Voilà c’est fait !! le record de 2005 est battu. Les taux sont à leur plus bas historique et sont de nouveau à leur niveau historique de 2005. 
Comme vous le montre le graphique ci après, les taux fixes sont vraiment attrayant actuellement. Les taux variables peuvent atteindre 2,66% sur 10 ans. 







Durée du crédit Oct. 2005 Oct. 2008 Sept. 2010
7 ans 3.15% 3.05%
10 ans 3.25% 5.25% 3.15%
15 ans 3.40% 5.30% 3.40%
20 ans 3.60% 5.40% 3.60%
25 ans 3.85% 5.55% 3.80%







 Source : Empruntis.com



Dans un premier temps, il est évident que des taux aussi bas sont une aubaines pour les particuliers et les entreprises :  le cout de remboursement des crédits diminue et c’est la trésorerie qui augmente. 


L’acquisition d’une résidence principale et la renégociation des crédit en cours. 
Les particuliers ont plus d’aisance pour réaliser leur emprunt immobilier et la baisse des taux rend solvable des acquéreurs qui ne l’étaient plus. 
Avec une baisse des taux d’intérêts, les acquéreurs ont davantage de marges de manœuvre et c’est le cout global de l’investissement immobilier qui diminue : la capacité d’emprunt des acquéreurs augmente au même rythme que la baisse des taux d’intérêts. 

Dans un même temps, les acquéreurs qui ont réalisé un emprunt en 2010, peuvent dorénavant renégocier leur crédit bancaire afin de réduire leur mensualité et gagner en pouvoir d’achat. 

Une baisse de 2% sur un capital de 100 000€ emprunté sur 10 ans, c’est une mensualité qui passe de 1072€ à 977€. Le gain est de 95€ par mois pendant 120 mois, soit près de 11500€. 


La réalisation d’un investissement immobilier locatif en profitant d’un effet de levier. 
Une baisse des taux d’intérêt permet également de réaliser des investissements immobiliers en profitant d’un effet de levier démultiplié

L’effet de levier est une notion financière assez complexe à calculer mais simple à comprendre dans sa globalité : c’est emprunter à un certain taux d’intérêt et placer cet argent emprunté à un taux plus important. 

Les acquéreurs empruntant à des niveaux plus faibles pourraient être tenté d’exiger des niveaux de rentabilité plus faible : les investisseurs immobilier tirent un gain dans l’acquisition du bien (loyer ) mais également grâce à l’effet de levier du crédit. 

En réalité, la situation s’est inversée par rapport à la situation de Fin 2008 – 2009. A cette période, les taux d’intérêts étaient très important et l’investisseur ne devait compter que sur le bien immobilier acquis pour valoriser son patrimoine : Du fait d’un effet de levier nul, seule la valeur intrinsèque du bien lui permettait d’optimiser ces gains. 
Aujourd’hui, la situation est tout autre car l’effet de levier du crédit est très fort : le gain et l’enrichissement de l’investisseur proviendra tant de la valeur intrinsèque du bien que de l’effet de levier (différence entre le cout de l’argent dans le crédit et le taux de rendement de l’investissement réalisé). 


Les risques pour l’économie
Les taux sont au plus bas et dans un premier temps c’est favorable pour les acteurs de l’économie. Les taux bas facilite la croissance, l’activité et redonne du pouvoir d’achat aux emprunteurs ( grâce à la renégociation des crédits à taux fixe et l’effet immédi
at sur les crédits à taux variables). 

Pour autant, dois je vous rappeler que la crise de 2008 dont nous connaissons toujours les conséquences à pris son terreau dans des taux d’intérêts maintenus artificiellement bas par les banques centrales et autres organismes de régulation. 

Les taux bas sont à l’origine des bulles immobilières, des flambés sur les prix des matières premières agricoles et du pétroles mais plus globalement de tous les actifs (Obligation, actions, … ). – CF théorie financière GORDON SHAPIRO

De surcroit, ces taux d’intérêts sont maintenus à des taux artificiellement bas par l’action des banques centrales  occidentales grâce à la mise en fonctionnement de la planche à billet : la protection à tous prix de la croissance occidentale conduit les banques centrales a tomber, encore une fois, dans le piège de « l’exubérance irrationnelle » des taux bas. 

La conséquences de ces taux bas maintenus artificiellement bas pourrait bien être une résurgence de l’inflation et même de l’hyperinflation, une baisse de la valeur des actifs. 


Alors si je n’avais qu’un conseil à vous proposer ce matin : 

  • Profitez des taux bas pour renégocier vos crédit en cours
  • Profitez de la conjonction « taux bas  » et  » marché de l’immobilier dépressif » pour acquérir avec un faible taux d’intérêt des biens dont vous aurez négocier fortement la valeur (et surtout soyez prudent dans vos acquisition immobilière, car les biens mal achetés sont synonymes de moins values). 
  • Vendez vos obligations souveraines;
  • Soyez prudent contre le retour de l’inflation et contre le « retour de boomerang » d’une politique déraisonnable de taux  trop bas. 


Bien évidemment n’hésitez pas à nous contacter pour que nous réalisions ensemble les simulations de crédit ou de rénégociation de crédit. 

En notre qualité de courtier en crédit immobilier, nous avons un partenariat avec plus de 100 établissements bancaires afin de vous trouver les taux de financement et les conditions les plus intéressantes.



Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant

Tél : 05 49 05 73 02 – 06 03 57 59 11

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