Qui n’a jamais entendu cette phrase « Rembourser un crédit immobilier quelques années avant la fin est une erreur ! Vous avez déjà payé tous les intérêts ».

Je vous le dit tout de go : Celui qui prononce cette phrase ne mérite pas votre confiance ! J’espère que ce n’est pas votre banquier ou votre conseiller en gestion de patrimoine car ce serait la preuve de son incompétence ! Celui qui affirme cela ne sait pas comment est construit le tableau d’amortissement d’un crédit immobilier.

En effet, il est totalement faux de croire que l’on rembourse tous les intérêts au début du crédit immobilier ! Les intérêts sont payés progressivement sur toute la durée du crédit immobilier. Ils sont tout simplement proportionnels au montant du capital restant à rembourser (et c’est très logique).

Ainsi, si vous avez un capital de 100 000€ à rembourser et que le taux de votre crédit immobilier est de 2%, vous devrez payer environ 2000€ d’intérêt dans l’année.

Si l’année suivante, le capital restant à rembourser est de 90 000€, nous n’aurez plus que 2% * 90 000 = 1800€

Le montant des intérêts que vous payerez pendant l’année seront tout simplement proportionnels au montant de votre dette. Il n’est donc pas plus intéressant de rembourser votre crédit immobilier en début de prêt ou en fin de prêt. C’est exactement la même chose car vous ne payez pas tous les intérêts du crédit immobilier au début du prêt.

En revanche, si le montant des intérêts est calculé simplement par l’application du taux du crédit immobilier sur le capital restant à rembourser (= capital emprunter lorsqu’il s’agit de calculer le montant des intérêts de la première mensualité), le montant du capital remboursé dans chaque mensualité varie et augmente au gré du temps. Dans une mensualité fixe, si le montant des intérêts baisse avec la baisse du capital restant à rembourser, la part allouée au remboursement du capital augmente. CQFD !

Analysons un tableau d’amortissement pour nous en convaincre :

Montant du crédit immobilier 100 000 €
Durée 10 ans
Taux 1%
Capital à rembourser Annuité Dont intérêt Dont capital Capital restant à rembourser
1 100000 10 558 1000 9 558 90 442
2  90 442 10 558 904 9654 80788
3  80 788 10 558 808 9750 71038
4 71 038 10 558 710 9848 61190
5 61 190 10 558 612 9946 51244
6 51 244 10 558 512 10046 41198
7 41 198 10 558 412 10146 31052
8 31 052 10 558 311 10248 20804
9  20 804 10 558 208 10350 10454
10  10 454 10 558 105 10454 0

 

Bref, tout ceci est très logique malgré les certitudes de votre banquier qui souhaite avant tout vous décourager de rembourser votre crédit immobilier par anticipation.

Mais ce n’est pas tout …

 

Rembourser votre crédit immobilier, c’est aussi résilier votre assurance emprunteur dont le coût relatif devient très élevé en fin de crédit immobilier.

L’assurance emprunteur, c’est l’assurance qui couvre votre crédit immobilier en cas d’accident, maladie ou encore le décès. La cotisation d’assurance de prêt peut être fixe ou variable. Une cotisation d’assurance emprunteur fixe, c’est une cotisation dont le montant mensuel est lissé sur toute la durée du crédit immobilier, elle est le plus souvent calculée sur le montant initial du crédit immobilier même si le montant du capital assuré diminue au gré de l’amortissement du crédit immobilier.

Au début du prêt, la cotisation fixe de l’assurance emprunteur couvre un risque élevé puisque le montant restant à rembourser est élevé alors qu’en fin de crédit immobilier, cette même cotisation fixe couvre un risque faible puisque le capital assuré est de plus en plus faible pour atteindre 0€ lors de la dernière mensualité.

Ainsi, rembourser votre crédit immobilier avant la fin de la durée initiale, même quelques années avant la fin du prêt, peut être source d’une économie non négligeable sur le poste « assurance emprunteur ».

Toutes les assurances de prêt ne sont pas calculées sur le montant initiale du crédit immobilier, certaines sont calculées sur le capital restant à rembourser (cf »Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations ! ») ; Dans ce cas, l’intérêt est moindre puisque les dernières cotisations d’assurance emprunteur représentent un montant faible (cf »Crédit immobilier : L’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû (CRD) est elle intéressante ?« ).

 

Bref, rembourser votre crédit immobilier par anticipation est loin d’être une mauvaise idée, surtout en fin de prêt !

Il s’agit là d’une solution à creuse face à l’effondrement des rendements de l’épargne  ! Au lieu de vous désoler devant la médiocrité des rendements de votre assurance-vie, vous devriez peut être envisager de l’utiliser pour rembourser vos crédits (cf »Comment savoir s’il est intéressant de rembourser votre crédit immobilier par anticipation ?« ).

