Tous les investisseurs immobiliers seront probablement confrontés à cette situation agaçante du banquier qui refuse de vous octroyer un crédit immobilier à cause d’un taux d’endettement trop élevé, c’est à dire lorsque la somme des mensualités de crédit immobilier dépasse 33% des revenus de l’investisseur !

Pourtant, face à cette réponse cinglante de votre banquier, il existe une ou deux stratégies qui vous permettront de dépasser la crainte première de votre banquier. Il ne s’agit pas de stratégie « officielle », mais le fruit de mon expérience.

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Elle n’est probablement pas parfaite, ainsi, n’hésitez pas à partager vos « techniques » pour parler à votre banque et réussir à obtenir un crédit immobilier malgré un taux d’endettement supérieur à 33% dans les commentaires, en bas de l’article.

 

Comment la banque calcule t’elle votre taux d’endettement ? Comment les revenus immobiliers locatifs sont ils pris en compte ?

 

Le taux d’endettement maximum de 33% VS le reste à vivre.

Le taux d’endettement est une notion relativement simple à calculer. Il s’agit simplement de faire le ratio entre :

  • La totalité des mensualités de crédit immobilier, actuelles et futures (avec le nouveau crédit immobilier que vous envisagez de souscrire) ;

et

  • La totalité des revenus de l’investisseur ou du foyer fiscal lorsqu’il s’agit d’un couple marié sous le régime de la communauté ou d’un investissement par des personnes en indivision. Néanmoins, les revenus immobiliers locatif ne sont pris en considération qu’à hauteur de 70% du loyer brut afin de tenir compte des charges de propriété dont le propriétaire bailleur devra s’acquitter.

 

Par exemple, un couple dont le revenu salarial net est de 5000€ / mois. S’il souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale et donc souscrire un crédit immobilier, il pourra s’endetter et avoir une mensualité maximum de -+1500€ / mois. De manière très simple, 1500€/5000€ = 30%.

Le chiffre doit s’apprécier « approximativement ». En effet, les contribuables dont le revenu est manifestement élevé au regard du train de vie moyen pourront réussir à obtenir un taux d’endettement supérieur à 30%, pour atteindre 35%, 36% ou même 40% en invoquant la question du « reste à vivre ».

En effet, lorsque les revenus de l’investisseur sont élevés et que le seuil des 33% lui permet de conserver un revenu disponible très élevé, et manifestement très élevé au regard de son train de vie, la mise en avant du reste à vivre pourra permettre de dépasser à la marge ce seuil de 33%. Pour autant, il ne faut pas attendre un miracle de ce côté.

 



Le calcul du taux d’endettement, avec une limite à 33% est rapidement atteinte lors d’un investissement immobilier locatif.

Malheureusement, cette référence à un taux d’endettement maximum à 33% est un véritable frein pour l’investisseur immobilier locatif.

Reprenons notre exemple précédent de notre couple dont les revenus sont de 5000€ / mois qui doit déjà rembourser 1500€ / mois pour l’acquisition de sa résidence principale.

Cet investisseur souhaite investir dans un immeuble locatif. Après un petit apport, son nouveau projet sera financé avec un crédit dont la mensualité est de 600€. Le loyer généré par l’immeuble est également de 600€.

Une première lecture de la situation pourrait laisser penser que le financement ne sera pas un problème. En effet, le nouveau projet immobilier s’autofinance et ne devrait pas alourdir l’effort de trésorerie de l’investisseur. Malheureusement, ce n’est pas le raisonnement de votre banquier.

Lors de sa recherche de financement, les banques vont calculer le nouveau taux d’endettement. Il sera :

  • Mensualité : 1500€ + 600€ = 2100€
  • Revenus : 5000€ + 70% * 600 = 5420€
  • Taux d’endettement = 2100/5420 = 39%

Malgré une trésorerie identique du fait de l’autofinancement de l’opération, le taux d’endettement passe de 30% à 39% et pourrait être à l’origine d’un refus de financement pour cause de dépassement du taux d’endettement. Il n’est pas certain que le recours à l’analyse du reste à vivre soit ici suffisant pour convaincre le banquier.

