Tous les investisseurs immobiliers seront probablement confrontés à cette situation agaçante du banquier qui refuse de vous octroyer un crédit immobilier à cause d’un taux d’endettement trop élevé, c’est à dire lorsque la somme des mensualités de crédit immobilier dépasse 33% des revenus de l’investisseur !
Pourtant, face à cette réponse cinglante de votre banquier, il existe une ou deux stratégies qui vous permettront de dépasser la crainte première de votre banquier. Il ne s’agit pas de stratégie « officielle », mais le fruit de mon expérience.
Elle n’est probablement pas parfaite, ainsi, n’hésitez pas à partager vos « techniques » pour parler à votre banque et réussir à obtenir un crédit immobilier malgré un taux d’endettement supérieur à 33% dans les commentaires, en bas de l’article.
 

Comment la banque calcule t’elle votre taux d’endettement ? Comment les revenus immobiliers locatifs sont ils pris en compte ?

 

Le taux d’endettement maximum de 33% VS le reste à vivre.

Le taux d’endettement est une notion relativement simple à calculer. Il s’agit simplement de faire le ratio entre :

  • La totalité des mensualités de crédit immobilier, actuelles et futures (avec le nouveau crédit immobilier que vous envisagez de souscrire) ;

et

  • La totalité des revenus de l’investisseur ou du foyer fiscal lorsqu’il s’agit d’un couple marié sous le régime de la communauté ou d’un investissement par des personnes en indivision. Néanmoins, les revenus immobiliers locatif ne sont pris en considération qu’à hauteur de 70% du loyer brut afin de tenir compte des charges de propriété dont le propriétaire bailleur devra s’acquitter.

 
Par exemple, un couple dont le revenu salarial net est de 5000€ / mois. S’il souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale et donc souscrire un crédit immobilier, il pourra s’endetter et avoir une mensualité maximum de -+1500€ / mois. De manière très simple, 1500€/5000€ = 30%.
Le chiffre doit s’apprécier « approximativement ». En effet, les contribuables dont le revenu est manifestement élevé au regard du train de vie moyen pourront réussir à obtenir un taux d’endettement supérieur à 30%, pour atteindre 35%, 36% ou même 40% en invoquant la question du « reste à vivre ».
En effet, lorsque les revenus de l’investisseur sont élevés et que le seuil des 33% lui permet de conserver un revenu disponible très élevé, et manifestement très élevé au regard de son train de vie, la mise en avant du reste à vivre pourra permettre de dépasser à la marge ce seuil de 33%. Pour autant, il ne faut pas attendre un miracle de ce côté.
 

Le calcul du taux d’endettement, avec une limite à 33% est rapidement atteinte lors d’un investissement immobilier locatif.

Malheureusement, cette référence à un taux d’endettement maximum à 33% est un véritable frein pour l’investisseur immobilier locatif.
Reprenons notre exemple précédent de notre couple dont les revenus sont de 5000€ / mois qui doit déjà rembourser 1500€ / mois pour l’acquisition de sa résidence principale.
Cet investisseur souhaite investir dans un immeuble locatif. Après un petit apport, son nouveau projet sera financé avec un crédit dont la mensualité est de 600€. Le loyer généré par l’immeuble est également de 600€.
Une première lecture de la situation pourrait laisser penser que le financement ne sera pas un problème. En effet, le nouveau projet immobilier s’autofinance et ne devrait pas alourdir l’effort de trésorerie de l’investisseur. Malheureusement, ce n’est pas le raisonnement de votre banquier.
Lors de sa recherche de financement, les banques vont calculer le nouveau taux d’endettement. Il sera :

  • Mensualité : 1500€ + 600€ = 2100€
  • Revenus : 5000€ + 70% * 600 = 5420€
  • Taux d’endettement = 2100/5420 = 39%

Malgré une trésorerie identique du fait de l’autofinancement de l’opération, le taux d’endettement passe de 30% à 39% et pourrait être à l’origine d’un refus de financement pour cause de dépassement du taux d’endettement. Il n’est pas certain que le recours à l’analyse du reste à vivre soit ici suffisant pour convaincre le banquier.
 
