Face l’inflation qui semble s’installer, les investisseurs vont exiger un meilleur rendement avant d’investir. Certes, les taux d’intérêt sans risque restent sont excessivement faibles et la prime de risque apparente semble encore excellente, mais le regain d’inflation oblige à revoir en profondeur la théorie financière et la hiérarchie des rendements.
Dans la théorie financière, le rendement d’un investissement doit être égal au taux sans risque + prime de risque. Malheureusement, la manipulation des taux sans risque par les politiques monétaires conduit à une analyse qui apparaît comme trompeuse et source de désillusions pour l’investisseur qui resterait concentré sur cette vision théorique.
Le taux sans risque, c’est classiquement le taux d’emprunt de l’état dont la solvabilité est maximale et le risque de défait quasi nulle. Bref, c’est le taux d’emprunt de l’état Français qui affiche autour de 0.50% au moment ou je rédige ces lignes ; En théorie, le taux sans risque intègre l’inflation. Le taux sans risque est manipulé par les banques centrales et la politique monétaire afin de maintenir des taux au plus bas pour aider au financement des différents plan de relance et d’un état surendettés. Du fait de ces politiques monétaires, le retour de l’inflation ne s’accompagne que très partiellement d’une hausse des taux sans risque.
La prime de risque, c’est la rémunération du risque. L’investisseur qui accepter d’investir dans une action ou dans un bien immobilier prend des risques, il doit attendre un meilleur rendement pour rémunérer ce risque. Classiquement, on doit pouvoir attendre une prime de risque de -+3% pour investir dans l’immobilier d’habitation « patrimonial ; -+ 5% pour l’immobilier d’entreprise et l’immobilier d’habitation de « rendement » ; entre 7/8% pour l’investissement en actions ;
Ainsi, aujourd’hui, on considère :
- Qu’un rendement de -+4% est suffisant pour investir dans un bien immobilier patrimonial ;
- Qu’un rendement de -+5/7% est suffisant pour investir dans un bien immobilier de rendement ou un bien immobilier d’entreprise ;
- Qu’un rendement de 8/9% est suffisant pour investir dans une action (attention néanmoins, il s’agit d’une analyse schématique, le rendement exigé doit être fonction du risque de l’entreprise)
C’est alors que se pose la question du retour de l’inflation.
Dans un monde sans inflation, ces rendements exigés apparaissent comme suffisants ; Mais dans un monde inflationniste, ces rendements apparaissent bien médiocres.
Qui peut accepter un rendement risqué de 6/7% pour investir dans l’immobilier d’entreprise ou dans l’immobilier d’habitation de rendement, dans un monde dans lequel l’inflation affiche 5.8% ? Il n’y a plus aucune rémunération du risque !
Qui peut se contenter d’un rendement de 4.45% pour les SCPI ? Dans un monde sans inflation, c’est acceptable. Dans un monde inflationniste, c’est médiocre.
L’investisseur avisé devra donc mécaniquement exiger un rendement nettement plus élevé pour justifier son investissement.
Hier, dans un monde sans inflation, un rendement de 7% était satisfaisant et rémunérateur du risque ;
Demain, si l’inflation s’installe durablement, même à un niveau modéré de 3%, un rendement minimum de 10% pourrait être exigé.
La conséquence de cette augmentation du rendement exigé est simple :
- Un investissement qui génère 10 000€, non indexé, pour un rendement exigé de 7%, vaut 142 000€ ;
- Un investissement qui génère 10 000€,non indexé, pour un rendement exigé de 10%, vaut 100 000€, soit une baisse du prix de 40% ! ;
Néanmoins, et avant de tomber dans le catastrophisme, cette baisse de la valeur de votre investissement sera compensée, totalement ou partiellement, par la capacité de votre investissement à augmenter son revenu au même rythme que l’inflation. Les revenus générés par votre investissement vont ils suivre l’inflation ?
Ainsi :
- Un investissement qui génère 10 000€, indexé au taux de 3%/an pour un rendement exigé de 10%, vaut 142000€, soit un maintien du prix de votre actif ;
La question centrale est alors celle de la capacité à indexer le revenu généré par votre investissement au même rythme que l’inflation :
- Une indexation à long terme au même rythme que l’inflation protège la valeur de votre actifs immobilier ou action ;
- Une sous-indexation à long terme que l’inflation détruit partiellement la valeur de votre actifs immobilier ou action en fonction de l’importance de cette sous-indexation ;
Reprenons nos exemples de valorisation avec une inflation à 3%. Pour mémoire : Un investissement qui génère 10 000€, non indexé, pour un rendement exigé de 7%, vaut 142 000€ :
- Un investissement qui génère 10 000€, indexé au taux de 2%/an pour un rendement exigé de 10%, vaut 125 000€, soit une baisse de 11% de la valeur de votre actif ;
- Un investissement qui génère 10 000€, indexé au taux de 1%/an pour un rendement exigé de 10%, vaut 111 000€, soit une baisse de 21% la valeur de votre actif ;
Vous l’avez compris, plus que la hausse des taux, la question centrale du retour de l’inflation est celle de la capacité de l’investissement à générer des revenus indexés :
- Pour l’immobilier d’habitation, les loyers pourront ils augmenter au même rythme que l’inflation ? Si, oui, la valeur des biens ne sera pas remise en cause ; Si non, la valeur des biens sera remise en cause et pourrait baisser ; La sous-indexation des salaires et donc des revenus des locataires par rapport à l’inflation doit nous laisser à penser que l’augmentation des rendements exigés pourraient avoir pour conséquence une baisse du prix de certains biens. Attention, à l’encadrement des loyers qui interdit une libre revalorisation.
