/KWh à seulement 79gCO2/KWh. Comme entre les deux c’est le plus pénalisant qui es affiché, les biens en tout électrique n’ont rien besoin de faire pour aller mieux…
Le coef Ep / Ef est de 1 pour le gaz, le fioul et le charbon. Franchement pour le gaz ok mais pour le fioul et le charbon je ne comprends pas.
Enfin, quid des énergie renouvelables ? Une chaufferie granulés moderne hyper performante c’est aussi 1Ep = 1 Ef ? Si oui c’est un scandale !
Et ceux qui se chauffent avec un système solaire combiné via un plancher chauffant, on calcul comment ?
Je partage l’avis de Step, l’étiquette énergétique a un faible impact. Il n’y a qu’à regarder les émissions sur M6 où une double vasque a plus d’importance qu’une étiquette énergétique!!!! Ensuite, la valeur d’un logement est plutôt liée à son état de vétusté, qu’à son étiquette énergétique. Cuisine veillotte, salle de bains moche, déco à refaire, murs sales, mauvais état d’entretien, prises qui pendent, etc…. Mais comme la mauvaise étiquette énergétique est souvent présente dans ces logements vétustes, on arrive à trouver un lien alors qu’il n’est qu’indirect. En conclusion, faites du homestagging et vendez !!!!!
@Sted
Tout à fait d’accord avec vous; je l’ai constaté récemment dans la région parisienne : les acquéreurs semblent ignorer les nouvelles règles du jeu et achètent sans se poser de questions; quant au vendeurs il est vain d’essayer d’argumenter sur leur bien énergivore, ni de leur demander l’épaisseur du doublage, ni l’année de construction, non seulement ils ne savent pas mais considèrent vos questions comme inappropriées
J’imagine que le temps apportera quelques désillusions
Contrairement à Guillaume, je pense qu’un gvt français peut imposer sur un coin de bureau un blocage national des loyers. C’est ainsi que ça c’est passé pour la fermeture de Fessenheim, en échange du vote écolo.
En 2017, on a déjà eu une nouvelle règlementation qui imposait le compteur individuel dans les immeubles en chauffage collectif (Loi sur la Transition Energétique pour la Croissance du 17 août 2015). La facture n’a pas été neutre, mais rien a voir avec celle résultant des travaux d’isolation.
« Les ménages français consacrent près de 60% de leur budget énergie annuel aux charges de chauffage, cela n’est pas négligeable. Il est donc nécessaire de maîtriser individuellement ses consommations de chauffage pour le bien de la communauté. » Voilà pour le blabla officiel
Or, selon l’emplacement de l’appartement (face nord, dernier étage ou au-dessus des caves) et de l’isolation thermique, les besoins ne seront pas les mêmes.
Du coup, pour éviter les rejets en AG, l’état a imposé.
Et vous verrez que l’état imposera aussi la rénovation énergétique.
L’Etat peut aussi favoriser les rénovations énergétiques car il y a de l’emploi non délocalisable à la clé, avec souvent des ouvriers/bas salaires qui ont parfois du mal à trouver un emploi.
Petit point complémentaire, même s’il aborde le sujet sous un autre angle, que j’ai déjà évoqué sur d’autres articles de ce site : pour financer les travaux d’isolation, voire acheter un bien classé E/F et faire ces travaux en plus, les investisseurs vont être confrontés aux désormais nouvelles obligations quant aux prêts : ne pas dépasser 35% d’endettement, avec la règle classique (pas celle d’investisseur avec calcul séparé des produits et charges relatives aux investissements Immos, et report du solde ds le calcul global. Guillaume a un vrai nom pour cette règle que j’ai oublié).
Et là, on ne peut s’empêcher de se demander comment feront les investisseurs qui pouvaient atteindre des taux d’endettement de 50% avec un reste à vivre suffisant. Eh bien la réponse est simple : ils ne feront pas !
On veut donc faire une rénovation globale et massive des logements loués en retirant à la majorité des bailleurs la possibilité de le faire, car seuls ceux qui ont déjà remboursé leurs autres crédits pourront le faire.
Un peu comme si on demandait à un footballeur de faire un match de 240 minutes mais en remplaçant ses chaussures par des sabots en bois bien dur.
Evidemment, il faut être hommes/femmes politiques pour organiser ce fiasco, et s’y mettre à plusieurs car c’est pas facile reconnaissons-le.
Bref, le nombre souhaité de biens rénovés (car on parle ici de rénovation complète, pas juste de changement de fenêtres et de chaudière) ne sera pas atteint, et bcp de logements ne pourront plus être loués.
Ils finiront bradés et habités en RP par des gens n’ayant pas les moyens de les rénover mais sans obligation de le faire car chez eux.
A mon avis, à l’approche de 2028, il pourrait y avoir de petits rétropédalages et décalages d’échéance, notamment pour la classe E en 2034, car de la même façon qu’on ne transforme pas un âne en cheval de course, on ne change pas un logement classé F ou G en D, à cause de toute la conception, les ponts thermiques, la place nécessaire pour mettre de l’isolant qui réduit à l’état de large couloir des pièces déjà plutôt exigües ds les petites maisons de ville avec petites façades, ou avec sous pentes réduisant fortement la surface loi Carrez de combles aménagés avec 20cm d’isolant au plafond. La mitoyenneté ne permettra pas un gain suffisant pour éviter cela.
Quant à la PAC ds une courrette de 6/8m2 et le bruit qui résonne (contrairement à la « Politique d’Aménagement de la Construction actuelle qui elle ne raisonne pas bcp 😉 )… ou pire en façade ds la rue …
C’est peut-être ça le but du gouvernement ?
C’est le taux d’endettement différentiel.
Tous ces biens dévalués pourront être rachetés par des professionnels qui eux auront les reins assez solides pour rénover et bénéficieront d’aides de l’état, sous forme de crédits d’impôts ou autre. Et la location sera organisée avec les mairies.
Il n’y aura que les sociétés HLM qui rachèteront car elles seront sûres de le faire sans danger et avec l’appui des politiques en plus. Pour elles, cette transition énergétique va leur permettre de récupérer une grosse part du marché de la location en France. Et avec l’argent de nos impôts et taxes transformés en aides et subventions. Elles détiennent déjà 50% de toutes les locations en France. Il y a plus de logements sociaux que dans tout le reste de l’Europe.
Au final, la diminution des parts de marché des logements privés sera très mauvais pour tous les locataires français.
Le Logiciel servant au calcul du DPE est une ânerie sans nom, fait par ce qui ressemble être de l’incompétence de ses créateurs
J’ai un logement qui a été occupé par une personne, en permanence, au titre de résidence principale pendant un peu plus de 3 ans . La consommation pour cette période est 5445KWh soit 1815 KWh par an
Il était chauffé à l’électricité, eau chaude électrique, cuisine électrique, de plus la personne avait une machine à laver.
Cette personne vient de déménager et de ce fait je viens de refaire le nouveau DPE.
La consommation annuelle indiquée sur ce DPE est de 4301KWh par an soit 2,37 fois plus que la réalité consommée.
On ne doit pas faire ces calculs sur des hypothèses de consommation ni avec des logiciels bidons, mais qu’avec la réalité que seul le relevé peut donner.
Ras de bol des gourous de l’écologie.
J’ai 2 autres appartements où c’est la même chose.
