Oui, les taux de crédit immobilier sont excessivement bas comme ne cesse de le démontrer notre barème mensuel des meilleurs taux de crédit immobilier (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier pour Février 2019″)

Oui, le crédit immobilier peut être source d’enrichissement grâce à l’effet de levier ;

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Oui, dans l’inconscient collectif, l’emprunt immobilier est source d’enrichissement ; Pour tous, dans notre inconscient, il faut s’endetter pour se constituer un patrimoine.

 

Pourtant, votre crédit immobilier vous fait peut être perdre de l’argent tous les mois et vous avez probablement intérêt à envisager le remboursement anticipé de votre emprunt immobilier.

  • Oui, les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles, mais le corolaire ce sont des taux de placement tout aussi médiocres ; Le rendement du livret A atteint péniblement 0.75% ; Le fonds euros des contrats d’assurance vie oscille, avant prélèvements sociaux, entre 1.20% pour les moins rémunérateur et 2.50% pour les meilleurs ;
  • Oui, en théorie acheter son bien immobilier à crédit permet d’envisager un effet de levier, mais, c’est aussi prendre le risque d’un effet massue en cas de baisse des rendements  ou même de chute des cours sur les marchés financiers ;

 

Bref, si vous en avez les moyens, la meilleure solution est peut être d’envisager rapidement le remboursement anticipé de vos crédits immobiliers. La complexité économique du moment, l’extrême valorisation d’un certain nombre d’actifs et la difficulté à trouver un placement rémunérateur doit vous pousser à envisager cette solution (cf »Quel meilleur placement 2019 pour une épargne sécurisée, garantie et rémunératrice ? »).

Il s’agit d’une réflexion que nous vous suggérons depuis 2 ans et dont la pertinence se confirme, mois après mois : Et si le meilleur placement sans risque était le remboursement anticipé de votre crédit immobilier ?

Vous êtes de plus en plus nombreux à ne plus savoir que faire de votre épargne. Vous êtes de plus en plus nombreux à vous lamenter devant la médiocrité des rendements de votre capital. Vous êtes de plus en plus nombreux à craindre le pire pour votre argent. Vous devez vous rendre à l’évidence : Vous devez envisager le remboursement de vos crédits immobiliers. C’est probablement la meilleure solution même si cela peut vous sembler contre intuitif. 

Pour vous en convaincre, il vous suffit de comparer le taux global de votre crédit immobilier (taux du crédit immobilier + taux de l’assurance de prêt) avec rendement réel de votre épargne,  c’est à dire le rendement affiché auquel vous retirerez l’imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux.

 

Si le rendement de votre épargne (net d’impôt et de prélèvement sociaux) est inférieur au taux de votre crédit immobilier assurance comprise, alors votre crédit immobilier vous fait perdre de l’argent tous les mois !

Prenons un exemple :

Monsieur DUPONT possède 100 000€ sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie dont le rendement est de 1.60% en 2018, avant prélèvement sociaux, soit 1.32% net de prélèvements sociaux.

Monsieur DUPONT est débiteur d’un crédit immobilier de 100 000€ / 20 ans dont le taux est de 1.60% + 0.40% d’assurance de prêt, soit un total de 2%.

Au titre de l’année 2018, Monsieur DUPONT a donc payé 2000€ d’intérêts sur son crédit immobilier … mais il n’a touché de 1320€ d’intérêt sur son contrat d’assurance vie. Il s’est appauvri de 680€. C’est ce qu’on appelle l’effet massue, l’opposé de l’effet de levier. Au total, le remboursement anticipé du crédit immobilier de Monsieur DUPONT lui permettra d’économiser environ 6000€.

Monsieur DUPONT doit donc envisager le remboursement de son crédit immobilier en procédant à un rachat total ou partiel de son épargne placée en assurance vie.

 

Votre crédit immobilier peut vous faire perdre de l’argent tous les mois à cause de l’effet massue. Et je suis certain que nombre d’entre vous êtes concernés ! 

