Face l’inflation qui semble s’installer, les investisseurs vont exiger un meilleur rendement avant d’investir. Certes, les taux d’intérêt sans risque restent sont excessivement faibles et la prime de risque apparente semble encore excellente, mais le regain d’inflation oblige à revoir en profondeur la théorie financière et la hiérarchie des rendements.

Dans la théorie financière, le rendement d’un investissement doit être égal au taux sans risque + prime de risque. Malheureusement, la manipulation des taux sans risque par les politiques monétaires conduit à une analyse qui apparaît comme trompeuse et source de désillusions pour l’investisseur qui resterait concentré sur cette vision théorique.

Le taux sans risque, c’est classiquement le taux d’emprunt de l’état dont la solvabilité est maximale et le risque de défait quasi nulle. Bref, c’est le taux d’emprunt de l’état Français qui affiche autour de 0.50% au moment ou je rédige ces lignes ; En théorie, le taux sans risque intègre l’inflation. Le taux sans risque est manipulé par les banques centrales et la politique monétaire afin de maintenir des taux au plus bas pour aider au financement des différents plan de relance et d’un état surendettés. Du fait de ces politiques monétaires, le retour de l’inflation ne s’accompagne que très partiellement d’une hausse des taux sans risque.

La prime de risque, c’est la rémunération du risque. L’investisseur qui accepter d’investir dans une action ou dans un bien immobilier prend des risques, il doit attendre un meilleur rendement pour rémunérer ce risque. Classiquement, on doit pouvoir attendre une prime de risque de -+3% pour investir dans l’immobilier d’habitation « patrimonial ; -+ 5% pour l’immobilier d’entreprise et l’immobilier d’habitation de « rendement » ; entre 7/8% pour l’investissement en actions ;

Ainsi, aujourd’hui, on considère :

  • Qu’un rendement de -+4% est suffisant pour investir dans un bien immobilier patrimonial ;
  • Qu’un rendement de -+5/7% est suffisant pour investir dans un bien immobilier de rendement ou un bien immobilier d’entreprise ;
  • Qu’un rendement de 8/9% est suffisant pour investir dans une action (attention néanmoins, il s’agit d’une analyse schématique, le rendement exigé doit être fonction du risque de l’entreprise)

C’est alors que se pose la question du retour de l’inflation.

Dans un monde sans inflation, ces rendements exigés apparaissent comme suffisants ; Mais dans un monde inflationniste, ces rendements apparaissent bien médiocres.

Qui peut accepter un rendement risqué de 6/7% pour investir dans l’immobilier d’entreprise ou dans l’immobilier d’habitation de rendement, dans un monde dans lequel l’inflation affiche 5.8% ? Il n’y a plus aucune rémunération du risque !

Qui peut se contenter d’un rendement de 4.45% pour les SCPI ? Dans un monde sans inflation, c’est acceptable. Dans un monde inflationniste, c’est médiocre.

L’investisseur avisé devra donc mécaniquement exiger un rendement nettement plus élevé pour justifier son investissement.

Hier, dans un monde sans inflation, un rendement de 7% était satisfaisant et rémunérateur du risque ;

Demain, si l’inflation s’installe durablement, même à un niveau modéré de 3%, un rendement minimum de 10% pourrait être exigé.

La conséquence de cette augmentation du rendement exigé est simple :

  • Un investissement qui génère 10 000€, non indexé, pour un rendement exigé de 7%, vaut 142 000€ ;
  • Un investissement qui génère 10 000€,non indexé, pour un rendement exigé de 10%, vaut 100 000€, soit une baisse du prix de 40% ! ;

Néanmoins, et avant de tomber dans le catastrophisme, cette baisse de la valeur de votre investissement sera compensée, totalement ou partiellement, par la capacité de votre investissement à augmenter son revenu au même rythme que l’inflation. Les revenus générés par votre investissement vont ils suivre l’inflation ?

