Depuis la réforme de la location meublée, la fiscalité applicable aux locations de gîtes (gîtes de France, chambre d’hôtes, gîte rural) a évoluée de manière importante.
La doctrine de l’administration fiscale précise :
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée. En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée.
En effet, dorénavant l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.
Vous l’aurez compris, le critère de choix entre le régime de la location meublée ou le régime fiscal du para hôtelier réside dans la manière d’exercer les services (Petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison ou réception) :
Soit ces prestations de services sont proposés et réalisée de manière comparable à un hôtelier et l’exploitant du gite est fiscalement considéré comme un exploitant hôtelier relevant du régime fiscal de l’hôtellerie ou para hôtellerie.
Soit ces prestations ne sont pas fournies de manière comparable à un hôtelier et l’exploitant du gite est fiscalement considéré comme un loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnelle (selon les critères de distinction classique).
Ainsi, il est essentiel de connaitre la différence entre les deux régimes fiscaux Location meublée et para hôtellerie.
Différence en ce qui concerne l’imposition des revenus issus de la location du gite (gite du France, chambre d’hôtes, gite rural).
Les deux activités sont des activités commerciales relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Le régime fiscale de la location meublée étant un régime dérogatoire du droit commun les modalités d’application sont cependant différentes.
La différence fondamentale concerne le sort des déficits de l’activité. Si dans le cadre de la location meublée professionnelle, ces déficits sont imputables sur le revenu global (dans le cadre d’une activité reconnue comme exercée à titre professionnelle – à la différence d’une activité non professionnelle pour laquelle le déficit ne pourrait être imputé sur les autres revenus fiscaux du foyer) puis sur les revenus de même nature des 10 années suivantes, ils imputables sur le revenu global puis sur les revenus de même nature des 6 années suivantes dans le cadre d’une activité de para hôtellerie ou d’hôtellerie.
Aussi, l’article 39C du code général des impôts dispose que l’amortissement ne peut créer un déficit d’exploitation. L’amortissement qui ne pourrait être imputé serait alors imputés sur les revenus de même nature sans limitation de durée. Cette disposition n’est pas applicable pour le régime de la para hôtellerie.
L’inconvénient est double : imputation du déficit sur 6 ans pour l’activité de para hôtellerie contre une imputation sur 10 ans ou de manière indéfini pour la location meublée et surtout les amortissements qui auraient pour conséquence d’augmenter le déficit d’exploitation ne pourront plus être utilisés sans limite de temps, mais devront être utilisés dans les 6 ans de leur constatation.
En outre, la qualification d’activité professionnelle est différente selon les deux régimes fiscaux. Pour le régime de la para hôtellerie, l’article 156 du code général des impôts exige une participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité pour obtenir la qualification d’activité professionnelle (cf »Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux pour approfondir cette notion complexe).
Dans le cadre du régime fiscal de la location meublée, les critères sont plus restrictifs et exige des critères objectifs que sont : des recettes supérieures à 23 000€ par année, une inscription au RCS et que ces revenus représentent plus de 50% des revenus du foyer permettront de prétendre au statut de loueur en meublé professionnel.
Le régime fiscale de la location meublée étant un régime dérogatoire du droit commun les modalités d’application sont cependant différentes.
La différence fondamentale concerne le sort des déficits de l’activité. Si dans le cadre de la location meublée professionnelle, ces déficits sont imputables sur le revenu global (dans le cadre d’une activité reconnue comme exercée à titre professionnelle – à la différence d’une activité non professionnelle pour laquelle le déficit ne pourrait être imputé sur les autres revenus fiscaux du foyer) puis sur les revenus de même nature des 10 années suivantes, ils imputables sur le revenu global puis sur les revenus de même nature des 6 années suivantes dans le cadre d’une activité de para hôtellerie ou d’hôtellerie.
