Voici une question passionnante, parfois un peu complexe, mais dont la réponse est indispensable pour réussir ses investissements et ne pas tomber dans le piège des discours commerciaux formatés, sans argumentation solide.

Partout, vous lirez qu’il faut s’endetter pour s’enrichir ! Pour tous, c’est d’une telle évidence qu’il n’est même pas utile d’argumenter et d’expliquer les raisons d’une telle affirmation. Essayons tout de même de comprendre s’il faut vraiment s’endetter pour s’enrichir.

Avant de commencer, voici le niveau des taux d’intérêt moyen pour Février 2014 :

Taux des crédits immobilier Fevrier 2014

Pour  trouver le taux pour votre crédit immobilier, c’est à dire le taux applicable à votre situation personnelle, remplissez ce formulaire et Comparez les meilleurs taux de crédit immobilier.

 

L’effet de levier du crédit, une notion financière pour expliquer l’intérêt du crédit pour investir.

Une partie importante de l’intérêt au crédit pour s’enrichir repose sur l’idée de l’effet de levier du crédit.

L’effet de levier est une notion financière, issue de monde de la finance d’entreprise.  Dans le cadre d’un investissement immobilier, la comprendre la notion d’effet de levier revient à répondre à la question suivante :

 

Le fait de recourir au crédit immobilier pour financer mon acquisition immobilière me permet il d’augmenter le rendement global de mon investissement et la valeur de mon patrimoine ?

L’effet de levier est un notion financière qui définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de mon épargne : Emprunter à un taux inférieur au taux de rendement net de mon épargne permet un enrichissement patrimonial.

 

Ainsi, à la base du calcul de l’effet de levier,  on trouve donc :

•Le coût réel du crédit immobilier
•Le rendement de l’épargne disponible.

Le coût réel du crédit immobilier doit tenir compte de la déductibilité les intérêts d’emprunt.

L’article 31 du code général des impôts dispose que les intérêts de l’emprunt permettant l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier est déductible dudit revenu foncier afin de déterminer le Revenu Foncier Net Imposable.

En en déduit donc, que le coût réel de mon crédit immobilier sera fonction du :

  • Taux du crédit.
  • De l’assurance de prêt.
  • Mais également de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

Les intérêts venant en déduction des revenus fonciers, le coût réel peut s’exprimer de cette manière :

(Taux d’intérêt du crédit + Assurance de prêt)*(1-TMI) = Coût réel du crédit immobilier.

EXEMPLE :

Investisseur X, Taux du crédit 3,3% / 15 ans assurance comprise.

TMI = 30% + 15,5% =45,5%

Le coût réel du crédit est donc de 1,79%…. Ce coût réel du crédit immobilier devra donc être inférieur au rendement net de l’épargne pour justifier le recours au crédit immobilier.

 

 

Pour l’épargnant, qui a le choix entre faire un crédit ou utiliser son épargne disponible, le calcul du différentiel de rendement entre le coût réel du crédit (c’est à dire en tenant compte de l’éventuelle déductibilité fiscale des intérêts) et le rendement net de l’épargne (c’est à dire net de fiscalité) permet de justifier l’intérêt du crédit.
Dès lors que le rendement de l’épargne est supérieur au coût réel du crédit immobilier, il y a un effet de levier et l’investisseur devra recourir au crédit immobilier pour s’enrichir davantage. Le crédit immobilier aura pour conséquence d’augmenter la rentabilité globale de son projet d’investissement.
Pour vous simplifier la vie, et parce que vous n’êtes pas tous des ingénieurs en calculs financiers, nous avons construit un simulateur vous permettant de calculer votre effet de levier ou l’effet massue (l’inverse de l’effet de levier).

Mais lorsque l’investisseur n’a pas de capital disponible, le recours au crédit permet de réaliser un investissement immobilier sans aucun apport personnel.

C’est vrai que l’investisseur qui n’aurait pas d’épargne disponible, l’investisseur débutant qui n’aurait que son salaire pour investir pour trouver dans le recours au crédit immobilier le moyen extraordinaire pour s’enrichir facilement, le moyen pour se constituer un patrimoine important à partir de rien.

