La hausse des taux de crédit immobilier semble s’accélérer depuis quelques semaines. Alors que l’arrivée du printemps est traditionnellement une période qui encourage les banquiers à baisser les taux de crédit immobilier pour accompagner le retour des candidats à l’investissement immobilier, nos courtiers constatent une accélération de la hausse des taux.
On évoque une hausse compris entre 0.10% et 30% selon les profils avec une hausse plus marquée pour les moins bons profils type primo accédant et les emprunteurs avec peu d’apport personnel.
Plus que jamais, l’apport personnel entre 10% et 20% est essentiel pour espérer profiter d’un taux de crédit immobilier attrayant.
Le sujet de l’optimisation du crédit immobilier sera d’ailleurs le thème de notre prochaine conférence « Réussir votre investissement immobilier » qui se déroulera vendredi 18 mars prochain à 12h (==> Profitez en, derniers jours pour vous inscrire).
Nous travaillerons ensemble sur les différentes solutions pour emprunter, le niveau des taux, les exigences des banques, le taux d’endettement, HCSF, l’effet de levier, le recours aux structures sociétaires type SCI ou holding, ...
Comme nous vous l’expliquons régulièrement depuis des mois, cette hausse est logique dans le contexte inflationniste qui caractérise cette reprise économique d’après Covid-19. (cf. « Les taux de crédit immobilier augmentent et c’est une bonne nouvelle.« )
Néanmoins, cette hausse semble accélérer depuis le début du mois de mars… et surtout rien ne semble indiquer qu’elle soit temporaire; La guerre en Ukraine renforce la question inflationniste et renforce la hausse des taux d’intérêt.
Nous sortons de 3 années exceptionnelles dominées par des taux d’intérêt négatifs. Ce retour à la normale s’accompagne d’une hausse des taux de crédit immobilier toute logique.
Néanmoins, pas de catastrophisme, les taux de crédit immobilier restent encore excessivement faibles !
Emprunter à 1.50% lorsque votre salaire augmente de 3% / an, c’est rembourser son crédit immobilier sans effort ou presque. Dans 20 ans, votre salaire de 2500€ sera passé à 4500€ alors même que la mensualité de votre crédit immobilier sera la même ! C’est ça le sujet ! L’inflation, fait le bonheur des emprunteurs !
Voici l’évolution du taux d’emprunt de l’état Français depuis 2016 :
Techniquement, cette forte hausse des taux de crédit immobilier pourrait bloquer le marché à cause du taux d’usure.
Les banques ne peuvent pas appliquer le taux de crédit immobilier qu’elle veulent car le TAEG du crédit immobilier doit respecter le taux d’usure fixé par trimestriellement par la banque de France.
Les taux d’usure devraient légèrement augmenter au 01 avril 2022, mais probablement de manière insuffisante pour permettre de fluidifier le marché.
Vous êtes de plus en plus nombreux à vous voir refuser l’accès au crédit immobilier à cause d’un dépassement du taux d’usure :
- Les petits emprunts sont fortement pénalisés par l’importance des frais fixe (garanties, dossiers, …) dépassent souvent le taux d’usure ;
- Les emprunteurs qui subissent une assurance emprunteur à cotisation élevées peuvent également se voir refuser l’accès au crédit pour cause de dépassement de taux d’usure. La prochaine loi Lemoine supprimant le questionnaire médical dans la limite de 200 000€ par quotité empruntée pour les emprunteurs qui auront terminé de rembourser leur crédit immobilier à 60 ans devrait résoudre une partie de ces situations, mais pas toutes.
- Financer des SCI devient quasi-impossible avec un taux d’usure (TAEG Maximal à 1.73%)
- … Bref, il pourrait devenir plus compliqué d’emprunter dans les prochains mois.
A suivre.
11 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
« On évoque une hausse compris entre 0.10% et 30% selon les profils ».
Coquille, non ?
30% pour adnstep, d’office 🙂 Bon poids…
Suivre
Êtes vous sûr pour les sci? Il me semblait que la cour de cass avait tranché sur le fait qu’elles n’étaient pas concernée
*concernées
Bonjour
La cour de cassation a peut être tranché mais les banques n’appliquent pas forcément.
c’est la même chose pour les honoraires des courtiers en prêt immobilier. Nombre de banque rentrent encore ce montant dans les TAEG.
Il y a les lois et il y a leur application.
