En décembre 2020, le HCSF laissait entendre qu’il allait faciliter l’octroi de crédit immobilier en permettant un endettement à 35% maximum au lieu de 33% exigé depuis la fin de l’année 2019. Il ne s’agissait en réalité que d’un exercice de communication qui avait pour objectif de faire taire le lobby des courtiers en crédit immobilier et autres vendeurs de crédit.

Dès la publication de ce communiqué de presse, le doute était autorisé (et c’est la raison pour laquelle, je n’avais pas rédigé d’article sur le sujet – Je sentais le coup venir…). Le communiqué précisait « compte tenu des pratiques constatées sur le calcul du taux d’effort, son mode de calcul fera l’objet de précisions complémentaires et la référence passera de 33% à 35% ».

Tout le monde a retenu l’augmentation du taux d’endettement de 33% à 35%, mais personne n’a fait attention au début de la phrase : « son [NDLR : son = le taux d’endettement] mode de calcul fera l’objet de précisions complémentaires ».

Nous venons tout juste de recevoir la confirmation que ces « précisions complémentaires » vont dans le sens d’un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers.

En 2021, les taux des crédits immobiliers vont rester très faibles… mais tout le monde ne pourra pas emprunter.

Dans le détail, les nouvelles recommandations du HCSF confirment :

  • Que la notion de reste à vivre ne pourra plus être utilisée que seul un taux d’endettement maximum à 35% permettra d’envisager l’obtention d’un crédit immobilier ;
  • Que le taux d’endettement ne pourra plus être calculé par la méthode dite « différentiel ». La définition officielle du taux d’endettement devient : «Taux d’effort» : le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt et associées (= le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurance emprunteur) à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels. S’agissant précisemment des revenus fonciers, le HCSF précise que le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur. Le taux d’endettement s’apprécie en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement du crédit ramenées aux revenus annuels appréciés à l’octroi.
  • La cotisation d’assurance emprunteur devra être ajoutée au mensualité de remboursement du crédit immobilier pour calculer le taux d’endettement. C’est là une précision importante qui va modifier de nombreux calculs. Plus que jamais la négociation de l’assurance emprunteur et l’obtention d’une délégation d’assurance sera un élément clef pour obtenir un accord de crédit immobilier (Cf; « comparateur d’assurance de prêt » pour trouver l’assurance de prêt la plus adaptées – moins chère et/ou plus protectrice).
  • ps : La note semble imprécise quant à la situation des locataires qui souhaiteraient s’endetter dans l’immobilier locatif tout en restant locataire. La note semble laisser entendre que le loyer payé pour se loger n’est pas à intégrer dans le calcul du taux d’endettement; Ce me semble être un oubli qu’il ne faut pas interpréter comme une opportunité – Le taux d’endettement tient TOUJOURS compte des charges fixes et contraintes de l’emprunteur telles que le loyers ou autres pensions alimentaires.

Et surtout, le HCSF précise que la nouvelle recommandation et sa traduction, à l’été 2021, en une mesure ayant un caractère juridiquement contraignant permettront de pérenniser les évolutions déjà observées et conforter dans la durée le modèle de financement du logement prévalant en France auquel le Haut Conseil réaffirme son attachement.

Bref, ceux qui espéraient des mesures temporaires doivent s’en convaincre : Les conditions d’octroi des crédits immobiliers vont être durablement encadrées par la Banque de France. L’accès au crédit immobilier est, plus que jamais, réservé aux emprunteurs qui respecteront ces critères d’endettement maximum à 35%.

A suivre…

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