 

 

Quelles solutions pour trouver un crédit immobilier locatif malgré un taux d’endettement jugé trop élevé ?

Je dois mentionner un bémol au paragraphe précédent. En effet, quelques banques acceptent encore de se concentrer sur l’effort de trésorerie réelle pour calculer la réalité du taux d’endettement. Dans cette hypothèse, le taux d’endettement ne sera pas de 39%, mais restera à 30% puisque le solde de trésorerie dégagé par l’opération sera proche de 0.

Les banques qui ont ce mode de calcul favorable à l’investisseur sont de plus en plus rares, mais il en reste encore quelques unes.

 

Le recours à la société civile, une solution pour contourner le mode de calcul du taux d’endettement.

La première solution, mais encore une fois, la pratique n’est pas partagée par toutes les banques, le recours à la société civile imposée à l’impôt sur le revenu, personne morale semi-transparente, pourra être l’une des solutions.

En effet, certaines banques calculent le taux d’endettement de l’associé et considérant la charge de trésorerie nette dégagée par le compte de résultat prévisible de la SCI. Dans un telle hypothèse, le taux d’endettement de l’associé est calculé en considération du bénéfice ou déficit d’exploitation de la SCI.

Ce mode de calcul est très favorable à l’investisseur locatif qui pourra s’endetter facilement sans alourdir son taux d’endettement de manière artificielle.

Reprenons notre exemple de l’investisseur dont les revenus sont de 5000€ pour une première mensualité de 1500€ et donc un taux d’endettement, anté opération locatif, de 30%.

La SCI créée pour l’occasion achètera le bien immobilier et devra souscrire un crédit immobilier. L’exploitation de l’immeuble générera un déficit estimé à 100 ou 200€ : loyer = 600€ / mensualité du crédit = 600€, charge d’entretien 100€ à 200€ par mois.

Ainsi, le taux d’endettement de l’investisseur sera :

  • Revenu = 5000€
  • Charges = 1500€ +150€ de déficit d’exploitation de la SCI
  • Taux d’endettement = 33%

 

C’est magique ! Sans rien changer, le taux d’endettement devient conforme à l’exigence de la banque.

Malheureusement, toutes les banques n’ont pas ce raisonnement favorable à l’investisseur pour les SCI à l’IR. En revanche, il est systématique pour les SCI imposée à l’IS (cf »La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale. »).

 

 

La location meublée, une activité commerciale qui n’est pas concernée par la question du taux d’endettement de l’investisseur particulier.

Le raisonnement que nous venons de vous proposer pour la SCI est également applicable pour les loueurs en meublé. En effet, s’agissant d’une activité commerciale, il s’agit d’une activité professionnelle qui devra être analysés comme telle par votre banque.

Il faudra alors travailler avec votre comptable sur la réalisation d’un business model avec compte de résultat et bilan prévisionnel. L’activité de location meublée est une activité commerciale et professionnelle.

Vous devez donc adopter le raisonnement d’un chef d’entreprise qui cherche à financer son exploitation commerciale et l’acquisition de l’actif immobilisé qui vous permettra de générer un bénéfice.

Le raisonnement est alors identique à celui du financement de la SCI à l’IR… mais attention à bien présenter votre projet. Vous n’achetez pas un bien immobilier que vous louerez en meublé, vous créez une activité commerciale de location meublée (comme vous pourriez ouvrir un hôtel) dont la vocation est de générer une bénéfice/déficit d’exploitation dont vous êtes solidairement responsable.

 

 

Et vous, quelles sont vos techniques pour trouver un crédit immobilier locatif malgré un taux d’endettement trop élevé ?

 

 

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22 Comments

  1. Et vous, quelles sont vos techniques pour trouver un crédit immobilier locatif malgré un taux d’endettement trop élevé ?

