Comprendre le calcul d’un crédit immobilier et le tableau d’amortissement d’un crédit.

Revenons un peu aux bases et essayons de comprendre ensemble le fonctionnement d’un crédit immobilier : Comment calculer la mensualité ? Comment sont calculés les intérêts ? Est ce vrai qu’au début du crédit immobilier on ne rembourse que les intérêts ? …
 

Simulateur de crédit immobilier : Calculer la mensualité, la durée ou votre capacité d’emprunt immobilier.

Pour ceux qui n’auraient pas le courage de se plonger dans les calculs je viens de faire la mise à jour d’un simulateur qui vous permettra :

– De calculer la mensualité de votre crédit immobilier ;

– Déterminer la durée sur laquelle vous devez emprunter compte tenu de la mensualité que vous souhaitez affecter dans le remboursement mensuel du crédit ;

– Ou encore votre capacité d’emprunt en fonction de la durée et du montant de la mensualité.

Comment calculer la mensualité d’un crédit immobilier amortissable.

La mensualité d’un crédit immobilier est constante sur la durée du financement. Cette mensualité est composée :

– Du montant des intérêts dus dont le montant est fonction du capital restant à rembourser ;

– Du capital remboursé.

La formule est la suivante : 
m : mensualité
K : capital emprunté
t : taux annuel proportionnel
n : nombre de mensualités
Au gré du remboursement du capital, le montant des intérêts diminue. Mais attention, il est totalement faux d’affirmer que l’on rembourse tous les intérêts au début du crédit immobilier. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Crédit immobilier : NON,on ne rembourse pas les intérêts au début du crédit.« , le montant des intérêts payés par l’emprunteur est naturellement fonction du montant de la dette restant à rembourser.
Ainsi :

– Quelque soit la durée restant à rembourser, le montant des intérêts est identique dans une mensualité. . 

Par exemple, pour une capital restant à rembourser sur votre crédit immobilier de 100 000€ à 3% (qu’il s’agisse de la première mensualité ou de la 15 ieme, le raisonnement le calcul du montant des intérêts est identique), il y aura 3000€ (100 000* 3%) d’intérêt à rembourser à la banque et ce quelque soit la durée du crédit immobilier.
Le montant des intérêts est déterminé en fonction du capital restant à rembourser.
 

– Puisque les mensualités sont constantes sur la durée du crédit et que le montant des intérêts est automatique et fonction du capital restant à rembourser, le différentiel entre « la mensualité constante » et « montant des intérêts » sera constitutif du montant du capital remboursé. 

En réduisant la mensualité du crédit immobilier, considérant le montant des intérêts fixe, c’est le montant du capital remboursé dans chaque mensualité qui se réduit.
 

Regardons ensemble ce tableau d’amortissement basique pour comprendre :

– La colonne « annuité » sera calculé selon la formule savante ci avant présentée.

– La colonne dont intérêt est déterminé selon la formule suivante : taux d’intérêt 3% * capital restant à rembourser n-1. 1956.65=65221.56*3%. 

– La colonne dont capital sera déterminé par différence entre la colonne « annuité » et la colonne « dont intérêt ».

– La colonne « annuité » sera calculé selon la formule savante ci avant présentée.

– La colonne Capital restant à rembourser sera calculée par différence entre le « capital initial » et « dont capital ».

 Question : Faut il conserver un crédit de 100 000€ sur 15 ans à 3% lorsque l’on possède une épargne de 100 000€ rémunérée 3% ?

 
Imaginez la situation suivante (et oublions toutes les autres considérations économiques ou fiscales) :
Monsieur possède un crédit de 100 000€ au taux de 3% sur 15 ans. Il possède également une épargne rémunérée 3% net de frais et impôt.
Question : Que faire ? conserver le crédit pour capitaliser sur l’épargne ou faire un remboursement anticipé du crédit immobilier en utilisant l’épargne ? 
 
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Pour répondre, il convient de comparer les flux des deux situations.
 
1- Conserver le crédit de 100 000€ sur 15 ans à 3%, c’est rembourser 691€ par mois pendant 15 ans. Au terme des 15 ans, vous aurez déboursé 124380€ dont 24380€ d’intérêt.
Conserver le crédit, c’est également conserver l’épargne et pouvoir capitaliser au taux de 3% net. Dans 15 ans, l’épargne totale sera de 155796€.
Ainsi, au terme de cette première simulation, la trésorerie de l’épargnant sera de -691€ / mois pendant 15 ans et il disposera d’un capital de 155796€ au terme.
 
2 – Rembourser le crédit immobilier par anticipation (oublions les frais de remboursement anticipé pour la simulation), c’est « perdre » 100 000€ d’épargne mais « gagner » 691€ par mois pendant 15 ans. Cette trésorerie positive pourra être épargné dans les mêmes conditions à 3% net de frais (je sais nous sommes dans un monde parfait).
Au terme des 15 ans, le capital acquis par capitalisation des 691€ par mois sera de 155796€
 
Et oui, au final, l’enrichissement est le même et vous venez de comprendre la notion d’effet de levier du crédit immobilier (cf »Remboursement anticipé des crédits : Le meilleur placement sans risque du moment ?« )