Alors c’est simple si je ne peux plus louer ceux ci ils resteront vides en attendant qu’une personne intelligente et compétente décide de revoir ce système stupide qu’est le DPE
Les solutions intelligentes proposées et facilement réalisables pour un appartement c’est pour le chauffage de remplacer les système actuel par une pompe à chaleur air/air (facile à réaliser pour un immeuble. De plus cela implique que tous les appartements s’équipent individuellement de cette manière
Idem pour l’eau chaude , remplacer le système actuel par un appareil de type pompe à chaleur (de type- c’est déjà moins précis)
Comme disait Mr POMPIDOU » Arrêtez d’e….der les Français »
J’ ai 2 autres appartements où le problème est identique
« Les solutions intelligentes proposées et facilement réalisables pour un appartement c’est pour le chauffage de remplacer les système actuel par une pompe à chaleur air/air (facile à réaliser pour un immeuble. »
Non, pas si facile ! Quand il s’agit d’immeubles des années 60-70 chauffés au fioul et cuisinière à gaz, le réseau électrique n’a tout simplement pas été dimensionné pour cette charge supplémentaire !
Enedis doit changer les transfo HT/BT, les tableaux individuels sont à refaire, et la copro a de la chance s’il ne faut pas changer le câblage.
Dans mon cas il s’agit d’un chauffage individuel et non collectif
Imaginez toutes ces pompes à chaleur individuelles accrochée à l’immeuble.
Pour le coup ce sera une pollution visuelle
Pour installer une PAC sur un immeuble, il faut l’accord de toute la copro + la mairie et de l’ABF. C’est quasi mission impossible.
Euh, non, c’est plutôt commun à Marseille et dans la région, pour peu que vous ayez un balcon.
J’habite un immeuble en béton, parement pierre sur un quai d’un petit port, et quasiment tous les proprios sont passés à la PAC. Pas de pb non plus pour les maisons, pour lesquelles, pourtant, les obligations sont nombreuses.
NB : Immeuble de 1967, orienté ouest, adossé à la falaise, DPE C, GES A.
Pour la grande majorité des appartements, il n’y a pas de balcons. Les PAC en façade vont poser problèmes : chères à installer, accord de la mairie et du ABF, gène pour les voisins, rentabilité impossible sans augmenter fortement le loyer.
Ce n’est pas la solution mais juste une solution pour quelques apparts. On fait quoi des autres ?
« Pour la grande majorité des appartements, il n’y a pas de balcons. »
Où habitez-vous ? Dans ma région, c’est assez commun, les balcons et terrasses.
Je crois même que sur la côte, au sud, c’est très fréquent. Mais je parlais d’une grande majorité des appartements en France.
Sur une moyenne française, pas sur une région précise.
Maintenant je connais des copro à Versailles avec une interdiction d’installer des PAC même sur les balcons.
Il y a quelques années, quelques villes des Yvelines s’étaient tournées vers la géothermie. Il me semble que pas mal de logements collectifs de Vélizy sont chauffés ainsi. Quand j’ai quitté Vanves, il était question que Boulogne, Issy, Vanves, Clamart se lancent aussi dans les forages géothermiques. Versailles n’a pas de projet en ce sens ?
@adnstep
Je ne connais pas les projets des mairies mais j’imagine qu’ils en ont beaucoup sur tous les sujets. De là à les faire ..
Pour ce qui est de faire des forages géothermiques prochainement, je n’ai pas entendu les mairies de Vanves et Versailles en parler.
Marseille n’est pas en France lorsqu’il s’agit de suivre la réglementation!
Mais je confirme que partout ailleurs, la pose d’une PAC dans un immeuble collectif ne peut se faire qu’avec l’accord de la copropriété (modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ) et de la mairie.
« il faut l’accord de toute la copro »
Vote à la majorité simple depuis la loi ALUR.
Si PAC pas possible, il vous reste la chaudière au gaz. Mais comme c’est plus cher à installer qu’une PAC, le choix en AG va vers la PAC, si c’est possible.
Et puis il y a des PAC collectives, avec éléments externes à poser sur le toit, par exemple.
Et donc, il n’y a aucune solution pérenne.
C’est bien la raison pour laquelle cette loi ne sera jamais appliquée.
effectivement ce sera inapplicable, pour preuve j’avais 2 logements à louer cet été et j’ai reçu entre 120 et 150 appels .
A chaque fois le premier à visiter l’appartement l’a pris.
Cela prouve que le marché de la location extrêmement tendu.
Rajouter des travaux dont la réalisation est incertaine ,est un non sens surtout lorsque le calcul du DPE, tel qu’il est fait, ne correspond pas à la réalité.
Avec se type de loi il sera encore plus difficile de trouver un logement.
Au lieu d’avoir une écologie politique il serait temps d’avoir une écologie scientifique.
le GIEC est très contesté par de nombreux scientifiques, dont on ne parle pas
« Dans mon cas il s’agit d’un chauffage individuel et non collectif »
Dans ce cas, je vous confirme que la PAC est la solution, surtout si vous étiez déjà chauffé à l’électricité. Voir ma réponse plus bas.
Je confirme aussi : Un DPE sur un appartement neuf de 2012 en D et une consommation estimée de 11000 KWh/an, après 8 ans de location et 3 locataires différents, la moyenne annuelle réelle est de 5400 KWh/an!
Cherchez l’erreur!
Le diagnostiqueur est parti sur une température de 25°?
C’est parce que ce que vous mesurez est de l’énergie finale et le DPE calcul l’énergie primaire. Si votre chauffage et production d’ECS est de l’électricité vous faite 5 400 x 2,58 = 13 932 KWh. Donc le diagnostiqueur a fait juste.
Par contre si votre chauffage et ECS sont au gaz par exemple, le diagnostiqueur a tout faux …
Pour le nouveau DPE, le coefficient pour les chauffages électriques est de 2,3 (exit le 2,58). Mais le gaz et le fioul reste, je crois, à 1.
Donc pour améliorer son DPE, c’est simple : il suffirait de prendre une chaudière au gaz ou fioul. En plus c’est plus économique. Mais comme le nouveau DPE est un mélange entre l’ancien DPE et le GES, beaucoup plus important pour les chauffages gaz et fioul, cela ne marche pas.
Vous avez raison, mais cela montre bien l’ineptie du système. Un immeuble neuf en D!
Alors que la pénurie de biens et la hausse fulgurante des prix frappent le parc immobilier de Berlin, la capitale allemande a annoncé l’achat de 15.000 appartements aux sociétés immobilières Vonovia et Deutsche Wohnen pour un montant total de 2,46 milliards d’euros, rapporte Reuters.
Cette vente intervient alors que Vonovia, plus grande entreprise immobilière allemande, est en train d’acquérir son concurrent Deutsch Wohnen. Une fusion qui va donner naissance à un promoteur géant, doté d’un portefeuille de 550.000 appartements d’une valeur de 80 milliards d’euros.
Si les deux entreprises ont accepté de vendre 15.000 logements à la ville de Berlin dans le but de limiter la hausse des loyers, c’est notamment pour obtenir un soutien politique à leur rapprochement. Dans le détail, Deutsche Wohnen cèdera ainsi 10.700 appartements et Vonovia 4250. Les deux sociétés s’engagent également à construire 13.000 nouveaux logements dans la capitale.
« Avec cette vente de parc de logements aux sociétés municipales de logement, nous remplissons une promesse centrale du Sénat de Berlin » d’avoir davantage d’influence sur le marché de l’immobilier, a déclaré le directeur général de Vonovia, Rolf Buch.
Référendum
Les prix des loyers ont bondi de 43% ces cinq dernières années dans la capitale allemande où les trois quarts des habitants sont locataires. Et le sujet est désormais au cœur des préoccupations des Berlinois qui, à plusieurs reprises, ont battu le pavé par milliers pour protester ces derniers mois.
Et ces derniers ont été entendus puisqu’ils prendront part à un référendum le 26 septembre prochain, même jour que les élections législatives. Ils devront se prononcer à cette occasion sur l’expropriation des grandes sociétés immobilières détenant plus de 3000 logements dans la ville, ce qui permettrait de revendre les logements à bas prix. Selon les sondages, la moitié des Berlinois entendent voter pour une telle mesure.
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Pensez-vous qu’évincer les bailleurs privés en France sera plus compliqué ?
