La récupération de la TVA sur la location meublée, la location nue ou la parahôtellerie ?

Continuons de creuser ensemble l’idée de location meublée (LMNP – LMP) en direct. Après avoir analysé et comparé le régime fiscal de la location meublée (LMNP – LMP) dans cet article « Simulateur location nue (PINEL ou ancien) vs location meublée en LMNP. Quel régime fiscal est le plus favorable ?« , analysons ensemble le sort de la TVA.
 

Investissement immobilier locatif et récupération de la TVA sur l’acquisition ou les travaux.

Le principe de l’imposition des loyers à la TVA est défini à l’article 261 4 du code général des impôts.  :

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ; 

2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ;

3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d’un patrimoine foncier.

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;

b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

d. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme.

 
Ainsi, dans la mesure ou les revenus tirés de l’activité de location nue ne pourront être assujettis à la TVA, la TVA payée lors de l’acquisition ou le paiement des travaux ne pourra pas être récupérée :

Pas de TVA collectée sur les loyers = Pas de TVA déductible sur l’acquisition ou sur les travaux

La récupération de la  TVA sur la location nue d’un local commercial, industriel, habitation, logement ?

Vous noterez, que les locations de locaux nus, quel que soit leur usage (logement, commercial ou industriel), ainsi que les locations de terrains nus entrent dans le champ d’application de la TVA. Mais, en règle générale, elles sont exonérées en vertu du 2° de l’article 261 D du CGI (cf ci avant) .

Néanmoins, les loyers seront soumis à la TVA de plein droit (et donc la TVA déductible récupérée) lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.
L’activité de location nue est par principe une activité civile qui ne pourra pas être soumise à la TVA. Dans certaines conditions, l’activité de location nue peut alors être soumise à la TVA, de plein droit. C’est le cas notamment :

– Lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire, c’est à dire lorsque le loyer comprend une clause d’indexation en fonction du chiffre d’affaire ou du bénéfice par exemple ;

– Lorsque les locations en cause constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial. C’est le cas par exemple, lorsque l’exploitant d’un fonds de commerce cède celui ci et continue d’exploiter les locaux commerciaux via une mise en location au nouveau propriétaire du fonds de commerce ;

– Lorsque les locations en cause constituent pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés. Et c’est notamment le cas des galeries commerciales : Les locataires de locaux nus loués par un magasin à grande surface bénéficient d’un apport de clientèle du fait de la proximité du commerce du bailleur et leurs loyers sont de ce fait plus élevés que ceux de locaux à usage commercial ordinaires ou le bailleur bénéficie en retour d’un apport de clientèle de la part de ses locataires et « l’ensemble commercial intégré » ainsi fermé, lui permet d’accroître ses débouchés.

 
Néanmoins, au delà des ces cas précis qui permettent aux loyers d’être soumis de plein droit à la TVA, il est toujours possible de bénéficier de l’option au paiement de la TVA sur les loyers (cette option permettra de bénéficier de la récupération de la TVA sur l’acquisition ou sur les travaux immobilier au terme de l’article 260 du CGI).

Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée :

 1° (Disposition devenue sans objet).

 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti.

 L’option ne peut pas être exercée :

 a. Si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole ;

 b. Si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l’option par le bailleur (1).

5° Les personnes qui consentent un bail visé au 1° bis de l’article 261 D ;

 
L’option est possible si les locaux nus sont donnés en location pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti, ou d’un preneur non assujetti à la condition que le bail fasse mention expresse de l’option par le bailleur.
Cette option TVA est ouverte pour les locations de locaux loués nus à usage autre que le logement ou l’habitation ou agricole. Seuls les locaux à usages professionnels, commercial ou industriels et plus globalement les locaux recevant une activité économique ou administrative pourront dès lors bénéficier de l’option au paiement de la TVA sur les loyers.
L’option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Une fois exercée, l’option s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée.
L’option pourra être dénoncée au terme d’une durée initiale de 9 ans. Mais attention, dénoncer l’option au paiement de la TVA, c’est devoir régulariser la TVA déductible récupérée sur les travaux ou sur l’acquisition dans la mesure la dénonciation intervient moins de 20 ans après la récupération de la TVA. La TVA déductible récupérée n’est définitivement acquise qu’après un délai de 20 ans.
 
Au global, on retiendra que :

– La TVA ne peut être payée sur les locations nues à usage d’habitation ou agricole ;

– La TVA est de plein droit sur les locations nues à usage industriel et commerciale lorsque l’exploitation revêt un caractère commercial ;

– L’option pour la TVA est possible pour les locations nues à usage commercial ou professionnel en application de l’article 260 du CGI pour les besoins du preneur à bail ; L’option peut être dénoncée à tout moment après une durée initiale de 9 ans, mais pourra faire l’objet d’une régularisation selon la théorie du 1/20 lorsque la TVA déductible à été récupérée il y a moins de 20 ans.

La récupération de la TVA pour l’activité de location meublée en direct impossible sauf à devenir para-hôtelier.

La location meublée en direct, c’est à dire le fait de meubler un appartement ou une maison avec les meubles qui permettront au locataire d’y apporter seulement ses effets personnels (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« ), ne pourra malheureusement pas prétendre à la récupération de la TVA sur l’acquisition ou sur les travaux.
En effet, l’article 261 D du code général des impôts précise :

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ainsi, seul un loueur en meublé qui apporterait, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, pourrait soumettre les loyers à la TVA et donc récupérer la TVA déductible payée lors de l’acquisition ou les travaux.

Néanmoins, en lisant avec attention la définition de la location meublée, il en ressort que :

« sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exercées de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée ». 

C’est ainsi qu’un loueur en meublé qui apporterait en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, pourrait récupérer la TVA mais serait considéré comme para-hôtelier. 
L’investisseur qui souhaite bénéficier de la récupération de la TVA sur son activité de location meublée devra abandonner le régime fiscal de la location meublée pour être imposable en tant que para-hôtelier. (cf »Gîtes : location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux » et « Para-hôtellerie, le désastre fiscal de la donation ou décès de l’exploitant de chambres d’hôtes ou gîtes ruraux« ).
Ainsi, pour espérer récupérer la TVA, seule la location meublée intermédiée via une résidence service pourra bénéficier de la récupération de la TVA de plein droit en application de l’article 260 D du CGI :
« Pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée la location d’un local meublé ou nu dont la destination finale est le logement meublé est toujours considérée comme une opération de fourniture de logement meublé quelles que soient l’activité du preneur et l’affectation qu’il donne à ce local. » En conséquence, les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à des exploitants d’établissements d’hébergement à caractère hôtelier sont taxables de plein droit à la TVA. 
C’est ainsi, qu’il suffit que l’exploitant effectif de la résidence fournisse les prestations dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exercées de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée pour que le loueur en meublé puisse récupérer la TVA payée lors de l’acquisition.