Malgré la récente baisse des taux d’emprunt de l’état Français autour de 1.35% au 10/08/2022 contre près de 2% au plus haut à la fin du mois de juin, la tension est toujours vive au niveau des taux de crédit immobilier.
Les banques sont coincées par le taux d’usure. Elles aimeraient bien davantage augmenter les taux de crédit immobilier mais le plafond du taux d’usure les en empêche.
Le taux d’usure, c’est le TAEG maximum d’un crédit immobilier. Fixé trimestriellement par la Banque de France, il plafonne le taux maximum d’un crédit immobilier.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), c’est le taux global de votre crédit immobilier, c’est à dire le taux qui intègre, en sus du taux nominal de votre crédit, le coût de l’assurance emprunteur (pour une quotité assurée de 100%), les frais de dossier et autres frais de garantie du crédit.
Le taux d’usure pour le troisième trimestre 2022 est de 2.60% pour les crédits immobilier d’une durée inférieure à 20 ans et 2.57% pour les crédits immobilier supérieurs à 20 ans.
Avec un taux nominal autour de 2% et un taux d’usure à 2.57%, la marge disponible pour les frais annexes se réduit considérablement. Dans ces 0.57% points (différence entre le taux d’usure et le taux nominal du crédit immobilier), il faut intégrer l’assurance emprunteur, les frais de dossier de la banque et les frais de garantie du crédit.
De plus en plus souvent ça coince !
En cause principalement, l’assurance emprunteur et le recours au courtier en crédit immobilier.
Un courtier en crédit immobilier est un agent double.
D’un côté, auprès des candidats emprunteur, il se vante de négocier les meilleurs taux de crédit immobilier ; C’est souvent faux. Un courtier en crédit immobilier ne négocie rien du tout ; Il se contente d’appliquer la grille de taux distribués par ses banques partenaires (et pas toutes les banques – certaines très grandes banques ne travaillent pas avec les courtiers)
D’un autre côté, auprès de ses fournisseurs banquiers, il se vante d’apporter de nouveaux clients très rentables.
Un courtier en crédit immobilier peut difficilement proposer une assurance emprunteur externe à la banque qui accorde le crédit immobilier.
Dans leur contrat de partenariat, implicitement, les courtiers doivent « vendre » l’assurance emprunteur de la banque et ne surtout pas proposer l’assurance en délégation, pourtant moins chère (et qui pourrait permettre de passer en dessous du taux d’usure).
Le courtier en coincé !
D’un côté, il lui faut satisfaire son client emprunteur en lui proposant dans conditions de taux attrayantes et d’un autre côté, il doit apporter des clients très rentables à ses autres clients/fournisseurs banquier.
Mission impossible ?!
Bref, dans ces périodes complexes, il pourrait être plus avantageux de se passer d’un courtier en crédit immobilier ; Il est beaucoup plus facile de négocier une assurance emprunteur en délégation lorsque vous négocier votre crédit immobilier en direct auprès de votre banque.
Lorsque vous passez par l’intermédiaire d’un courtier, la banque doit le rémunérer ; Une rémunération du courtier qui réduit la marge du banquier … et donc sa capacité à vous accorder une assurance de prêt en délégation moins rentable pour lui. CQFD
Bref, vous n’avez donc plus qu’à reprendre votre bâton de pèlerin et faire le tour des banques pour obtenir votre prochain crédit immobilier.
Vous devez d’ailleurs impérativement commencer par consulter votre banque.
Ensuite, vous pourrez interroger d’autres établissements bancaires avec vos meilleurs arguments comme nous vous le détaillons dans cet article « Crédit immobilier : Comment négocier avec son banquier pour obtenir le meilleur taux ?«
Nous allons peut être commencer à retrouver des valeurs comme la fidélité du client dans la relation commerciale. Les banques cherchent des clients rentables et fidèles. Elles ne veulent plus de ces clients qui vont à la chasse aux taux et qui papillonnent au gré des offres commerciales ou des pseudos neobanques.
A suivre.