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Bonjour Guillaume,
Il me semblait que le seuil maximal de consommation d’énergie finale d’un logement était fixé à 450 kWh/m2 (Lettre G) à compter du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine.
L’interdiction de louer un bien classé en G est maintenant décalée à 2025 ?
Ce jour, interview d’Éric Lombard, Directeur général de la Caisse des Dépôts et Consignations, sur BFM TV.
Je résume :
La journaliste : les organismes HLM se plaignent que ça va leur coûter très cher, cette rénovation énergétique.
Le Directeur : non, ça ne va pas leur coûter cher. D’abord, on les finance, donc on sait ce que ça leur coûte, et une bonne partie du parc est déjà aux normes.
[Circulez, y’a rien à voir. 🤣🤣]
Le Directeur : non, le vrai problème, c’est qu’il manque 100 000 logements au moins pour loger les plus fragiles. Parce que les maires ne veulent pas donner d’autorisation, sous la pression de leurs électeurs. Il faut donc libérer les maires de cette contrainte.
Et puis, on ne peut plus grignoter les terres arables, donc, la solution, c’est de densifier les villes, en construisant plus haut, en utilisant les friches.
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Voilà, c’est, en gros, la position de la classe dirigeante. Vous savez donc à quoi vous attendre.
Pas sur que l’immobillier continue sur la même lancée…. paris est en baisse de transaction, Nantes y est depuis plusieurs semaines et ça arrive dans les villes plus petites tout doucement…. clairement on ne peut pas avoir de certitude sur le maintien d’un marché immobilier dynamique…
Comme pour la mise à jour des ascenseurs qui a été reportée plusieurs fois faute de disponibilité de main d’oeuvre compétente, cette décisions sera aménagée si elle impacte 20 à 25 % du parc locatif car:
– en matière de CO2 ce que fait ou ne fait pas la France est de nature infinitésimale à l’échelle de la planète.
– si l’état, depuis des décennies, ponds régulièrement des incitations fiscales pour créer un parc locatif privé , c’est en constatant son incapacité à créer ce parc par lui même… Mais cela ne marche que si certains pensent que c’est un investissement attrayant..
– si ces mesures ne se traduisent que par des réductions de charges (ou non augmentation) chauffage pour le locataire, qui investira ?
Quand les propriétaires ne feront pas les travaux, ils finiront expropriés et leur biens revendus. J’ai écris plus haut :
« Il n’y aura que les sociétés HLM qui rachèteront car elles seront sûres de le faire sans danger et avec l’appui des politiques en plus. Pour elles, cette transition énergétique va leur permettre de récupérer une grosse part du marché de la location en France. Et avec l’argent de nos impôts et taxes transformés en aides et subventions. Elles détiennent déjà 50% de toutes les locations en France. Il y a plus de logements sociaux que dans tout le reste de l’Europe.
Au final, la diminution des parts de marché des logements privés sera très mauvais pour tous les locataires français. »
Pour que le pays se porte bien, il faut que le logement social loge ceux qui ne peuvent pas avoir accès au logement privé.
Aujourd’hui, les directions des sociétés HLM avec l’appui des politiques ont perverti cette mission :
Les HLM remplacent le logement privé au fur et à mesure en utilisant un argent qui devrait être utilisé dans d’autres secteurs. Elles rejettent les locataires à risque dans ce qui reste des logements privés, accentuant ainsi le désinvestissement des particuliers. Pas seulement les gros investisseurs mais aussi les retraités qui veulent louer 1 à 2 logements pour améliorer leur retraite (avec en plus les lois pros locataires, la fiscalité à tous les niveaux, ect..).
Au final, il ne reste plus que les novices qui investissent dans le PINEL qui pensent faire une superbe affaire. Mais ils ne raisonnent que sur 10 à 15 ans. L’état qui leur vend leur projet voit sur 30 à 50 ans. Et l’état s’y retrouve toujours.
Faites vos comptes en prenant TOUT en compte. Puis comparer avec la location à l’étranger.
» Il y a plus de logements sociaux que dans tout le reste de l’Europe. »
De mémoire, la France c’est 40% de tous les logements sociaux d’Europe.
Merci adnstep.
Désolé je n’avais pas le chiffre exact. Pour le coup, je suis juste un peu en avance.
Par contre, ils représentent bien ensemble aujourd’hui 50% des logements loués en France.
40%, c’est énorme, alors même que la population française ne représente que 13,2% de la population européenne !
Pour les 50% de logements loués, s’il s’agit uniquement du parc HLM, il faut alors ajouter l’ensemble des appartements dont le loyer est « aidé » (APL, ALF, ALS) ! Un pognon de dingues 😁
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Bonjour, je ne comprends pas le « CQFD » prétendant lier automatiquement coût des travaux de rénovation énergétique et hausse des loyers. Il n’y a aucune démonstration d’une mécanisme d’indexation, seulement un souhait (bien compréhensible de la part des bailleurs). Et pour cause, dans un domaine aussi fortement réglementé que le logement locatif, il n’y a pas de lien mécanique entre prix de l’immobilier et niveau des loyers. La probabilité de devoir réaliser de coûteux travaux de rénovations énergétique est une quasi certitude. En revanche, la hausse correspondante des loyers est tout sauf acquise: dans les zones où le marché locatif est détendu, les loyers sont essentiellement capés par les revenus des locataires. Si les revenus n’augmentent pas, globalement les loyers n’augmenteront pas, sauf à accepter une hausse massive de la vacance et des impayés. Quant aux zones tendues, où il existe encore une clientèle locative solvable,, on voit bien que de plus en plus de villes procèdent sont autorisées à adopter un dispositif d’encadrement des loyers (Lyon, Grenoble, Bordeaux…). Ces dispositifs intégreront peut-être (et c’est souhaitable) un mécanisme d’indexation des loyers sur la performances énergétique, mais je doute que le complément de loyer autorisé soit à la hauteur des coûts énormes des travaux. Et l’argument selon lequel une application stricte de ces mesures d’interdiction progressive à la location des logements mal isolés est peu probable car elle provoquerait une crise du logement, me parait peu pertinente: il existe déjà énormément de lois administratives votées et appliquées alors qu’on savait qu’elles seraient catastrophiques (ex. le DALO). Donc oui, la possibilité d’un blocage du marché, avec des masses d’appartement déclarés insalubres, est une possibilité. Rappelons que dans ce cas, c’est le bailleur qui est sensé reloger à ses frais ses locataires en attendant qu’il ait procédé aux travaux.
Comprenez bien qu’il ne s’agit pas ici d’un souhait de ma part, d’une vision réaliste en réaction à des commentaires du style « ça n’arrivera pas ». Shit happens, comme disent les anglo-saxons. Cela fait bien longtemps que je dis que le logement locatif en France est un investissement extrêmement risqué, dont le niveau de risque est systématiquement et fortement sous-évalué (pour un rendement net que je trouve personnellement faible): réglementation complexe, tatillonne et exagérément en faveur du locataire, justice très défavorable au propriétaire, permis de louer, contrôle des loyers etc. Ces mesures ne font que le confirmer; demain sera probablement pire aujourd’hui. Les impétrants ne peuvent pas dire qu’ils n’étaient pas prévenus.
De mémoire, 25% des bailleurs privés sont retraités. Et pas forcément avec des retraites leur permettant de faire face aux dépenses engendrées par le dogme écologiste.
l’immobilier locatif direct est probablement l’un des pires investissements pour un retraité : entre le temps et l’energie nécessaires pour la gestion, les complications lors de la succession…
Quand ils ont investi, ils n’étaient pas retraités 😁.
Je vous rejoins, difficile de faire sans une agence qui prendra ses 7%. Ou bien ce sont les enfants qui s’en occupent.
Du coup, la revente du/des biens et l’achat de SCPI peut être une bonne solution.
