Le marché immobilier est un marché à deux vitesses. D’un côté, il y a la province avec des prix de l’immobilier raisonnables et proches de la valeur intrinsèque refuge que représente le coût de construction d’un logement(-+ 1500€ / m²) et de l’autre côté Paris et Lyon avec des prix de l’immobilier dont la déconnexion avec l’économie réelle apparaît comme de plus en plus élevée.
Trois graphiques permettent de comprendre cette grande déconnexion des prix de l’immobilier entre Paris, Lyon et la province :
1 – L’indice des prix de l’immobilier.
Depuis 2010, c’est l’accélération de la grande déconnexion pour les prix de l’immobilier entre Paris, Lyon (et on doit pouvoir ajouter Bordeaux) et le reste de la province (y compris les grandes métropoles régionales).
Depuis fin 2019/ 2020, nous assistons à une forme de rattrapage ; Les prix augmentent fortement en province et semblent augmenter plus vite en province par rapport à Paris et Lyon. Mais le chemin est encore très long.
Comme nous l’expliquons dans l’édition 2021 de notre livre « Investir dans l’immobilier« , deux scénarios :
- Soit les prix en province explosent de -+ 60% pour atteindre l’exubérance irrationnelle des prix Parisiens et Lyonnais ;
- Soit les prix à Paris et Lyon baissent de -+ 40% pour rejoindre la cohérence des prix de l’immobilier en province….
- Soit un peu des deux avec une baisse des prix à Paris et Lyon et une hausse des prix de l’immobilier en province.
2- L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier entre Paris et la province.
Cet écart grandissant entre les prix de l’immobilier à Paris et Lyon Vs la province explique pour majeure partie un comportement opposé du pouvoir d’achat immobilier entre Paris et la province.
Il est relativement facile et bon marché d’investir en Province alors qu’il n’a jamais été aussi difficile à Paris et Lyon.
3- La durée d’emprunt nécessaire pour acheter un même logement.
C’est tout naturellement que la durée d’emprunt nécessaire pour acheter un logement a beaucoup augmenté à Paris et à Lyon alors que cette durée d’emprunt reste très accessible en province.
Ainsi, la pertinence d’investir dans l’immobilier en province semble acquise et doit pouvoir s’envisager de manière relativement sereine au regard des prix relativement faibles et des taux de crédit immobilier très faibles. Nous vous l’expliquons depuis des années maintenant tant lors de nos rendez-vous d’assistance et bilan patrimoniaux que dans notre best-seller « Investir dans l’immobilier« .
Dans sa dernière analyse des meilleurs taux de crédit immobilier, notre courtier en crédit immobilier nous expliquait que les taux étaient toujours excessivement faibles, mais qu’une hausse des taux était prévisible tant les conditions d’octroi semblaient se durcir.
En revanche, la question est plus délicate à Paris et Lyon (et on doit pouvoir ajouter Bordeaux) tant les prix sont totalement déconnectés des fondamentaux de l’économie. La dépendance de ces trois villes à la faiblesse des taux d’intérêt est trop grande ; Les fondamentaux du coût de la construction ne protège plus la valeur des biens immobiliers (cf »Pourquoi l’investissement immobilier est une valeur refuge. Mythe ou réalité ?« ).
Les arbres pourraient ils monter jusqu’au ciel ? Je ne crois pas. Soyons raisonnable. Si demain, les taux de crédit immobilier devaient augmenter, les prix de l’immobilier Parisien ne seraient pas tenables très longtemps, alors qu’en province, nous devrions seulement assister à un ralentissement de la hausse ou à une stabilisation des prix, mais pas à une baisse tant les prix semblent raisonnables.
A suivre.
17 commentaires
Depuis 1 an, les ventes de petites surfaces à Lyon explosent.
Les prix avec.
Serait-ce parce que les télétravailleurs ont besoin d’un pied à terre ? (ou que les investisseurs misent sur ce besoin ?)
Après l’effet COVID, on y verra plus clair. Vous ne croyez pas ?
Nous sommes en plein effet Covid avec l’inflation des actifs en raison des quantités d’argent vomies par les BC. Les français ne savent plus où investir.
Vous oubliez Nantes et sa périphérie.
On est sur du 3000 à 4000 euros du m2 (par exemple à Sautron/Orvault/Vigneux)
Bonjour
Alors faut il vendre ou garder ses biens sur Lyon?
