Dans le prolongement de notre dernier article « Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur« , je souhaite attirer votre attention sur la difficulté grandissante pour de nombreux investisseurs à trouver un crédit immobilier pour leur société civile (SCI ou SC Patrimoniale).

Le code de la consommation, dans son  article L341-50 du code de la consommation :

« Le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d’apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt usuraire ou d’un prêt qui deviendrait usuraire au sens de l’article L. 314-6 du fait de son concours est puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 euros. »


C’est ainsi, que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre crédit immobilier, ne peut être supérieur au taux d’usure publié trimestriellement par le trésor public.

Ce taux d’usure est égal aux taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent auquel il est ajouté 33%. La récente hausse des taux de crédit immobilier, mais surtout le poids relatif élevé de l’assurance de prêt pourrait conduire à dépasser le taux d’usure.

En effet, avec 0.50% d’assurance de prêt lorsque le taux du crédit est de 4%, l’assurance emprunteur ne représente que 12% du coût total du crédit. Lorsque le taux du crédit immobilier est de 1.80%, le poids de l’assurance de prêt grimpe à -+ 30%. La question du taux d’usure (30% supérieur au taux moyen des crédits octroyé le trimestre précédent) devient alors une question importante.

 

 

Quel est le taux d’usure actuellement ?

Au 1er avril 2017 les taux (version résumée) sont les suivants :

Pour un prêt immobilier supérieur à 75 000€pour une personne physique (particulier ou professionnel) Taux effectif pratiqué au 1er trimestre 2017 par l’établissement de crédit et société de financement Seuil de l’usure applicable à compter du 1er avril 2017
Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 2.47% 3.29%
Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2.36% 3.15%
Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans ou plus 2.40% 3.20%
 .


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Pour un prêt immobilier pour une personne morale (cas de la SCI par exemple) Taux effectif pratiqué au 1er trimestre 2017 par l’établissement de crédit et société de financement Seuil de l’usure applicable à compter du 1er avril 2017
Prêt à taux fixe supérieur à une durée de 2 ans 1.91% 2.55%

source : Banque de France / Taux d’usure

 

Le taux d’usure apparaît comme relativement éloigné pour la majorité des financements à crédit des particuliers, sauf problématique particulière au surcoût de l’assurance de prêt pour les emprunteurs seniors en surpoids ou avec antécédents médicaux, avec un TAEG maximum compris entre 3.15% et 3.29%.

La situation apparaît comme relativement complexe pour les emprunteurs en SCI pour lesquels le TAEG doit impérativement être inférieur à 2.55%.

Si le TAEG du crédit immobilier souscrit par la SCI dépasse 2.55%, le crédit immobilier sera refusé par la banque ! la hausse des taux de crédit constatée depuis 6 mois réduit les marges disponibles et rend cette hypothèse de plus en plus fréquent (cf  » barème des meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment« )



 

 

Simulateur de calcul du TAEG du crédit immobilier et du TAEA de l’assurance de prêt.

 

A suivre …

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2 Comments

  1. Bonjour,

    Le taux actuel du crédit foncier pour l’achat de SCPI étant de 2,35% sur 20 ans et le taux d’usure pour personne morale de 2,39% (à compter du 1er octobre 2017) veut donc dire arrêt du financement via SCI par le crédit foncier ?

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