 

Quelles solutions pour trouver un crédit immobilier locatif malgré un taux d’endettement jugé trop élevé ?

Je dois mentionner un bémol au paragraphe précédent. En effet, quelques banques acceptent encore de se concentrer sur l’effort de trésorerie réelle pour calculer la réalité du taux d’endettement. Dans cette hypothèse, le taux d’endettement ne sera pas de 39%, mais restera à 30% puisque le solde de trésorerie dégagé par l’opération sera proche de 0.
Les banques qui ont ce mode de calcul favorable à l’investisseur sont de plus en plus rares, mais il en reste encore quelques unes.
 

Le recours à la société civile, une solution pour contourner le mode de calcul du taux d’endettement.

La première solution, mais encore une fois, la pratique n’est pas partagée par toutes les banques, le recours à la société civile imposée à l’impôt sur le revenu, personne morale semi-transparente, pourra être l’une des solutions.
En effet, certaines banques calculent le taux d’endettement de l’associé et considérant la charge de trésorerie nette dégagée par le compte de résultat prévisible de la SCI. Dans un telle hypothèse, le taux d’endettement de l’associé est calculé en considération du bénéfice ou déficit d’exploitation de la SCI.
Ce mode de calcul est très favorable à l’investisseur locatif qui pourra s’endetter facilement sans alourdir son taux d’endettement de manière artificielle.
Reprenons notre exemple de l’investisseur dont les revenus sont de 5000€ pour une première mensualité de 1500€ et donc un taux d’endettement, anté opération locatif, de 30%.
La SCI créée pour l’occasion achètera le bien immobilier et devra souscrire un crédit immobilier. L’exploitation de l’immeuble générera un déficit estimé à 100 ou 200€ : loyer = 600€ / mensualité du crédit = 600€, charge d’entretien 100€ à 200€ par mois.
Ainsi, le taux d’endettement de l’investisseur sera :

  • Revenu = 5000€
  • Charges = 1500€ +150€ de déficit d’exploitation de la SCI
  • Taux d’endettement = 33%

 

C’est magique ! Sans rien changer, le taux d’endettement devient conforme à l’exigence de la banque.

Malheureusement, toutes les banques n’ont pas ce raisonnement favorable à l’investisseur pour les SCI à l’IR. En revanche, il est systématique pour les SCI imposée à l’IS (cf »La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale. »).
 
 

La location meublée, une activité commerciale qui n’est pas concernée par la question du taux d’endettement de l’investisseur particulier.

Le raisonnement que nous venons de vous proposer pour la SCI est également applicable pour les loueurs en meublé. En effet, s’agissant d’une activité commerciale, il s’agit d’une activité professionnelle qui devra être analysés comme telle par votre banque.
Il faudra alors travailler avec votre comptable sur la réalisation d’un business model avec compte de résultat et bilan prévisionnel. L’activité de location meublée est une activité commerciale et professionnelle.
Vous devez donc adopter le raisonnement d’un chef d’entreprise qui cherche à financer son exploitation commerciale et l’acquisition de l’actif immobilisé qui vous permettra de générer un bénéfice.
Le raisonnement est alors identique à celui du financement de la SCI à l’IR… mais attention à bien présenter votre projet. Vous n’achetez pas un bien immobilier que vous louerez en meublé, vous créez une activité commerciale de location meublée (comme vous pourriez ouvrir un hôtel) dont la vocation est de générer une bénéfice/déficit d’exploitation dont vous êtes solidairement responsable.
 
 

Et vous, quelles sont vos techniques pour trouver un crédit immobilier locatif malgré un taux d’endettement trop élevé ?

 
 

Besoin de nos conseils ? Découvrez nos offres et services :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

24 commentaires