Dans la logique patrimoniale de nombreux acteurs, l’endettement et plus précisément l’investissement immobilier à crédit est la principale, pour ne pas dire la seule, solution pour se constituer un patrimoine important.

Essayons de revenir sur cette légende urbaine qui empêche beaucoup d’épargnant d’explorer l’ensemble des stratégies d’investissement et de capitalisation.

Oui, il s’agit bien d’une légende urbaine (et rurale). L’effet de levier du crédit immobilier est une stratégie très efficace pour se constituer un patrimoine; pour autant, pas de miracle.

Investir dans un bien immobilier locatif ou même dans l’acquisition de sa résidence principale trouve sa rentabilité globale dans la somme :

  • De la rentabilité locative (ou de l’économie de loyer en cas d’acquisition de sa résidence principale) ; Aujourd’hui, un bien immobilier patrimonial a un rendement locatif brut (avant charges et impôts) entre 3% et 5% selon l’emplacement. Le rendement locatif net atteint péniblement 2%/3% après déduction des charges de propriétés, de l’impôt sur le revenu et autres taxes foncières ;
  • De la plus-value immobilière liée à la hausse des prix de l’immobilier à long terme. A long terme, les prix de l’immobilier suivent la dynamique économique démographique et suivent plus ou moins la hausse des prix de construction et/ou l’inflation.

Au total, l’investisseur peut espérer profiter d’un rendement annuel compris entre 4% et 6%, entre rendement locatif (indexé sur l’inflation comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier : Une indexation automatique des loyers à 2.48% en 2022, mais les locataires peuvent-ils payer ?« ) et hausse des prix de l’immobilier.

Il s’agit là d’un rendement satisfaisant, mais en aucun cas spectaculaire au regard de l’énergie que l’investisseur devra consacrer à son investissement.

C’est alors que le crédit immobilier et plus précisément, l’effet de levier du crédit immobilier permet d’améliorer cette rentabilité intrinsèque satisfaisante, mais pas spectaculaire (ou du moins insuffisante pour expliquer l’engouement exceptionnel des épargnants).

L’effet de levier est une notion relativement simple à comprendre : Il s’agit d’emprunter de l’argent à un taux inférieur au rendement de l’épargne et de l’investissement réalisé.

J’emprunte à 1.50% alors que mon épargne est investie avec une perspective de rendement à 5% = Effet de levier massif.

Prenons un exemple pour comprendre l’intérêt de l’effet de levier du crédit immobilier.

Prenons un exemple pour bien comprendre l’impact de l’effet de levier sur la création de patrimoine et sur le rendement global d’un investissement immobilier locatif.

Pour se faire effectuons une simulation d’investissement PINEL dont les caractéristiques seraient les suivantes :

Montant de l’investissement = 250 000€ pour un loyer de 650€ / mois soit un rendement locatif de 3.04% avant impôt et charges

Crédit immobilier = 250 000€ / 20 ans / 1.80% (assurance comprise), soit une mensualité de 1272€ / mois.

On considère des prix de l’immobilier ancien qui augmente de 2% par an et des loyers indexés sur l’IRL qui augmentent de 1% par année.

On final, on obtient un taux de rendement interne de cet investissement à 6.67%. Ainsi à partir d’une rentabilité apparente peu satisfaisante (3.04% de rendement locatif brut + 2% de hausse des prix de l’immobilier), le crédit immobilier et l’effet de levier permet de majorer le rendement pour atteindre 6.67%.

En effet, ce même investissement PINEL financé cash, c’est à dire sans recours au crédit immobilier permet d’obtenir une rentabilité globale de 3.13%

==> Dans cet exemple, l’effet de levier du crédit immobilier permet de plus que doubler la rentabilité de l’investissement immobilier locatif (et on comprend mieux pourquoi la hausse des taux de crédit immobilier, qui réduit l’effet de levier, doit être pris au sérieux).

En réalité deux phénomènes se cumulent :

  • Investir à crédit permet d’acheter aujourd’hui un actif dont on attend une revalorisation dans le temps. Si l’investisseur devait attendre d’avoir suffisamment épargné pour investir, il subirait la hausse des prix de l’immobilier.
  • Le bénéfice du différentiel de taux entre le taux du crédit (1.80%) et la rentabilité global de l’investissement (3.05% de rentabilité locative + 2% de hausse des prix dans notre exemple)

Au final, le rendement de 6.67% est tout à fait acceptable et permet une construction patrimoniale satisfaisante et cela grâce au crédit immobilier et à l’effet de levier. En l’absence de financement à crédit, l’investissement immobilier n’affiche pas une rentabilité suffisante pour se construire un patrimoine important (mais suffisante pour se construire un patrimoine sécurisé).

Comme vous le constatez, le crédit immobilier est indispensable pour utiliser l’immobilier locatif pour se construire un patrimoine et maximiser la rentabilité de votre investissement. En revanche, rien de miraculeux. Lorsque le sous-jacent, lorsque l’actif immobilier est peu rentable, le recours au crédit ne permet pas de miracle.

Un épargnant capable d’obtenir un taux de rendement interne supérieur à 6.67% pourrait espérer valoriser son patrimoine de manière plus efficace sans utiliser le crédit immobilier.

Dans notre exemple PINEL, l’effort d’épargne moyen sur 20 ans est de 676€ (c’est la somme que devra débourser mensuellement notre candidat investisseur pendant les 20 ans de la simulation).

Au terme de ces 20 ans, au terme de ces 676€ / mois pendant 20 ans, l’investisseur PINEL sera propriétaire d’un bien immobilier locatif dont le loyer estimé sera de 785€ / mois (650€ / mois indexé à 1% par an pendant 20 ans) taxé au taux de 47.20% (30% de TMI + 17.20% de prélèvements sociaux).

Imaginons que notre candidat investisseur préfère investir dans un PER (Plan Epargne Retraite) pour les 20 prochaines années.

Notre épargnant va donc épargner 965€ / mois dans son PER.

Les versements dans le PER étant fiscalement déductibles, ce versement permettra de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de 30% de l’investissement annuel, soit une économie d’impôt de 289€ / mois, pour un effort d’épargne mensuel de 676€ / mois. Il s’agit de comparer des choses comparables.

Considérons un PER investi de manière dynamique sur les marchés actions avec une performance de long terme historique autour de 8% par année. Par prudence, considérons 6%.

Les 965€ / mois seront donc valorisés au taux de 6% par année pendant les 20 ans de la simulation. Au final, le capital pourrait atteindre 446 000€ dans 20 ans (pour mémoire le bien immobilier locatif PINEL est valorisé 291000€ dans notre simulation).

Au terme des 20 ans, le capital de 446 000€ pourra être transformé en revenu complémentaire ou consommé au gré des besoins avec une imposition autour de 30% (aussi bien sur le capital que sur les plus-values), ou ne jamais être consommé et transmis aux héritiers et/ou bénéficiaires.

Au final, cet effort d’épargne permet de capitaliser avec un TRI de 9.60% (676€ d’effort d’épargne réel pour l’acquisition d’un capital de 446000€).

Bref, comme vous pouvez le constater l’épargnant dans le PER se constitue un très beau capital sans effet de levier.

En réalité, le crédit immobilier permet surtout de vous forcer à épargner !

La force du crédit immobilier est surtout de vous forcer à épargner. Il est facile d’arrêter des versements volontaires sur un PER… il est plus compliqué d’expliquer à votre banquier que ce mois-ci vous ne payerez pas votre mensualité de crédit car vous achetez une nouvelle voiture ou partez en vacances.

A suivre.

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