Même en expliquant à la banque qu’elle se trompe, si le logiciel applique des paramètres erronés vous ne pourrez rien y faire
j’admire l’optimisme : » Emprunter à 1.50% lorsque votre salaire augmente de 3% / an, c’est rembourser son crédit immobilier sans effort ou presque. Dans 20 ans, votre salaire de 2500€ sera passé à 4500€…. » Mais on est en France, il y aura certes une inflation mondiale tirée par le prix de l’énergie et des matières premières, ( qui iront de plus en plus en se raréfiant) mais comme on n’a ni gaz, ni pétrole, ni même uranium ( quoique le nucléaire ne fournit même pas 20 % de l’énergie finale Française), que l’on a pas de matières premières type cuivre, terres rares, ect…, on n’a même plus de coke pour faire de l’acier, enfin bref, on a rien ou presque, ( on peut exporter un peu de blé, mais comme il faut importer énormément de soja pour l’élevage, bof…) et que donc l’argent français va partir à l’étranger encore plus, ( Cette année, notre déficit commercial est de 89 milliards, un record…., je me demande bien comment les entreprises Françaises vont pouvoir augmenter les salaires de 3 % par an ( soit un doublement en 24 ans), ainsi que l’Etat. On est pas aux USA, qui sont le premiers producteurs mondial de pétrole, ou en Chine, qui ont les terres rares et le reste…
Par ailleurs:
– s’il y a inflation,
– que celle-ci se traduit par une hausse du salaire de 2.500€ à 4.500€ (+80%),
– ne peut-on pas raisonnablement penser que cette inflation touchera tous les postes de dépenses et que si les dépenses étaient de 2.000€ avec un salaire à 2.500€ (soit un poids de 80%), en raisonnant à périmètre constant, les charges progresseraient à 4.500€ X poids de 80% = 3.600€ (en faisant des projections plus qu’hasardeuses…).
Donc il est étonnant de mon point de vue de se féliciter de la hausse de son salaire qui sera un élément positif budgétairement …alors même que ce qui justifie ici sa hausse justifiera également la hausse de tous les postes de dépenses !!! Donc raisonner avec une soustraction 4.500€ salaire à terme – 2.500€ salaire actuel = 2.500€ de gain net en trésorerie mensuelle relève d’un raccourci quelque peu bizarre de mon point de vue (dans mon exposé stupide ci-avant, le gain ne serait que de +400€ versus 2.500€ dans votre exemple, soit une capacité d’épargne aujourd’hui de 500€ – =2.500€ – 2.000€ – et demain de 900€ – =4.500€ – 3.900€).
Également, se dire que dans 20 ans, votre salaire aura augmenté de +80%…
Pour ma part:
-je ne dispose de la faculté de Guillaume Fonteneau à connaître l’avenir et ne peux pour ma part pas utiliser de tels postulats dans mes préconisations patrimoniales. Ce serait faire prendre des risques démesurés à mes clients, libre à eux de les prendre mais pas sur mes préconisations,
– observer les 20 dernières années pour identifier ce qu’il va se passer les 20 futures m’apparaîtrait quelque peu dangereux dans un travail de prospective (il convient d’étudier le passé, l’histoire mais pas nécessairement dans une optique de stricte répétition),
– utiliser des variables très favorablement optimistes relève plus d’un argumentaire commercial (exemple avec vendeurs d’immobilier de défisc qui insère dans leurs variables des hausses pour les flux, pour la revalorisation du bien… afin que la trésorerie, le TRI et autres éléments ressortent favorablement) que d’une approche raisonnable. Je préfère ne pas insérer ce genre de revalo (et revaloriser les charges à la hausse, soit donc un effet défavorable) pour ne pas générer un biais positif dans mes projections, expliquer pourquoi la situation se passe mieux que prévu plutôt que pire que prévu à mes clients.
Vous savez, moi, je ne sais rien. J’essaie de réfléchir. Trouver l’équilibre entre le pessimisme, l’optimisme et le pragmatique.
Quant à l’idée de générer un biais pessimiste, je crois qu’il est aussi néfaste que d’insérer un biais optimiste. Le premier pousse à trop agir, le second encourage à ne rien faire.
Je crois qu’il faut agir. Attendre la situation idéale, c’est attendre éternellement et laisser les trains passer.
Je n’en sais pas plus que vous, comme je l’indique dans mon post.
En effet, il ne m’est pas possible dire quelle sera la situation dans 20 ans et à ce titre, je n’échaffaude pas de stratégie de long terme avec de telles anticipations.
