Voici une question passionnante, parfois un peu complexe, mais dont la réponse est indispensable pour réussir ses investissements et ne pas tomber dans le piège des discours commerciaux formatés, sans argumentation solide.
Partout, vous lirez qu’il faut s’endetter pour s’enrichir ! Pour tous, c’est d’une telle évidence qu’il n’est même pas utile d’argumenter et d’expliquer les raisons d’une telle affirmation.
Essayons tout de même de comprendre s’il faut vraiment s’endetter pour s’enrichir.
 

L’effet de levier du crédit, une notion financière pour expliquer l’intérêt du crédit pour investir.

Une partie importante de l’intérêt au crédit pour s’enrichir repose sur l’idée de l’effet de levier du crédit.
L’effet de levier est une notion financière, issue de monde de la finance d’entreprise.  Dans le cadre d’un investissement immobilier, la comprendre la notion d’effet de levier revient à répondre à la question suivante :

Le fait de recourir au crédit immobilier pour financer mon acquisition immobilière me permet il d’augmenter le rendement global de mon investissement et la valeur de mon patrimoine ?
L’effet de levier est un notion financière qui définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de mon épargne : Emprunter à un taux inférieur au taux de rendement net de mon épargne permet un enrichissement patrimonial.

 
Ainsi, à la base du calcul de l’effet de levier,  on trouve donc :

•Le coût réel du crédit immobilier

•Le rendement de l’épargne disponible.

 

Le coût réel du crédit immobilier doit tenir compte de la déductibilité les intérêts d’emprunt.

L’article 31 du code général des impôts dispose que les intérêts de l’emprunt permettant l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier est déductible dudit revenu foncier afin de déterminer le Revenu Foncier Net Imposable.
En en déduit donc, que le coût réel de mon crédit immobilier sera fonction du :

  • Taux du crédit.
  • De l’assurance de prêt.
  • Mais également de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

 

Les intérêts venant en déduction des revenus fonciers, le coût réel peut s’exprimer de cette manière :

(Taux d’intérêt du crédit + Assurance de prêt)*(1-TMI) = Coût réel du crédit immobilier.

 
 

EXEMPLE :
Investisseur X, Taux du crédit 3,3% / 15 ans assurance comprise (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )
TMI = 30% + 17.20% =47.20%
 
Le coût réel du crédit est donc de 1,74%…. Ce coût réel du crédit immobilier devra donc être inférieur au rendement net d’impôt de l’épargne pour justifier le recours au crédit immobilier.
 

Pour l’épargnant, qui a le choix entre faire un crédit ou utiliser son épargne disponible, le calcul du différentiel de rendement entre le coût réel du crédit (c’est à dire en tenant compte de l’éventuelle déductibilité fiscale des intérêts) et le rendement net de l’épargne (c’est à dire net de fiscalité) permet de justifier l’intérêt du crédit. C’est le calcul de l’effet de levier du crédit immobilier.

 

Dès lors que le rendement de l’épargne est supérieur au coût réel du crédit immobilier, il y a un effet de levier et l’investisseur devra recourir au crédit immobilier pour s’enrichir davantage. Le crédit immobilier aura pour conséquence d’augmenter la rentabilité globale de son projet d’investissement.

 

Dans le cas inverse, c’est à dire l’hypothèse possible ou le rendement de votre épargne est inférieur au coût réel de votre crédit immobilier, c’est l’effet massue et vous n’avez aucun intérêt à conserver votre crédit immobilier (cf »Et si le meilleur placement sans risque était le remboursement anticipé de votre crédit immobilier ?« )
Pour vous simplifier la vie, et parce que vous n’êtes pas tous des ingénieurs en calculs financiers, nous avons construit un simulateur vous permettant de calculer votre effet de levier ou l’effet massue (l’inverse de l’effet de levier).

 

 

Mais lorsque l’investisseur n’a pas de capital disponible, le recours au crédit permet de réaliser un investissement immobilier sans aucun apport personnel.

C’est vrai que l’investisseur qui n’aurait pas d’épargne disponible, l’investisseur débutant qui n’aurait que son salaire pour investir pour trouver dans le recours au crédit immobilier le moyen extraordinaire pour s’enrichir facilement, le moyen pour se constituer un patrimoine important à partir de rien.
Le recours au crédit semble une solution bien plus efficace que l’épargne mensuelle et régulière des excédents de revenus de son salaire.
C’est vrai ! mais pas toujours. Essayons de voir ensemble dans quel cas cette affirmation est réelle.
 
Pour comprendre pourquoi, il n’est pas toujours exact d’affirmer que le crédit immobilier est le meilleur moyen de s’enrichir à partir de rien, il faut comprendre la notion de « Taux de rendement interne ». Comme nous l’expliquions dans cet article « Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN). » ou plus récemment dans cet article « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ?« .
 
Le taux de rendement interne d’un investissement immobilier est le taux de rendement global de l’investissement. Celui ci tiendra compte de l’ensemble des flux de trésorerie positif (loyer, revenu divers et économie d’impôt) , mais également de l’ensemble des charges d’entretien, fiscales …. Le calcul du TRI permet de déterminer un taux de rendement de l’opération, ce taux de rendement permet ensuite une comparaison aisée avec d’autres investissement et notamment un investissement basique sur une placement financier.
 
Lorsque nous vous proposons nos simulateurs d’investissement immobilier, nous calculons toujours le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement. Cela permet à l’investisseur de pleinement comprendre l’intérêt du projet.
Deux investissement à TRI identique, par exemple un investissement immobilier PINEL et un placement régulier sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie, auront le même niveau d’enrichissement à terme.
 
Dès lors que le TRI de l’investissement immobilier avec recours au crédit est supérieur au TRI d’un placement financier, il y a pertinence à réaliser l’investissement immobilier avec recours au crédit, l’enrichissement final sera supérieur.  (Attention à réfléchir à environnement de risque identique – Entre 2% de TRI sur un produit financier garanti et 2% de TRI sur un investissement immobilier, l’importance du risque immobilier doit pouvoir vous faire préférer l’investissement financier).
 
Dans notre simulateur Loi PINEL,  nous calculons toujours le TRI de l’investissement et surtout le différentiel d’enrichissement de l’investisseur s’il devait réaliser le même effort d’épargne sur un simple produit financier, cela permet de réellement comprendre l’intérêt de l’investissement et l’intérêt du crédit.

 
 

Le recours au crédit immobilier pour investir, c’est surtout le moyen d’investir aujourd’hui dans un actif dont on espère une plus-value.

L’intérêt véritable du recours au crédit immobilier, c’est investir aujourd’hui dans une bien immobilier dont l’investisseur espère une plus-value à terme. Seul le recours au crédit immobilier permet un tel espoir d’enrichissement.
L’investisseur qui préférerait se constituer un capital financier, avec le fruit de son épargne mensuelle, pour ensuite investir cash dans son bien immobilier paiera le bien immobilier en fonction de son prix dans X années.
Dans l’hypothèse d’une revalorisation du marché immobilier, le recours au crédit immobilier est indispensable et permettra, dans ces conditions un enrichissement incontestable.
 
Dans l’environnement économique actuel, la question centrale reste néanmoins l’espérance de plus-value : Est il raisonnable d’espérer réaliser une plus-value immobilière ? Les prix de l’immobilier ne serait il pas davantage orientés à la baisse qu’à la hausse ?
Dans un tel schéma de baisse du marché immobilier, il serait préférable de ne pas investir à crédit, d’attendre patiemment de se constituer un capital suffisant pour investir cash lorsque le marché sera plus raisonnable.

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