    Assez simple, il faut investir des biens à cash flow positif donc avec des rendements élevés.
    Quand vous avez 600€ de crédit et des revenus fonciers de 1200€, vous n’avez pas de souci de financement en général.

    Je ne suis pas d’accord sur l’astuce de la SCI que ce soit IR ou IS en tout cas quand c’est une SCI familiale. La banque ne fait pas la séparation et réintègre le tout pour leur simulation: en tout cas c’est ce que j’ai vu.

    • Assez simple ? Cela suppose un taux de rendement locatif net de 12%… restons raisonnable

      « Je ne suis pas d’accord sur l’astuce de la SCI que ce soit IR ou IS en tout cas quand c’est une SCI familiale. La banque ne fait pas la séparation et réintègre le tout pour leur simulation: en tout cas c’est ce que j’ai vu. » ==> Il faut trouver la bonne banque. Certaines pratiquent ce calcul

  2. Pourquoi ne pas avoir deux banques différents

    Deux comptes différents.

    Un compte crédit et un autre pour les depenses courantes et revenus pour la résidence principale.

    L’autre banque pourra alors demande les relevés et à l’identique pour les comptes

    • Bravo! Vous venez de découvrir la solution…. qui permet de payer plus de frais bancaires.
      Je suis vraiment étonné de voir autant de philanthropie surtout à l’égard des banques.

      • Gilles.DR315 says:

        Et pourtant il a raison. Vivons bien, vivons caché.
        Il est impossible de savoir si un client possède d’autres comptes ailleurs.
        J’espère qu’un jour le projet de loi sur la transparence bancaire, et la publication des charges de prêt verra le jour.

        Car disons-le, c’est que par cette façon que l’on arrivera à diminuer le nombre de dossier de surendettement. Certaines familles se déchirent. Pire encore, j’ai vu un chef d’entreprise se pendre dans son bureau, laissant 2 enfants. Avec ce fichier national, il aurait arrêté de jouer au con vis à vis de ses partenaires financier.

        • Je pars du principe qu’un client est de bonne foi. Si certains cherchent des astuces pour contourner la loi ou des réalités économiques c’est à leurs risques et périls.

  3. Bon topic

    Cependant, je suis dubitatif sur l’avantage donné à la SCI IS, malheureusement, même parmi les banques spécialisées, on calcule flat, comme pour un particulier….. en tout cas je n’ai pas trouvé de banques le faisant.

    Détail : il faut se battre pour faire remonter le calcul des revenus fonciers à 100 % pour les scpis, un abattement de 30 % n’a aucun sens, ou alors seulement anticiper la baisse de
    revenus locatifs qui sera moindre en année constante.Ce n’est que paresse d’analyse de leur part de confondre ces deux types d’immobilier !!

    Concernant la location meublée, il est certain qu’un bilan comptable fait de suite plus sérieux et les rassure, mais pour autant le mode de calcul différera peu….

    La seule parade pour contourner ces 33% est de disposer de biens en pole position (métropoles), sans crédit dessus et de travailler sur un crédit hypothécaire.

    Pas gagné je vous le dis…

  4. Gilles.DR315 says:

    L’analyse du relevé de compte et d’épargne à vue, rien de tel pour dire au client que son dossier ne passera pas.

    L’emprunteur célibataire endetté à 50%, il lui reste 1400 euros par mois pour vivre, largement suffisant pour une personne seule. Il claque tout son argent sur Winamax, les sorties du WE, casino et compagnie. Profil à risque, c’est refus direct.

    Le couple avec 2 enfants, ils payent 850 euros de loyer par mois, ils veulent acheter une maison sans apport pour un amortissement de prêt de 1060 euros par mois assurance comprise. Constat : aucune capacité d’épargne à vue sur un an glissant. Rien en épargne, aucune alimentation programmé. Et ils veulent te faire croire que demain tout va aller pour le mieux dans leur train vie avec 210 euros à payer en plus par mois sans compter le paiement annuel de la taxe foncière, qui peut rapidement s’élever à un mois de salaire. Bref Refus.
    Et le couple te crache à la gueule, en te disant que t’es un méchant banquier, et que tu n’as pas de coeur. Et que le courtier va leur trouver rapidement une solution.