Des phénomènes contradictoires : de plus en plus difficile d’acheter un bien pour les gens en âge de travailler, mais de l’épargne en abondance ce qui fait progresser les prix : il faut bien faire quelque chose de tout cet argent !
suivre
Je viens d’acheter un appartement dans Paris en investissement locatif et je continue d’être arrosé par les agences. Je ne peux que constater que les prix sur Paris ne baissent pas, qu’il y a toujours peu de biens en vente, que les bons produits ne se négocient pas et partent en 24H.
Je partage l’avis d’une légère correction sur les prix de l’immobilier à Paris mais je ne crois pas à une chute ou à un effondrement à court ou moyen terme et ceci pour deux raisons :
– le niveau des taux devrait rester bas durablement je pense : les banques centrales ne peuvent pas se permettre une hausse importante des taux qui risquerait de mettre en difficulté certains états qui se retrouveraient étranglés par le poids de leurs dettes,
– si nous voulons une vraie redistribution des prix et un meilleur équilibre Paris / Province, cela doit s’accompagner d’un changement des politiques publiques. C’est l’état qui fixe les règles du jeu et tant que tout restera centralisé à Paris ou en IDF, je n’imagine pas que les scénarios s’inversent de manière sensible.
Ce serait intéressant de lire des analyses sur les biens immobiliers de Province en fonction de leur type, de leur localisation, des aides à la revitalisation des coeurs de ville, des nouveaux usages (ex. Tiny House)…
D’après ma modeste expérience, l’immobilier de province présente une grande variété de marchés, avec pas forcément les mêmes perspectives, ni le même intérêt, ni le même niveau de prix…
Et quand on habite à Paris ?
Depuis 15 ans, à chaque fois que je gagne 10k/an de plus, les appartements prennent 100k en face…
Guillaume Fonteneau,
En cessant d’amuser la gallerie avec ce genre d’article vain,
vous disposeriez de plus de « TEMPS DE CERVEAU DISPONIBLE »
pour proposer des STRATEGIES de DEVELOPPEMENT et de GESTION DE PATRIMOINE !
Quand je veux une stratégie dans ce domaine, je paie un rdv chez un pro. Et ca se paie. Ou alors, on a soi-même des compétences, cultivées aussi avec les infos dispos sur internet. La pingrerie ne mème guère loin dans la développement patrimonial.
Etats-Unis : quand le Covid bouleverse la géographie urbaine
Les grandes métropoles ont payé un prix élevé à l’épidémie. En matière d’urbanisme, l’ère post-Covid va voir les tendances de fond s’accentuer, et modifier profondément la géographie des Etats-Unis : une étude estime que plus 14 millions d’Américains pourraient déménager suite à la crise sanitaire.
Les grandes métropoles américaines ont payé un prix élevé à l’épidémie qui les a durement éprouvées. Celle-ci va-t-elle modifier durablement leur attractivité ? L’ère qui s’ouvre risque de voir un certain nombre de tendances de fond urbanistiques s’accentuer, et modifier profondément la géographie des Etats-Unis. Dans la mesure où les évolutions constatées outre-Atlantique sont souvent répliquées en France quelques années plus tard, le bouleversement qui touche l’urbanisme américain est un sujet à suivre… Richard Florida et Joe Kotkin viennent de signer un article sur l’avenir des villes américaines au sortir de la crise sanitaire. Que prévoient les deux célèbres géographes américains ? Ils estiment le nombre d’Américains qui vont déménager à l’issue de la crise sanitaire entre 14 et 23 millions. Soit un mouvement de population comparable à celui qui a donné naissance, après la guerre, au phénomène des suburbs, les fameuses banlieues tellement typiques de l’Amérique des années 1950 et 1960.
Le confinement a transformé les grandes métropoles comme New York, Los Angeles et Londres en véritables « villes mortes durant de longs mois. Selon Richard Florida et Joe Kotkin, après la crise, les choses ne vont pas redevenir comme avant. De nombreuses boutiques, beaucoup de bars et de restaurants ne rouvriront pas : ils ont fait faillite. Et les gens, qui ont pris l’habitude de se rabattre sur le commerce électronique ne reviendront pas d’un seul coup vers les boutiques.