Pour vous aider à calculer l’opportunité de rembourser ou non votre crédit immobilier, nous avons construit un simulateur d’effet de levier qui vous permettra de calculer si votre crédit immobilier vous fait gagner ou perdre de l’argent tous les mois.

 




37 Comments

  1. Complètement bidon cet article. Un prêt de 100 000 € sur 15 ans à 1.60% vous coûtera 12 545 € d’intérêt alors que 100 000 € placés à 1.32% deviendra 121 738 € au bout de 15 ans.
    Sans parler des intérêts qui sont éventuellement déductibles de mes revenus locatifs…

    • Je suis bien d’accord Boulan, il me semble que cette synthèse laisse à désirer..
      Iceman

    • Parfois, lorsque l’on critique, il faut être certain de ces arguments.

      Je suis confus de vous expliquez que vous comparez des choses non comparables. La différence entre les deux sommes, c’est l’effort d’épargne mensuel que vous aurez réalisé, c’est à dire l’argent que vous aurez déboursez tous les mois pour rembourser votre crédit. Enfin, en ce qui concerne la déductibilité des intérêt d’emprunt, vous aurez remarqué, avant de critiquer, que notre simulateur en tient compte.

      Au plaisir d’échanger de manière constructive.

      Par exemple, vous auriez pu essayer d’expliquer que l’intérêt principal du crédit était l’assurance de prêt en cas de décès ou l’épargne forcée que représente le remboursement du crédit.

  2. Aucune allusion au crédit d’impôt ? Une partie de ce que me coute mon crédit est déduite de mes impôts…

  3. Bonjour Guillaume,
    Mon prêt immobilier est au 2/3 de sa durée.
    Toutefois, le montant de l’ADI est fixe, donc de plus en plus coûteuse par rapport au capital restant à assurer.
    Or, le taux affiché sur mon contrat concerne la totalité du montant emprunté.
    Votre simulateur en tient-il compte et comment dois-je le remplir.
    Merci.

  4. « ou même de chute des cours sur les marchés financiers »
    Quelles conséquences aurait une chute des cours ? Avec un prêt à taux fixe, la valeur d’usage n’est t’elle pas protégée en cas de chute des marchés ?
    Un euro qui ne vaut rien dans notre poche ne vaut pas plus cher en remboursement dans la poche du banquier non ?

  5. Dans le cas d’une résidence principale, je suis plutôt d’accord. Dans le cadre d’un investissement, je ne le ferais pas. Je suis dans ce cas en ce moment, avec mon épargne me permettrait de rembourser la totalité du crédit de ma RP. J’ai par ailleurs plusieurs prets pour des investissements locatifs pour génèrent un cash flow suffisant pour payer le crédit de la RP.
    Dans le cadre de très faibles taux de rendement, la question se pose. Si le le fais, je réemprunte pour un autre investissement.

    • Ne pas oublier l’effet « vertueux » de l’emprunt qui vous oblige chaque mois à équilibrer votre budget, donc à dépenser moins – pour ceux qui sont au taquet – chose que l’on a tendance à moins surveiller quand le budget mensuel est maintenu positif.

    • Mais que faites vous alors de votre épargne ? Quel est son rendement ?

  6. AV, compte a terme, cash. Des rentrées mensuelles conséquentes font rapidement gonfler l’épargne. AV… pas trop confiance en ces temps incertains avec 2019 qui va nous donner des sueurs froides. Je regarde pour rembourser le crédit RP et acheter pièces d’or physique avec le reliquat. J’ai 3 crédits pour 4 biens immobiliers., une RP et 3 LMNP.

  7. AV principalement investie en fonds euros. Je ne me souviens pas du rendement mais ca doit être faible, très faible et soit disant sans risque. Mais ca reste une autre histoire…

    • Donc votre crédit immobilier, même intérêt déductible, n’est pas source d’effet de levier. Vous devriez sérieusement envisager de mieux utiliser les capitaux 😉

      • Vous avez surement raison quant à l’utilisation de l’épargne. Par contre, en ce qui concerne l’effet de levier, j’ai emprunté 430k€ que je n’avais pas à l’époque et que je n’ai pas non plus à ce jour. J’ai 3 crédits immobiliers. Le seul intéressant à rembourser serait la RP soit 100k€. Bien sur que l’effet de levier existe.

