Le crédit immobilier à taux variable pourrait s’imposer face à la violente hausse des taux qui menace les banques.

Les banques n’aiment pas prêter de l’argent dans les périodes de hausse des taux d’intérêt ; Elles n’aiment d’autant moins a que le taux des crédits immobilier qu’elles octroient est plafonné par un taux d’usure trop bas qui réduit drastiquement leur marge d’intérêt.

Une banque est un commerçant comme les autres. Un commerçant qui emprunte de l’argent à court terme pour ensuite le prêter à long terme. Le bénéfice de la banque dans son opération de prêt sera alors la différence entre le taux d’intérêt de votre crédit immobilier et le coût de l’argent emprunté quotidiennement.

Une activité de transformation qui consiste à transformer de l’argent emprunté à court terme… en crédit immobilier à long terme. Il est alors facile de comprendre les difficultés pour les banques dans un tel contexte : Les banques sont en train d’accorder des crédits immobilier autour de 2% sur les 15 ou 20 prochaines années… mais, si aujourd’hui, elles empruntent encore à un taux avantageux, la hausse des taux de crédit immobilier leur promet un taux court terme qui pourrait rapidement être supérieur au taux du crédit immobilier.

L’activité de crédit immobilière sera alors déficitaire pour la banque.

Bref, actuellement, dans cette période de hausse des taux d’intérêt, les banques ont tout intérêt à limiter leur activité de crédit immobilier au seuls emprunteurs « très rentables », c’est à dire aux emprunteurs qui leur permettront, de part leur activité annexe, de retrouver de la rentabilité malgré le déficit sur la marge d’intérêt du crédit immobilier.

Au-delà de la question médiatique du taux d’usure, le véritable problème du moment tient dans cette perspective de hausse des taux qui paralyse les banques.

Quel commençant aime travailler à perte ? Les banques sont rarement philanthropes. C’est la raison pour laquelle les banques freinent l’activité de crédit immobilier actuellement. Nous sommes face à un problème de marge d’intérêt.

Le cœur du problème n’est donc pas le taux d’usure. Les banques se cachent derrière l’excuse du taux d’usure pour réduire une activité « crédit immobilier » pas assez rentable !

En réalité, augmenter le taux d’usure ne réglera rien car demain, lorsque les taux d’usure augmenteront, les taux des barèmes des crédits immobilier suivront augmenteront dans les mêmes proportions. Il est aujourd’hui évident que la hausse du taux d’usure au 01 octobre 2022… s’accompagnera d’une hausse des barèmes dans les mêmes proportions.

Il est facile de refuser un crédit immobilier à cause d’un taux d’usure trop faible. Cela permet aux banques de faire peser la responsabilité sur l’état et la banque de France ; L’excuse est facile.

Quant aux courtiers, ils ont joué aux pompiers pyromanes, alimentant le buzz autour du taux d’usure alors même que ce n’est pas le problème (et sachant surtout pertinemment qu’ils font partie du problème ! ) – Cf cet article publiés dans les échos, hier, sous le titre « Les courtiers peinent à trouver leur place à l’ère de la hausse des taux« . Une analyse que nous vous proposions déjà dans cet article « Des refus de crédit immobilier à cause des courtiers en crédit immobilier ?« .

C’est le modèle économique des courtiers en crédit immobilier qui est aujourd’hui remis en question. Hier apporteur d’affaires des banques, réseaux de distribution de crédit immobilier externalisé, les courtiers ont surfé sur la vague de la baisse des taux, des renégociations de crédit immobilier et de la générosité des banques.

Aujourd’hui, c’est l’inverse, les banques ne veulent plus travailler avec les courtiers. Hausse des taux et réduction de l’activité de crédit immobilier réduit donc le potentiel de développement des courtiers en crédit immobilier, devenus trop nombreux et à valeur ajoutée trop souvent réduite à comparer les barèmes bancaires envoyés en début de mois par les services prescripteurs des quelques banques qui travaillent encore avec eux.

Bref, Les banques n’aiment pas accorder des crédits immobilier à taux fixe dans les périodes de hausse des taux d’intérêt. Ce n’est pas nouveau et c’est logique.

C’est alors que seul l’emprunteur « rentable » pour la banque pourra espérer se financer. Plus que jamais, les banques favorisent les clients fidèles et rentables

Les profils de candidat emprunteur qui font le tour des banques pour chercher le meilleur taux, encouragé par le modèle économique des courtiers en crédit immobilier, sans accepter de réels contreparties commerciales sont aujourd’hui refusés par les banques.

Les banques acceptent de gagner peu sur l’activité de crédit immobilier uniquement si elles peuvent se rattraper par ailleurs.

En tant que candidat emprunteur, vous devez alors être généreux avec votre banque pour espérer obtenir votre crédit immobilier :

• Domiciliation des salaires dans la banque préteuse ;
• Assurance habitation ; assurance voiture,
• Transfert d’épargne financière ;
• Ouverture du compte au nom des enfants ;
• …

Une générosité qui devra être d’autant plus importante que vous essayerez de négocier une délégation d’assurance emprunteur (depuis toujours fortement recommandé pour réduire le coût de votre crédit immobilier et aujourd’hui souvent indispensable pour passer sous le taux d’usure comme expliqué dans cet article « Crédit immobilier : Respecter le taux d’usure grâce à l’assurance emprunteur. »

Demain, si le taux d’usure augmente, les banques vont augmenter leur taux de crédit immobilier au même rythme afin de rétablir une marge d’intérêt suffisante pour financer des crédits immobiliers à taux fixe, devenus trop risqués pour les banques.

