Crédit immobilier : Le TAEG, un taux trompeur pour comparer deux offres de prêt immobilier ?

Qu’il est complexe, pour ne pas dire compliqué, de comparer deux offres de prêt immobilier. Normalement, le crédit immobilier le moins cher est le crédit immobilier dont le TAEG est le plus faible.

En théorie, il devrait être simple de choisir l’offre de prêt la plus attrayante pour vous. Pourtant, en pratique, la comparaison entre deux offres de prêt est rendue très difficile tant le TAEG est parfois manipulé et utilisé de manière trompeuse par certaines banques pour attirer les candidats emprunteurs trop peu rigoureux dans leur négociation commerciale avec la banque.

Parfois, on se demande quelle est la valeur ajoutée d’un courtier en crédit immobilier ou d’un courtier en assurance emprunteur.

Cet article devrait pour permettre de mieux comprendre leur utilité. Un courtier sait décrypter ces pièges commerciaux pour vous aider à sélectionner l’offre de prêt immobilier qui est véritablement la meilleure pour vous.

Le TAEG, arme commerciale des banques pour tromper les emprunteurs ?

Cela fait des années que notre courtier en crédit immobilier et en assurance emprunteur explique ces pratiques douteuses.

Aujourd’hui, c’est Sécurimut, filiale assurance emprunteur de la Macif qui en rajoute une couche dans une analyse publiée sous le titre « Crédit immobilier et Assurance emprunteur : le TAEG, un indicateur manipulable et trompeur pour les consommateurs ».

Selon Sécurimut, les banques utilisent trop souvent la cotisation d’assurance emprunteur pour duper les emprunteurs et afficher un TAEG qui n’est pas le bon TAEG. Sécurimut milite pour l’exclusion de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG pour rendre redonner au TAEG son utilité initiale.

Les banques utilisent régulièrement trois techniques pour manipuler le TAEG et ainsi compliquer la comparaison entre deux offres de crédit immobilier :

1 – La dégressivité des cotisations d’assurance emprunteur.

Certains contrats d’assurance emprunteur propose un tarif fortement dégressif ; Dans ces contrats, la grande majorité de la cotisation totale d’assurance emprunteur est concentrée sur les 7 à 8 premières années du crédit immobilier. Ainsi, lorsque l’emprunteur rembourse son crédit à l’occasion de la vente de son bien immobilier (durée moyenne 7 à 8 ans), il aura déjà payé la majorité de ces cotisations d’assurance emprunteur pour le bonheur de la compagnie d’assurance emprunteur. Le TAEG est régulièrement calculé en fonction de la cotisation moyenne d’assurance emprunteur et ne prend donc pas en considération cette dégressivité accélérée.

Prenons un exemple pour bien comprendre. Il s’agit du calcul du TAEG pour un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans.

Préférez vous un contrat d’assurance emprunteur dont le TAEA est de 0.575%, mais dont la somme des cotisations payées les 8 premières années est de 7327€ ou un contrat d’assurance emprunteur au TAEA plus élevé, mais dont la somme des cotisations versées les 8 premières années est de 5356€.

L’emprunteur qui souhaite revendre son bien dans la moyenne des durées détention (8 ans) préférera probablement, et de manière contre intuitive, le contrat dont le TAEA est le plus élevé car la somme des cotisations versées pendant les 8 premières années est plus faible.

Dans ce cas précis, le calcul du TAEG est trompeur pour comparer deux offres de crédit immobilier.

2- La garantie obligatoire d’assurance emprunteur exigée par la banque Vs la garantie facultative.

Le TAEG de votre crédit immobilier doit permettre d’agréger dans un taux d’intérêt l’ensemble des coûts obligatoire de votre crédit immobilier. C’est alors que certains établissements bancaires vous proposent des garanties facultatives, que vous payerez, mais qui ne seront pas intégrées dans le calcul de votre TAEG.