- Pour l’immobilier d’entreprise, idem. Les chiffres d’affaires et les bénéfices des entreprises autorisent ils une augmentation des loyers au même rythme que l’inflation ?
- Pour les actions, les entreprises vont elles être capables de répercuter à la hausse des prix de production sur les prix de vente ?
- …
Lorsque la croissance économique est puissante, les agents économiques (entreprises et salariés) bénéficient d’une hausse de leur niveau de rémunération et l’indexation est simplifiée.
Lorsque l’inflation est importée par le coût des énergies, l’inflation ne trouve pas son origine dans une croissance puissante qui pourrait autoriser une indexation totale des revenus, mais dans une hausse des coûts des matières premières. Dans ces hypothèses, et notamment pour l’actif immobilier, il paraît évident qu’il n’est pas possible d’indexer totalement les revenus en fonction de l’inflation.
Si les salaires ne suivent pas l’inflation, ce qui est le cas pour l’inflation importée par le coût du pétrole et de l’énergie, alors la valeur de l’actif doit baisser pour tenir compte de cette augmentation du rendement exigé par les investisseurs.
Nous pourrions donc assister à une baisse de la valeur de ces actifs incapables de suivre l’inflation.
Au premier rang des interrogations, on doit pouvoir s’inquiéter :
- Sur la capacité des SCPI à augmenter les loyers des bureaux et immeubles commerciaux au même rythme que l’inflation alors même que le changement des usages et le télétravail bouleverse la valeur d’usage des locaux ; Les entreprises sont elles suffisamment rentables pour supporter ces hausses de loyers ? Si les locaux sont exceptionnels et parfaitement adaptés, probablement, si les bureaux sont mal localisés et ne répondent plus totalement aux usages, pas nécessairement ; Idem pour les commerces. Les commerçants vont ils pouvoir supporter des hausses de loyers déjà très élevés ?
- Sur la hausse des loyers. Les loyers apparaissent déjà très élevés (car indirectement fonction du prix du bien immobilier). Est il raisonnable de croire que les loyers vont augmenter des 3% / 4% par année si les salaires ne suivent pas ? Pas certain.
- Plus précisément, les loyers parisiens (c’est à dire là ou les loyers sont les plus élevés) pourront ils supporter cette indexation ?
- Quant aux LMNP en résidence service (EHPAD, seniors, étudiant), l’indexation plafonnée dans le bail doit faire craindre le pire !
- Quid des actions ? Certaines entreprises pourront indexer leur chiffre d’affaire à l’inflation, d’autres ne pourront pas. Les premières pourront maintenir leur prix… pas les autres.
A suivre…
73 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Le problème de l’inflation actuelle, c’est qu’il s’agit d’une inflation importée, c’est à dire une inflation qui n’est pas le résultat d’une activité économique tellement intense que l’offre n’arrive pas à suivre face à une demande forte.
Dans ce contexte, il va être compliqué d’indexer les revenus, notamment les revenus immobiliers car les revenus des locataires (fruit de la croissance économique) n’auront pas augmentés (et leur pouvoir d’achat pourrait même baissé du fait du coût plus important de l’énergie par exemple).
Nous sommes dans la mauvaise inflation qui détruit la valeur des actifs;
Bonjour
« Les revenus des locataires n’auront pas augmenté »
Pourquoi n’auront-ils pas augmenté?
A très court terme oui mais d’ici l’année prochaine maximum non.
Que ça soit dans le publique ou dans les privés tous les salaires vont être revalorisés.
Avant la crise ukrainienne l’estimation moyenne 2022 était de 2.5% d’augmentation générale.
Donc on peut prévoir plus depuis la guerre en Ukraine,cela probablement proche de l’inflation.
Le smic a augmenté de 0.9% en janvier et sera augmenter de 2% de plus cet été.
Les pensions de retraites sont directement indéxées sur l’inflation.
Donc je ne comprends pas comment votre raisonnement peut tenir face à ces faits.
Si sous indexation il y a elle devrait être faible moins de 1%
« Les pensions de retraites sont directement indexées sur l’inflation. »
Le 1er janvier 2019, la revalorisation a été fixée pour tous les retraités à 0,3 % (au lieu de 1,6 % avec le mode de calcul normal).
Le 1er janvier 2020, des taux différents ont été appliqués en fonction du montant total des pensions perçues par les retraités. Si le total de vos pensions de retraite était supérieur à 2 014 € bruts, les pensions de base ont été augmentées de 0,3 %. En dessous de 2 000 € bruts (1 874 € nets environ), les pensions de base ont été revalorisées normalement selon l’inflation, soit de 1 %. Des taux intermédiaires ont été appliqués entre 2 000 et 2 014 € de pension totale.
Des grèves ont démarré dans le privé
A noter :
– la politique du gouvernement est d’inciter les bailleurs à baisser leurs loyers…
– les gens restreignent leur consommation « non essentielle » (donc baisse des revenus des enseignes de restauration, habillement, ameublement, loisirs… et donc demande d’une baisse du loyer ou faillite)
Le meilleur placement actuel n’est-il pas celui des « boites de conserves » et autres actifs non périssables et consommables ?
Très très bonne analyse.
Mais alors quand quel actif investir?
Or, argent, foncier, forêt, Franc suisse yen,….
Ou autres actifs tangibles.
Alimentaire non périssable?
Actif dont l’usage est suffisamment indispensable pour permettre une indexation du prix !
Actions avec pricing power : alimentaire, santé, énergie, service aux collectivités….
Immobilier avec un rendement brut de 10% pour intégrer la prime de risque et l inflation?
