N’avez vous jamais entendu que dans un crédit immobilier, on remboursait tous les intérêts au début du prêt et qu’il était donc peu intéressant d’envisager le remboursement anticipé d’un crédit dont la durée restante était réduite.
Ce raisonnement est totalement faux ! Une bonne fois pour toute, je vous l’affirme : NON, On ne rembourse pas tous les intérêts d’un crédit immobilier ! Affirmer cela est la preuve de l’incompétence de votre interlocuteur. le professionnel qui croit dans cette légende urbaine ne peut pas être de bon conseil sur le mode de financement de votre investissement immobilier.
[box type= »info »]Trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux immobilier[/box] Pour vous en convaincre, je vous propose de détailler le tableau d’amortissement d’un crédit immobilier.
Face à une mensualité constante calculée selon une formule savante que nous vous détaillons dans cet article « Comprendre le calcul d’un crédit immobilier et le tableau d’amortissement d’un crédit. » : 

Formule dans laquelle :

m : mensualité
K : capital emprunté
t : taux annuel proportionnel
n : nombre de mensualités

 
Ainsi, face à une mensualité constante sur toute la durée du crédit immobilier, la répartition entre remboursement du capital emprunté et paiement des intérêts de la dette évolue :

  • Au sein de la mensualité, le montant des intérêts est calculé en fonction du montant du capital restant dû avant paiement de la mensualité du crédit immobilier. Il est simple de calculer la part des intérêts dans une mensualité, il suffit d’appliquer la formule suivante : (Montant du capital restant dû) x (taux d’intérêt du crédit immobilier) = Montant des intérêts à payer

 

  • Au sein de la mensualité, ce qui n’est pas paiement des intérêts sur le capital restant dû, correspond au montant du capital remboursé. (mensualité constante du crédit immobilier) – (montant des intérêt à payer) = Part du capital contenu dans la mensualité du crédit immobilier.

 

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier amortissable

Montant du crédit immobilier  200 000,00 €
Durée20 ans
Taux du crédit immobilier1,50%
Capital restant dû en début de périodeAnnuité du crédit immobilierDont intérêtDont capitalCapital restant dû après annuité
1200 000,00 €11 649,15 € (Mensualité constante)3 000,00 € (= 200 000 * 1.50%=8 649,15 € (= 11645.15 – 3000)  191 350,85 € (=200 000 – 8645.15)
2191 350,85 €11 649,15 €    2 870,26 €8 778,88 €  182 571,97 €
3182 571,97 €11 649,15 €    2 738,58 €8 910,57 €  173 661,40 €
4173 661,40 €11 649,15 €    2 604,92 €9 044,23 €  164 617,17 €
5164 617,17 €11 649,15 €    2 469,26 €9 179,89 €  155 437,29 €
6155 437,29 €11 649,15 €    2 331,56 €9 317,59 €  146 119,70 €
7146 119,70 €11 649,15 €    2 191,80 €9 457,35 €  136 662,35 €
8136 662,35 €11 649,15 €    2 049,94 €9 599,21 €  127 063,13 €
9127 063,13 €11 649,15 €    1 905,95 €9 743,20 €  117 319,93 €
10117 319,93 €11 649,15 €    1 759,80 €9 889,35 €  107 430,59 €
11107 430,59 €11 649,15 €    1 611,46 €10 037,69 €    97 392,90 €
1297 392,90 €11 649,15 €    1 460,89 €10 188,25 €    87 204,64 €
1387 204,64 €11 649,15 €    1 308,07 €10 341,08 €    76 863,57 €
1476 863,57 €11 649,15 €    1 152,95 €10 496,19 €    66 367,37 €
1566 367,37 €11 649,15 €       995,51 €10 653,64 €    55 713,74 €
1655 713,74 €11 649,15 €       835,71 €10 813,44 €    44 900,29 €
1744 900,29 €11 649,15 €       673,50 €10 975,64 €    33 924,65 €
1833 924,65 €11 649,15 €       508,87 €11 140,28 €    22 784,37 €
1922 784,37 €11 649,15 €       341,77 €11 307,38 €    11 476,99 €
2011 476,99 €11 649,15 €       172,15 €11 476,99 €–             0,00 €

 
 
Ainsi :

  • Non, on ne rembourse pas les intérêts d’un crédit immobilier au début du prêt immobilier. Le montant des intérêts est plus important au début, mais ce montant est simplement proportionnel au montant de lu capital restant à rembourser à la banque ; 

 

  • Rembourser son crédit immobilier au début du prêt ou après la moitié de la durée du prêt ne change strictement rien !

