Le marché immobilier est un marché à deux vitesses. D’un côté, il y a la province avec des prix de l’immobilier raisonnables et proches de la valeur intrinsèque refuge que représente le coût de construction d’un logement(-+ 1500€ / m²) et de l’autre côté Paris et Lyon avec des prix de l’immobilier dont la déconnexion avec l’économie réelle apparaît comme de plus en plus élevée.

Trois graphiques permettent de comprendre cette grande déconnexion des prix de l’immobilier entre Paris, Lyon et la province :

1 – L’indice des prix de l’immobilier.

Depuis 2010, c’est l’accélération de la grande déconnexion pour les prix de l’immobilier entre Paris, Lyon (et on doit pouvoir ajouter Bordeaux) et le reste de la province (y compris les grandes métropoles régionales).

Depuis fin 2019/ 2020, nous assistons à une forme de rattrapage ; Les prix augmentent fortement en province et semblent augmenter plus vite en province par rapport à Paris et Lyon. Mais le chemin est encore très long.

Comme nous l’expliquons dans l’édition 2021 de notre livre « Investir dans l’immobilier« , deux scénarios :

  • Soit les prix en province explosent de -+ 60% pour atteindre l’exubérance irrationnelle des prix Parisiens et Lyonnais ;
  • Soit les prix à Paris et Lyon baissent de -+ 40% pour rejoindre la cohérence des prix de l’immobilier en province….
  • Soit un peu des deux avec une baisse des prix à Paris et Lyon et une hausse des prix de l’immobilier en province.

2- L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier entre Paris et la province.

Cet écart grandissant entre les prix de l’immobilier à Paris et Lyon Vs la province explique pour majeure partie un comportement opposé du pouvoir d’achat immobilier entre Paris et la province.

Il est relativement facile et bon marché d’investir en Province alors qu’il n’a jamais été aussi difficile à Paris et Lyon.

3- La durée d’emprunt nécessaire pour acheter un même logement.

C’est tout naturellement que la durée d’emprunt nécessaire pour acheter un logement a beaucoup augmenté à Paris et à Lyon alors que cette durée d’emprunt reste très accessible en province.

Ainsi, la pertinence d’investir dans l’immobilier en province semble acquise et doit pouvoir s’envisager de manière relativement sereine au regard des prix relativement faibles et des taux de crédit immobilier très faibles. Nous vous l’expliquons depuis des années maintenant tant lors de nos rendez-vous d’assistance et bilan patrimoniaux que dans notre best-seller « Investir dans l’immobilier« .

Dans sa dernière analyse des meilleurs taux de crédit immobilier, notre courtier en crédit immobilier nous expliquait que les taux étaient toujours excessivement faibles, mais qu’une hausse des taux était prévisible tant les conditions d’octroi semblaient se durcir.

En revanche, la question est plus délicate à Paris et Lyon (et on doit pouvoir ajouter Bordeaux) tant les prix sont totalement déconnectés des fondamentaux de l’économie. La dépendance de ces trois villes à la faiblesse des taux d’intérêt est trop grande ; Les fondamentaux du coût de la construction ne protège plus la valeur des biens immobiliers (cf »Pourquoi l’investissement immobilier est une valeur refuge. Mythe ou réalité ?« ).

Les arbres pourraient ils monter jusqu’au ciel ? Je ne crois pas. Soyons raisonnable. Si demain, les taux de crédit immobilier devaient augmenter, les prix de l’immobilier Parisien ne seraient pas tenables très longtemps, alors qu’en province, nous devrions seulement assister à un ralentissement de la hausse ou à une stabilisation des prix, mais pas à une baisse tant les prix semblent raisonnables.

A suivre.

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