Le rendement élevé dans l’immobilier est aujourd’hui justifié par un risque élevé (travaux à réaliser, qualité du locataire)
Clairement ! Je fais des stocks d’huile, de pâtes, riz et conserves, farine, etc. Pas des tonnes mais plus que nécessaire à chaque plein de courses afin de stocker du non périssable et de ce fait moins subir l’inflation galopante.
Ben, les meilleurs placements, en ce moment, c’est les mines, les énergies fossiles, l’armement. Bref, tout ce qui était vu avec dédain par les gestionnaires de fonds ESG il y a moins d’un mois. Je vous conseille de les voir, sur BFM Business, essayer de justifier qu’un fabricant d’arme, c’est super-éthique, qu’une mine de palladium, c’est le top de l’investissement responsable. N’oubliez pas le pop-corn, ça vaut toutes les séries Netflix.
C’est vrai qu’ils sont ridicules ! Je partage.
En même temps, après le COVID, et la remise en cause des modes de vie et de notre rapport à la nature, l’engouement pour les fonds ESG n’a fait que s’accélérer. Les gérants ne font que proposer des produits pour répondre à la demande du marché, donc de nous.
Dans les actions d’entreprise qui ont un Pricing Power dans leur domaine, on trouve aussi l’industrie du luxe. Ceci dit, elle risque toutefois de prendre un (petit) bouillon avec le retrait de Russie.
Voila, nous y sommes…. L’étincelle qui fera éclater cette bulle de dingue.
Les constructeurs demanderont très vite une revoyure de devis ou ils coulent ( je suis acheteur industriel pour un tres gros groupe et traite avec de tout aussi grand groupes, si l’energie prend un part importante dans la fab. da brique, beton, tuile, laine de verre etc…AIE AIE AIE ), sauf si cette superinflation ne durent que quelques mois, mais je n’y crois guère. Il faut dire la vérité aux clients ( Promoteurs = agents immobiliers = vendeurs de reve ). Ce n’est que de la pierre. Et rien ne justifie ces prix mise à par la volonté d’une spéculation qui à présent de réduit et de justement se proteger contre l’hyperinflation qui arrivera probablement.
Nous allons voir des drames. Que va faire le type de 30 ans qui s’est endetté 25/30 ans sur qq 100aine de k€ sur des immeubles qui ne vaudront que 50% du prix d’achat avec un risque d’impayé latent et le risque d’un dommage car le locataire ne chauffe plus car il ne peux plus payer son gaz.etc etc
il fallait cette étincelle et je croix qu’on y est. Pour les multiproprietaire : Je vous suggere de vous séparer du moins rentables d’un bonne partie du parc que vous possedez et prenez votre benef. J’aurai peut etre tort à court terme, mais surement pas a long terme. Je pense que nous vivons un fin d’un supercycle immo. Que nos enfants reachètent ds 15 ans, Oui mais certainement pas avant.
A bon entendeur, salut.
un ralentissement du marché immobilier oui, et se sera salvateur.
de la à dire la chute de 50% du marché immobilier, il y a un grand pas. les gens auront toujours besoin de se loger, se nourrir, de boire, se chauffer…
effectivement des industriels du bâtiments arrêtent leurs usines car cout de production trop élevé avec la flambé du gaz. des ruptures sont à craindre. le secteur du bâtiment va souffrir. espérons que les petits bailleurs ne payent pas l’ardoise…
d’autres secteurs vont certainement êtres touchés. chômage partiel, puis chômage, puis à suivre récession.
[+1]
Dans le même sens:
« Bourse : les investisseurs encore plus pessimistes que pendant la crise financière de 2008
https://www.lesechos.fr/finance-marches/marches-financiers/bourse-les-investisseurs-encore-plus-pessimistes-que-pendant-la-crise-financiere-de-2008-1401022#utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=nl_lec_18h&utm_content=20220415&xtor=EPR-5020-%5B20220415%5D «
Bcp de vérités, mais Je ne suis pas complètement d’accord. L’immobilier d’habitation ne répond pas, et de loin, qu’à une vue financière de rendement. Aussi, avec le télétravail, la demande augmente ds de nombreuses villes, notamment pour des maisons, et ce que l’on ne touche pas en rendement, on le gagne en plus value.
Et la hausse des matières premières qui va renchérir le coût de la construction et de la rénovation, avec cette hausse de la demande, va naturellement renchérir le prix de l’immobilier. C’est déjà le cas et ce n’est pas fini. Du coup, même si le rendement n’est pas à la hauteur de l’inflation + la prime de risque, la plus value compensera largement. C’est comme en actions d’ailleurs pour lesquelles vous ne tenez pas compte que du rendement, mais aussi de la hausse moyenne du cours puisque vous parlez de 7/8% donc bien au delà du simple rendement moyen. On ne peut pas parler que de loyer et indexation de loyer pour l’immobilier et parler du rendement global des actions, dividende et plus value inclus. Sinon toute comparaison est faussée et la discussion biaisée.
CAC40 Gross Return : +9,25% par an depuis 1988.
Et ne parlons pas de fiscalité sur les plus-values.
« Et la hausse des matières premières qui va renchérir le coût de la construction et de la rénovation, avec cette hausse de la demande, va naturellement renchérir le prix de l’immobilier. » ==> Oui, dans les villes dans lesquelles les prix de l’immobilier sont proche du coût de construction (autour de 2000 /m²).
Mais pas ailleurs. A paris, ce ne sont pas les coûts de construction qui expliquent les 12 000 / m²
Bonjour
+ pour Antoine
« L’immobilier d’habitation ne répond pas, et de loin, qu’à une vue financière de rendement ».
Désolé mais n’importe quel placement, immobilier ou autre, est fait sur plusieurs critères et le plus important sera le rendement. La plus value, quand elle existe, c’est le bonus. Pas la motivation de base.