      • Je suis à la recherche d’un terrain pour faire construire d’ici 2 ou 3 ans.

  8. Il faut regarder cela sur la durée restante du prêt : coût total du crédit et intérêts capitalisés.

    En effet, le coût du crédit diminue chaque année, tandis que les intérets se capitalisent (les fameux intérêts composés).

    C’est pourquoi le taux de rendement de votre placement peut être (dans certains cas) inférieur au taux du crédit, et rendre l’opération intéressante pour autant.

    Sans compter l’assurance décès qui protège la famille et l’effort d’épargne qui est un bon outil d’épargne forcé.

    • « C’est pourquoi le taux de rendement de votre placement peut être (dans certains cas) inférieur au taux du crédit, et rendre l’opération intéressante pour autant. »

      Non, si je peux me permettre, ce n’est pas vrai ! Cette affirmation est fausse

      • Guillaume, je partage 99% de vos réflexions depuis plusieurs années.

        Je suis d’accord avec vous.

        Mais sur ce sujet, je peux vous confirmer que l’on peut avoir un taux du crédit supérieur au rendement (annuel) d’un contrat d’assurance vie et tout de même être financièrement intéressant pour notre client.

        Il faut regarder le coût global du crédit et le comparer au rendement global du placement, sur la durée totale.

        Cela est possible car le taux d’intérêt du crédit est calculé sur le capital restant dû alors que les intérêts du placement se capitalisent (si on n’y touche pas bien sûr !).

        Et cela sans parler de la couverture d’assurance du crédit immobilier ou de l’effort d’épargne « forcé » du crédit.

        • Oui, mais dans ce cas là, vous ne comparez pas des choses comparables ! En effet, vous oubliez la sortie de trésorerie nécessaire pour le paiement des mensualités. ll n’y a donc aucune capitalisation… mais au contraire une consommation progressive du capital pour payer les mensualités jusqu’à atteindre la somme de 0€ en fin de période;

          j’ai fait un tableau comparatif dans cet article « https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/effet-de-levier/credit-immobilier-non-lemprunteur-ne-paye-pas-tous-les-interets-au-debut-du-pret.html

  9. Jonathan Kaminski says:

    Bonjour Guillaume,

    N’y a t il pas mieux a faire pour son épargne sérieusement? Je sais que les marches financiers font peur mais qd meme. Le gouvernement américain paie presque 3 pourcents sur les obligations a 10 ans… Des actions de sociétés solides pas survalorisées et versant des dividendes avec un rendement de 4-5 pourcents peuvent se trouver. Meme en cas de chute des marches, avec le réinvestissement des dividendes, on est sur des rendements a long terme de 8 pourcents. Apres il faut sélectionner plutôt des entreprises qui tiendront le coup lors de la prochaine crise, donc pas trop endettées avec des fondamentaux solides. Garder du cash oui aussi même si rendement faible et négatif, inflation déduite, il a une valeur avec son coût d’opportunité (la valeur de pouvoir s’en servir dans le futur qd de meilleurs rendements existeront) pour le déployer lorsque les cours seront plus bas (idem pour l’immobilier).

  10. Sénèque says:

    Avec ce papier et celui du jour avec les intérêts en début/fin de contrat, vous allez continuer à recevoir des posts remettant en cause vos compétences: en effet, le crédit immobilier est l’outil que tous les français manient parfaitement !!!

    A tel point qu’ils connaissent mieux les résultantes que les CGPI et des autres professionnels de cet outil, qu’ils conseillent lors de toutes les discussions de procéder ainsi, que cela a été l’unique succès de la constitution de leur patrimoine, voire même que c’est une martingale mais qu’eux n’utilisent pas encore mais bientôt ! Après, lorsqu’on rentre dans les détails, notamment de leurs déclarations de revenus fonciers, je souris en observant la non optimisation de ceux-ci, en les entendant me répondre en trésorerie nette comment se déroule leur investissement (ce qu’ils ne savent pour la plupart du temps…pas).

