Quel lien entre baisse des taux d’intérêt et hausse des actions, de l’immobilier ?

Pourquoi la baisse des taux d’intérêt pour avoir un impact sur la valeur des actifs immobiliers ou des actions et inversement ?
Il est très courant actuellement de lire dans la presse spécialisée que la baisse des taux d’intérêt induite par l’action massive de la banque centrale européenne conduit à augmenter les valeurs des actions ? Mais pourquoi ?
 

Retour sur les fondamentaux de la finance moderne : Comment déterminer la valeur financière d’un actif ?

La théorie financière, mais aussi le bon sens veulent que la valeur actuelle d’un actif, qu’il soit immobilier ou financier, est égale à la somme des flux futurs actualisés au taux de rendement normalement attendu pour ce type d’investissement.
Le taux d’actualisation est très important car son impact sur la valeur de l’actif est très élevé. Actualiser les flux futurs, c’est exprimé en valeur d’aujourd’hui, un revenu qui sera perçu demain. En effet, sous l’effet combiné de l’inflation, du risque et du niveau général des taux d’intérêt, posséder 1000€ aujourd’hui, n’est pas identique que de posséder 1000€ dans 10 ans.
L’actualisation des revenus futurs a justement pour objectif de neutraliser cet effet temps. Mais, le plus délicat reste, pour avoir une perception optimale de la valeur réelle de l’actif, de déterminer le bon taux d’actualisation.
 
En théorie, le taux d’actualisation, déterminant pour valoriser un actif, doit être proche de la somme :

 – Du taux d’intérêt pour un placement sans risque. Traditionnellement, les emprunts d’états (OAT);

ET

– De la prime de risque censée rémunérer le risque de l’actif immobilier ou financier par rapport au placement sans risque.

Mais le niveau des emprunts d’état reflète t’il réellement le niveau du taux sans risque ?

Dans une période, ou les taux d’intérêt sans risque s’effondrent artificiellement sous l’action manipulatrice des banques centrales, la valeur théorique des actifs explose mécaniquement. Mais faut il considérer le taux des emprunts d’état comme réellement révélateur du taux sans risque ?
Incapable de déterminer le véritable taux d’actualisation et donc le véritable taux de rendement « sans risque », il devient impossible de fixer sereinement la valeur des biens immobiliers ou des actions. Demain, le retour des taux d’intérêt à leur niveau fondamental par l’arrêt des manipulations des banques centrales, conduirait à un effondrement de cette même valeur théorique.
 
Ainsi, de manière relativement schématique, la valeur d’un actif dépend :

– Du montant des revenus (loyers net de charges, dividendes) qu’il générera dans le futur ;
– De la pérennité de ces revenus dans le temps ;
– De leur indexation et évolution dans le temps ;
– Et surtout, c’est ce qui nous intéresse aujourd’hui, du taux de rendement attendu par le marché pour ce type d’investissement.

 
Toute ces données peuvent être synthétisées dans une formule mathématique qui peut sembler complexe :
Mais rassurez vous, nous vous avons construit un simulateur pour vous aider à comprendre la méthode de valorisation d’un actif et surtout l’impact du taux d’intérêt sur cette valeur.
 

Simulateur actualisation des flux futurs pour déterminer la valeur d’un actif.