Le vent serait il en train de tourner pour l’investissement en location meublée en résidences services (Résidence affaires, tourisme, EHPAD, séniors …) ? Les nombreux retours d’expériences sont en effet de moins en moins positifs et notamment en ce qui concerne l pérennité et la qualité du revenu distribué par la société d’exploitation de la résidence. Deux situations deviennent de plus en plus courantes :
- En cours de bail commercial, la société d’exploitation a des difficultés financières et peine à payer l’intégralité des loyers dus ;
- Au terme du bail commercial de 9 ou 11 ans selon les cas, lors du renouvellement de ce dernier, la société d’exploitation de la résidence LMNP renégocie à la baisse le bail commercial et demande une forte baisse des loyers.
Ces situations inquiétantes pour l’investisseur, qui fondait ses espoirs de retraite complémentaire dans cet investissement immobilier intermédié, sont loin d’être une exception et ont tendance à se généraliser (notamment pour la seconde situation et la renégociation à la baisse du bail commercial lors du renouvellement de ce dernier).
Rappel de la définition de l’investissement en location meublée dans une résidence service (LMNP).
Comme nous vous lé présentions dans cet article « LMP LMNP : Quels sont les avantages / inconvénients de la location meublée ? » ou celui ci « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« , l’investissement immobilier dans le régime fiscal de la location meublée consiste à :
- Acquérir un appartement, chambre dans une résidence service type résidence affaires, résidence étudiante, résidence de tourisme, maison de retraite ;
- Signer un bail commercial avec une entreprise qui sera chargée d’exploiter la résidence. La qualité du bail commercial est primordial et détermine la qualité intrinsèque de l’investissement en LMNP résidence service. Dans ce bail commercial, sera précisé, le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la répartition du paiement des charges entre locataire et propriétaire …
- Percevoir les loyers promis dans le bail commercial en quasi neutralité fiscale grâce à l’application du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) nettement plus favorables que les traditionnels revenus fonciers.
L’investissement en LMNP résidence services est donc un investissement mixte entre financier et immobilier. Il s’agit bien d’un investissement immobilier, puisque le sous-jacent est un immeuble, mais sa valeur n’est aucunement liée à la valeur foncière mais très majoritairement à la qualité de l’exploitation par la société d’exploitation et au niveau des loyers versés.
La valeur dans le temps d’un investissement réside principalement dans la qualité du bail commercial et dans la pérennité des loyers versés comme nous pouvons vous le présenter de manière exhaustive dans cet article « LMNP : Quelle valeur de revente ?« .
Une baisse de loyer inquiétante…
Park and suites, Groupe Lagrange, Odalys, Guinot, Quiétude … Autant de noms d’exploitants de résidences services LMNP qui ont donné quelques sueurs froides aux investisseurs qui comptaient bien sur les loyers issus de leur investissement immobilier pour assurer une retraite complémentaire.
Cette incapacité à assurer le paiement des loyers et plus généralement cette tendance forte à proposer une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial est profondément inquiétante et doit éveiller votre vigilance.
Récemment, le SNRT, Syndicat Nationale de la Résidence de Tourisme annonçait la couleur :
« Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. «
Vous êtes maintenant prévenu… Les loyers baissent et les renouvellements du bail commercial pourrait bien faire l’objet de fortes déconvenues pour de nombreux épargnants.
L’impact sur la valeur des immeubles est immédiat : Baisse du loyer = Baisse de la valeur de l’investissement LMNP Résidence services.
Pourtant, combien d’investisseurs ont été attirés par un discours commercial sécurisant, garantissant un revenu à vie indexé… et une plus value immobilière assurée à la revente.
Lorsque promoteur, exploitant de la résidence LMNP et réseau de distribution ( y compris Conseil en Gestion de Patrimoine) ont un intérêt commun… le sort de l’épargnant/investisseur crédule n’est probablement pas la priorité.
