L’obsolescence immobilière, c’est à dire la dégradation de la qualité de votre maison du fait de l’émergence de nouvelles habitudes de consommation ou de nouvelles normes de construction telles que les normes énergétiques, obligent les investisseurs immobiliers à se réinventer.

Classiquement, dans un environnement en mutation dans lequel la qualité normative des biens immobiliers se dégrade de plus en plus vite, la stratégie classique utilisée par de très nombreux investisseurs immobiliers consiste à acheter des biens dégradés par le marché afin de les réaménager et les rendre conformes aux attentes du marché.

Il s’agit bien évidemment d’un sujet que vous traitons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« 

Cette stratégie est aujourd’hui incontournable pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier locatif ancien, mais également pour ceux qui souhaitent créer de la plus-value immobilière sur leur maison ou appartement.

Cette stratégie simple se déroule en deux étapes intuitives :

  • Trouver un bien immobilier dont la valeur est dégradée par le marché ;
  • Engager des travaux de rénovation qui permettront le bien immobilier sur le marché et de satisfaire les exigences de la demande.

 

1- L’investisseur immobilier achète donc un bien immobilier peu valorisé par le marché. 

Attention, si le bien immobilier est peu valorisé par le marché, c’est parce que personne ne veut l’acheter. C’est un bien qui n’est pas recherché par la masse des investisseurs immobiliers qui ne sauront s’y projeter.

Il faut arrêter de croire dans la capacité de certain à trouver la perle rare ! Cette perle qui vaut très cher mais qui en vendu peu cher par un vendeur aux abois. Le marché immobilier est aujourd’hui suffisamment fluide pour supprimer toutes ces situations liées à inefficience du marché.

 

Le secret pour dénicher des biens peu valorisés par le marché, c’est la capacité de projection de l’investisseur immobilier.



Cette capacité de projection est d’ailleurs une compétence précieuse des investisseurs immobiliers : C’est la capacité que possèdent certains d’entre nous d’immédiatement comprendre le potentiel d’un appartement ou d’une maison. C’est la capacité de voir l’immeuble au delà de son état au moment de l’acquisition.

C’est la capacité de se projeter dans une restructuration de l’organisation de la maison et des différentes pièces ; C’est la capacité à créer une chambre au rez de chaussée pour considérablement augmenter le nombre de potentiels acquéreurs ; C’est la capacité à se projeter dans une nouvelle décoration qui modifiera immédiatement l’appréciation subjective de la qualité de la maison.

 

 

2- L’investisseur immobilier fait faire les travaux de rénovation par des artisans,  professionnels ou avec de l’huile de coude.

Une fois propriétaire de cet immeuble peu valorisé par le marché immobilier, le plus dur reste à faire : Il faut se lancer dans la rénovation de la maison ou de l’appartement afin de le rendre compatible avec le marché, c’est à dire avec l’offre et la demande.

L’offre : Votre bien immobilier, un fois rénover devra se différencier des autres biens immobiliers du marché. Vous devrez donc réaliser une micro analyse du marché immobilier de la ville dans laquelle vous souhaitez investir.

Par exemple :

  • Si la ville est fortement dotée de studio et de T1 ou T2 par exemple, vous devrez peut être vous concentrer sur les maisons ou appartements proposant 3 chambres ;
  • Si la ville dans laquelle vous souhaitez investir est composée d’une population « vieillissante », vous devrez peut être vous concentrer sur l’accessibilité de votre logement et prévoir les accès mobilité réduite, en supprimant par exemple au maximum les marches et surtout prévoir une chambre au rez de chaussée ;
  • Et bien évidemment, la qualité énergétique de votre logement devra être optimale afin d’anticiper l’évolution future des normes des « logements » concurrents

 

La demande : La demande, c’est la typologie des locataires et leurs attentes. Que recherche les locataires ? Du calme, de la sécurité, une moindre consommation énergétique ; de la propreté et souvent une belle cuisine et une belle salle de bain.

A ce titre, il est fréquent que les marchés d’immobilier locatif regorge de petits appartements (studio, T1 ou T2). En effet, la hausse considérables des prix de l’immobilier à compressé le budget de la majorité des investisseurs qui n’ont d’autres choix que d’investir dans des petites surface. Il existe peu être un marché pour les maison ou les appartements plus grands destinés à loger des familles (c’est à dire avec 2 ou 3 chambres). Le marché des studios et petites surfaces est régulièrement saturé contrairement aux logements plus spacieux.

L’exemple de la cuisine est très important pour nous français. Investir dans une cuisine aménagée n’est pas onéreux au regard de l’apport qualitatif pour le locataire et donc pour la demande.

Dans le même ordre d’idée, une belle salle de bain, propre, lumineuse apportera pour le prix d’un investissement modérée, un apport qualitatif incontestable.

Enfin, un logement peu énergivore devra être la norme pour celui qui souhaite conserver ses locataires et maintenir une haute valeur patrimoniale à son immeuble.