    Depuis, et cela fait maintenant pas mal d’années, sur le volet pro, je me censure et réalise les projections de mes clients selon leur volonté de recourir au crédit et sur le volet perso (je me réfugie derrière les projections donc les faits, si ceux-là sont remis en cause, je ne les défends plus et passe à un autre sujet), je ne rentre plus jamais dans ces discussions d’immobilier et de crédit sauf lorsque les personnes semblent relativement de bonne foi et ne vont pas m’apprendre comment l’eau peut être chaude.

    • Vous avez bien raison. De tous mes amis, je suis le seul qui ait un comptable pour les déclarations LMNP. Ils préfèrent mal déclarer et payer plein pot… Je n’ai pas des taux de fou mais ils sont relativement bons et la banque me suit. Et je passe pour un âne quand ils me disent que leur taux est plus bas que les miens. Ensuite, il faut savoir entendre les objections car le diable est dans les détails et chaque situation, notamment le TMI, est important.

      • Sénèque says:

        Sur le LMNP, j’invite à être assisté d’un comptable particulièrement lorsqu’on recherche le régime réel d’imposition et la déduction d’un amortissement. Le comptable, praticien du chiffre, pourra défendre cette valeur.

        En effet, beaucoup n’ont pas de comptables et:
        – ne pratiquent pas l’amortissement lorsqu’ils sont au régime réel (dommage…),
        – optent pour le régime micro BIC lorsque le régime réel serait bien plus intéressant…
        Je ne mentionne pas les moults autres « anomalies » identifiées dans les déclarations de locations immobilières louées nues ou meublée.

        • Je suis 100% d’accord avec vous, nous sommes quelque peu en dehors du sujet de l’article mais effectivement bon nombre d’investisseurs se concentrent sur le taux de leur prêt pour un investissement locatif et au mieux font du LMNP avec abattement de 50% au lieu du faire du réel. Pour ma part, ce blog m’a bien aidé pour faire les bons choix lorsque j’ai loué mon premier appartement, j’étais arrivé à la conclusion suivante: LMNP au réel avec rallongement de la durée d’emprunt pour idéalement avoir un cash flow positif et profiter de l’effet de levier, et déclaration avec un expert comptable car je n’ai pas le temps et surtout les compétences comptables pour avoir une optimisation de ma déclaration fiscale.

          Par contre je n’arrive pas à faire fonctionner le simulateur de Guillaume.

          • @Sénèque, quelques questions ?
            – L’amortissement peut-il se faire sur le LMNP ou uniquement sur le LMP ?
            – Si l’amortissement se fait aussi sur le LMNP, faut-il obligatoirement être enregistré au RCS pour pouvoir en bénéficier ?
            – Faut-il également un expert comptable pour bénéficier de l’amortissement dans les 2 cas ?

            • Pour ma part je suis en LMNP et l’amortissement est réalisé, je suis au RCS, je pense que c’est obligatoire, à confirmer par les experts. Dans les deux cas l’expert comptable n’est pas obligatoire mais selon moi fortement conseillé

              • Après avoir consulté ce site très intéressant, il semblerait qu’être inscrit au RCS n’est pas obligatoire et que, surprise, dans (presque) tous les cas le LMNP est plus intéressant que le LMP !

  11. OUI
    Tout impétrant en location meublée doit s’adjoindre dès que possible un bon comptable, ou y songer s’il approche du seuil idéal.
    Ca aide à dire moins de bêtises communes, et surtout…

    ….Comprendre, ce que peu aiment faire.
    On entendra ainsi moins d’âneries sur l’IFI, IR, et autres tartes à la crème fiscale.

  12. un élément supplémentaire à prendre en compte à mon avis. Un crédit immobilier peut être intéressant en tant qu’assurance décès. Si j’achète cash un bien immobilier 1 million d’euros et que je décède, mes héritiers touchent 1 M (sans parler de fiscalité des successions). Si j’achète à crédit et que je place mes liquidités, mes héritiers touchent l’assurance qui rembourse le prêt et ont aussi les liquidités : résultat :ils ont 2 millions. Ils n’en auraient eu qu’un si j’avais acheté cash.