    • Oh que ce commentaire sent l’expérience ! Merci, c’est très intéressant.

      Dans quelles situations êtes vous à même d’accorder un financement pour un emprunteur dont le taux d’endettement dépasse 33% ? Jusqu’à combien pouvez vous aller ?

      • Gilles.DR315 says:

        Je n’ai plus en tête le nombre de paramètres qui rentre en compte dans le scoring de l’applicatif sur la décision « machine » (mais c’est assez énorme plus de 50). Ce qui explique pourquoi le conseiller doit rentrer le maximum d’information sur le dossier client au moment du montage. On arrive ainsi à obtenir un score qui tient compte du reste à vivre et de l’environnement global.
        Chose que l’on ne fait pas pour une simulation rapide, ou le conseiller ne peut émettre qu’un avis sur le taux d’endettement.
        Les courtiers veulent de la rapidité pour leur crédibilité et notoriété. Leur souhait est donc une réponse sous moins de 24h avec pour seule point d’analyse une carcasse PDF de 4 pages ou il n’y a pas de justificatif au dossier sur un premier regard. Les courtiers promettent très souvent un dossier nickel. On donne donc un avis positif. Et quand on reçoit les justificatifs, le dossier n’est pas si génial que çà, ce qui peut engendrer un refus. Que le client ne comprend pas (d’où la réputation du méchant banquier qui ne veulent jamais prêter). Le courtier finira par présenter le dossier à un autre partenaire financier pour que çà aboutisse. Le risque il s’en moque.

        J’ai déjà passé des dossiers avec un taux d’endettement proche de 60%. On se base donc sur le reste à vivre dès que le taux est supérieur à 33%.
        Un célibataire qui gagne 5000 euros par mois, il paye 2500 euros par mois pour sa RP, il lui reste 2500 euros par mois pour vivre. En fonction de son train de vie, et de sa pression fiscale, on analyse les relevés de compte sur 6 mois, au mieux 1 an quand on vraiment un doute. Si c’est propre, çà passe sans problème.

        Pour certains dossiers, on y croit, on se bat, on dit au client que çà va passer. Et puis le décideur commercial, celui qui appui sur le bouton, n’est pas du même avis, il refuse le dossier. Tout le monde a perdu son temps, et c’est au conseiller de prendre les insultes du client mécontent.

        • Merci, votre point de vue est vraiment interessant et permet aux emprunteurs de comprendre votre quotidien et parfois votre frustration devant l’analyse froide de la machine.

          Pour ce qui est des SCI, comment intégrez vous le taux d’endettement ? Utilisez vous le solde net de trésorerie ? ou réintégrez vous les éléments dans les revenus / charges de l’investisseur en faisant abstraction de la SCI ?

          D’avance merci de la part de tous les lecteurs de nous aider à comprendre.

          • Gilles.DR315 says:

            Dans le dossier monté spécifiquement au nom de la SCI, on va considérer deux taux d’endettement celui de la SCI d’un côté et celui des cautions de l’autre. Avec deux cautions, la machine arrive désormais à faire le rapprochement des deux, et nous donner un avis (score) sur le global. Au delà de 4 cautions, c’est le conseiller/décideur qui fera une analyse approfondie et subjective.

            Le cas idéal, est celui où la SCI à un endettement de moins de 100% (exemple elle encaisse des revenus locatif supérieur à l’amortissement du prêt). L’excédent permettant à la SCI d’améliorer sa trésorerie. Ce qui peut paraître contradictoire avec certains dossiers en PINEL ou l’on conseil d’emprunter sans apport et de faire jouer l’effet de levier du crédit.
            La machine ne prend malheureusement pas en compte l’éventuel économie d’impôt sur un achat en défiscalisation, c’est au conseiller dans tenir compte et de le mettre en avant dans la présentation du dossier au décideur commercial.
            De mon point de vue personnel, je trouve que l’économie d’impôt c’est la cerise sur le gâteau, c’est pas çà qui doit faire trancher la décision sur un dossier. L’investissement reste de l’immobilier avant tout, d’autant plus qu’on ne sait pas de quoi sera fait l’avenir (surtout en loi de finance sur les 10 prochaines années)