Télétravail, essor des villes moyennes, désir de campagne : les nouveaux ressorts de profonds changements
Mais le facteur décisif, c’est le télétravail, devenu une habitude pour nombre de de cadres et d’employés. Selon les sondages, 32 % des Américains veulent désormais travailler uniquement à domicile, 23 % travailler à domicile 3 à 4 jours par semaine, 20 % un ou deux jours seulement et 24 % ne veulent ou ne peuvent pas du tout travailler chez eux. Le télétravail va donc devenir la norme pour de très nombreux Américains dans de très nombreuses professions.
Plusieurs conséquences à prévoir. D’abord, les quartiers d’affaire, typiques des grandes villes américaines, avec leurs immenses tours de bureaux, vont être en partie abandonnées par les grandes sociétés. De même que les anciennes usines ont été reconverties en lofts par les créatifs branchés des années 1970/80, de même, il va falloir inventer à ces tours de nouveaux usages. Ils pourront accueillir les lieux de travail flexible, des ateliers d’artisans, voire être carrément reconvertis en appartements. L’avantage, c’est qu’ils cesseront d’être déserts la nuit…
Il s’agit moins de ruptures avec l’organisation des villes telle qu’elle préexistait à l’épidémie que d’amplification de tendances qui lui préexistaient. Les Etats-Unis connaissaient depuis une dizaine d’années un double mouvement. D’abord un mouvement centripète. C’est celui qui pousse les familles avec enfants de la classe moyennes hors des grandes métropoles vers des villes moyennes, où elles pourront se loger pour moins cher, avoir de l’espace et des jardins, de bonnes écoles pour leurs enfants. Mais il y a également un mouvement centrifuge en sens inverse. A mesure que les entreprises abandonnent les quartiers d’affaire et que les familles quittent les quartiers huppés des métropoles, les loyers ont tendance à baisser. Et cela attire en ville des jeunes diplômés entre 25 et 35 ans, avides de sorties et de rencontres. Le mouvement centripète était déjà dominant et il va s’accélérer. Entre 2012 et 2020, la croissance démographique américaine a profité presque exclusivement aux suburbs et aux exurbs. Aux banlieues résidentielles et à d’anciens villages pas trop éloignés des grandes villes, investis par les commuters pour y résider « comme à la campagne ».
La perte de vitesse de certaines métropoles dessinent une nouvelle géographie américaine
L’économie de l’innovation, qui était concentrée dans quelques hubs proches des universités prestigieuses, en particulier la baie de San Francisco, Seattle et le corridor d’Acela, Boston-New York-Washington DC – avait déjà commencé à migrer vers des endroits inattendus. En particulier certaines grandes villes du Sud, comme Phoenix, Dallas, Houston, Fort Worth, Atlanta, Miami, ou moyennes telles que Austin, Salt Lake City, Nashville. Le mouvement va s’intensifier. Steve Case, l’ancien patron d’AOL, a baptisé cette migration depuis les grandes métropoles des deux côtes vers le Sud et le centre du pays, the Rise of the Rest. Lyft, Tesla, Space X, Toyota, McKesson et d’autres sociétés innovantes sont en train de se redéployer en ce sens.
Avant l’épidémie, les grandes villes qui avaient perdu le plus d’habitants étaient, dans l’ordre : New York, Los Angeles, Chicago, Miami, Philadelphie. Celles qui en avaient gagné le plus : Dallas, Phoenix, Houston, Atlanta, Seattle. Cela va continuer à un rythme plus rapide. Mais la nouvelle géographie urbaine va également favoriser des villes moyennes comme Bethesda dans le Maryland, Birmingham dans le Michigan, Orange en Californie, ou d’autres anciennes « villes-dortoirs », qui sont désormais « à usage mixte », parce qu’elles ont su attirer des activités.
Enfin, Richard Florida et Joe Kotkin relèvent un autre phénomène : beaucoup de gens aisés, qui disposaient d’une résidence secondaire dans des endroits tranquilles, s’y sont installés durant l’épidémie. Et ils ont l’intention d’y rester. Ceux qui font ce choix ont décidé de « sauter par-dessus les banlieues » et d’aller s’installer carrément à la campagne. Mais cela ne concerne qu’un pourcentage très réduit des zones rurales. Une centaine d’entre elles, selon Timothy Wojan. Elles ont pour caractéristiques de se situer à seulement quelques heures de voiture d’une cité superstar, de disposer à une faible distance d’un aéroport international et d’une université prestigieuse
https://www.franceculture.fr/emissions/le-tour-du-monde-des-idees/le-tour-du-monde-des-idees-du-mardi-11-mai-2021
Lisez LE JOUR D’APRES de votre voisin Philippe de VILLIERS