Ainsi :

  • Un investissement qui génère 10 000€, indexé au taux de 3%/an pour un rendement exigé de 10%, vaut 142000€, soit un maintien du prix de votre actif ;

La question centrale est alors celle de la capacité à indexer le revenu généré par votre investissement au même rythme que l’inflation :

  • Une indexation à long terme au même rythme que l’inflation protège la valeur de votre actifs immobilier ou action ;
  • Une sous-indexation à long terme que l’inflation détruit partiellement la valeur de votre actifs immobilier ou action en fonction de l’importance de cette sous-indexation ;

Reprenons nos exemples de valorisation avec une inflation à 3%. Pour mémoire : Un investissement qui génère 10 000€, non indexé, pour un rendement exigé de 7%, vaut 142 000€ :

  • Un investissement qui génère 10 000€, indexé au taux de 2%/an pour un rendement exigé de 10%, vaut 125 000€, soit une baisse de 11% de la valeur de votre actif ;
  • Un investissement qui génère 10 000€, indexé au taux de 1%/an pour un rendement exigé de 10%, vaut 111 000€, soit une baisse de 21% la valeur de votre actif ;

Vous l’avez compris, plus que la hausse des taux, la question centrale du retour de l’inflation est celle de la capacité de l’investissement à générer des revenus indexés :

  • Pour l’immobilier d’habitation, les loyers pourront ils augmenter au même rythme que l’inflation ? Si, oui, la valeur des biens ne sera pas remise en cause ; Si non, la valeur des biens sera remise en cause et pourrait baisser ; La sous-indexation des salaires et donc des revenus des locataires par rapport à l’inflation doit nous laisser à penser que l’augmentation des rendements exigés pourraient avoir pour conséquence une baisse du prix de certains biens. Attention, à l’encadrement des loyers qui interdit une libre revalorisation.
  • Pour l’immobilier d’entreprise, idem. Les chiffres d’affaires et les bénéfices des entreprises autorisent ils une augmentation des loyers au même rythme que l’inflation ?
  • Pour les actions, les entreprises vont elles être capables de répercuter à la hausse des prix de production sur les prix de vente ?

Lorsque la croissance économique est puissante, les agents économiques (entreprises et salariés) bénéficient d’une hausse de leur niveau de rémunération et l’indexation est simplifiée.

Lorsque l’inflation est importée par le coût des énergies, l’inflation ne trouve pas son origine dans une croissance puissante qui pourrait autoriser une indexation totale des revenus, mais dans une hausse des coûts des matières premières. Dans ces hypothèses, et notamment pour l’actif immobilier, il paraît évident qu’il n’est pas possible d’indexer totalement les revenus en fonction de l’inflation.

Si les salaires ne suivent pas l’inflation, ce qui est le cas pour l’inflation importée par le coût du pétrole et de l’énergie, alors la valeur de l’actif doit baisser pour tenir compte de cette augmentation du rendement exigé par les investisseurs.

Nous pourrions donc assister à une baisse de la valeur de ces actifs incapables de suivre l’inflation.

Au premier rang des interrogations, on doit pouvoir s’inquiéter :

  • Sur la capacité des SCPI à augmenter les loyers des bureaux et immeubles commerciaux au même rythme que l’inflation alors même que le changement des usages et le télétravail bouleverse la valeur d’usage des locaux ; Les entreprises sont elles suffisamment rentables pour supporter ces hausses de loyers ? Si les locaux sont exceptionnels et parfaitement adaptés, probablement, si les bureaux sont mal localisés et ne répondent plus totalement aux usages, pas nécessairement ; Idem pour les commerces. Les commerçants vont ils pouvoir supporter des hausses de loyers déjà très élevés ?
  • Sur la hausse des loyers. Les loyers apparaissent déjà très élevés (car indirectement fonction du prix du bien immobilier). Est il raisonnable de croire que les loyers vont augmenter des 3% / 4% par année si les salaires ne suivent pas ? Pas certain.
  • Plus précisément, les loyers parisiens (c’est à dire là ou les loyers sont les plus élevés) pourront ils supporter cette indexation ?
  • Quant aux LMNP en résidence service (EHPAD, seniors, étudiant), l’indexation plafonnée dans le bail doit faire craindre le pire !
  • Quid des actions ? Certaines entreprises pourront indexer leur chiffre d’affaire à l’inflation, d’autres ne pourront pas. Les premières pourront maintenir leur prix… pas les autres.

A suivre…

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