L’assurance emprunteur est une nouvelle fois au cœur du sujet. Deux techniques sont régulièrement utilisées pour biaiser le TAEG :

• La quotité d’assurance obligatoire Vs La quotité d’assurance facultative ;
• Les garanties obligatoires Vs Les garanties facultatives ;

La quotité d’assurance obligatoire Vs La quotité d’assurance facultative ;

Votre crédit immobilier doit être couvert par une assurance emprunteur à hauteur de 100%, répartie entre les emprunteurs. Le TAEG de votre crédit immobilier sera donc être calculé avec cette garantie à 100%, même si votre banquier vous vend une garantie à 200%.

• Une garantie à 100%, répartie à 50% sur chacun des co-emprunteurs = Remboursement de 50% du crédit immobilier en cas de décès d’un emprunteur ;

• Une garantie à 200%, répartie à 100% sur chacun des co-emprunteurs = Remboursement de 100% du crédit immobilier en cas de décès d’un emprunteur.

Ainsi, en proposant systématiquement une garantie à 200%, la banque améliore ses marges (et assure une meilleure protection pour le client) sans que cela n’augmente le TAEG du crédit immobilier.

Une nouvelle fois, utiliser le TAEG pour comparer deux crédits immobiliers est trompeur, tant en terme de prix que de protection pour les emprunteurs. Parfois une garantie à 200% sera préférable, mais cette meilleure protection n’est pas apparente dans le calcul du TAEG.

Les garanties obligatoires Vs Les garanties facultatives.

Mais en réalité, cela va beaucoup plus loin que la question de la quotité assuré. Certaines banques jouent également sur le niveau des garanties obligatoires. Comme l’explique parfaitement Sécurimut,

Extrait :

« La banque décide qu’une part de l’assurance emprunteur est exigée et doit donc être incluse au TAEG, et qu’une part est facultative et ne sera pas intégrée dans le calcul du TAEG. Ceci, sans que l’emprunteur ne soit toujours parfaitement informé de ce « découpage », ni de sa faculté de refuser la part facultative, ni de la possibilité de se défaire de cette part d’assurance en cours de prêt.

Ainsi la mention des garanties obligatoires et facultatives ne figure que très rarement à l’offre de prêt.Autrefois, ces pratiques ne concernaient que deux réseaux bancaires.Ces dernières années, elles se sont très largement répandues et concernent désormais quasiment tous les prêteurs.

Par ailleurs, alors qu’autrefois jamais plus de la moitié de l’assurance n’était placée hors du TAEG, la part d’assurance emprunteur exclue du TAEG peut atteindre aujourd’hui 75% dans les propositions de crédit chez certains prêteurs ! L’assurance emprunteur est, avec les intérêts, le poste de dépense le plus important d’un crédit immobilier.

En excluant une partie de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG, une banque enjolive très significativement cet indicateur et son offre de prêt. Ainsi, elle peut présenter ses offres sous un jour avantageux, sans renoncer à vendre aux emprunteurs autant d’assurance emprunteur qu’elle le souhaite… Assurance emprunteur dont on sait que les banques tirent des marges confortables ».

Bref, méfiez vous du TAEG pour comparer deux offres de crédit immobilier.

Vous devez impérativement calculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier et ne pas faire confiance au TAEG calculé par la banque selon ses critères internes.

Pour connaître le véritable TAEG de votre crédit immobilier, vous devez intégrer le coût total de l’assurance emprunteur, et non seulement la cotisation d’assurance emprunteur obligatoire. Un TAEG encore plus précis pourrait consister à calculer le TAEG à 8 ans pour tenir compte de la dégressivité des cotisations d’assurance emprunteur.

Pour vous aider, nous avons élaboré un simulateur de TAEG dans cette page : Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA des taux obligatoires mais souvent FAUX !

En outre, pour comparer deux offres de crédit immobilier, il peut être plus simple de comparer le coût total du crédit immobilier :

Mensualité du crédit immobilier * durée en mois du crédit + cotisation assurance emprunteur * durée du crédit + apport personnel = Coût total du crédit immobilier.

N’est ce pas le plus simple pour comparer deux offres de crédit immobilier ? Ce n’est pas parfait, mais plus difficilement manipulable.

A suivre.