S’il n’y a pas de rendement, voire même une perte d’argent constante, personne ne veut de ce placement.
La bizarrerie de l’immobilier locatif, c’est qu’il y a de gros risques, très peu de rendement, et qu’il parait toujours attirant. C’est parce que l’état vous taxe de tellement de façons différentes et à des moments différents que les calculs sont difficiles à faire.
Antoine, vue à court terme !
Bonjour à tous,
Bonjour Guillaume,
Votre raisonnement sur la baisse des prix de l’immobilier est stimulant intellectuellement, mais volontairement parcellaire 😉
-la majorité des logement sont des résidences principales.
-l’inflation qui augmente les coûts de la construction ne risque pas de faire baisser les prix du marché de ce point de vue…
Mais il est vrai que la distorsion attendue entre l’inflation, (qui se situera plutôt entre 5 et 10% pendant un temps aujourd’hui indéterminé) et la croissance donc les salaires, va poser un énorme problème que les populations européennes n’appréhendent pas encore pour le moment.
ça reste encore un peu abstrait.
Les taux négatifs énormes, ( du niveau de l’inflation puisque les taux sont proches zéro, et le resteront encore un certain temps, malgré les dires de la BCE hier puisque tout le monde sait que cela ne servirait à rien de les monter), continueront à alimenter l’inflation des actifs en même temps que nous aurons une inflation des prix à la consommation.
Bref une inflation incontrôlable est en vue, car avec Poutine le génie est sorti de la boite, et il faudra bien donner des sous aux gens pour la compenser.
Je ne vois pas d’autre solution.
Sauf si la guerre s’arrête rapidement…
Ce ne sont pas les coûts de construction qui explique les 12 000€ / m² à Paris; C’est le niveau des taux d’intérêt.
Je crois que les taux d’intérêt n’explique pas tout. C’est surtout un problème d’offres et de demande.
OUI, demande boosté au taux d’intérêt.
Votre raisonnement logique oublie un élément important : l effet Cantillon qui fonctionne à plein régime et qui n est pas prêt de s’arrêter sauf implosion de l UE. Plus LA BCE IMPRIME PLUS LE PRIX DES ACTIFS MONTENT. le reste n’est que verbiage. Et Mme LAGARDE qui est totalement nulle en économie ne va pas s’arrêter en si bon chemin. Par ailleurs, il n existe à ce jour aucune alternative populaire de masse pour les Epargnants particulier à l’immobilier. Les FRANCAIS N ACHETERONT PAS EN MAJORITE DES ACTIONS OU DE L OR OU DU BITCOIN….C’est ainsi depuis la nuit des temps. Enfin vous sous-estimez la rareté du foncier qui est clefs dans l’analyse de l immobilier d’autant plus qu avec leur loi sur le climat et l artificialisation des solsil va devenir de plus en plus rare et ce qui est rare est cher par nature.
Mme LAGARDE qui est totalement nulle en économie < == Merci de l'information, heureusement qu'on a les forums
Un groupe d’économistes se promène en montagne. Celui qui lit la carte s’arrête et montrant une montagne située à deux cent mètres plus loin, dit aux autres : ” Vous voyez cette montagne ? Eh bien, d’après les hypothèses de la carte, nous sommes au sommet… “.
http://econoclaste.eu/econoclaste/blagues-deconomistes/
CITATION = la distorsion attendue entre l’inflation, (qui se situera plutôt entre 5 et 10% pendant un temps aujourd’hui indéterminé) et la croissance donc les salaires, va poser un énorme problème que les populations européennes n’appréhendent pas encore pour le moment.
ça reste encore un peu abstrait.
rEPONSE = Pour ceux qui l’ont vécu c’est tout sauf abstrait, et c’est la fameuse compétition ente la perte de pouvoir d’achat et la revalorisation des revenus, laquelle génère grèves et mouvements sociaux d’autant plus importants que la confiance se perd.
La »bonne mauvaise idée » est l’indexation.
Dès qu’il y a indexation, la chaudière tourne et l’inflation augmente au lieu de baisser, la cocote est en surchauffe, et si la banque centrale ne monte pas les taux d’intérêts,ca siffle. Mais monter les taux d’intérêts, c’est annuler la croissance, donc générer plus de chômage même si c’est provisoire, et du coup cela génère d’autres demandes.
On l’a aussi oublié, mais le taux maximum d’inflation gérable est 2% et ce n’est pas pour rien que les feuilles de routes de la quasi-totalité des banques centrales contient le chiffre de 2% d’inflation.
Maintenant qu’il est dépassé, on prétend que ce n’est pas si grave, et on commence à mentir en précisant ‘d’autant que c’est provisoire’, alors que le mal réside précisément dans le fait qu’au dela de 2% et a fortiori 4%, il est extrêmement difficile de le faire rester transitoire.
Deux caractéristiques rendent note situation délicate:
1/ la situation électorale en France, qui se double d’un micmac incompréhension, et qui fait que les demandes de rattrapage ne se font pas en ce moment pour des raisons bonnes ou mauvaises, du coup tout se passe bien puisque personne ne demande rien.
En septembre, ce sera différent puisqu’on aura ‘élu’ le nouveau responsable de cette situation.
2/ Pour un même euro, les taux divergent fortement ente la france, l’Allemagne, l’italie, etc.. et les demandes sont différentes. La réponse est forcément unique, ça a été note choix politique.
Comment fait-on (sachant qu’en outre la décision unique impacte aussi la croissance et le taux de change)
C’est bien de s’occuper à150% de son temps de l’Ukraine, mais on a la le germe potentiel d’une nouvelle explosion de la one euro
« mais on a la le germe potentiel d’une nouvelle explosion de la zone euro »
Bien vu. C’est l’écart de taux entre l’Allemagne et l’Italie qui a fait réagir la BCE.