Aussi, l’article 39C du code général des impôts dispose que l’amortissement ne peut créer un déficit d’exploitation. L’amortissement qui ne pourrait être imputé serait alors imputés sur les revenus de même nature sans limitation de durée. Cette disposition n’est pas applicable pour le régime de la para hôtellerie.
L’inconvénient est double : imputation du déficit sur 6 ans pour l’activité de para hôtellerie contre une imputation sur 10 ans ou de manière indéfini pour la location meublée et surtout les amortissements qui auraient pour conséquence d’augmenter le déficit d’exploitation ne pourront plus être utilisés sans limite de temps, mais devront être utilisés dans les 6 ans de leur constatation.
En outre, la qualification d’activité professionnelle est différente selon les deux régimes fiscaux. Pour le régime de la para hôtellerie, l’article 156 du code général des impôts exige une participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité pour obtenir la qualification d’activité professionnelle (cf »Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux pour approfondir cette notion complexe).
Dans le cadre du régime fiscal de la location meublée, les critères sont plus restrictifs et exige des critères objectifs que sont : des recettes supérieures à 23 000€ par année, une inscription au RCS et que ces revenus représentent plus de 50% des revenus du foyer permettront de prétendre au statut de loueur en meublé professionnel.
Différence en ce qui concerne la TVA entre location meublée et parahotellerie.
L’exploitant d’un gite ou chambre d’hôtes qui ne fournit pas ou ne propose pas, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, ne pourra pas soumettre les loyers de la location à la TVA.
Il ne pourra donc pas récupérer la TVA sur l’acquisition ou sur les travaux consécutifs à la rénovation du gite ou de la chambre d’hôte.
Dans le cadre du régime fiscal de la location meublée, l’exploitant en direct d’un gite ou d’une chambre d’hôte ne peut pas récupérer la TVA
Seul l’exploitant qui relève du régime fiscal de l’hôtellerie ou para hôtellerie pourra prétendre à récupérer la TVA qui a grevée l’acquisition ou les travaux du gite (cf »La récupération de la TVA sur la location meublée, la location nue ou la parahôtellerie ? »).
Différence entre location meublée et para-hotellerie en ce qui concerne l’impôt de plus value
En ce qui concerne l’impôt de plus value en cas de cession de l’immeuble, le régime fiscal est identique sauf lorsque l’activité est exercée de manière non professionnelle (absence de participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité pour obtenir la qualification d’activité professionnelle).
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, la plus value taxable en cas de vente de l’immeuble suit la fiscalité des plus values immobilière des particuliers et bénéficie donc d’une exonération après 30 ans de détention de l’actif immobilier (cf »Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).
Dans le cadre du régime fiscal de l’hôtellerie, c’est le régime fiscal des plus values professionnelles qui s’applique. Ce régime est nettement moins avantageux pour l’exploitant.
La plus value professionnelle est la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la valeur comptable de ce dernier (valeur comptable = prix d’acquisition – amortissement).
Cette plus value est imposée pour le montant représentant les amortissements au titre du bénéfice imposable de l’année et au taux de 16% + PS pour le solde.
Cependant, lorsque l’activité de para hôtelier est exercé de manière professionnelle, l’article 151 septies du code général des impôts dispose que les plus values professionnelles sont exonérés à la condition que l’activité professionnelle ait été exercée pendant au moins cinq ans.
17 commentaires
Bonjour et merci pour ce panorama bien utile.
Ma SCI familiale a déjà 12 locataires en non-meublé.
Je compte créer au moins 2 gîtes.
Puis-je amortir le coût des travaux sur 10ans ?
Si les loyers de meublés sont perçut par la SCI, quel en est alors le traitement fiscal ?
Voilà un peu toutes les questions que soulèvent votre article… de quoi fouiller.
Monsieur,
Apeller moi le rapidement il faut que je vous confie un élément essentiel dans votre montage.
C'est un élément de tout premier ordre aux conséquences fiscales très pénalisantes.
