Entre l’adoption d’un nouveau DPE qui semble dégrader la notation énergétique des logements et l’interdiction de louer un logement dont l’étiquette énergétique serait E (à partir de 2034), F (à partir du 01/01/2028), et G(à partir du 01/01/2025), nous sommes en train d’assister à la naissance d’une incroyable crise du logement.

Selon le président de l’UNPI : « La Loi a été votée : elle lance un compte à rebours inéluctable, qui impacte directement tous les Français locataires. Sans changement à très court terme, 1 ménage sur 4 verra son logement frappé d’une interdiction de location de son logement d’ici 2034 !

Jean Marc Torreillon, président de la FNAIM confirme « Nous avions anticipé que 40% des logements changeraient de classement avec le nouveau DPE. Mais les calculs théoriques prévoyaient qu’il n’y aurait pas plus de logements très énergivores. Ce n’est pas du tout ce que nous constatons sur le terrain. Le nombre de logements F et G, impactés les premiers par les obligations issues de la loi Climat et résilience, est en train de doubler.« 

Le nombre de logements G potentiellement interdits à la location au 1er janvier 2025 sera deux fois plus important que prévu ; de même pour les logements classés F. En pratique, le nouveau DPE va révéler qu’il y a bien dans le parc de logements les 7 à 8 millions de logements très énergivores estimés par les études scientifiques jusqu’en septembre 2020.

Selon un communiqué commun entre la FNAIM et l’UNPI : « En l’état des textes, du DPE, la réalité est la suivante : nous n’avons que sept ans pour rénover la moitié du parc locatif privé ».

La folie dogmatique des écolo-collapsologues ?

Voilà le décor est planté ! Nous sommes à la veille d’une catastrophe pour le marché immobilier si les textes devaient être appliqués en l’état. Comment peut on espérer rénover énergétiquement près de la moitié du parc de logement en seulement 7 années ?

Bien évidemment, les écolo-collapsologues nous expliquerons que nous n’avons pas d’autres choix face à l’effondrement écologique inévitable si nous ne modifions pas drastiquement notre manière de vivre.

« L’effondrement quasi-inévitable de nos sociétés imposent un sursaut de la dernière chance« . Cela me semble être l’unique justification de ce texte dogmatique écrit avec la peur au ventre devant l’apocalypse annoncée.

Nous sommes en plein dans ce que j’essayais d’expliquer dans cet article « [Réflexion] Un suicide économique collectif sur fond de répression écologique ?« 

Mais de manière pragmatique : Comment faire pour rénover la moitié du parc de logements en si peu de temps ?

Et surtout, sur le terrain quelles sont les solutions de rénovations ? Autant, il semble relativement facile (mais onéreux) de remplacer les vieilles chaudières au fioul par un autre système de chauffage pour chauffer l’eau qui circule dans les immeubles, mais quelles solutions pour remplacer les chauffages électriques ? Installer une climatisation (pompe à chaleur air/eau ? sic!

Faut-il rénover l’intégralité du système de chauffage en installant un système de circulation d’eau dans les immeubles collectifs ? Le coût est par avance prohibitif !

Allons nous devoir systématiser l’isolation par l’extérieure ?

Et surtout, qui va payer ?

Les locataires auront-ils les moyens d’assumer la hausse du loyer qui sera la conséquence normale et naturelle de cette amélioration de la qualité du parc locatif ?

En effet, il est dogmatique de croire que les propriétaires bailleurs vont investir massivement dans l’amélioration des logements sans imposer de fortes augmentations de loyer. Si la qualité du logement augmente, le prix du service augmente. CQFD.

Et il est encore plus dogmatique de croire que l’on va interdire l’augmentation des loyers en faisant voter un encadrement des loyers ou un plafonnement !

Bref, dans une société dans laquelle on explique à longueur de journée que nombre de nos concitoyens n’ont pas les moyens de se loger, on est en train d’aggraver considérablement la crise du logement ! Se loger va devenir de plus en plus cher au gré des travaux et de l’amélioration du parc de logements !

Ces augmentations vont se traduire sur les loyers, mais également sur les prix de vente car ces derniers dépendent directement de la qualité du logement, du confort et du coût de reconstruction.

Bref, plus les logements seront rénovés, plus les propriétaires bailleurs investiront dans la qualité de leur logement, plus les loyers et les prix de l’immobilier augmenteront. CQFD.

Ne pas tomber dans le piège des extrémistes et rester serein face aux fondamentaux.

Devant une telle politique extrémiste, il serait facile de s’insurger, de baisser les bras et d’abandonner le marché immobilier. Ce serait une erreur. Le logement est un actif à l’usage incontournable qui lui confère une très forte valeur de long terme.

Tout ce qui est excessif est insignifiant. Nous y sommes. Ces dogmes n’ont aucun sens et ne survivront pas à la réalité et aux forces de la vraie vie.

Dans la vraie vie, il y a des habitants, des hommes, des femmes. Certains ont une situation professionnelle et une stabilité familiale qui leur permet d’être propriétaires de leur logement, d’autres non pas les revenus ou la stabilité qui autorisent la propriété de leur résidence principale.

Certains locataires auront les revenus suffisants pour s’offrir de beaux logements, bien placés, dont le confort énergétique et plus globalement l’habitabilité seront élevés.

D’autres n’auront pas d’autres choix que d’accepter des logements dont la qualité sera fonction des moyens qu’ils pourront y consacrer. C’est la vie. Tout le monde n’habite pas dans le 16 ième ou sur l’ile de ré ;

Chacun fait en fonction de ses besoins, de ses moyens et ses envies.

Ainsi, dans la vraie vie, ces obligations de travaux implicites vont permettre une amélioration de la qualité des logements dès lors que les propriétaires bailleurs pourront augmenter les loyers a due concurrence (ou alors il faut envisager de faire financer ces travaux par la collectivité via des réductions d’impôt).

Dans la vraie vie, il y aura toujours des pauvres qui devront se contenter de rouler dans une vieille voiture dont la sécurité n’est pas digne des derniers modèles ;

Dans la vraie vie, il y aura toujours des locataires qui devront accepter de se loger dans des conditions qui ne sont pas comparables aux conditions de logement de ceux d’entre nous qui avons les moyens de notre qualité de vie. C’est la vie.

C’est la raison pour laquelle, l’investisseur immobilier doit savoir garder son calme et réussir à raisonner au delà de l’écume médiatique et de ces propos extrémistes sans fondement.

Dans 10 ou 15 ans, ces dogmes n’auront pas résisté à la puissance du réel. Attention, il ne s’agit en aucun cas de nier l’amélioration tendancielle de la qualité des logements. Il s’agit du cœur des stratégies d’investissement que nous développons ici depuis 10 ans.

L’obsolescence immobilière est au cœur de notre livre de conseil « Investir dans l’immobilier« . Il s’agit juste de réaffirmer cette maxime essentiel pour l’investisseur de long terme « Il faut que tout change pour que rien ne change ».

Quant à la question de l’apocalypse écologique prophétisée par beaucoup : Foutu pour foutu face à l’apocalypse écologique, autant trouver ça drôle 😉

« Tous accusés d’agresser la nature
Chacun son train, son avion, sa voiture
Jusqu’au Lapon et sa lampe à pétrole
Tous promis à une fin suffocante
Il n’y a pas d’urgence plus urgente
S’il est trop tard autant trouver ça drôle
Très drôle »

Extrait de la chanson « Jusqu’au ^pôle », Francis Cabrel

A suivre.

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