 

  • Dans le même ordre d’idée, avoir 100 000€ placé à 2% ou avoir un crédit de 100 000€ au taux d’emprunt de 2% est identique et n’est pas source d’enrichissement :
    • Avoir un crédit immobilier de 100 000€ à 2%, c’est rembourser 5824.57€ par année pendant 20 ans ;
    • Avoir un capital de 100 000€ à 1.50%, c’est gagner 1.50% d’intérêt sur le capital, mais aussi devoir débourser 5824.57€ par année pour rembourser le crédit immobilier.
    • ==> Au final, après 20 ans, l’opération est nulle car il reste 0€ d’épargne.

 

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier amortissable

Montant du crédit immobilier100 000,00 €
Durée20
Taux du crédit immobilier1,50%
Capital restant dû en début de périodeAnnuité du crédit immobilierDont intérêtDont capitalCapital restant dû après annuitéÉpargneÉpargne fin de période après paiement des mensualités de crédits et capitalisation
1100 000,00 €5 824,57 €1 500,00 €4 324,57 €95 675,43 €100000€95 675,43 € (=100000*1.50%-5824.57)
295 675,43 €5 824,57 €1 435,13 €4 389,44 €91 285,98 €95 675,43 €91 285,98 €
391 285,98 €5 824,57 €1 369,29 €4 455,28 €86 830,70 €91 285,98 €86 830,70 €
486 830,70 €5 824,57 €1 302,46 €4 522,11 €82 308,59 €86 830,70 €82 308,59 €
582 308,59 €5 824,57 €1 234,63 €4 589,94 €77 718,64 €82 308,59 €77 718,64 €
677 718,64 €5 824,57 €1 165,78 €4 658,79 €73 059,85 €77 718,64 €73 059,85 €
773 059,85 €5 824,57 €1 095,90 €4 728,68 €68 331,17 €73 059,85 €68 331,17 €
868 331,17 €5 824,57 €1 024,97 €4 799,61 €63 531,57 €68 331,17 €63 531,57 €
963 531,57 €5 824,57 €952,97 €4 871,60 €58 659,97 €63 531,57 €58 659,97 €
1058 659,97 €5 824,57 €879,90 €4 944,67 €53 715,29 €58 659,97 €53 715,29 €
1153 715,29 €5 824,57 €805,73 €5 018,84 €48 696,45 €53 715,29 €48 696,45 €
1248 696,45 €5 824,57 €730,45 €5 094,13 €43 602,32 €48 696,45 €43 602,32 €
1343 602,32 €5 824,57 €654,03 €5 170,54 €38 431,78 €43 602,32 €38 431,78 €
1438 431,78 €5 824,57 €576,48 €5 248,10 €33 183,69 €38 431,78 €33 183,69 €
1533 183,69 €5 824,57 €497,76 €5 326,82 €27 856,87 €33 183,69 €27 856,87 €
1627 856,87 €5 824,57 €417,85 €5 406,72 €22 450,15 €27 856,87 €22 450,15 €
1722 450,15 €5 824,57 €336,75 €5 487,82 €16 962,33 €22 450,15 €16 962,33 €
1816 962,33 €5 824,57 €254,43 €5 570,14 €11 392,19 €16 962,33 €11 392,19 €
1911 392,19 €5 824,57 €170,88 €5 653,69 €5 738,50 €11 392,19 €5 738,50 €
205 738,50 €5 824,57 € 86,08 €5 738,50 € 0,00 €5 738,50 €-0,00 € (Après 20 ans, il ne reste plus d’épargne)
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