L’immobilier locatif n’est pas efficace pour générer un revenu complémentaire à la retraite.

Investir dans l’immobilier en général et dans l’immobilier locatif en particulier est une stratégie patrimoniale qui fait consensus pour ceux d’entre vous qui cherchent à obtenir des revenus complémentaires à la retraite.

Une évidence en apparence. Une fois le crédit immobilier payé, le loyer assurera une forme de rente au propriétaire bailleur, une rente que l’on peut facilement assimiler à une retraite complémentaire, au moins sur le papier.

Sur le papier, c’est formidable et l’immobilier apparaît comme l’investissement incontournable pour se générer une retraite complémentaire.

En réalité, la « rente immobilière » ne sera pas aussi élevée qu’attendu. Elle pourrait même se transformer en charges tant la gestion et la détention d’un patrimoine immobilier est parfois plus coûteuse qu’elle ne rapporte.

Entre :

• L’impôt sur le revenu qui atteint rapidement 47.20% du revenu foncier imposable (30% de Tranche Marginale d’Imposition + 17.20% de prélèvements sociaux),
• La taxe foncière dont le montant ne cesse d’augmenter (-+ 1 mois de loyer),
• Les frais de gestion de l’agence immobilière et les divers aléas locatifs et petits travaux d’entretien
• L’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
• … il ne reste pas grand-chose au propriétaire bailleur. Et c’est sans compter les indispensables travaux d’amélioration et les gros travaux d’entretien rendu obligatoire par l’usure de votre logement ; Un logement, ça se dégrade par le temps et l’usage ; Le propriétaire bailleur qui aurait à cœur de maintenir la valeur patrimoniale de son logement devra investir le cash-flow mensuel dans son logement !

Investir dans l’immobilier locatif permet surtout de se construire un patrimoine !

En réalité, investir dans l’immobilier locatif est surtout un moyen très efficace pour se construire un patrimoine. L’obtention de revenus complémentaires n’est qu’un objectif secondaire.

La possibilité d’investir à crédit ou encore de s’investir personnellement dans l’amélioration du logement vous permettra de construire un patrimoine, et c’est déjà beaucoup.

À terme, le revenu immobilier, net d’impôt et des différentes charges locatives, vous donnera les moyens d’entretenir et de continuer à investir dans votre immobilier.

Ceux d’entre vous qui espèrent bénéficier d’une rente immobilière pourrait bien être déçu ou accepter de constater la dégradation progressive de votre patrimoine.

Le revenu qui serait utilisé pour assurer le train de vie du propriétaire bailleur ne pourra pas être investi dans l’entretien du bâti et c’est alors le patrimoine (et les revenus futurs) qui se dégradent.

Or, investir est indispensable. Il faut impérativement comprendre que le revenu immobilier n’est rien d’autre qu’une consommation progressive et la conséquence de l’usure du capital immobilier.

C’est d’ailleurs pour cette raison fondamentale qu’il est, à mon sens, peu souhaitable de s’endetter sur une durée de 25 ans : Si vous êtes déjà endetté, comment allez-vous financer les travaux indispensables qui ne manqueront pas de s’imposer à vous dans 15 ans ?

Depuis 30 ans, nous avons oublié ce qu’était réellement l’immobilier grâce aux taux bas et à la considérable hausse des prix de l’immobilier qui en a été la conséquence.

Aujourd’hui, alors que la hausse des taux remet en cause cette hausse mécanique des prix dans les prochaines années, n’est-il pas nécessaire de retrouver les fondamentaux ?

• L’immobilier patrimonial, c’est-à-dire l’investissement immobilier de grande qualité, tant au niveau emplacement que de la construction et la consommation énergétique, n’est pas rentable. Le revenu locatif est trop faible pour permettre un revenu complémentaire à la hauteur ;
• L’immobilier de rendement, c’est-à-dire l’immobilier dans lequel vous n’auriez pas envie d’habiter du fait d’un emplacement de seconde qualité et d’un bâti peu qualitatif, affiche des taux de rendement plus importants ; Un rendement locatif qui pourrait vous permettre d’espérer un revenu complémentaire…, mais au prix d’un investissement personnel et d’un niveau de contrainte difficilement compatible avec l’idée d’un revenu passif ! De surcroît, la réglementation et l’obligation de travaux qui s’impose dans le cadre des DPE minimum tend à détruire la réalité du taux de rendement élevé.

Bref, il n’y a pas de secret et l’immobilier ne fait pas exception.

À suivre.