C’est injuste, d’ailleurs. L’Italie tiens bien mieux son budget que la France, ou même que les Pays-Bas, en ce moment.
A JB,
Inflation + risque de guerre + crise énergétique + hausse des taux d’intérêt + endettement de l’Etat qui ne fera plus de quoiqu’il en coûte ++ … + reprise (probable) du chômage à court/ moyen terme = perte de pouvoir d’achat = baisse de l’immobilier.
Equation impitoyable et il ne faudra pas compter sur les oligarques russes ni même chinois pour racheter à Paris et en PACA !
Une dynamique phénoménale sur le luxe
Côte d’Azur: berceau fertile de John, Taylor
Créée en 1864 à Cannes, John Taylor est une institution locale dont le siège international est situé à Monaco. Nicolas Orlowski dresse le bilan d’une année mitigée en termes de location mais parsemée de jolis coups à la vente.
Des locations en berne faute d’étrangers
Covid oblige, de « très gros clients » étaient aux abonnés absents sur les bords de la Méditerranée en 2021. Américains, Anglais, Russes… Résultat: « L’activité location est en baisse. On a eu beaucoup d’annulations sur de très grosses maisons depuis deux ans. Ça va mieux maintenant, mais ça reste dur ».
Des ventes portées par les monégasques.
Les Monégasques friands d’hyperluxe jusque dans le Var
À la vente, le secteur de l’hyperluxe (supérieur à 10 millions d’euros) a conservé une bonne dynamique en 2021, malgré l’absence d’investisseurs étrangers et la difficulté évidente de vendre à distance.
Mais les acteurs locaux ont été gourmands, à commencer par les Monégasques. « Nous enregistrons beaucoup de transactions avec des Monégasques pour des maisons en bord de mer comme dans l’arrière-pays. Pas mal de Monégasques ont été jusqu’à Saint-Tropez et la demande est très forte sur des secteurs comme Saint-Jean. » Autre constat, le bouche-à-oreille fonctionne et les biens d’exception se cèdent entre voisins.
Mougins, La Colle-sur-Loup, Saint-Paul-de-Vence… tellement de succès que les biens manquent.
« Il y a une dynamique phénoménale sur le luxe. Sur la tranche entre 1 et 4 millions d’euros, on a une progression à deux chiffres du nombre d’actes de vente », se réjouit Nicolas Orlowski.
Après le rachat d’une grande agence immobilière de Mougins, John Taylor a notamment décidé d’ouvrir un pôle « countryside » très porteur sur les communes de Mougins, Valbonne, La Colle ou encore Saint-Paul. Un arrière-pays « très dynamique » grâce à un atout majeur: l’aéroport de Nice. « C’est le gros avantage, tous les clients étrangers le disent. C’est l’un des très gros arguments pour le rayonnement de la zone, avec la proximité de Monaco, qui offre une sécurité et où ça vit toute l’année. C’est d’ailleurs pour ça aussi que certains clients étrangers ne vont pas à Saint-Tropez, parce que tout est fermé neuf mois de l’année. Je suis très optimiste pour la Riviera à long terme. C’est stable et globalement sécurisé. »
La crise ? Quelle crise ?
@adnstep
Et pourtant si vous cherchez une maison sur le cap d’Antibes on en trouve à peu près 80 à vendre à un prix variant du plus bas2,5 à 3 millions au plus haut à 26 millions avec médiane à 4 millions environ.
Je trouve que ça fait beaucoup. On verra dans trois mois je pense pour avoir une meilleure idée de ce qui se passe sur le marché immobilier de luxe et du non luxe.
Aucune idée du stock habituel. Je pense que ce sont des biens affichés trop cher,vêt qui attendent une baisse de prix ou un pigeon.
Paris c’est différent puisque l’on ne construit pas. Et d’ailleurs le peu que l’on construit est beaucoup plus cher !! Justement en cas d’inflation importante , Paris qui connaît une petite désaffection depuis le Covid, va sûrement redevenir une valeur refuge dans la mesure où les acheteurs ne comptent déjà plus sur le rendement locatif. Mais je crois que russes et ukrainiens vont finir par trouver un accord 🧐 et qu’on va s’en sortir !!😊
Russes et Ukrainiens vont trouver un accord… aux CONDITIONS de Poutine, c’est une évidence!
Il faut d’ores et déjà tourner nos regards vers la Chine et le 3ème mandat de Xi Jinping prévu cette année. Il est fort à parier que rapidement après cette nomination, la Chine (Xi Jinping) et en fonction du résultat des accords Russo, Russo, Russo ….Ukrainien, annexe Taïwan et subisse des sanctions très fortes du monde occidental.
Et là démarrera véritablement la 3ème guerre mondiale Russie et Chine unies + quelques pays faisant allégeance contre le monde dit démocrato-occidental. Ce n’est qu’une question de mois ou quelques années seulement.
Et alors là l’immobilier !!!! Je vous laisse deviner.
Bonjour,
Si tous les actifs baissent je ne vois comme adnstep que les matières premières (fossiles, minières ou agroalimentaires) qui soient encore attrayantes avec le secteur de la défense.
Même si cette guerre s’arrête (le souhait de tous) les dépenses de la transition écologique continueront d’alimenter l’inflation et je pense que celle ci sera durable et générale.
Tout rentrera dans l’ordre😊
Et les télécoms : d’ailleurs orange est la 2eme progression du CAC40 depuis janvier.