Mais reconnaissons qu’il y a 25 ans les connaissances de la plupart des gens en ce qui concerne les différents types d’investissement se limitait à ce que leur disait leur banquier. Et les sources ouvertes sur Internet, il n’y en avait pas des masses.
Oui il y a 25 ans ou plus c’était le désert pour un néophyte qui voulait investir pour sa retraite. Les SCPI avaient laissé un arrière goût de « ne m’y reprenait plus » en début des années 80, pour la bourse il fallait déjà avoir un capital (en 80 un amis était allé voir son banquier pour emprunter de l’argent pour investir en bourse: en plus du reflux il s’est fait gentiment fait foutre de lui!).
Le seul investissement permis avec un salaire de cadre était l’immobilier car la Banque sécurisait son argent.
Une fois que vous maîtrisez votre sujet et avant de vous attaquer à d’autres placements vous hésitez. Vendre un bien vous donne un capital substantiel à placer : d’la demande réflexion approfondie avant de le réinvestir dans un autre domaine.
On ne bascule pas dans un autr type d’investissement si facilement.
@ adnstep
Vous dites « 25% des bailleurs privés sont retraités ». Sur le France entière et en prennant les gros investisseurs, peut-être. Mais sur NIORT, je peux vous assurer que les petits retraités géraient 50 % du locatif il y a encore 2 ans. Ils se désengagent au fur et à mesure et revendent pour moitié à des propriétaires occupants. D’ailleurs l’ANAH aujourd’hui n’aide pratiquement plus les bailleurs au profit des PO. J’imagine que le phénomène est identique dans toutes les villes de 50.000 habitants et moins pour toute la France.
Oui, comme toujours, les moyennes ne reflètent qu’imparfaitement la réalité. Entre la région parisienne où le parc privé doit être en majorité entre les mains des institutionnels et des SCPI, j’imagine, et Niort ou autre ville moyennement peuplée de province, l’écart doit être important.
Il serait intéressant de savoir où ils investissent leur argent après avoir vendu. Ou peut-être font-ils des donations à leurs enfants ?
Je pense qu’ils mettent l’argent de côté en prévision de maisons de retraite à payer et qu’ils donnent le reste à leurs enfants. Mais ils n’investissent pas en bourse, ni en AV avec UC (=bourse).
La FIDI et l’UNIS demandent au Gouvernement une amélioration rapide du nouveau DPE
https://www.lafidi.fr/actu-la-fidi-et-l-unis-demandent-au-gouvernement-une-amelioration-rapide-du-nouveau-dpe.html
Communiqué Commun FIDI / UNIS – Le 21/09/2021
Après avoir dénoncé, dès le mois de mai dernier, les risques inhérents à la publication au 1er juillet d’une version du nouveau DPE insuffisamment testée, la FIDI et L’UNIS souhaitent travailler avec les pouvoirs publics pour améliorer au plus vite le dispositif. A l’occasion d’une rencontre avec la DHUP le jeudi 16 septembre, la FIDI se félicite d’avoir été entendue sur les difficultés de mise en place du nouveau DPE et reste raisonnablement optimiste sur la prise en compte de ses propositions d’améliorations d’ici à quelques semaines.
L’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), et la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (FIDI), entendent cumuler leurs compétences et leurs forces pour décrypter « LE NOUVEAU DPE », fiabilisé, opposable et visant à l’éradication des passoires énergétiques et à la limitation des émissions de Gaz à Effet de Serre (GES).
La version actuellement en vigueur (DPE version v.3) a révélé ses limites :
En effet, forts des nombreuses remontées de leurs adhérents depuis le 1er juillet dernier, la FIDI et l’UNIS ont dressé un constat identique d’insatisfaction. La FIDI a pu dénombrer et expliquer concrètement les éléments conduisant aux écarts très importants des résultats du DPE V3 par rapport à la réalité terrain et à la V2 du DPE. Ces éléments ont fait l’objet d’un échange récent avec la Direction de l’Habitat, de l’urbanisme et des Paysages, ministère de la Transition écologique et solidaire (DHUP).
Une première analyse retient deux causes probables :
Le calcul du coût des consommations, par tranches, ne correspond pas à la réalité. En électricité, pour un nombre de kWh donné, l’erreur est de plus de 30 % par rapport au coût réel du kWh !
Certains paramètres du moteur de calcul liés aux habitudes de vie des occupants ont été fortement modifiés par rapport à la version précédente. Ils ne correspondent peut-être pas à la réalité du terrain. Ces nouveaux paramètres dégradent substantiellement l’estimation des consommations mais aussi la note du DPE.
En outre, des thermiciens ont relevé des problèmes concrets, qui dégradent significativement la note (pour rappel, de A à G, G étant la plus défavorable) :
En plus des changements sur la ventilation par ouverture de fenêtre, il semble qu’il y ait un problème sur le calcul des débits d’infiltration qui donne des déperditions quasi 10 fois plus importantes que la version précédente.
Le calcul des consommations des auxiliaires de bouclage pour un appartement en immeuble collectif semble incohérent (les pompes consomment quasi autant que le total ECS !).
En faisant un comparatif entre la V2 et la V3 avec les mêmes déperditions (enveloppe identique), on obtient beaucoup plus de consommation.
Un autre point a été soulevé, qui ne joue pas sur la note :
Estimation du confort d’été : si la fenêtre des toilettes ne comporte pas de volet, l’estimation est dégradée quels que soient les autres paramètres.
Si les pouvoirs publics ne souhaitent pas revenir sur certains choix, il est impératif qu’ils expliquent clairement aux professionnels de l’immobilier les paramètres retenus et les raisons de leurs choix.
D’autres difficultés ont aussi été soulevées pendant cet échange et continuent d’être discutées lors des groupes de travail hebdomadaires auxquels la FIDI participe depuis près de deux années, et de façon intensive depuis début mai 2021.
Les constats des diagnostiqueurs rejoignent ceux des professionnels de l’Unis qui soulignent ainsi :
L’incompréhension des clients qui voient leur bien déclassé sans avoir saisi en quoi leur bien immobilier nuit aux objectifs d’économie d’énergie et de réduction des GES ;
Les difficultés d’accès aux locaux techniques de l’immeuble dans le temps imparti ;
La difficulté de disposer des références techniques des isolants utilisés il y a plus de 10 ans ;
La classement comme chaudière « fuel » des chaudières « gaz » dont les caractéristiques (type, puissance etc.) n’ont pas été indiquées, entrainant automatiquement un déclassement pénalisant.
Des écarts entre les ratios de surfaces habitables des appartements et les tantièmes de copropriété ;
L’allongement des délais de commercialisation (mise en location) en attente des DPE.
Pour Danielle Dubrac, la présidente de l’Unis : « L’Unis avait conseillé aux copropriétés et aux bailleurs d’ établir un nouveau DPE ; pour chacun, l’atterrissage est donc très rude. Dans ce contexte, la question de l’opposabilité pèse trop lourdement. Les pouvoirs publics sont allés trop vite. L’impact sur le parc est significatif. Comment envisager sereinement le calendrier de la loi Climat (interdiction de louer des DPE-G dès 2023) ? Nous espérons un remède rapide, étant résolument engagés dans la rénovation énergétique et dans l’accompagnement de nos clients ».
Pour Lionel Janot, président de la FIDI et Stéphane Prouzeau, vice-président, les échanges avec la DHUP ont été très productifs et efficaces. A ce jour, ils ne doutent pas que des ajustements seront pris en compte rapidement pour améliorer la fiabilité des DPE V3 et les rendre réellement efficients.
En attendant la rencontre avec la Ministre Chargée du Logement, Mme Emmanuelle WARGON, le 4 octobre prochain, où seront bien certainement évoqués les différentes problématiques concernant le DPE, mais aussi l’Audit énergétique, dans le cadre de la fluidité du marché de l’immobilier, les diagnostiqueurs poursuivent bien entendu la réalisation des DPE.