Le recours au crédit semble une solution bien plus efficace que l’épargne mensuelle et régulière des excédents de revenus de son salaire.

C’est vrai ! mais pas toujours. Essayons de voir ensemble dans quel cas cette affirmation est réelle.

Pour comprendre pourquoi, il n’est pas toujours exact d’affirmer que le crédit immobilier est le meilleur moyen de s’enrichir à partir de rien, il faut comprendre la notion de « Taux de rendement interne ». Comme nous l’expliquions dans cet article « Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN). »

Le taux de rendement interne d’un investissement immobilier est le taux de rendement global de l’investissement. Celui ci tiendra compte de l’ensemble des flux de trésorerie positif (loyer, revenu divers et économie d’impôt) , mais également de l’ensemble des charges d’entretien, fiscales …. Le calcul du TRI permet de déterminer un taux de rendement de l’opération, ce taux de rendement permet ensuite une comparaison aisée avec d’autres investissement et notamment un investissement basique sur une placement financier.

Vous pouvez également approfondir cette idée en (re)lisant cet article « Simulations d’investissement immobilier DUFLOT: Comment les décrypter ?

 

Lorsque nous vous proposons nos simulateurs d’investissement, nous calculons toujours le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement. Cela permet à l’investisseur de pleinement comprendre l’intérêt du projet.

Deux investissement à TRI identique, par exemple un investissement immobilier DUFLOT et un placement régulier sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie, auront le même niveau d’enrichissement à terme. Dès lors que le TRI de l’investissement immobilier avec recours au crédit est supérieur au TRI d’un placement financier, il y a pertinence à réaliser l’investissement immobilier avec recours au crédit, l’enrichissement final sera supérieur.

 

Dans notre Simulateur Loi DUFLOT,  nous calculons toujours le TRI de l’investissement et surtout le différentiel d’enrichissement de l’investisseur s’il devait réaliser le même effort d’épargne sur un simple produit financier, cela permet de réellement comprendre l’intérêt de l’investissement et l’intérêt du crédit.

(ps : afin de connaître le marché et comprendre l’intérêt ou non d’investir dans la loi DUFLOT, vous pouvez remplir le formulaire disponible à cette adresse :Demande de documentation et simulation LOI DUFLOT, )

 

 

Le recours au crédit immobilier pour investir, c’est surtout le moyen d’investir aujourd’hui dans un actif dont on espère une plus value.

L’intérêt véritable du recours au crédit immobilier, c’est investir aujourd’hui dans une bien immobilier dont l’investisseur espère une plus-value à terme. Seul le recours au crédit immobilier permet un tel espoir d’enrichissement.

L’investisseur qui préférerait se constituer un capital financier, avec le fruit de son épargne mensuelle, pour ensuite investir cash dans son bien immobilier paiera le bien immobilier en fonction de son prix dans X années. Dans l’hypothèse d’une revalorisation du marché immobilier, le recours au crédit immobilier est indispensable et permettra, dans ces conditions un enrichissement incontestable.

 

Dans l’environnement économique actuel, la question centrale reste néanmoins l’espérance de plus value : Est il raisonnable d’espérer réaliser une plus-value immobilière ? Les prix de l’immobilier ne serait il pas davantage orientés à la baisse qu’à la hausse ? Pour vous faire une idée précise sur mon analyse du marché de l’immobilier, je vous encourage à lire cet article « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ? » mais également cet article fondamental dans lequel je vous expliquer que le marché est actuellement à un tournant historique « Baisse des prix de l’immobilier, taux d’intérêt bas : Faut-il en profiter pour investir ?« .

Dans un tel schéma de baisse du marché, il serait préférable de ne pas investir à crédit, d’attendre patiemment de se constituer un capital suffisant pour investir cash lorsque le marché sera plus raisonnable.

 

  • bannieretauxcredit
  • Taux des crédits immobilier Fevrier 2014

12 Comments

  1. Bonjour Guillaume,

    Merci pour ces précisions sur la mécanique de l’effet de levier. Merci également de rappeler qu’un effet de massue existe aussi.

