Un récent arrêt de la cour de cassation apporte une réponse à cette nouvelle que nous nous posons régulièrement : Loger gratuitement un enfant dans un appartement ou une maison que ses parents lui mettent à disposition n’est pas considéré comme une donation indirecte.
Le montant des loyers qui ne seront pas perçus par les parents propriétaires ne constitue pas une donation indirecte rapportable à la succession.
La cour de cassation considère que les parents qui logent gratuitement un enfant dans un logement leur appartenant réalise un prêt à usage (autrement dît un commodat) qui ne peut être rapportable à la succession : « Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur. »
 
Quelle drôle d’analyse de la part de la cour de cassation ! Un parent propriétaire d’un logement locatif qui abandonnerait ses revenus locatifs pour y loger gratuitement son enfant ne subirait donc aucun appauvrissement ? Tout cela ma semble bien peu solide devant la réalité de la vie.
Dans le même ordre d’idée, si la jouissance d’un logement n’opère aucun transfert de droit patrimonial, pourquoi valoriser le droit d’usage et d’habitation viager du conjoint comme actif de succession ?
Bref, étrange…
 

Loger gratuitement un enfant dans un logement des parents n’est pas une donation rapportable

L’enfant logé gratuitement bénéficie alors d’un avantage certain vis à vis de ses frères et sœurs, car le montant des loyers non versés à ses parents ne seront pas considérés comme une donation en avancement de part successorale. L’enfant logé gratuitement dans le logement de ses parents ne devra pas le rapport civil à succession puisqu’il ne s’agit pas d’une donation rapportable (cf »Succession, Qu’est ce que le rapport civil des donations ? Pourquoi ? »).
Cette disposition modifie en profondeur la jurisprudence précédente qui considérait cette situation comme constitutive d’une donation indirecte rapportable dès lors qu’est établi, d’une part, un appauvrissement des parents propriétaires et, d’autre part, de leur intention de gratifier (cf »Loger ses enfants gratuitement ou avec un faible loyer… »).
Mais prudence, la seule situation concernée par la qualification de commodat qui permet d’éviter la requalification en donation indirecte est le prêt à titre gratuit d’un logement à son enfant. La réponse serait différente en cas de loyer minoré par rapport au loyer de marché, ou lorsque les parents payent le loyer à la place de leur enfant
Dans ces deux situations, l’enfant bénéficie d’un avantage indirecte rapportable à la succession dès lors qu’est établi, d’une part, un appauvrissement des parents et, d’autre part, de leur intention de gratifier.
 
Source : Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 16-21.419, Publié au bulletin 

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