    • Pour un décès prématuré pourquoi pas (suicide ?). A partir d’un certains âge ou en cas de pb de santé, il n’y aura plus personne pr vous assurer, ou à des prix très dissuasifs.

  13. Je ne suis pas sûr du tout que l’assurance décès en cours de prêt verse aux héritiers le montant initial souscrit. Je pense plutôt que la compagnie se substitue pour les échéances restantes. D’où l’avantage de rembourser par anticipation un prêt en fin de parcours car l’ADI est fixe sur toute la durée du remboursement. Si un banquier nous lit…

    • Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

      Bonjour,
      je ne suis pas banquier mais travaille dans le domaine de l’assurance emprunteur.
      Concrètement et dans les cas « standards » la banque est bénéficiaire acceptant du contrat d’assurance de prêt. Ainsi c’est bien à elle et non aux héritiers que la compagnie d’assurance verse le solde du capital restant dû.
      Si le prêt était assuré à 100% il n’y adonc plus d’échéance à payer.

      concernant la deuxième partie de votre post, l’ADI est fixe jusqu’au terme du prêt si vous avez opté pour un produit d’assurance emprunteur calculé sur le capital initial. c’est généralement le cas lorsque vous avez souscrit le contrat groupe de la banque.
      ainsi plutôt que d’opter pour un remboursement total de votre emprunt parce que l’assurance est devenu le coût principal de votre emprunt, vous avez la possibilité de changer d’assurance emprunteur et ainsi d’en trouver une qui soit calculé sur le capital restant dû.
      ainsi la nouvelle base de l’assurance tiendra compte du nouveau montant de prêt à assurer et de la durée restante (ceux sont notamment les paramètres de tarifications, auquel s’ajoute votre âge.

      vous ne soulevez pas la question mais ce raisonnement vaut également en cas de remboursement anticipé partiel. si vous soldez la moitié de votre prêt l’assurance bancaire calculé sur le capital initial sera toujours au même prix alors que si vous avez une assurance externe basé sur le capital restant dû son coût sera divisé par deux.

      dans le cas d’un remboursement partiel de capital j’invite d’ailleurs les personnes à diminuer la durée du prêt. La durée de couverture sur la partie assurance ayant un impact sur le taux de celle ci plus la durée deviendra courte plus le taux de l’assurance baissera.
      l’économie réalisée sera donc plus forte

  14. Moi j’ai juste une petite question.
    Si on suit votre conseil, on rembourse le crédit du logement principal en diminuant son épargne.
    Mais après on fait quoi ? Car du coup on génère tout les mois grâce à ses revenu des sommes importantes qu’il faut bien ‘placer’ quelque part ?

  15. Merci Geoffroy pour cette réponse très complète.
    Donc le simulateur de Guillaume sur l’opportunité d’un remboursement anticipé n’est pas utilisable, c’est bien ce qui me semblait…

  16. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Disons que pour la partie assurance, vous pourriez le coupler avec le comparateur d’assurance de prêt qui vous donnera une estimation du gain sur la partie assurance
    https://www.leblogpatrimoine.com/comparateur-assurance-de-pret-comparer-les-meilleurs-assurance-credit-immobilier

  17. Bonjour Guillaume,

    C’est le « Romain » de l’article « Crédit immobilier : Non, l’emprunteur ne paye pas tous les intérêts au début du prêt ! »
    Pour ne pas s’y perdre je rajoute un « D » à mon pseudo car apparemment il y a un autre « Romain » qui poste sur la file.

    Je n’avais pas encore vu cet article. En effet je pense que ça peut-être un outil assez intéressant par contre pour l’instant il ne fonctionne pas. La TMI ne se calcule pas et rien ne s’affiche ensuite.

    Une suggestion : Pour le « rendement net d’impots de l’épargne » l’idéal serait de le remplacer par le taux brut et vous enlevez grâce au calculateur les prélèvements sociaux et calculez le rendement net d’impôt comme vous avez déjà la TMI dans votre tableur, ça évite à l’utilisateur de devoir calculer tout ça.

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