    D’accord pour calculer le TRI de l’investissement à Crédit. Cela évite de faire n’importe quoi et permet d’éliminer les opérations douteuses.

    Mais je suis moins convaincu par la comparaison des TRI pour décider du type d’investissement.
    - Le rendement n’est pas l’alpha et l’omega d’un investissement. Il faut aussi tenir compte du risque associé aux placements considérés… et des préférences de l’investisseur.
    - Le TRI est un indicateur fragile à utiliser avec modération. Il ne saurait servir d’outil unique pour choisir entre deux placements.

    Cordialement,

    Arnaud Sylvain

    • Bien d’accord avec vous.
      Je n’utilise pas ce TRI, ni aucun autre ratio.

      @Guillaume

      Vous dites:
      « Pour comprendre pourquoi, il n’est pas toujours exact d’affirmer que le crédit immobilier est le meilleur moyen de s’enrichir à partir de rien, il faut comprendre la notion de « Taux de rendement interne ». Comme nous l’expliquions dans cet article « Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN). »

      http://www.leblogpatrimoine.com/strategie/choisir-entre-deux-investissements-calcul-du-taux-de-rendement-interne-tri-et-la-valeur-actuelle-nette-van.html

      Vous m’aviez promis récemment de répondre à ma question ….. :-)

      Les commentaires suivent, mais d’ores et déjà le plus contestable est : »L’intérêt véritable du recours au crédit immobilier, c’est investir aujourd’hui dans une bien immobilier dont l’investisseur espère une plus-value à terme. »

      Dans le BP d’un investisseur immobilier, la PV (ou MV) n’est que la cerise (ou la Conium maculatum) sur le gâteau. En tenir compte à l’origine me semble une erreur.

      • « Dans le BP d’un investisseur immobilier, la PV (ou MV) n’est que la cerise (ou la Conium maculatum) sur le gâteau. En tenir compte à l’origine me semble une erreur. »

        Je pense que vous avez tort. Le rendement n’est qu’une composante de la réussite d’un investissement. Il est indispensable d’y intégrer la progression du capital, et donc de parler de « rentabilité » et non de « rendement ». C’est une erreur de jugement fréquente qui peut conduire à une lourde perte financière.

        Il est difficile de connaître à l’avance le prix de revente d’un bien. Un bon rendement peut complètement être absorbé par une moins-value au moment de la revente. Inversement, un rendement médiocre peut largement être compensé par un investissement qui réalise une très bonne plus-value.

        Tout dépend bien sûr de votre objectif, qui peut être soit de vous constituer un revenu, ou bien de développer votre patrimoine.

  2. Bravo pour cet article avec la mise à disposition de tableaux très pratique.
    @Arnaud Sylvain : Il est important de prendre en compte les risques entre les deux placements, AV et Duflot :
    _ La fiscalité des AV va évoluer prochainement et nous ne savons pas comment.
    _ Louer en Duflot, c’est ne pas pouvoir prendre des locataires avec de forts revenus. Avec la loi Duflot, vous ne pourrez plus prendre des garants dans certaines régions … et demain dans la France entière. La loi, en France, permet à un locataire qui ne paye pas son loyer de rester en place pendant 2 ans et demi en moyenne ( pour 3 mois en Espagne et 1 an en Allemegne ).
    Enfin et pour faire définitivement la différence, un investissement dans l’immobilier coince son propriétaire en France et au bout du compte, c’est surtout lui qui paiera la dette.

  3. benoit Van Maele says:

    Bonjour,
    Je pense qu’il ne faut pas omettre dans la décision de recourir à l’emprunt ou non l’aspect prévoyance de l’opération.
    Financer son acquisition grâce au crédit même si vous avez les fonds nécessaires pour l’autofinancer permet de conserver son épargne pour faire face aux accidents de la vie, tout en ayant l’assurance que le crédit contracté sera remboursé par l’assurance décès invalidité du prêt.
    Assurance qui est fiscalement deductible en cas d’achat d’un bien locatif.
    la rentabilité est importante, la certitude que vos proches seront à l’abri des soucis financiers en cas de décès est primordial.
    Cordialement
    Benoît Van Maele

