La location meublée saisonnière bientôt soumise à la TVA et au régime para-hôtellerie ?

Nous attendions l’avis consultatif du conseil d’État depuis quelques semaines. Un avis important qui pourrait être le préalable à une modification importante de la fiscalité applicable aux locations meublées saisonnières.

Toute la question est celle de l’égalité devant l’impôt entre la location meublée saisonnière, aux revenus imposés dans le régime fiscal dérogatoire de la location meublée et exonérée de TVA et l’activité d’hôtellerie, soumise à TVA et imposé dans le régime BIC de droit commun.

Les critères de distinction fiscaux entre ces deux activités sont aujourd’hui contestés.

En effet, l’article 261 D 4° du CGI écarte l’exonération de TVA pour les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni, effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ainsi, pour bénéficier du régime fiscal attrayant de la location meublée saisonnière (et échapper au régime de la para-hôtellerie), il suffit de démontrer que vous ne fournissez pas 3 des 4 services ci-avant listés ou que vous ne les proposez pas « dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle« 

Vous en conviendrez, la frontière est mince et mérite probablement d’être précisé. C’est justement l’objet de l’avis du conseil d’état.

Un avis du conseil d’Etat qui ouvre une nouvelle période d’incertitude.

Voici un extrait de l’avis du conseil d’état :

« 3. Ces dispositions ont pour effet d’inclure dans le champ de l’exonération toute mise à disposition d’un local meublé qui n’est pas assortie de l’offre, par l’exploitant, d’au moins trois des quatre services que constituent la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Elles sont ainsi susceptibles d’entraîner l’exonération de locations de logements meublés au seul motif que deux de ces prestations accessoires ne sont pas offertes à la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, alors que le cumul de trois de ces quatre prestations n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier.

4. Par suite, il y a lieu de répondre aux questions posées que le b. du 4° de l’article 261 D du code général des impôts est incompatible avec les objectifs de l’article 135 de la directive du 28 novembre 2006 en tant qu’il subordonne la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée des activités de mise à disposition d’un local meublé ou garni à la condition que soient proposées au moins trois des quatre prestations accessoires qu’il énumère, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers. En revanche, ces dispositions demeurent compatibles avec les objectifs dudit article en tant qu’elles excluent de l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient les activités se trouvant dans une situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. Il appartient à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, d’apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières ».

La phrase importante est la dernière : « Il appartient à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, d’apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières« 

En d’autres mots, le conseil d’État :

• 1- Reconnaît que les critères actuels ne sont pas suffisants pour distinguer une activité hôtelière d’une activité de location meublée : « le cumul de trois de ces quatre prestations n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier.«  ;
• 2 – Donne à l’administration la possibilité de modifier ces critères de distinction entre location meublée saisonnière et para-hôtellerie ;
• 3- Introduit un nouveau critère : « la durée minimale du séjour« 

Il est trop tôt pour savoir comment l’administration va se saisir de cet avis, mais je ne serais vraiment pas surpris que nous assistions, dans un avenir proche, à une redéfinition de l’activité de location meublée saisonnière avec la poursuite de l’idée que la location saisonnière dont l’exploitation est concurrentielle de l’hôtellerie, particulièrement du fait de la courte durée du séjour, soit en réalité de la para-hôtellerie.

Cela aurait tout simplement pour conséquence de soumettre les loyers à la TVA et d’exclure la location meublée saisonnière du régime fiscal de la location meublée au profit de la para-hôtellerie.

Pour mémoire, le régime fiscal de la para-hôtellerie, c’est le régime fiscal et social de droit commun applicable à toutes les entreprises comme nous vous l’avons détaillé dans le livre « Investir dans l’immobilier« 

À suivre.