CITATION =Même si cette guerre s’arrête (le souhait de tous) les dépenses de la transition écologique continueront d’alimenter l’inflation et je pense que celle ci sera durable et générale.
rEPONSE =des dépenses d’investissement pour la transition écologique, jolie périphrase pour écrire qu’on va réduire fortement (on divise par deux ou trois) la consommation d’énergie, j’ai vraiment du mal à comprendre que l’inflation forte perdure
JE fais également remarquer qu’il ne faut pas sur un plan scientifique mélanger les concepts.
SI on veut accélérer la transition écologique en Europe en baissant la consommation d’énergie , la continuation de la guerre serait plus adaptée que son arrêt.
En revanche,du fait de la consommation énorme des chars et des avions, c’est évidemment raté en russie
Les énergies renouvelables sont très intermittentes. Surtout l’éolien. Plus on crée du capacitaire non pilotable tout en diminuant le capacitaire pilotable (nucléaire), plus il existe un risque réel de déséquilibre entre la production réelle et la production appelée (consommation instantanée), donc un risque de black-out, au pire moment dès lors que l’on considère que le chauffage est prioritaire pour survivre à la rigueur de l’hiver.
Dans ce contexte, et sauf à répartir les pénuries, une puissance de secours ou capacitaire de substitution est requise, sans espoir qu’elle puisse provenir du solaire, particulièrement en hiver après le coucher du soleil.
Ce n’est pas un hasard si l’Allemagne ayant investi massivement dans l’éolien et le solaire s’est créée à côté un immense capacité de substitution d’origine fossile, aujourd’hui charbon et lignite, demain gaz russe (pas de bol) ou GNL (re-pas de bol, c’est souvent du gaz de schiste américain).
Le projet de développement d’une solidarité européenne fondée sur un foisonnement des productions intermittentes des zones climatiques (vent Mers du Nord et Baltique vs soleil du bassin méditerranéen), au prix d’interconnexions massives et coûteuses des réseaux THT (rien que pour l’éolien, c’est 150 milliards de surcoût pour la France, payés par le contribuable), se heurte au constat que les périodes d’appel maximal de puissance, hiver comme été, sont généralement anticycloniques et que l’éolien devient inefficace dans ces situations (4 fois sur 5 environ) sur de longues durées (une à deux semaines).
Bref, les mensonges écolos se heurtent sur le mur des réalités. Et ça commence à peine à faire mal. Prochaine étape : vous inciter à baisser votre température de chauffage de 2°. Crever de froid l’hiver, c’est bon pour la planète.
Pari que gaz et pétrole de schiste vont devenir des « gentilles » énergies au grand désespoir du démanteleur des Mac-do!
On commence à (re)parler du gaz de schiste.
Alors que les prix du gaz et des hydrocarbures en général sont en train de flamber, la question de l’exploitation des hydrocarbures présents dans notre sous-sol n’est jamais abordée. Pourtant, selon un rapport commandé en 2012 par Arnaud Montebourg, « l’exploitation du pétrole et du gaz de schiste en France pourrait rapporter entre 103 et 294 milliards d’euros sur 30 ans et créer 225.000 emplois, soit un gain de croissance de 1,7 % par an sur cette période ». Avouez que ça vaut le coup que l’on s’y attarde !
Après la Pologne, la France serait le pays le mieux doté en gaz de schiste en Europe. Seulement, sous la pression des organisations écologistes, ce dossier a été vite enterré par une loi votée en 2011 pour en interdire l’exploitation. Dans le même temps, nous allons être contraints, probablement, d’importer du gaz américain obtenu par l’exploitation des schistes. Concernant ces organisations écologistes, dans un article de 2014 pour le journal The Guardian, le secrétaire général de l’OTAN Anders Fogh Rasmussen affirmait : « J’ai rencontré des alliés qui peuvent rapporter que la Russie, dans le cadre de ses opérations sophistiquées d’information et de désinformation, s’est engagée activement auprès de soi-disant organisations non gouvernementales – des organisations environnementales travaillant contre le gaz de schiste – pour maintenir la dépendance européenne vis-à-vis du gaz russe importé. »
Pourtant, en 2013, un rapport de l’Académie des sciences se prononçait clairement pour développer la recherche pour l’exploitation de ces ressources, afin « d’évaluer et réduire l’impact environnemental d’une éventuelle exploitation ». La même année, un rapport de l’Office parlementaire d’évaluation des choix scientifiques et technologiques rédigé par MM. Jean-Claude Lenoir, sénateur, et Christian Bataille, député, concluait, entre autres, que « la France doit encourager la recherche pour définir une méthode respectueuse de l’environnement qui donnerait à notre économie une respiration pour mieux répondre à nos besoins pour les prochaines décennies en pétrole et en gaz et desserrer le nœud coulant d’importations de plus en plus lourdes à supporter. À l’issue de leurs travaux, vos rapporteurs estiment que l’exploration et l’exploitation des gisements non conventionnels d’hydrocarbures sont un processus maîtrisable. De nombreuses pistes existent, s’agissant tant de l’amélioration de la fracturation hydraulique que de l’emploi de méthodes différentes. » Leurs conclusions faisaient suite à des déplacements réalisés aux États-Unis où ils s’étaient rendu compte que les méthodes d’exploitation étaient bien moins archaïques et dangereuses pour l’environnement que ce que la presse en rapportait.
Rappelons qu’en France, en 2017, Élisabeth Borne et Bruno Le Maire, alors ministres respectivement de la Transition écologique et de l’Économie, ont fait voter une loi qui interdit la délivrance de tout nouveau permis de recherche d’hydrocarbures. Rappelons aussi que ce même Bruno Le Maire, aujourd’hui encore ministre de l’Économie, « appelle tous les Français à “faire un effort” sur leur consommation de chauffage ». Quand reviendra-t-il à la raison ?