  4. J’avais moi même fait un article sur ce sujet, mais à mon sens il y a plusieurs façons d’investir avec l’effet de levier du crédit, je distingue au moins 3 cas de figures :
    - Les fruits de l’acquisition à crédit peuvent m’aider à rembourser le crédit (cas classique d’achat à crédit d’immobilier).
    - Les fruits de l’acquisition ne peuvent pas m’aider à payer le crédit (cas par exemple d’achat à crédit de pierre 48).
    - Je puis me servir des fruits et du la valeur du bien acheté pour m’aider à payer le crédit (le TRI devient alors infini dès qu’on a un différentiel exploitable entre le placement et le taux du crédit). Cela peut illustrer un achat à crédit de SCPI où l’on revendrait petit à petit les parts pour aider à payer les traites du crédit. Je pourrais réaliser de belles simulations à 30 % de TRI à mes clients en tant que CGPI, mais cela masquerai un risque insupportable dans le montage pour un enrichissement final assez pauvre.
    J’aime à me servir d’un indicateur personnel dans les calculs de mes montages. Je fais varier le taux de rendement du placement d’un petit epsilon, et je regarde l’impact sur le TRI (en le divisant la variation par mon epsilon). Cela donne une bonne idée de la démultiplication des risques dans un placement à crédit.

  5. @ yannou 77
    ++ suis totalement ok avec vous
    j’ai « eu  » fait pour des clients des tableaux avec TRI infini ultra sexy, mais le réel seul compte, in fine
    Et c’est ce réel que vous représentez avec votre delta de variation qui -peut- bousculer l’édifice idéal

    le réel comporte l’humain (travaux non finis à temps, locataires non payeurs…) et le fiscal.
    Ces deux paramètres étant ultra volatils, caractéristiques encore renforcées par l’instillation de comportements individuels et collectifs (assistanat, déloyauté) au final ingérables et une instabilité fiscale créative, il faut être très méfiants sur l’idéal que… nous voulons tous accroire!!!

    des lendemains… qui changent….

  6. Fredy Gosse says:

    Avec la nouvelle Loi Duflot faut avoir la foi chevillée au corps pour investir dans le locatif et puis les générations antérieures se sont enrichies en remboursant en monnaie de singe avec une inflation à 2 chiffres.
    En 2O ans il va s’en passer des choses…

  7. bonjour,

    avec le krach obligataire qui s’annonce (cf articles sur l’argent dette que l’on trouvent partout sur internet), les bulles spéculatives diverses et variées (immobilier, actions (montée irrationnelle),etc..), je trouve que le bon choix est celui qui permet de sauvegarder son patrimoine (sans nécessairement chercher à l’augmenter), et dans ces choix, l’immobilier en direct n’est pas forcément judicieux. Il faut chercher à s’affranchir des banques et de l’Etat qui nous spolieront.
    Alors je conseillerai de diversifier le patrimoine dans de l’or physique et/ou des SCPI à crédit.

  8. sebastienbis says:

    Bonjour Guillaume,

    Les tendances actuelles de baissent de rendement de l’épargne (chute des rendements obligataires) ont des effets importants sur les investissements immobiliers.
    Il serait judicieux pour beaucoup de récents investisseurs (notamment ceux réalisés depuis 2004) de recalculer le coût réel du crédit immobilier.
    Beaucoup changeraient leur fusil d’épaule…

  9. Bravo pour cet article très clair.

    Ne pas oublier la notion de risque dans les solutions proposées.

    D’une part, conserver son épargne sur les Marchés pour doper le rendement d’un côté et sortir des fonds € qui dépassent rarement les 3 % nets de PS nous rend vulnérable au risque des Marchés Financiers.

    D’autre part, le levier dû au crédit engendre un risque de trésorerie en cas de non paiement du locataire et nous fragilise en cas de baisse du Marché Immobilier.

    Il est donc primordial de sensibiliser les particuliers investisseurs face aux risques encourus.

    Il n’y a malheureusement toujours pas de repas gratuit en finance.

  10. Très pertinent comme calculette et comme explication. Il faut être aussi vigilent sur les coûts des assurances qui peuvent représenter jusqu’à 1/3 d’un coût de crédit.

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