Stéphane Prouzeau précise : « Pour l’instant, il faut laisser le temps aux responsables de la DHUP de bien prendre en compte les réalités du terrain énoncées par nos soins. Nous restons très attentifs et ouverts, mais nous ne manquerons pas de nous manifester avec plus d’insistance, si le DPE n’évolue pas rapidement. »
Pour Danielle Dubrac, Présidente de l’UNIS : « L’UNIS a travaillé avec les diagnostiqueurs de la FIDI pour mieux maîtriser ce nouvel outil, afin que les professionnels remplissent parfaitement leur devoir de conseil auprès de leurs clients. Travailler en filière est un atout pour tous dans l’objectif de la rénovation. »
Et Lionel Janot, Président de la FIDI, de conclure : « L’UNIS et la FIDI travaillent ensemble pour accompagner, informer et expliquer à l’ensemble des acteurs de l’immobilier le nouveau DPE et son impact sur le quotidien de demain. Les métiers de la FIDI et de l’UNIS sont indispensables dans le cycle de vie d’un bien immobilier, c’est pourquoi il est essentiel que nos professions poursuivent ces échanges et cette collaboration pour construire des relations etroites afin d’apporter un maximum de service et d’information. »
merci pour ces précieuses informations officiels. RDV donc le 4 octobre.
Bonjour. Pourquoi le 4 octobre ?
Suspension du DPE pour les immeubles avant 1979 et réunion au sommet le 4 octobre.
Article extrêmement intéressant, merci Guillaume. C’est un exemple éclatant de ce dont je parlais dans un autre fil de ce blog – une décision technocratique, prise dans de bonnes intention mais tellement mal ficelée qu’on sait qu’elle va à coup sûr provoquer une catastrophe, mais qui est tout de même appliquée (en d’autres termes: oui, parfois le pire et l’irrationnel arrivent et ne pas en tenir compte dans ses choix d’investissement est une grave erreur) -:
– des évolutions majeures du moteur de calcul thermique qui induisent manifestement d’énormes régressions: soit les tests de non-régression ont été bâclés, soir il faut y voir la ‘patte’ de puissants lobbies (bâtiment, mouvements écologistes…?) qui ont œuvré en sous-main, par le truchement de modifications subtiles de paramètres techniques, pour aggraver les résultats de calcul, et ainsi augmenter le nombre de logements qui devront faire l’objets de travaux de rénovation majeurs
– l’opposabilité du DPE: sur le principe c’est une bonne mesure; en pratique, les acheteurs ou locataires étant bien entendu les principales parties susceptibles de déposer un recours, les diagnostiqueurs ‘ouvrent le parapluie’ et rendent des estimation résolument pessimistes, de manière à ce que les nouveaux occupants ne puissent qu’être qu’agréablement surpris. Evidemment, pour le vendeur ou le bailleur, c’est exactement l’inverse.
– La méthode par croisement des résultats de calcul avec les relevés de consommation des 3 dernières années n’est plus valable. Là on atteint le comble de la toute-puissance bureaucratique. Dans n’importe quel domaine scientifique ou technique, l’outil, le calcul ou la modélisation sont calibrés et recalés par rapport aux résultats d’essais. Je pratique professionnellement beaucoup de modélisation et de calcul scientifique assez complexes, dont les résultats sont ensuite confrontés au réel (c’est à dire au banc d’essais). Si je vais voir mes chefs et que leur dit ‘bon, les essais de validation en grandeur réelle donnent une différence de 30% par rapport à mes calculs, c’est donc les essais qui sont faux’, je vais me faire immédiatement éjecter de la boite ! Là, on va voir fleurir des DPE qui donnent 2, 3 ou 4 fois les consommations énergétiques réelles (!!!) attestées par les factures des fournisseurs d’énergie, et nos technocrates vont nous dire: ‘ben c’est ce sont les relevés des fournisseurs d’énergie qui sont faux’ (les pôvres, ils acceptent de sous-facturer leurs clients d’un facteur 2 ou 3 !)
Ce monde est devenu irrationnel. La sur-règlementation absurde du logement atteint son paroxysme. Mais c’est comme ça et il faut impérativement en tenir compte avant d’investir dans le locatif. Good luck aux bailleurs.
C’est incroyable l’influence que vous avez sur le gouvernement, Guillaume 😁 :
L’Etat préconise de suspendre les éditions de nouveaux DPE sur certains immeubles anciens.
https://www.batiactu.com/edito/defaillances-nouveau-dpe-etat-annonce-amenagements-62610.php
Les pouvoirs publics ont visiblement entendu les alertes de plusieurs organisations professionnelles. Le ministère de la Transition écologique vient d’annoncer, dans un communiqué de presse diffusé ce 24 septembre 2021, que ses services recommandaient aux diagnostiqueurs de suspendre « l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes ». C’est en effet sur ce type de biens que des ratés sont remontés du terrain, ces dernières semaines. La Fnaim avait notamment constaté une explosion du nombre de passoires thermiques. « Des analyses sont en cours afin d’identifier précisément l’origine des anomalies constatées, et y apporter les corrections nécessaires », précise le ministère. C’est dans l’attente des résultats de cette enquête que la suspension de la méthode est conseillée. Les diagnostiqueurs peuvent toutefois « effectuer les visites des logements ainsi que les mesures nécessaires, pour l’élaboration future du DPE une fois les correctifs apportés ».
Une réunion entre les services de l’État et les représentants des diagnostiqueurs aura lieu le 4 octobre 2021, permettant de détailler les problèmes constatés, mais précisant également les mesures qui intégrées au nouveau DPE pour les corriger. Celles-ci « seront de nature à garantir la qualité des DPE réalisés depuis le 1er juillet, sans frais supplémentaire pour les propriétaires immobiliers », assurent les pouvoirs publics.
Merci adnstep !
Les mesures doivent « Celles-ci « seront de nature à garantir la qualité des DPE réalisés depuis le 1er juillet, sans frais supplémentaire pour les propriétaires immobiliers », assurent les pouvoirs publics ».
Donc il faut recommander aux particuliers de stopper leur commande de DPE en attendant ces mesures rectificatives.
Ce sera plus simple que d’exiger que leur DPE soit refait plus tard … gratuitement ?
ça semble bien être ce que j’avais diagnostiqué: une faille béante dans les tests de non régression. C’est affolant d’incompétence.
« Que les services recommandaient aux diagnostiqueurs de suspendre « l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975 »
Faut-il comprendre que les diagnostics concernant les logements construits après 1975, n’auraient pas besoin de rectificatifs ??
Le gouvernement vient se s’apercevoir que le DPE applicable depuis le 1er juillet 2021 est bourré de nombreuses anomalies ayant pénalisées la classification thermiques des logements.
Ceux qui on fait un DPE devront les refaire , bien sur à leur frais comme d’habitude.
J ‘ai toujours pensé que ce DPE était une ânerie du fait que le logiciel est mal conçu.
En voilà la preuve.
Bien sur on parle « d’anomalies » liées à la conception du logiciel alors que cela ressemble plus à de l’incompétence sur le sujet.
Malheureusement ce sont ces gens qui génèrent et font subir des dépenses inutiles aux citoyens. Il est grand temps de virer tous ces décisionnaires qui nuisent à la nation.
+1
« anomalies »
« incompétence »
Ou bien volonté de quelques écolos au sein du ministère.
Autrefois, nous avions de l’aménagement du territoire et du logement. Aujourd’hui on a de l’écologie. Le loup est dans la bergerie.
oui de l’écologie politique alors qu’il faudrait de l’écologie scientifique
Le Parisien : https://www.leparisien.fr/immobilier/isoler-ou-vendre-a-prix-casse-le-nouveau-dpe-est-un-casse-tete-pour-de-nombreux-proprietaires-27-09-2021-JDUITFTFIRCJHCA5647RMRHEUA.php
Les commentaires sont édifiants.
