L’histoire boursière et immobilière se répète.

Un édito signé Julien Bonnetouche, notre lecteur passionné de la matière patrimoniale qui aime partager ses analyses avec la communauté des lecteurs – (si vous aussi, vous souhaitez partager votre vision, envoyez-nous un mail – contact@guillaumefonteneau.fr)

Faut-il privilégier la bourse ou l’immobilier ? Comme nous le verrons, la réponse transgresse le temps.

Trois paramètres règlent la balance comme d’habitude : la croissance, les taux d’intérêts et aussi l’inflation.

Les deux premiers sont les plus importants.

Mais d’autres facteurs viennent mettre leur grain de sel, en particulier le contexte géopolitique, et le «moral» des investisseurs.

• -Il y a deux marchés boursiers, les actions et les obligations (dans ce dernier, les obligations d’État et les obligations d’entreprises plus risquées, mais avec de meilleurs rendements)
• -Il y a plusieurs marchés immobiliers, ceux dont la valeur foncière se valo-rise, et ceux pour lesquels on vise d’abord le rendement locatif.

Lorsque la situation générale est bonne, c’est-à-dire si nous sommes en période de croissance forte, comme cela a souvent été le cas au cours du 19eme siècle avec les 2 premières révolutions industrielles et la colonisation, les marchés boursiers tirent mieux leur épingle du jeu que l’immobilier en général, excepté l’immobilier acheté par les investisseurs gagnants boursiers, comme ce fut le cas, par exemple à la fin du 19eme siècle des hôtels particuliers parisiens et des immeubles haussmanniens qui valaient alors des fortunes.

Lorsque les riches devenaient de plus en plus riches l’immobilier haut de gamme explosait déjà à l’époque.

Malgré cela, il y a eu une très forte crise de la construction immobilière dans les années 1880/90, qui portait essentiellement sur les constructions d’immeubles à visée locative à Paris, les loyers étant trop élevés pour les locataires potentiels à revenus moyens (un peu comme actuellement)

L’impact sur les prix des appartements déjà existant n’ayant pas été vraiment significatifs.

Les obligations aussi, à cette «belle époque» étaient très rentables, les taux tournant autour de 4 /5% en économie majoritairement déflationniste, plus sécures, mais moins rentables que les actions malgré tout.

C’était l’époque des «rentiers» qui ont été par la suite ruinés par l’inflation consécutive à la guerre.

C’était également le job des banquiers comme les Rothschild qui avaient coutume de dire  » nous vivons avec les intérêts de nos intérêts » (avec l’argent des clients)

Mais ne nous y trompons pas, la croissance de cette époque en moyenne n’était que d’environ 2 %/an, mais encore une fois sans inflation, voire une déflation.

Faisons maintenant un saut dans le temps jusqu’en 1970.

C’étaient les 30 glorieuses, la croissance avoisinait les 4/5 % /an, l’inflation aussi de même que les taux.

Puis sont arrivées les deux crises du pétrole (1973 et 1979) le faisant bondir de 2$ le baril à quelques 100$, avec comme conséquences une inflation importée galopante, une croissance cassée, et une chute vertigineuse des cours des actions dans un premier temps (quasiment une perte de 50 % entre 1973 et 1974).

Mais ceci est à mettre en parallèle avec un maintien de l’augmentation des prix de l’immobilier jusqu’à la politique anticapitaliste d’union de la gauche en 81, puis une reprise de 84 à 91 (guerre du golfe), ainsi qu’aux États Unis avec un phénomène politico- économique appelé alors la « reganomique » à partir de 1980, du nom du président Reagan qui associait une volonté de préémi-nence sur l’URSS par des développements militaires supposés, dénommés «guerre des étoiles», et une augmentation des taux d’intérêts allant jusqu’à 20 % par Paul Volker alors président de la FED.

Les marchés boursiers, surtout américains, progressaient alors au début des années 80 parfois de quelques 20 % /an jusqu’à la première grande crise boursière de 1987.

Le phénomène pouvait paraître paradoxal dans un environnement de taux élevés, mais l’afflux aux USA de capitaux du monde entier par la confiance qu’ils inspiraient en était le moteur essentiel. (un peu comme actuellement aussi avec l’Inflation Reduction Act (IRA) et des taux plus élevés qu’en Europe)

Ce petit rappel historique a pour objectif de montrer que de multiples facteurs vont intervenir et dans la genèse des crises et dans la valorisation des actifs donc des choix que doivent faire les investisseurs.

D’une manière générale, lorsque la croissance est bonne, >2 %, l’inflation basse, <2 % et les taux également bas autour de 2 % tout va bien pour les marchés actions, et aussi pour l’immobilier.

Les marchés obligataires eux se valorisent pour le principal lorsque les taux sont en phase baissière (et inversement en cas de hausse) mais ils deviennent intéressants uniquement lorsque le rendement obligataire approche les valorisations boursières de long terme environ 6/7%), c’est-à-dire autour de 5 %, car la sécurité obligataire se paye un peu.

Évidemment, si l’on est nettement au-dessus comme dans les années 80 les obligations sont plus intéressantes que les actions. (on avait alors des rendements de 15 ou 20 % et une valorisation du principal avec la baisse progressive des taux car l’inflation se résorbait progressivement).

De nos jours, plusieurs phénomènes cohabitent :

À la suite d’une période déflationniste depuis une dizaine d’années, et l’inondation monétaire post covid nous avons :

• -Des taux d’intérêts qui ont monté pour combattre l’inflation ( comme dans les années 80 mais dans uns moindre mesure au moins pour l’instant)
• -Une inflation qui semble en voie d’atténuation.
• -Un croissance faible en Europe ( < 1%) et supérieure au USA ( autour de 2%)
• – Un blocage de la construction immobilière sans un impact majeur sur les prix.
• – Une situation géopolitique mondiale plutôt délétère mais qui n’impacte pas encore les grands pays développés, avec à ce jour un effet légèrement haussier sur le pétrole et plutôt négatif sur les marchés actions.

Comme on peut le constater, la situation actuelle n’est pas fondamentalement différente de celles que l’on a pu connaître dans le passé, avec des perspectives objectivement équivalentes sur le long terme surtout aux USA.