Les règles fiscales entourant les déficits fonciers sont parfois complexes. Je vous propose donc de faire le point sur les modalités d’imposition du déficit foncier sur les autres revenus.
 

Comment obtenir un déficit foncier ? Quelles charges sont elles déductibles des loyers ?

Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété :
1- Le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire.
2- Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :

Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;

Les primes d’assurance ;

Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire ;

Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;

Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement; cf article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? » dans lequel nous vous expliquons la différence entre les travaux déductibles et les travaux non déductibles des revenus fonciers.

Les intérêts des crédits immobiliers contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ;

Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

 

Loyer – charges déductibles = Revenu foncier imposable

 

Comment imputer le déficit foncier sur les autres revenus de l’investisseur ?

 

1 – Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit foncier.

Le montant des intérêts d’emprunt déductibles ne pourra pas être supérieur au montant des revenus bruts perçus par le contribuable : Il n’est pas possible de créer un déficit foncier du simple fait du paiement des intérêts d’emprunt.
L’éventuel surplus des intérêts non imputables sur le revenu global s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 
Notons tout de même qu’avec la faiblesse actuelle des taux de crédit immobilier, il est très rare d’avoir un montant d’intérêts déductibles supérieur au montant des loyers perçus.
 
 

2- Les autres charges déductibles (travaux, taxe foncière … ).

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière … ) sont ensuite imputés sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€.
La fraction du déficit supérieure à 10 700 euros est reportée successivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
 
 

3 – Le déficit foncier imputé sur le revenu global n’est acquis qu’après 3 ans.

L’imputation du déficit sur le revenu global (plafonné à 10700 €) est définitivement acquise si le logement est loué pendant encore trois ans après l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
En cas de non respect de cette obligation de location pendant 3 ans, les revenus des trois années précédant sont recalculés par l’administration fiscale comme s’il n’y avait pas eu de déficit. Néanmoins, depuis une jurisprudence récente, les charges dont l’imputation sur le revenu global serait remis en cause pourront être déduites des revenus fonciers des dix années suivantes (cf »Quid du déficit foncier sur un immeuble vendu ? Vers l’imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ?).
 
Ainsi, en synthèse, pour déterminer le montant du déficit foncier :

  • 1 – Déduction des intérêts d’emprunt dans la limite du montant du loyer perçu ;
  • 2 -Déduction des travaux et autres charges déductibles dans la limite d’un déficit de 10700€
  • 3- Les travaux, charges et intérêt d’emprunt non déduits pourront être déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

29 commentaires