Immobilier locatif : Quel est le coût des travaux de rénovation ?

L’obsolescence immobilière, c’est-à-dire la dégradation de la qualité de votre maison du fait de l’émergence de nouvelles habitudes de consommation ou de nouvelles normes de construction telles que les normes énergétiques, obligent les investisseurs immobiliers à se réinventer.

Classiquement, dans un environnement en mutation dans lequel la qualité normative des biens immobiliers se dégrade de plus en plus vite, la stratégie classique utilisée par de très nombreux investisseurs immobiliers consiste à acheter des biens dégradés par le marché afin de les réaménager et les rendre conformes aux attentes du marché.

Cette stratégie de la rénovation est aujourd’hui incontournable pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier locatif ancien, mais également pour ceux qui souhaitent créer de la plus-value immobilière sur leur maison ou appartement.

Cette stratégie simple se déroule en deux étapes intuitives :

• Trouver un bien immobilier dont la valeur est dégradée par le marché ; Demain, l’obligation de travaux qui s’imposera aux logements dont le DPE est « F » ou « G » devrait avoir pour conséquence d’augmenter fortement l’obsolescence de ces biens ; Plus personne ne voudra investir dans les immeubles dont le DPE est « F » ou « G » ;
• Engager des travaux de rénovation qui permettront le bien immobilier sur le marché et de satisfaire les exigences de la demande.

1- L’investisseur immobilier achète un bien immobilier peu valorisé par le marché. 

Attention, si le bien immobilier est peu valorisé par le marché, c’est parce que personne ne veut l’acheter. C’est un bien qui n’est pas recherché par la masse des investisseurs immobiliers qui ne sauront s’y projeter.

 Il faut arrêter de croire dans la capacité de certains à trouver la perle rare ! Cette perle qui vaut très cher mais qui en vendu peu cher par un vendeur aux abois. Le marché immobilier est aujourd’hui suffisamment fluide pour supprimer toutes ces situations liées à inefficience du marché.

Le secret pour dénicher des biens peu valorisés par le marché, c’est la capacité de projection de l’investisseur immobilier.

Cette capacité de projection est d’ailleurs une compétence précieuse des investisseurs immobiliers : C’est la capacité que possèdent certains d’entre nous d’immédiatement comprendre le potentiel d’un appartement ou d’une maison. C’est la capacité de voir l’immeuble au-delà de son état au moment de l’acquisition.

C’est la capacité de se projeter dans une restructuration de l’organisation de la maison et des différentes pièces ; C’est la capacité à créer une chambre au rez-de-chaussée pour considérablement augmenter le nombre de potentiels acquéreurs ; C’est la capacité à se projeter dans une nouvelle décoration qui modifiera immédiatement l’appréciation subjective de la qualité de la maison.

2- L’investisseur immobilier fait faire les travaux de rénovation par des artisans,  professionnels ou avec de l’huile de coude.

Une fois propriétaire de cet immeuble peu valorisé par le marché immobilier, le plus dur reste à faire : Il faut se lancer dans la rénovation de la maison ou de l’appartement afin de le rendre compatible avec le marché, c’est à dire avec l’offre et la demande.

L’offre : Votre bien immobilier, un fois rénover devra se différencier des autres biens immobiliers du marché. Vous devrez donc réaliser une micro analyse du marché immobilier de la ville dans laquelle vous souhaitez investir.

Par exemple :

• Si la ville est fortement dotée de studio et de T1 ou T2 par exemple, vous devrez peut être vous concentrer sur les maisons ou appartements proposant 3 chambres ;
• Si la ville dans laquelle vous souhaitez investir est composée d’une population « vieillissante », vous devrez peut-être vous concentrer sur l’accessibilité de votre logement et prévoir les accès mobilité réduite, en supprimant par exemple au maximum les marches et surtout prévoir une chambre au rez-de-chaussée ;
• Enfin, et c’est l’évidence même à l’heure de la suppression des passoires thermiques, la qualité énergétique de votre logement devra être optimale afin d’anticiper l’évolution future des normes des « logements » concurrents ; Cela devient aujourd’hui un enjeu majeur.

La demande : La demande, c’est la typologie des locataires et leurs attentes. Que recherchent les locataires ? Du calme, de la sécurité, une moindre consommation énergétique ; de la propreté et souvent une belle cuisine et une belle salle de bain.

À ce titre, il est fréquent que les marchés d’immobilier locatif regorgent de petits appartements (studio, T1 ou T2). En effet, la hausse considérable des prix de l’immobilier a compressé le budget de la majorité des investisseurs qui n’ont d’autres choix que d’investir dans des petites surface. Il existe peut-être un marché pour les maisons ou les appartements plus grands destinés à loger des familles (c’est-à-dire avec 2 ou 3 chambres). Le marché des studios et petites surfaces est régulièrement saturé contrairement aux logements plus spacieux.

L’exemple de la cuisine est très important pour nous français. Investir dans une cuisine aménagée n’est pas onéreux au regard de l’apport qualitatif pour le locataire et donc pour la demande.

Dans le même ordre d’idée, une belle salle de bain, propre, lumineuse apportera pour le prix d’un investissement modéré, un apport qualitatif incontestable.

Enfin, un logement peu énergivore devra être la norme pour celui qui souhaite conserver ses locataires et maintenir une haute valeur patrimoniale à son immeuble.
 

Faut-il faire les travaux de rénovation ou les faire faire par un professionnel ?

L’investisseur devra donc se lancer dans les travaux qui permettront de remettre l’immeuble sur le marché immobilier. Il pourra soit faire réaliser ces travaux par un entrepreneur, soit les réaliser lui-même pour les investisseurs immobiliers habiles de leurs mains.

Néanmoins, même pour les investisseurs habiles, cette seconde option n’est pas toujours la meilleure.

Au-delà de l’aspect chronophage et parfois aléatoire des travaux de rénovation, la comparaison du coût réel pourrait conclure à un gain financier réduit pour celui qui fait les travaux lui-même, sans compter le gain de temps considérable ;

Faire faire ces travaux par un professionnel, c’est :

• Payer 10% de TVA sur les travaux contre 20% pour l’investisseur qui achètera ses matériaux pour rénover lui-même son logement ;
• Pouvoir déduire fiscalement le montant des matériaux et la main-d’oeuvre du revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Entre tranche marginale d’imposition (TMI : 0% ; 14% ; 30% ; 41% ; 45%) et prélèvements sociaux (17.20%), le coût réel des travaux de rénovation sera fortement réduit. Un contribuable dont la TMI serait de 30% pourrait donc réduire son imposition à hauteur de 47.2% du montant des travaux réalisés ;
• Enfin, pour certains travaux dont le coût est majoritairement composé de main-d’oeuvre, l’option recours à un « auto-entrepreneur », par nature moins onéreux que l’artisan, pourra permettre de cumuler déductibilité des travaux … et coût raisonnable.

Fiscalement, l’investisseur qui se lancerait dans l’immobilier locatif pourrait bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers.

Quel est le coût des travaux de rénovation ?

Il est évident que le montant des travaux de rénovation sera fonction de la nature des travaux engagés. Il est tout de même possible d’avoir un ordre d’idée, une sorte de moyenne  officielle, fruit de l’expérience.

N’oubliez pas qu’une construction neuve, c’est en moyenne 1500€ / m².

Notons tout de même que les tensions inflationnistes actuelles rendent difficile l’exercice de chiffrage des travaux qui ne peuvent être qu’approximatifs