Je confirme ce qu’écrit Anticédule avec qui je suis loin d’etre d’accord sur tout, se priver pour raison idéologique des ga de schistes et des huiles de roches en france est une aberration surtout quand on achète les mêmes aux usa.
Cette position n’est pas tenable, et on a perdu 20 ans sur la recherche et le développement, car ce ne sont pas des opérations faciles;
That 70’s show 😁 :
https://youtu.be/wL3gUEm9gLw
Histoire : c’est Macron en visite en Arabie Saoudite. SBM lui organise une excursion de nuit dans le désert. Partout où il regarde, le désert est illuminé avec des lampadaires tous les 100 mètres. « pourquoi éclairer le désert comme ça « demande t il ? Je ne sais pas, je ne sais pas, répond SBM, vous savez ici on n’a pas d’idées…. Mais on a du pétrole !!😁
Je me rappelle un voyage ou j’ai fais escale à Riyad en Arabie Saoudite en 1982. L’aéroport était à 15km de la ville en plein désert. La route dans le désert entre les deux était éclairée tous les 50 mètres par des lampadaires !
Poutine est un stratége qui a 8 coups d’avance sur nos élites UE totalement sclérosés dans leur bien pensance et leur sentiment de supériorité.
Il avait tenté un rapprochement avec l’occident courant années 2000 mais UE + USA lui ont fait un beau doigt d’honneur.
De fait, il a fait évoluer sa stratégie via le rappatriement dans son giron des ex républiques soviétiques ainsi que le développement des relations commerciales en Asie.
Il s’est peu à peu coupé de l’occident et en est beaucoup moins dépendant que nous sommes dépendant de lui.
D’ailleurs les coupures swift ne portent pas sur le gaz – pétrole. Il continue à nous alimenter, et donc à être rémunéré.
Par ailleurs pensez vous que les fermetures IKEA, Mc DO et autres s’apparentent à des mesures de rétorsions :-))))))). Cela aura juste pour effet d’implanter le Mc DO russe ou chinois et de le développer dans la zone eurasienne.
Donc nous entrons dans une nouvelle ère de fin de mondialisation et de « bloc ». Le problème est que le bloc UE est faible et dépendant économiquement et militairement des autres.
Bref, on est à poil et on va prendre cher ……
« Poutine est un stratège qui a 8 coups d’avance sur nos élites »
Vieux cheval de retour. Fin de règne.
Je pense que le canasson a les moyens de retourner l’ordre établi ….
Stratège qui s’est mis une part importante du peuple ukrainien à dos et sur plusieurs générations! On peut gagner une guerre sans problème mais si on est rejeté il se passe ce qu’il s’est passé en Afghanistan, au Vietnam , en Irak …
D’autant plus que le génocide du peuple Ukrainien en 1933 reste dans beaucoup de mémoires, mémoire des anciens qui ont relaté à enfants et petits enfants. Une plaie qui vient d’être réouverte et qui n’est pas prête de se refermer.
https://www.monde-diplomatique.fr/mav/76/RUCKER/56237#:~:text=Le%2016%20mai%202003,R%C3%A9publique%20socialiste%20sovi%C3%A9tique%20d%27Ukraine.
Grand stratège :
-Une partie de ses 640 milliards de dollars de réserves ont été gelées par les pays étrangers.
-La monnaie s’effondre.
-L’économie s’effondre.
-L’inflation explose.
-La Russie va emprunter plus cher
C’est une guerre d’usure qui commence, avec comme objectif de renvoyer la Russie en 1998.
Je ne vais pas pleurer pour Poutine. Par contre je suis désolé pour la grande majorité du peuple russe.
J’espère qu’ils vont le destituer vite fait.
Peu de chances. Tous les gens de pouvoir en Russie sont les obligés de Poutine.
Bonjour
« Il avait tenté un rapprochement avec l’occident courant années 2000 mais UE + USA lui ont fait un beau doigt d’honneur. »
C’est vrai, mais les discussions avec poutine sont vaines et seront toujours vaines puisque depuis toujours chez cet homme c’est une obsession: 1991 est la plus grande catastrophe du siècle et son obsession est la reconstitution de la grande Russie ; mais son malheur est que c’est plus difficile qu’il ne pensait ;c’est notre seul espoir.
Il est dans la logique pure de Staline qui avait expulsé les habitants de Crimée et les avaient remplacé par de vrais russes, ce qui pour le coup est exact ; ce qui explique la majorité des 92 % de vœux( quelques décennies plus tard) de ce peuple à retourner dans le giron russe ce qui est logique et normal.
N’oublions pas que cet homme est passé de peu près de la mort lors de la chute du mur de Berlin puisque il était sur place. Comment de ne pas expliquer cet esprit de revanche additionné à son idée première: reconstruire la grande Russie de ses ancêtres.
De plus sa nature profonde d’un combattant serrant les dents jusqu’à la victoire, devrait nous faire comprendre cet acharnement dans tout ce qu’il entreprend.
Il a eu toute les cartes avec le pétrole qui n’a fait qu’augmenter dans des proportions considérables depuis qu’il est au pouvoir. Il a ainsi consacré tout cet argent au renforcement et renouvellement de son arsenal de dissuasion.
Bravo
« Il avait tenté un rapprochement avec l’occident courant années 2000 mais UE + USA lui ont fait un beau doigt d’honneur. »
Je ne sais pas qui a fait un doigt d’honneur à qui.
En 2008, la présence de troupes russes en Géorgie à la suite du conflit d’août 2008 en Ossétie a conduit Bruxelles à geler les pourparlers sur le nouveau partenariat stratégique avec Moscou.