            Pour les SCI avec un taux d’endettement supérieur à 100% (cas fréquent en risque locatif ou le loyer est insuffisant pour la charge du prêt), le complément versé mensuellement par la ou les cautions sur le compte de la SCI est considéré comme une charge personnelle qui vient se grever sur leur taux d’endettement privé.
            Mais QUID du loyer impayé sur le compte de la SCI ? La machine ne répond pas à cette question. Et on va encore une fois tenir compte d’autres paramètres comme l’assurance loyer impayés, la situation du bien pour une location rapide, l’épargne disponible des cautions afin de faire face à cette éventualité. Au final, on aura à un score machine, mais la décision finale sera celle du conseiller/décideur.

            Au final, et pour que les gens puissent bien comprendre, on va surtout tenir compte de l’endettement personnel des cautions dans une SCI, Car la SCI peut être défaillante, et que c’est aux cautions de couvrir les débits. Beaucoup de SCI tombent à l’abandon sur le suivi de gestion et recouvrement des débits en compte. C’est surtout vrai pour les SCI non familiale. Que les banques finissent par détester (exemple : Mr X a fait une SCI avec deux amis à lui pour du locatif. Opération idéale pour se créer un patrimoine immobilier. Puis un jour le compte de la SCI est débiteur, et là tout le monde s’en fou pour recouvrir le débit en compte. A qui s’adresser ? On se rend compte qu’il y a des tensions entre les cautions.

            Il m’est déjà arrivé de conseiller à des clients de monter un dossier SCI pour que leur dossier puisse passer, car leur endettement à titre personnel ne permet pas l’acquisition d’un bien avec un crédit immobilier à leur nom propre. Exemple, une fille (célibataire) qui monte le dossier avec sa mère (veuve) en SCI pour sa RP. Cette dernière ne pouvant faire une donation à sa fille, à tout de même réussi à l’aider.

  5. Exact, je ne faisais pas autrement…

    Le client même aisé qui sort au restau tous les soirs et sans aucune épargne (good behaviour) qui se met en tête de changer son comportement parce que « futur propriétaire » passe rarement la rampe.

    les dossiers lourds pour du locatif additionnel nécessitent une analyse plus fine, dont sont de moins en moins capables certains « conseillers »

    Les scis multiples, on cale le bureau avec….

    Time is changing

  6. Bonjour et merci pour ce blog que je lis tous les jours avec intérêt.

    Mon expérience est la suivante, je suis Français et non résident , je vis aux Pays-Bas, j’ai acheté un immeuble comprenant 8 appartements en 2008 sans problèmes pour obtenir un emprunt de 700k à 5.1% (assurance inclus) aujourd’hui le remboursement d’emprunt est de 4600€/mois les revenus locatif (en meublés) hors charges de 6000€, le bien s’ autofinance.

    Sur les conseils de mon notaire je projetais de créer une SCI à l’IS avec mes enfants qui emprunterait à la banque et me rachèterai l’immeuble ceci dans un but de succession patrimonial avec les avantages de générer des liquidités, réduire le taux d’intérêt et donc les mensualités de remboursement. Mon salaire actuel est de 7500€/mois et 4500€ lorsque je serais à la retraite (cet automne).

    Le calcul de mon endettement selon la banque est 6000-30%=4200+7500=11700/4600=39% de taux d’endettement!!

    Mon raisonnement est qu’à partir du moment ou le bien est autofinancé mon salaire (et bientôt retraite) correspond à mon reste à vivre qui est largement suffisent pour une seule personne?