Guillaume FONTENEAU
Tél : 05 49 05 73 02 – 06 03 57 59 11
contact@guillaumefonteneau.fr
Monsieur,
je loue un gîte déclaré en gîte de France. J’aimerai savoir quels sont les impôts a prévoir sur les revenus déclarés,
Impôts foncier, immobilier, salaires et impôts sociaux.
Je vous en remercie par avance
Monsieur,
nous avons une maison aménagée.
Nous cherchons des professionels qui veulent louer une maison pour leur emploies étranger.
Bonjour Guillaume,
Juste une petite précision sur le service « nettoyage régulier ».
A notre avis cela s’entend, par exemple, d’un ménage quotidien assuré pendant une location d’une semaine.
En revanche, le ménage assuré entre deux locations n’est pas un service en tant que tel.
Bonne journée
Autre particularité, si le choix du régime réel simplifié se pose, attention à bien vérifier que la valeur à inscrire à l’actif pour le gîte est clairement dissociable de l’habitation principale.
Bonjour, ne détenant pas la carte professionnelle de gestion, est il possible de gérer les biens de mes clients avec la formule para hôtelière ? Mon mari étant ancien hôtelier il gèrera tout ca parfaitement. Location de draps, petit dej, ménage, etc… Merci de votre réponse, bien cordialement. Sandrine M.
J’ai oublié de préciser, je suis agent immobilier.Cdt.
Bonjour
Sur le paragraphe relatif aux conditions restrictives pour etre loueur meublé professionnel, il est indiqué « que ces revenus doivent dépassés 50% des revenus, or il me semble que c’est la totalité des autres revenus. Sur service public c’est ce qui est indiqué.
Merci de votre précision
Nous disons la même chose.
Imaginons un revenu de location meublée : 40 000€.
Autre revenu pro : 20 000€.
Nous sommes bien d’accord que l’activité est pro car 40 000€ > 50% * 60 000€ et/ou 40 000€ > 20 000€
Je suis LMP depuis 3 ans. La SAS créée est détenue à part égale avec ma conjointe. Si j’ai bien compris, notre unique enfant pourra dispose des parts de la SAS sans régler des droits de succession s’il continue l’activité durant 5 années. Et après que se passe t’il s’il vend l’ensemble immobilier ?
Merci
Bonjour,
le revenu : c’est le salaire brut ? le salaire net ? ou le net fiscal ?
merci
Bonjour,
je loue un 120 M2 en colocation 4 étudiants pendant 9 mois …
Si je loue 2 mois été en rbnb avec linge de maison, je passe en Parahotellerie ?
merci
Bonjour,
Simplement « Merci ! » pour cet article très utile.
Bonjour,
Nous souhaitons acquérir a 3 (mon épouse, moi et un ami) un appartement a la montagne afin de le louer mais aussi d’en profiter. Comme c’est un appartement neuf, nous aurions la possibilité de le placer en location para-hôtelière et de récupérer les 20%. Cependant nous ne sommes pas certain que c’est l’option la plus interessante sur le long terme. Comment faire une simulation qui prendrait en compte l’intégralité des paramètres? Est-il possible de louer le bien pendant 20 ans en para hôtelier et ensuite une fois que la TVA est définitivement acquise de le louer en LMNP afin de bénéficier de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers en vue d’une revente.
De plus quelle est la meilleure structure juridique pour l’acquisition du bien (acquisition en indivision, SCN, SARL, SAS,…)?
Bonjour,
Le plus simple est que nous travallions ensemble sur votre situation patrimoniale et votre projet à l’occasion d’un rendez-vous d’assistance patrimonial comme détaillé dans cette page : https://www.leblogpatrimoine.com/conseil-strategie-optimisation-patrimoniale
Je vous laisse réserver votre rendez-vous,
Bien cordialement,
Guillaume FONTENEAU
Merci,
j’aimerais opter pour la formule assistance + livre « investir dans l’immobilier ». J’habite en Suisse donc est ce que cela pose un problème pour l’envoie du livre?
Cordialement