Le leader de l’investissement immobilier via les SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) et plus généralement de la « pierre papier « (D’où l’image ci contre Pierre + Papier)vient de lancer son premier OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier) : UFG OPSIS PATRIMOINEL’OPCI est un nouveau produit financier lancé en 2007 afin de faciliter l’accès des particuliers aux investissements immobiliers. l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un placement immobilier non coté géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Préconisé pour un investissement sur le long terme, l’OPCI gère un patrimoine majoritairement investi en immobilier tertiaire (bureaux, commerce, locaux d’activité….) et distribue les revenus et plus-values de ce patrimoine aux porteurs de parts.
Produit patrimonial par excellence, l’OPCI offre à l’épargnant une alternative séduisante à un investissement immobilier en direct et le libère de toutes les contraintes liées à ce type d’investissement : C’est en effet la société de gestion, composée de professionnels du secteur, qui gère et développe l’OPCI. Le tout, en bénéficiant des avantages spécifiques de l’immobilier.
En outre, en choisissant un OPCI de type SPPICAV, l’investisseur (appelé actionnaire) bénéficie de la fiscalité des valeurs mobilières sur les revenus et sur les plus-values qu’il perçoit selon sa propre situation fiscale.
Ainsi, au lieu de subir une fiscalité des revenus fonciers parfois pénalisante (surtout lorsque l’investisseur ne peut déduire des charges déductibles de son revenu foncier), l’investisseur bénéficie de la fiscalité des revenus de capitaux mobilier.
Ainsi, le revenu immobilier distribué par l’OPCI est fiscalisé à l’impôt sur le revenu après une déduction forfaitaire de 40% : Pour 100€ reçu, se sont 60€ seulement qui seront fiscalisés selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
Par contre les OPCI de type SPPICAV ne peuvent bénéficier de la déduction des intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition des parts
Globalement, contrairement aux SCPI, les OPCI ne sont pas uniquement composées d’actif immobilier. Le patrimoine des OPCI est composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers.
L’actif d’une SPPICAV doit en effet comprendre au moins 51 % d’immeubles physiques ou de parts de sociétés à prépondérance immobilières non cotées (SCI, SCPI…). Le reste de la poche immobilière est alors constitué d’actions de sociétés foncières cotées.
La poche non immobilière doit être comprise entre 0% et 30% de l’actif de l’OPCI SPPICAV. Il peut s’agir d’actions, d’obligations ou de parts d’OPCVM de droits français et étrangers.
Investir sur des actifs non immobiliers permet à la SPPICAV de bénéficier des performances de marchés autres que ceux de l’immobilier et d’optimiser le couple rendement/risque en raison de la décorrélation des marchés immobiliers des autres marchés financiers.
Dans une période ou les marchés manquent de visibilité, l’offre en OPCI peut permettre un investissement de diversification pouvant vous apporter satisfaction à plusieurs titres :
- L’investissement est relativement sécurisé car son actif est composé à hauteur de 51% d’actif immobilier
- La diversification, via l’investissement sur les marchés financiers action ou obligation, permet de profiter de la croissance des marchés.
- La fiscalité applicable est moins pénalisante que l’imposition des revenus foncier grâce à un abattement forfaitaire de 40% sur les revenus distribués, mais sans pouvoir bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt.
Voilà donc un bel outil d’investissement patrimonial.
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Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
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