Le crédit immobilier à taux variable serait il la moins mauvaise solution pour continuer à emprunter ?

Le problème de rentabilité de l’activité de crédit immobilier repose principalement sur la question des crédits immobiliers à taux fixe. Les banques empruntent à taux variable puis accordent des crédits immobilier à taux fixe.

Dans un tel contexte de remontée de taux d’intérêt, les banques aiment accorder des crédits immobilier à taux variables afin de réduire l’impact de la hausse future des taux d’intérêt sur leur marge d’intérêt.

Un crédit immobilier à taux variable, capé +1, pourrait alors être une excellente solution pour celui qui souhaite emprunter mais qui ne trouve pas une banque qui accepterait son profil pas assez rentable !

C’est moins bien qu’un taux fixe, mais avez vous le choix ?

Il ne faut pas oublier que le crédit immobilier à taux fixe est une particularité française. Le taux variable est la norme partout ailleurs, et ce n’est pas Bâle 4 qui va changer la donne, bien au contraire dont la mise en œuvre est prévue pour la période 2023/2027.

Il n’est pas impossible qu’à l’avenir, le crédit immobilier à taux variable devienne la norme ou à défaut d’un taux variable, que les taux fixe soit tellement élevé que le taux variable aura votre préférence.

Voici un article de 2016 qui semble incroyablement d’actualité :

« Bâle IV » va-t-elle réellement contraindre le crédit immobilier  ?

« C’est devenu l’une des préoccupations majeures des professionnels de l’immobilier. Prenant fait et cause pour le puissant lobby bancaire français, les acteurs du logement privé craignent en effet l’initiative du Comité de Bâle, l’instance chargée de proposer les régulations financières internationales, qui souhaiterait sécuriser davantage le bilan des banques qui accordent beaucoup de crédits longs à taux fixe, comme les crédits immobiliers. Cette réglementation – qui n’interviendra pas avant la période 2019-2024 – pourrait être appelée « Bale IV », car elle s’ajouterait à celle en vigueur de « Bale III ». Elle demanderait concrètement aux banques qui accordent ces crédits longs à taux fixe davantage de ressources propres pour qu’elles puissent faire face à des chocs macroéconomique et/ou financier.

Réduire la voilure

Vent debout contre cette initiative, les banques françaises disent qu’il leur est trop compliqué, dans l’environnement actuel, d’augmenter leur capital, et qu’elles devront en conséquence réduire la voilure sur les crédits immobiliers, faute de pouvoir respecter la réglementation

[…]

Il est vrai que ce projet de «révision des pondérations du risque crédit » pourrait en effet avoir un impact très concret sur les banques françaises, qui possèdent 868 milliards d’euros d’encours de crédits immobiliers à leur bilan, dont environ 85 % est à taux fixe… Par ailleurs, le niveau de taux d’intérêt nominaux étant extrêmement bas aujourd’hui – 1,97 % en moyenne, selon Crédit Logement – les nouveaux crédits sont à plus de 90 % accordés à taux fixe. Le poids des crédits longs à taux fixe dans le bilan des banques est donc croissant.

Risque de taux

Le comité de Bâle ne souhaite pas imposer de nouvelles contraintes en capital aux banques par une simple volonté de nuire. S’il compte sécuriser davantage les bilans de ces institutions, c’est parce qu’elles prennent à leur compte le risque de remontée des taux de refinancement bancaire, à une période où leur niveau nominal est historiquement bas. Les banques prêtent en effet à long terme, mais se refinancent en permanence sur le marché monétaire et subiraient ainsi directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires. Ainsi, un risque réel pèserait sur les banques françaises en cas de remontée rapide de ces taux qui dépendent en partie des taux de la BCE puisque, octroyant massivement des prêts à taux fixe, elles ne pourraient reporter le coût supplémentaire sur les emprunteurs.

Pour faire face à cette menace sur l’équilibre financier des banques françaises, les régulateurs proposent deux solutions : demander aux banques d’accroître leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits ou bien sommer les banques de relever les taux de crédits immobiliers qu’elles proposent à leurs clients, afin qu’elle puisse d’une part dégager davantage de ressources, et d’autre part se donner de l’air en cas de hausse des taux de refinancement.

Marge nulle

Cette deuxième solution serait d’autant plus saine que « sur les crédits immobiliers, les marges sont désormais nulles. Ils jouent le rôle de produits d’appels pour fidéliser les clients dans le temps », indique un banquier important de la place de Paris. Ceci leur permet également de vendre des produits très rentables comme l’assurance emprunteur. Une situation qui dure depuis un certain temps. D’ailleurs, l’ancien gouverneur de la Banque de France Christian Noyer s’était ému en 2014 des taux de crédits très faibles proposés aux ménages. « Vous avez les taux les plus bas d’Europe, vous êtes les banques qui prêtez le moins cher sur toute la zone euro; ce n’est pas une situation acceptable ! », aurait-il asséné aux banquiers de la place lors d’une réunion à huis clos.

« Bâle IV » va-t-elle réellement contraindre le crédit immobilier  ?

Nous y sommes !

A l’avenir, on doit pouvoir imaginer que les candidats emprunteur pour se financer :

• Soit à taux fixe, à un niveau beaucoup plus élevé qu’aujourd’hui afin de permettre aux banques de compenser le risque de taux par une marge d’intérêt élevée ;
• Soit à taux variable.

Le taux variable pourrait sérieusement s’imposer ! et c’est le sens de Bâle 4 qui va se mettre en place entre aujourd’hui et 2027