 

Faut il faire les travaux de rénovation ou les faire faire par un professionnel ?

L’investisseur devra donc se lancer dans les travaux qui permettront de remettre l’immeuble sur le marché immobilier. Il pourra soit faire réaliser ces travaux par un entrepreneurs, soit les réaliser lui même pour les investisseurs immobiliers habiles de leurs mains. Néanmoins, même pour les investisseurs habiles, cette seconde option n’est pas toujours la meilleure.

Au delà de l’aspect chronophage et parfois aléatoire des travaux de rénovation, la comparaison du coût réel pourrait conclure à un gain financier réduit pour celui qui fait les travaux lui-même, sans compter le gain de temps considérable 😉 ; Faire faire ces travaux par un professionnel, c’est :

  • Payer 10% de TVA sur les travaux (sauf pour les rénovations énergétiques pour lesquelles la TVA est à 5.5% en 2018) contre 20% pour l’investisseur qui achètera ses matériaux pour rénover lui même son logement ;
  • Pouvoir déduire fiscalement le montant des matériaux et la main d’œuvre du revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Entre tranche marginale d’imposition (TMI : 0% ; 14% ; 30% ; 41% ; 45%) et prélèvements sociaux (17.20%), le coût réel des travaux de rénovation sera fortement réduit. Un contribuable dont la TMI serait de 30% pourrait donc réduire son imposition à hauteur de 47.2% du montant des travaux réalisés.
  • Enfin, pour certains travaux dont le coût est majoritairement composé de main d’œuvre, l’option recours à un « auto-entrepreneur », par nature moins onéreux que l’artisan, pourra permettre de cumuler déductibilité des travaux … et coût raisonnable.

 

Fiscalement, l’investisseur qui se lancerait dans l’immobilier locatif pourrait bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers

 

 

Quel est le coût des travaux de rénovation ?

Il est évident que le montant des travaux de rénovation sera fonction de la nature des travaux engagés. Il est tout de même possible d’avoir un ordre d’idée, une sorte de moyenne non officiel, fruit de l’expérience.

Voici quelques chiffres issus du site Architecteo. Ces chiffres me semble conforme avec mes constats personnels.

N’oubliez pas qu’une construction neuve, c’est en moyenne 1400€ / m² (cf »Quel est le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL ? »).

 

Type de rénovation Prix au m2 Travaux de rénovation concernés
Rénovation – rafraichissement intérieur de 220€ à 260€ / m² rénové Peinture complète (dont reprise de fissures, murs abîmés,…) et rénovation complète des sols intérieurs (dont dépose et évacuation des déchets).
Rénovation – relooking maison de 450€ à 490 / m² rénové Rénovation des revêtements de sols, pose de cloison en placo plâtre, revêtement mural, peinture plafond, tirage gaines électriques suite aux recloisonnements éventuels, rénovation chauffage et production d’eau chaude (gaz ou électrique), rénovation de salle de bains, toilette et cuisine.
Rénovation complète 800€ à 870 / m² rénové Changement de destination de pièces (transformer une chambre en cuisine, déplacer une salle de bains,…) + rénovation des revêtements de sols, pose de cloison en placo plâtre, revêtement mural, peinture plafond, tirage gaines électriques suite aux recloisonnements éventuels, rénovation chauffage et production d’eau chaude (gaz ou électrique), rénovation de salle de bains, toilette et cuisine.
Rénovation lourde de maison à partir de 1090€ / m² rénové Réhabilitation lourde = rénovation complète + gros œuvre (maçonnerie, réfection de dalle, ouverture mur porteur,…), rénovation des fenêtres (dont fenêtre de toit), pose salle de bains (baignoire, douche à l’italienne,…), WC suspendu, cuisine, aménagement de terrasse ou balcon,…

 

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One Comment

  1. julien bonnetouche says:

    sujet de très haut intérêt, merci Guillaume.

    En effet pour l’investisseur, il est de la plus grande importance de se poser la question suivante :

    Qu’aurai-je exactement une fois les travaux effectués ?

    Les travaux coûtent exactement la même chose quel que soit le type le maison ou d’immeuble ou d’étage.

    si vous avez un 6eme étage sans ascenseur, il le restera toujours une fois les travaux terminés, et l’acheteur potentiel le fera remarquer inéluctablement. Il ne sert dont à rien dans ce cas là des faire des travaux couteux.

    Si vous avez une maison moche, style « phénix » des années 60 même chose.

    A l’inverse, si vous avez un superbe appartement sans défaut dans le 6eme arrondissement, alors là ça vaut le coup ( le coût) de mettre le paquet et de faire du très haut de gamme.

    Mais il faut tout regarder : le marché local en premier lieu, le plan s’y prête t il ? le quartier, la rue, l’étage, le type de construction etc …

    Concernant le coût de rénovation ci dessus, je les trouve plutôt faibles. Mais, peut être sont ils des prix provinciaux moins cher qu’à Paris. (pour des prix avec facture évidemment)

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