Oui, moi je ne dit plus que je loue des appartements!😥
Il n’y a pas que le DPE comme piège :
La mairie de Marseille prévoit de relever la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Une décision qui sera votée lors du conseil municipal à venir
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées à Marseille va être fortement relevée. La majoration actuelle de cette taxe, en passe d’être supprimée pour les résidences principales, va grimper de 20 % à 60 %. Cette décision, dévoilée par La Provence, figure à l’ordre du jour du conseil municipal prévu ce 1er octobre, comme a pu le vérifier 20 Minutes.
Cette délibération vise particulièrement les logements loués via les plateformes spécialisées, type Airbnb, alors que le marché marseillais de la location connaît des « tensions persistantes », note la mairie dans le dossier de préparation du conseil municipal. Sous certaines conditions, des exceptions à cette surtaxe seront possibles, notamment pour les « personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale pour des raisons professionnelles », et « les personnes de condition modeste, hébergées dans un établissement de soin ».
D’autres municipalités, pourtant de droite, sont déjà passées à 60% de surtaxe pour les résidences secondaires comme St Jean de luz!
Moralité: moins vous êtes présent et plus on vous taxe!
Il me semble que Mr Macron avait dit de cette taxe qu’elle était la plus injuste qui soit, raison pour laquelle il voulait la supprimer!
Où est l’égalité devant l’impôt prônée par notre constitution?
Je vois beaucoup d’articles vantant les mérites de l’immobilier sur ce site . Puis je entendre des arguments pertinents (taux, démographie, monnaie , situation familiale… ) qui justifient ce choix d’investissement avant d’y donner le mien.
Il y a aussi beaucoup d’articles critiques.
Lisez-en quelques uns et faites-vous votre propre idée !
Le salaire mensuel c’est de l’énergie sous forme d’argent qui attend d’être extrait du sol, un bon qui t’autorise à consommer le montant mentionné de ressources terrestres . Une politique monétaire qui encourage le crédit et puni l’épargnant ,puni celui qui « fait l’économie » de ressource, s’interdit l’extraction immédiate. La politique monétaire est en contradiction avec le désir mentionné de rénovation énergétique et de protection de l’environnement. Soit elle arrête l’impression et l’immobilier coule soit elle continue à outrance pour solvabiliser cette exubérance et être conforme à ces normes et la planète est détruite par impression outrancière de bons d’extractions. Donc ce document et ces normes n’ont pas lieu d’être car contradictoire et irréalisable.
Vous êtes donc pour la décroissance ?
Le schéma que vous décrivez à l’origine de toute notre civilisation. Prôner le contraire, c’est souhaiter la destruction de notre société ?
Une société basée sur la consommation futile, des profits ayant pour base des crédits illegitimes dénaturant la valeur travail et la monnaie associée. Une possibilité d’ascension sociale mis volontairement en panne par des héritiers prêts à tout pour garder ses privilèges. Faut il encore faire payer les contribuables pour payer des APL afin de maintenir un marché immobilier en hausse ou distribuer des chèques énergies pour assurer la solvabilité des ménages surendettés. Fonctionne t’on encore en économie de marché et souhaite t’on garder ce fonctionnement. On ne prend pas en effet la voie de la décroissance mais plutôt le suicide économique et sociale du choc dans le mur.
DPE nouvelle mouture depuis le 1er novembre :
Suspendus fin septembre après une série d’anomalies, les diagnostics de performance énergétique des logements anciens reprendront le 1er novembre. Un arrêté modifiant le mode de calcul a été publié au Journal officiel le 14 octobre. Voilà ce qui change.
Le ministère du Logement a mis fin au suspense le 14 octobre en publiant un arrêté qui révise une nouvelle fois la méthode de calcul des diagnostics de performance énergétique (DPE). Ceux-ci avaient dû être suspendus le 24 septembre après des erreurs de notation en série, particulièrement dans les logements datant d’avant 1975.
Lancé le 1er juillet 2021, le calculateur développé par le ministère du Logement se voulait plus fiable. Il avait pourtant « tendance à exagérer les mauvaises performances du logement, comme sur la ventilation ou l’isolation », pointe Lionel Janot, président de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi). Résultat : une proportion considérable de biens classés F ou G et donc assimilés à des passoires thermiques.
« Les anomalies ont été identifiées et sont corrigées dans la nouvelle méthode de calcul, promet la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon. Cette nouvelle méthode pourra être mise en œuvre à partir du 1er novembre prochain, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs. »
L’arrêté modifie les coefficients de notation de l’isolation des murs en fonction du matériau utilisé, revoit les barèmes liés à la ventilation naturelle (par ouverture de fenêtres) et adapte les critères de perméabilité à l’air du bâtiment. Il modifie aussi les données pour évaluer le confort d’été du logement (orientation et surface des baies vitrées). Enfin, le coût des énergies est désormais calculé selon un tarif unique (et très précis !) du kWh : 0,1893 euro pour l’électricité et 0,09559 euro pour le gaz. « L’objectif est de fiabiliser rapidement le DPE pour que l’on puisse se pencher sur les audits énergétiques qui seront obligatoires avant la vente des passoires thermiques en 2022 », indique Thierry Marchand, président de la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers à la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
Ouai de la pipe !
J’ai demandé à un diagnostiqueur son avis sur la nouvelle formule. Il m’a dis qu’il ne l’avais pas encore reçu, alors que le ministère du logement avait dis qu’il l’enverrai le 1er novembre.
A priori, le programme devrait être envoyé le 15 novembre, pour être applicable le jour même et sans que les diagnostiqueurs aient eu le temps de le vérifier … et alors que ledit programme n’a pas été fait avec l’appui de l’association des diagnostiqueurs …
Cela promet !
La méthode Larache, comme d’hab
🤣🤣🤣🤣
Je suggère de commencer les tests par les pavillons avec garage de Saint-Mandé, histoire de fiabiliser l’appli.
Que Choisir, très en pointe sur les questions écologiques, et qui réclamait depuis longtemps la rénovation énergétique de l’immobilier locatif vient de se rendre compte qu’il y avait un petit hic :
« Le résultat de la loi Climat et résilience ne s’est pas fait attendre. Alors qu’elle gèle le loyer des logements classés F ou G dès 2022, qu’elle interdit leur mise en location dès 2025 pour ceux qui sont notés G, dès 2028 s’ils sont en F et 2034 s’ils écopent d’un E, de nombreux propriétaires préfèrent s’en débarrasser au plus vite. Avoir à se lancer plus ou moins rapidement dans des travaux de rénovation énergétique d’ampleur ou à se soumettre dès l’an prochain à un audit énergétique pour vendre son bien classé F ou G n’a pas l’air de séduire grand monde.
L’effet de la loi sur le marché immobilier s’est même fait sentir avant que la loi ne soit adoptée en août dernier. Les discussions au Parlement, abondamment commentées dans la presse, ont suffi à convaincre de nombreux propriétaires de vendre leurs biens. Le nombre de logements mal classés proposés à la vente a en effet bondi dans de nombreuses grandes villes entre septembre 2020 et octobre 2021, selon le site d’annonces immobilières Seloger.com. Par exemple de 74 % à Rennes, 72 % à Paris, 70 % à Nantes, 66 % au Havre, 56 % à Argenteuil, 43 % à Toulouse et Lyon, 41 % à Lille. Le phénomène semble s’être encore accéléré au cours de ces derniers mois.
Conséquence, sauf en zone très tendue, le prix de vente de ces biens va baisser. Quant à l’offre locative, elle est bien partie pour se réduire. Des effets que le parlement n’avait sans doute pas anticipés en adoptant la loi Climat et résilience »
C’est ballot, hein.
