Depuis le 01 Janvier 2022, les normes d’endettement imposées par le HCSF sont incontournables. Vous êtes nombreux à rechercher des solutions pour continuer à investir dans l’immobilier locatif ; Le recours au crédit in fine pourrait être LA stratégie simple et efficace.

Un recours au crédit In fine qui permet non seulement de contourner habillement les exigences du HCSF, mais surtout une stratégie qui autorise les plus stratèges d’entre vous à maximiser l’effet de levier du crédit immobilier.

Notre courtier en crédit immobilier partenaire propose de plus en plus souvent ce montage, tant pour essayer de trouver une solution face à un taux d’endettement qui dépasse 35% … que pour trouver une stratégie qui permettra de maximiser l’effet de levier du crédit et l’enrichissement patrimonial.

Attention, tout le monde ne pourra prétendre à ce montage à forte valeur ajoutée. Généralement, il faudra disposer d’une épargne mobilisable pour un montant proche du capital emprunté pour espérer maximiser les conditions de l’opération.

Explication.

Le crédit In fine est un crédit immobilier qui a pour caractéristique principale d’être remboursé en une seule fois, lors de la dernière échéance du prêt immobilier. Pendant toute la durée du crédit immobilier, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt.

Prenons un exemple simple pour comprendre la différence entre un crédit amortissable et un crédit in fine

  • Crédit amortissable : 200 000€ ; 20 ans ; 1.50% = mensualité de 965€ pendant 240 mois.
  • Crédit In fine : 200 000€ ; 20 ans ; 1.90% = Mensualité de 316€ par mois pendant 239 mois puis une mensualité de 200 000€ à la dernière échéance.

Comme vous pouvez le constater, l’écart de mensualité est très important, et c’est la raison pour laquelle, le recours au crédit infine permet de contourner les règles du HCSF. Ce n’est pas plus compliqué que cela.

Un crédit in fine qui coute plus cher d’un crédit amortissable.

En apparence, le crédit In Fine coute plus cher qu’un crédit amortissable. Toujours. Non seulement le taux du crédit Infine est souvent plus élevé que le taux d’un crédit amortissable, mais surtout, le capital n’étant remboursé qu’à l’échéance du prêt, les intérêts sont calculés sur un encours de crédit immobilier plus important.

Voici deux tableaux d’amortissement qui permettent de comprendre pourquoi le crédit Infine est plus cher que le crédit amortissable (pour faciliter la compréhension, nous considérons ici, le même taux).

Hypothèse : 200 000€ / 20 ans / 1.50%

Dans notre exemple, le montant total des intérêts d’emprunt est de 32983€ pour le crédit amortissable et de 60000€ pour le crédit in FINE

Quelle belle affaire ! A quoi bon souscrire un crédit qui coûte presque 2 fois plus cher ?

Tableau d’amortissement crédit amortissable

capital restant à rembourserannuitédont capitaldont intérêtcapital fin de période. 
12000001164986493000191351
21913511164987792870182572
31825721164989112739173661
41736611164990442605164617
51646171164991802469155437
61554371164993182332146120
71461201164994572192136662
81366621164995992050127063
91270631164997431906117320
101173201164998891760107431
111074311164910038161197393
12973931164910188146187205
13872051164910341130876864
14768641164910496115366367
1566367116491065499655714
1655714116491081383644900
1744900116491097667433925
1833925116491114050922784
1922784116491130734211477
201147711649114771720

Tableau d’amortissement crédit In FINE

capital initialannuitédont intérêtdont capitalCRD
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000030003000200000
20000020300030002000000

… Mais un écart de coût entre In FINE et Amortissable qui est réduit par la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.

Dès lors que le crédit immobilier est affecté à l’investissement immobilier locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cette déductibilité fiscale tant à réduire le surcoût du crédit In FINE… mais il reste plus cher, même après prise en compte de l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Reprenons notre exemple.

  • Crédit amortissable. Nous avons calculé 32983€ d’intérêt d’emprunt qui pourront être déduit du revenu imposable. Dans l’hypothèse d’une Tranche Marginale d’Imposition à 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, ce sont 32983€ * 47.20% = 15567€ d’impôt sur le revenu en moins. Finalement, le coût réel du crédit amortissable est donc de 32983€ – 15567€ = 17415 €.
  • Crédit In FINE. Nous avons calculé 60 000€ d’intérêt d’emprunt qui pourront être déduit du revenu imposable. Dans l’hypothèse d’une Tranche Marginale d’Imposition à 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, ce sont 60000€ * 47.20% = 28320 € d’impôt sur le revenu en moins. Finalement, le coût réel du crédit amortissable est donc de 60000€ – 28320€ = 31680 €.

Bref, le crédit In FINE coûte toujours plus cher que le crédit amortissable même si la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt tend à réduire ce surcoût. Dans notre exemple on passe de -+27000€ à -+14265€. C’est mieux, mais le crédit In Fine est toujours plus cher !

Car le véritable intérêt du crédit In FINE, c’est le temps et la capitalisation

Pourtant, il est important d’aller au delà de ce surcoût apparent du crédit In FINE car le crédit In FINE est en réalité une opportunité patrimoniale pour ceux qui voudraient maximiser leur effet de levier (et qui en ont les moyens).

En effet, comme vous l’avez compris, l’emprunteur devra « se débrouiller » pour rembourser l’intégralité de sa dette lors de la dernière échéance du crédit immobilier.

Dans notre exemple, il doit trouver 200 000€ dans 20 ans. Et c’est là tout le secret du temps et de la capitalisation.

En effet, pour rembourser 200 000€ dans 20 ans, il me faut provisionner aujourd’hui :

Taux de rendement de l’épargneMontant à provisionner pour rembourser le crédit In Fine
1%-163 908,89 €
2%-134 594,27 €
3%-110 735,15 €
4%-91 277,39 €
5%-75 377,90 €
6%-62 360,95 €

Vous venez de comprendre l’intérêt du crédit In FINE ! Le crédit In FINE coûte plus cher en intérêt d’emprunt… mais il coûte beaucoup moins cher en capital remboursé grâce à la capitalisation et au remboursement en une seule fois du capital emprunté :

  • Le crédit In Fine vous permet de contourner les contraintes du HCSF grâce à une mensualité beaucoup plus faible limitée au intérêt d’emprunt ;
  • Le crédit in Fine est plus cher que le crédit amortissable malgré la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt ;
  • Mais l’effet de levier est pourtant maximal puisque le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance du crédit immobilier – La coût réel du capital remboursé est alors d’autant plus faible que l’épargnant pourra espérer un rendement élevé de son épargne.

Bref, c’est une véritable opportunité pour celui qui souhaite investir dans l’immobilier locatif sans se priver du potentiel de performance des marchés financiers à long terme.

Pour vous aider dans vos simulations, j’ai construit un simulateur rapide qui vous permettra de mieux comprendre l’intérêt du crédit In FINE.

A suivre.

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