C’est pour cela que j’exprimais des réserves et limites à votre affirmation de dire que les salaires dans 20 ans passeraient de 2.500€ à 4.500€.
S’essayer à la macro économie, à la prospective, c’est fort stimulant intellectuellement et absolument nécessaire pour correctement appréhender le monde qui nous environne, mais attention à cet exercice dans la formulation de préconisations en gestion de patrimoine.
Je reconnais effectivement un biais personnel prudent lorsqu’il s’agit de gérer les économies de mes clients, leurs flux, leur situation matérielle, celle de leur famille en cas de décès, la protection en droits et flux pour le conjoint survivant…
Je trouve déraisonnable de leur faire prendre des risques sur mes convictions d’anticipation personnelles (en prendre avec mon patrimoine, oui, mais je m’adapte aussi à la sensibilité au risque de mes clients et pour la plupart, leur premier risque est pris avec leur société professionnelle : si à une situation risquée, on surajoute du risque, cela m’apparait potentiellement dangereux).
Je leur fais part de mes convictions personnelles, lesquelles sont suivies ou pas (exemple avec les métaux précieux que je préconise depuis 15 ans systématiquement: pour nombre d’individus, cela relève de la bêtise et d’un archaïsme néanderthalien…mais je ne leur recommande pas d’y placer 80% de leur épargne financière même si j’en détiens en relatif plus que ce je préconise – je préconise de 2.50% à 5% de l’épargne financière et à titre perso, ce % est supérieur à 5%. Par ailleurs, ils sont évidemment libres de ne pas suivre cette préconisation, ce que nombre font).
Mais je ne suis pas en accord avec le terme « pessimiste » que vous indiquez : si parce que nous ne partageons pas votre optimisme, nous sommes alors pessimistes ? Par ailleurs, si un « optimiste » se trompe et qu’un « pessimiste » avait raison, après coup ne réévaluerions nous pas les vocables précédemment accolés à ces individus ?
Je préfère les termes de lucidité et discernement à ceux de pessimiste/optimiste.
Ce biais prudent s’inscrit également sur des observations factuelles proches : nous constatons usuellement, des hausses de charges supérieures à celles des revenus (observez les revalorisations annuelles des cotisations d’assurance, des frais bancaires, des frais juridiques, des gestionnaires locatifs…, ceux-ci sont souvent bien supérieurs au taux de réévaluation des loyers).
J’agis, comme je l’indique dans mes posts parfois avec encore récemment l’indication que je vendais mon immobilier bâti de rapport…ce qui veut dire que j’en ai acheté ! donc double action : 1) décision d’achat, 2) décision de vendre. Il faut parfois également prendre la 2ème décision, certaines se cantonnent exclusivement à la première.
Cette décision s’inscrit dans un environnement considérant tout un ensemble de variables en ce compris entre autres la hausse des taux, je l’indique à mes clients lorsque nous sommes sur ce sujet, ce n’est pas pour autant que je leur dis de tout vendre ou de ne rien vendre : il faut ramener les choses à leur situation patrimoniale (stocks et flux) et leurs projets/souhaits/contraintes.
Mes clients n’ont pas besoin de moi pour acheter tel ou tel bien : je suis là pour répondre à leurs interrogations, leur dire sous quelle forme réaliser les investissements entendu qu’il existe différentes modalités avec avantages et inconvénients, avec quelle organisation juridique et fiscale, comment insérer cet investissement dans le patrimoine actuel et sur le volet transmission, les interpeller quant à certaines caractéristiques de leurs projets…
Ce n’est pas moi qui les fait accéder à la « clientèle patrimoniale » (ou qui « les rend riches » pour parler trivialement): c’est leur situation professionnelle voire leur situation familiale (héritage) qui leur permet cela.
Ce n’est pas le conseiller en gestion de patrimoine et ses anticipations qui fera subitement devenir riche ses clients (sauf un conseiller en BTC il y a quelques années !! mais comme vous, je ne préconise pas d’en acheter, après libre à chacun !), mais ce sont des clients « riches » qui souhaitent être accompagnés dans la gestion de leur patrimoine.
Vous semblez prendre le postulat de base que le salaire évolue au même rythme voire à un rythme plus important que l’inflation. Ce n’est pas ce qu’il se passe dans mon entreprise, un grand groupe pourtant (0 augmentation de salaire…). Vôtre raisonnement tient-il donc toujours debout ?