    Les raisons donnés par les banques:
    1/ vous et vos enfants sont non résidents
    2/ vous êtes vieux (64ans)
    3/ je demande 90k d’emprunt supplémentaire pour payer les frais de notaire pour la SCI ce qui rallonge mon prêt de 5 ans le portant à 15 ans même si les remboursements mensuels passent à 3300€ et pur le coup le taux d’endettement passe à 28%!!

    J’ai l’impression que ma logique tient la route mais à l’évidence pas pour les banques, quelqu’un pourrait il m’expliquer ce que je n’ai pas compris?

    Merci d’avance, parce que là j’ai l’impression de me taper la tête contre un mur!!

    • Gilles.DR315 says:

      Bonjour,

      Le bien en question est-il situé en France ?
      La banque qui a émis cet avis est-elle en France ? Est-ce votre banque principale ?

      • Oui le bien est en France et les banques aussi, non ce n’ai pas ma banque principale qui a émis ces avis. J’ai demandé plusieurs fois une baisse des taux à ma banque dans le passé sa réponse était de proposer une réduction tellement marginale c’en était insultant.
        Malgré tout je suis de nouveau allé les voir en arguant qu’avec l’argent que mon emprunt leurs a fait gagner depuis 10 ans, qu’il pourrait faire un effort. Il semblait très motivé, ce qui est une bonne chose (çà m’a surpris!). J’attends leurs réponse.

  7. Tapez vous la tête mais il sera souvent difficile d’avoir les raisons réelles du refus.

    Il est acté, passez voir d’autres établissements mais le fait d’être non-résident n’aide certes pas….

    • Merci pour votre réponse, tous les banques et courtiers à qui je me suis adressé ont refusés ma demande sauf le CE qui m’a dit que lorsque je redeviendrait résident alors ils me suivront dans mon projet. Sauf que selon le statut que de LMP ou LMNP Être non résidents a certains avantages par exemple impôts sur les revenus locatif à 20% (article 197 A du CGI).

  8. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour,
    GillesDR315, c’est un plaisir de vous lire …… cela permet de montrer comment les choses sont vues côté banque
    quelques remarques sur l’article.
    il me semble bien que certaines banques pondèrent les loyers non pas à 70% mais à 50%
    pour ce qui est de la SCI cela peut permettre de débloquer un dossier sur le taux d’endettement mais risque d’en créer un autre sur le dépassement de taux d’usure.
    https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/taux-dusure-depasse-et-refus-de-pret-immobilier-les-solutions-pour-baisser-votre-taeg-grace-a-lassurance-emprunteur.html
    en effet avec un TAEG de 2.36% au premier trimestre 2018 il devient quasiment impossible de faire prêt dès que l’on a plus de 50 ans.
    En effet la « place » laissée au poids de l’assurance emprunteur dans le prêt est devenu trop faible.
    la cas évoqué par ManInBlu et qui se finit par un montage de SCI est typique d’un projet qui pourrait ne pas se concrétiser aujourd’hui
    si la banque demande à ce vous soyez assuré à 100% le taux d’usure sera systématiquement dépassé…..
    donc pour les SCI, si elles permettent de régler la problématique du taux d’endettement, il faudra aussi anticiper les conditions de couverture d’assurance car quand les taux finaux seront rentrés dans la fameuse machine, cela risque de clignoter ROUGE

    • Gilles.DR315 says:

      En effet, difficile parfois de contrer le taux d’usure.
      Il faut faire frais de dossier banque gratuit, et voir des conditions d’assurance au minumum. La réglementation sur le TAEG, et le TAEA c’est un vrai casse tête.

      La justice est complètement déconnecté de la réalisé, de la difficulté et des enjeux que çà représente.
      Et vous avez maintenant le bonheur de certains organismes qui fleurissent pour attaquer les banques à tout les étages pour cette histoire de TAEG erroné. Les clients finissent par nous haïr au plus au point.

  9. Bonjour,
    Connaissez-vous des banques qui acceptent d’intégrer le déficit de la SCI ( effort de trésorerie ) dans les charges des cautions ( associés des SCI ) pour le calcul du taux d’endettement ?

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