🤣🤣🤣
Donc on fait quoi ? On vend tout ? Pour acheter dans du neuf ou du plus récent en perdant surface et en payant un px au m2 quasi 25% au dessus de l ancien ?
Achetez pour rénover, si vous le voulez, .
Mais avez vous compris le principe du nouveau diag qui prend en compte la plus mauvaise note entre la consommation primaire et le GES (gaz à effet de serre) … donc si vous avez pu acheter un logement chauffé au fioul en copro vous aurez beau rénover mettre 10 cm d isolation intérieur etc ça ne changera en rien la note du GES qui sera pénalisé par le fioul …où ça vous ne pouvez le changer seul !
Sinon vous payez en effet plus cher et cerise sur le gâteau vous avez 25% de logement sociaux compris dans votre immeuble!
Mon post s’adressait à christophe
Voilà effectivement vous avez raison ! Donc restons avec notre ancien et laissons venir en respectant les fondamentaux
Les contraintes ne peuvent pas uniquement être mise en place aux propriétaires bailleurs qui n ont que très peu de levier d actions en collectivité
« Les contraintes ne peuvent pas uniquement être mise en place aux propriétaires bailleurs »
Et pourtant, c’est bien ce qui est en train de seettre en place.
Ben ça ne sera possible … donc expliquez moi comment vous allez faire ? Ok vous rénovez mais le logement en copro est au fioul et le syndicat des copropriétaires refuse le changement de chaudière vous restez donc F en GES vous faites quoi ? Vous vendez à quelqu un qui achètera lés mêmes contraintes que vous ? Ça ne tient pas
Non, ce n’est pas comme ça que ça se passe.
Dès la mi-2022, il sera interdit d’installer une chaudière à fioul dans une copropriété ainsi que tout appareil de chauffage émettant plus de 250 gCO2eq / kWh. Par exemple, sont également concernés, les modèles anciens de chauffage au gaz et les chaudières à charbon. Seules les réparations seront possibles. Et la plupart des installations étant anciennes, il faut la plupart du temps les remplacer. Les copros n’ont que le choix du système de remplacement. Et le plus souvent, c’est chaudière à gaz haute performances, ou pompe à chaleur.
Dans le cas qui me concerne, ce sera pompe à chaleur pour tous, avec des prix allant de 2000€ pour un studio jusqu’à 5000€ pour un T5 (dans le prix est compris la mise à niveau des transfos de colonne par ENEDIS et le changement des tableaux électriques.
D accord merci pour vôtre retour encore faut il que lés caractéristiques du bâtiment permette l installation de ces systèmes car si ce n est pas possible savez vous comment ça se passe ?
Non désolé, je n’ai pas d’infos.
Mais je suppose que le plus simple est de remplacer par une chaudière au gaz.
« Les contraintes ne peuvent pas uniquement être mise en place aux propriétaires bailleurs »
En effet car un Audit énergétique sera obligatoire dès 2022, pour la VENTE d’un bien considéré comme une passoire thermique (F et G). A partir de 2025 pour les logements classés E, et de 2034 pour les logements classés D. Ces audits devront être fournis, dès la première visite, à tout acquéreur potentiel afin que ce dernier puisse en cas d’achat effectif se donner les moyens d’effectuer des travaux de rénovation
Donc bailleurs ou propriétaires occupants seront confrontés aux même aléas de la vente de leur bien
Comme dit Guillaume : La folie dogmatique des écolo-collapsologues va entrer en application !!!
https://www.capital.fr/immobilier/dpe-ce-que-la-reforme-va-vraiment-changer-pour-les-proprietaires-1421285?utm_campaign=20211203&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-soir-eco#nlref=064fb7300168a3bf9af648daf238f347&part%5Bname%5D=pm&part%5Btoken%5D=064fb7300168a3bf9af648daf238f347&srAuthUserId=064fb7300168a3bf9af648daf238f347&utm_campaign=20211203&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-soir-eco&nlsha=9aa1a84b9e46da79e5f5fcecf0f8a7fb1c416b8d5c8aa9e82823c9053d0757d5
@Guillaume
« Les locataires auront-ils les moyens d’assumer la hausse du loyer qui sera la conséquence normale et naturelle de cette amélioration de la qualité du parc locatif ? »
L’encadrement des loyers existe déjà, il suffira d’ajouter un avenant « pour DPE conforme à la loi « .
Extrait de l’article de Capital: » Deuxième étape : 1er janvier 2023 (loi Energie et Climat du 8.11.19)
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (…) répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, (…) »
Le décret du 11 janvier 2021 fixe ce seuil maximal :
« En France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le Diagnostic de performance énergétique (…) inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. »
Cette nouvelle exigence s’appliquera aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Attention : les bailleurs et les locataires ne doivent pas se baser sur l’étiquette énergie du nouveau DPE qui correspond à la consommation en énergie primaire et à l’émission de gaz à effet de serre (et non à l’énergie finale). »
Quelqu’un aurait il une idée d’à quoi correspond ce 450 kilowattheures en termes simples?
Attention : les bailleurs et les locataires ne doivent pas se baser sur l’étiquette énergie du nouveau DPE qui correspond à la consommation en énergie primaire et à l’émission de gaz à effet de serre (et non à l’énergie finale). »
Toute l’inventivité administrative française 🤣🤣🤣. On fait un DPE, mais il ne faut surtout pas se baser dessus.
Qu’est ce qui vous gêne dans l’énergie primaire ???
Pour moi cela me semble cohérent sinon vous intégrez, entre autres, le (mauvais) rendement d’une chaudière qui doit être corrigé soit par des réglages soit par un remplacement. Et quid d’une chaudière à condensation par exemple?
https://gaz-tarif-reglemente.fr/lexique-gaz/definition-energie-primaire.html
C’est simple !
Votre logement ne doit pas dépasser une consommation d’énergie de 450 kwh par m2 et par an.
Par exemple un logement de 100m2 ne devra pas dépasser 45 000kwh par an.
Avec du gaz naturel (auquel il faudra soustraire la conso électrique tels lumière, cumulus le cas échéant, électroménager, etc.) à 0.09 € / kwh (prix moyen actuel), cela fera 45000×0.09= cela fera une facture 4050€ par an soit 3000€ environ pour le gaz uniquement.
Cela laisse de la marge pour ceux qui sont un tant soit peu isolé.
Mais vous imaginez bien que ce plafond sera révisé à la baisse au fil des ans, à l’instar de l’automobile.
Merci c’est claire. Par contre je n’arrive pas à savoir (sans faire refaire un diagnostic) si l’ancien DPE étant dans les clous des nouveaux chiffres le sera à nouveau ou bien sera t il déclassé avec les nouveau calculs de la dernière formule. Au vu de ce que j’ai trouvé sur internet tous les vieux appartements, style haussmanien, même avec du double vitrage et chauffage individuel gaz qui étaient classés D vont probablement passer en E ou F. Ce qui expliquerait l’abondance soudaine de biens de ce type à la vente en ce moment sur les sites immobiliers en ligne.
Avec l’encadrement des loyers et l’impossibilité de les augmenter pour ces biens, nous revenons tout droit à la loi de 1948! Belle réalisation de nos gouvernants.
Je sens que pour beaucoup de gens les nuits vont êtres fraîches dans un avenir proche🥶
Le problème du « déclassement » récent de certains appartements ou maison ne provient pas (principalement) et intrinsèquement de la méthode de calcul du DPE mais du fait que le classement est désormais opposable aux diagnostiqueurs et les engagent sur le résultat.
Autrement dit si un diagnostic classé E par exemple se révèle en réalité de la consommation plutôt en F ou D, l’occupant pourra demander au diagnostiqueur de lui rembourser la différence.
Vous pensez bien que le diagnostic dans ces conditions sera minimaliste avec un résultat plus protecteur que réel.
C’est aussi ça la France, chacun tire son parapluie comme il peut face à des lois à la c.. !!!