Le 4 mai 2010, la Russie et l’UE ont entamé des négociations sur la mise en place d’un espace de circulation sans visas pour leurs citoyens respectifs et ont développé une feuille de route sur la libéralisation de l’accès au territoire européen pour les russes et réciproquement. En 2014, ce dialogue est temporairement suspendu avec la crise de Crimée.
Deux exemples parmi d’autres. Poutine prend simplement les tentatives de négociation pour de la faiblesse.
N’oublions pas que la Russie occupe toujours l’enclave de Koenigsberg. Cette occupation doit cesser. (Bon, c’est l’ancienne capitale des prussiens, on ne va pas insister trop fort…)
Le doigt d’honneur des américains s’est produit à la chute du mur. Gorbatchev était pour eux encore trop communiste. Mitterand lui voulait rapprocher la Russie de l’Europe, échec. Depuis l’Europe libérale se préoccupe surtout de rendre privé tout ce qui est public, de detricoter les avantages sociaux, en rendant les citoyens plus que méfiants, sans se soucier de géopolitique.
Mitterrand ne pesait d’aucun poids dans ces histoires. Les Allemands, eux, ont en partie financé la Russie post soviétique, ils avaient donc leur mot à dire. Qu’ils aient ensuite refilé la note aux Européens avec l’aval des Français est juste le signe que « l’élite » française a toujours eu tendance a privilégier ses rêves plutôt que les intérêts de la France, contrairement aux autres nations.
« Depuis l’Europe libérale se préoccupe surtout de rendre privé tout ce qui est public, »
Les nationalisations des banques et des principales entreprises françaises, en 1982, a été un vrai beau, grand, formidable succès du socialisme triomphant. Youpi.
Je l’ai vu de l’intérieur: pour triomphant il est vrai que pour la destruction en règle on ne fait pas mieux! Le Youpi me semble approprié 😉
Pour ce qui concerne nos « amis » allemands ils continuent à nous la m….. très prof… et sont les représentants (ou plutôt le bras armé) des US en Europe (les F35 couronnent le bal des Coc..).
« On est mal » comme dit si bien là pub de Lidl😫
Macron a multiplié les coopérations militaires avec les Allemands depuis 5 ans, il devrait finir par comprendre qui est le dindon, que ce soit avec le SCAF, le futur char, et le drone européen qui va nous coûter un bras tout en étant obsolète.
Il ne nous restera plus qu’à retourner l’oreille basse à Londres et réactiver les accords de Lancaster House. https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Trait%C3%A9s_de_Londres_(2010)
Si par hypothèse l’augmentation des loyer est indexée sur l’inflation, le loyer ne retrouve pas pour autant une rentabilité égale à l’inflation
Si les banques centrales ne subventionnaient pas les emprunts des États, la France devrait probablement emprunter à 10 ans à un taux supérieur à 5%, les États-Unis à un taux supérieur à 6 ou 7%. (Marc Fiorentino).
Du coup, soit les banques centrales poursuivent le QE, et le prix des actifs augmentera, soit elles ne le font plus, et il faut vite partir sur les obligations d’état (via un ETF par exemple 🙂).
il ne faut partir sur les obligations d’état que lorsque le rattrapage est fait et à condition d’etre certain que le suivi continue en cas de persistance de l’inflation (obligation indexée su l’inflation) ou que l’inflation stoppe (obligation à taux fixe) , sinon c’est bien beau d’acheter une obligation rapportant 7% en 2023 avec une inflation à 5% mais si deux ans plus tard l’inflation passe à 10 %, y’a beaucoup bobo.
En fait, les états et les institutions financières sont comme souvent dépassés par le bidule, du coup, les états pensent tès fort pratiquer la politique du panier à salade, en secouant fort il tombe des trucs, traduit autrement nous payerions sans douleur ou presque pour résorber les énormes dettes d’état,
mais d’un autre côté
chacun de nous pense de son côté profiter de la nouvelle situation en se frottant les mains de plaisir d’avance (j’achèterais de la dette d’état ou d’entreprise quand elle dépassera xx% en réel).
attention quand même, au jeu de pile ou face, c’est SOIT pile SOIT face.
C’est surtout une question de timing.
L’analyse est juste à bien des égards, sauf qu’elle ne tient pas compte du fait qu’en période de récession inflationniste, les acteurs économiques voient dans les « real assets » tels que l’immobilier un investissement défensif. Il est donc fort probable que la demande pour des investissements dont les perspectives à long terme semblent bonne (immobilier à Paris par exemple) reste élevée même si l’investissement paraît relativement moins attractif qu’avant (prix en baisse, rendement locatif faible, taux d’intérêt élevés, etc). L’environnement s’impose à tous, et il va bien falloir que les gens continuent à investir. Curieux d’avoir l’avis de l’auteur.
L’ inflation et surtout la hausse des taux sont mauvaises pour tout le monde, et il n’y a guerre de rempart efficace.
hormis peut être d’être plus sélectif dans les choix.
Effectivement l’immobilier parisien ( mais tout le monde sait que c’est mon dada) dans uns perspective de longe terme reste une valeur sure.
De même la Chine, la consommation chinoise et aussi de bonnes actions chinoises ou indiennes, sont probablement des secteurs à privilégier.
Les USA repartiront fort comme d’habitude après une période de récession.
Mais pour nous européens, tout est conditionné par la durée de la guerre en Ukraine et le prix des matières premières.
Oui adnstep, on se demande pourquoi ces attaques sur l’Italie, alors que finalement son industrie est plutôt forte, la dette détenue par les italiens eux mêmes en grande partie, et Draghi qui réforme à tout va..