Bonjour je ne comprends pas votre raisonnement … la loi indique qu à horizon les biens dont les diag sont G,F ou E seront interdits à la location … sachant que c’est la plus mauvaise lettre entre la consommation et l émission qui détermine la lettre ! Il n est pas uniquement question d énergie primaire
je crain s que dans les faits la question ne se pose différement.
La vraie et unique question étant ou se loger?
Et vu qu’il sera impossible de mettre aux normes tous les locaux dans les délais, ca sera vite vu.
Le vrai soucis sera pour les proprio dans les zones a faible demande.
Pour ma part, j’exclue totalement la location nue traditionelle.
Tout est dit ici, les mots importants sont en majuscules:
https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe
Extraits:
« Prévue dans la loi ELAN de 2018, la refonte du DPE s’appliquera en totalité au 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE perdra son caractère simplement informatif pour devenir pleinement OPPOSABLE.
… Surtout, pour plus de transparence, un indicateur mentionne explicitement une EVALUATION de la facture énergétique THEORIQUE du logement, sous forme de fourchette. Cet indicateur sera d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022….
…. le calcul des étiquettes de performance énergétique NE DEPEND PLUS UNIQUEMENT de la consommation d’énergie primaire du logement mais intègre aussi une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre. »
Parmi ces mots il y a « opposable » et « évaluation de la consommation ».
Vous pensez bien que « opposable » engage les diagnostiqueurs qui, dans la peur d’une mauvaise évaluation dont ils pourraient être redevables, n’hésiterons pas à sous évaluer le classement énergétique.
On va donc se trouver, si cette loi n’est pas revue, avec des centaines de milliers de logements sous évalués qui ne pourront pas être mis en location. Idiot ! n’est ce pas.
Non seulement ces logements ne pourront plus être loués, alors que la plupart resterons d’excellents logements, mais ils seront aussi difficiles à vendre.
Je prévois un bordel mémorable en 2035.
Surtout que des logements classés F ou G auront fait tous les travaux possibles et seront arrivés au classement E … puis seront interdits à la location et ne vaudront plus grand chose en 2035 !
Bien sur, l’état pourra toujours montrer à ce moment là sa mansuétude et faire un cadeau aux bailleurs … sous conditions de baisser les loyers mais tout en faisant des travaux coûteux !
Il est à espérer que dès ci 2035, on aura pu hériter d’une gouvernance un peu moins crédule et un peu plus réaliste!
Cela fait quelques années que je rencontre des hommes et femmes politiques. Je peux vous dire qu’il ne faut pas espérer quoi que ce soit d’eux.
Quand ils se mettent à nager, c’est qu’ils sont au fond de la piscine.
et encore, même quand ils sont au fond, ils continuent a creuser… 🙂
@ Anticrédule
Je suis d’accord avec vous. Les nouveaux diagnostics prévoient de donner la plus mauvaise note à tout ce qui n’aura pas été vérifié ou pu l’être. D’où un classement tiré vers le bas. De plus les diagnostiqueurs seront poursuivis s’ils donnent un classement supérieurs à celui donné par un confrère plus tard et seront alors attaqués avec de gros dédommagements à payer … Ils vont donc à chaque diagnostic donner la note la plus basse possible par sécurité.
Enfin le nouveau programme pour faire les diagnostics n’a pas été envoyé le 31 octobre pour être testé par les diagnostiqueurs avant une mise en application le 15 novembre, comme dis par le gouvernement. NON, il a été reçu le 15 novembre pour une mise en application immédiate. Alors je crois que nous pouvons nous attendre encore à de joyeux couacs dans les mois et année à venir !
Attention de ne pas confondre la loi énergie climat vote en 2019 qui fixait un seuil de consommation (basée sur la consommation d énergie) et la nouvelle loi climat et résilience qui redéfinit la décence assise désormais non pas sur un niveau de consommation mais sur une étiquette énergie qui repose sur le nouveau DPE qui raisonne en terme d économie d énergie ET gaz à effet de serre (la plus mauvaise note détermine le diag) ce qui signifie qu un logement C en éco d d’énergie et F en ges donnera F en dpe = interdiction de location à therme …
Donc dans une copro le propriétaire impactait par une note GES mauvaise a cause d une chaudière fioul exp F ne pourra en gros rien faire pour améliorer la note sauf si la copro change de système de chauffage
Ça tombe bien, la loi interdit de remplacer les systèmes de chauffage par du chauffage au fioul à partir de 2022. Uniquement d’entretenir les installations existantes. Et compte tenu de leur ancienneté, il y aura vraisemblablement un grand remplacement de systèmes de chauffage dans les copro. Et ce n’est pas gratuit.
Si il faut mettre 10 à 15 ke par appartement type t2 pour rentrer dans lés clous moi ça me va
Ça n’ira pas à tout le monde :
https://www.google.com/amp/s/www.europe1.fr/economie/les-mises-en-vente-de-passoires-energetiques-en-hausse-4079304.amp
Et ils ont raison de vendre maintenant, car au fur et à mesure, l’accumulation de passoires énergétiques à vendre va forcément faire baisser le prix de ce type de biens. Et ce que les vendeurs n’auront pas perdu en rénovation, ils l’auront perdu en prix de vente.
Vous pensez bien que quand des centaines de milliers de personnes se retrouveront sur le carreau faute de logements à louer, soit les élites se sentiront obligés de repousser leur décisions sans fondement sérieux, soit elles devront faire face à de manifestations de masse, locataires et propriétaires unis pour une fois, soit elles devront mettre la main à la poche (du contribuable!) pour financer l’obsolescence énergétique
Bravo + 1 point et personne n est au courant de rien
En tout cas dans les grandes métropoles y a pas ce phénomène de ventes massives car si c était le cas ça ferait baisser les prix et honnêtement c’est tout l inverse
Certes mai l’application (massive) de ces nouvelles réglementations n’est pas encore effective. Patience !
« … soit elles devront mettre la main à la poche (du contribuable!) pour financer l’obsolescence énergétique »
Meuh non, qu’est-ce qui peut vous faire penser des choses pareilles 🙂
C’est simple à comprendre me semble t-il!
Si des dizaines ou des centaines de milliers de logement classés en G ou F sont impropres à la location et que parmi ceux-là une bonne partie des bailleurs n’a pas les fonds nécessaires pour rénover, nous aurons à la rue autant de familles.
Que fera alors un gouvernement un tant soi peu responsable? il sera obligé de subventionner l’isolation de ces logements (comme il a commencé à le faire avec l’isolation à 1€) et subvention = l’argent du contribuable
La remarque de Mécréant était à prendre au second degré 🙂
🙂
Une petite lecture de la liste des associations consultées lors de l’élaboration de ces règles montre pourquoi ça va être un fiasco.
Bonjour adnstep
Vous auriez la liste de ces associations ?
Au départ, la convention citoyenne pour le climat : « Notre ambition est de passer d’une rénovation par petits gestes et à petits pas, à une rénovation globale (toit, isolation, fenêtres, chauffage et ventilation mécanique contrôlée [VMC]), en multipliant par trois le rythme des rénovations dans un souci de justice sociale. »
Et donc sur le dos de ces méchants capitalistes turbo-libéraux mangeurs d’enfants que sont les propriétaires.
Ensuite negawatt, greenpeace, les amis de la Terre…
Et, bien sûr, tous les écologistes militants travaillant dans l’administration, qui ont présidé à l’élaboration du système de calcul
Ok, mais est-ce que cette liste des associations consultées peut être récupérées ?
Il n’y a pas de liste.
Je suis parti de l’origine : La Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) lance, en partenariat avec le Plan Bâtiment Durable, un appel à contributions sur la fiabilisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
Ensuite, je cherche sur Internet.
Par exemple : https://cler.org/reforme-du-dpe-douze-organisations-environnementales-et-sociales-sonnent-lalarme/
OK merci adnstep