 

A suivre …

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35 Comments

  1. Baron van der Slip says:

    Comme le disait ma chère grand mère : « Qui paie ses dettes s’enrichit. »

  2. Bonjour,
    Et si c’est de l’immobilier locatif, est-ce vraiment intéressant de rembourser ?
    Sachant qu’il me reste à payer 64 000 euros sur 18 ans, à un taux de 1,85%

    • Les intérêts sont déductibles de votre revenu imposable. Quel est le rendement actuel des 64 000€ d’épargne que vous avez placé ,

      • Avant de vous prononcer ou non sur le remboursement de votre prêt, il y a lieu de faire une analyse de votre dossier.
        Si votre rendement de votre placement financier rapporte 3%, il sera peut-être intéressant de conserver votre placement.
        De plus, il s’agit également d’analyser votre patrimoine dans sa globalité surtout en matière de transmission et de succession.

  3. Riche&Célèbre says:

    J’étais curieux de découvrir l’argumentaire. Je dois dire que le motif de l’assurance qui, à cotisation constante, devient de plus en plus coûteuse par rapport à l’aléa contre lequel elle protège est bluffant… on n’y pense pas forcément.

  4. Avec l’évolution actuelle des conditions de d’octroi de prêt, cela me semble une bonne idée pour diminuer son taux d’endettement.
    Votre avis ?

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui, ou se constituer un apport qui pourra réduire le montant à emprunter pour le prochain projet. Une forme de retour aux fondamentaux bienvenue.

  5. C’est évidemment une piste à étudier, mais n’oublions pas que l’assurance reste une assurance qui vous couvre en cas de décès d’un des conjoints.

    Mais sinon c’est effectivement la décision que j’ai prise, je compte effectuer les démarches d’ici le mois de Juin, dès que j’ai rassemblé toutes les liquidités nécessaires.

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui, mais une assurance qui coute de plus en plus cher avec le temps ! Sur la seconde moitié de la durée du crédit, le monte assuré baisse fortement alors que le coût de l’assurance emprunteur lui ne baisse pas !

  6. Je rappellerai que les assurances emprunteurs sont à présent de plus en plus calculées sur le capital restant dû de sorte que ça met un peu à plat votre argumentation.

  7. Tout à faire d’accord Guillaume, je ne suis jamais allé au bout de mes prêts en raison de l’assurance dont la cotisation devient disproportionnée par rapport au capital assuré.
    Avec un petit conseil en plus que j’ai toujours appliqué : avant d’aller voir votre banquier et pour éviter de régler les pénalités de remboursement anticipé, gardez sous le coude (pour la négo) un petit contrat d’assurance vie à ouvrir, un PEA-PME (que vous ne chargerez jamais) mais au moins, c’est toujours un trimestre d’intérêt d’économisé en général…

  8. Je me rappelle mes tableaux d’amortissement de mon premier prêt immobilier au taux avoisinant les 11% hors assurance….une renégociation du prêt associée à une diminution de sa durée et une substantielle diminution du taux permettait de faire de très grosses économies lorsque l’on comparaît les coûts totaux des deux prêts.
    Est il si pertinent de rembourser aujourd’hui un prêt en fin de vie à des taux historiquement au plus bas ?

  9. vu avec ma conseillère, il me reste quatre ans à rembourser pour un crédit à 2,6% impossible de conclure : les pénalités plombent complètement l’opération et comme c’est un petit montant (40.000 € sur 10 ans) l’opération n’est pas intéressante.

    • Oui et cet aspect du problème M. Guillaume l’a complètement occulté…

      • Les IRA c’est 6 mois d’intérêt, soit 1.30% du capital restant à rembourser. Je crois qu’il est préférable de payer 1.30% une fois, plutôt que 2.60% (hors assurance ?) pendant 10 ans

        Non, je n’ai rien oublié

        • Les IRA c’est 6 mois d’intérêt, soit 1.30% du capital restant à rembourser. Je crois qu’il est préférable de payer 1.30% une fois, plutôt que 2.60% (hors assurance ?)ASSURANCE COMPRISE pendant 10 ans IL NE RESTE que quatre ans à rembourser !!!!!

        • C’est quelque chose que j’avais négocié au moment de la mise en place du prêt. Pas d’IRA.
          Quant à l’argument « ce n’est pas intéressant en fin de prêt, vous avez payé presque tous les intérêts » c’est bien mon conseillé qui l’a dit et je me suis longtemps demandé pourquoi uil avançait cet argument. Je vous remercie de m’avoir apporté la réponse.

  10. Bonjour

    Suivre le débat

    • Avant de vous prononcer ou non sur le remboursement de votre prêt, il y a lieu de faire une analyse de votre dossier.
      Si votre rendement de votre placement financier rapporte 3%, il sera peut-être intéressant de conserver votre placement.
      De plus, il s’agit également d’analyser votre patrimoine dans sa globalité surtout en matière de transmission et de succession.

  11. Je ne comprends pas le fond de l’ article.

    Prêt sur 23 ans; en 6 ans et quelques mois, près de 57 pour cent des intérêts ont été payés et seulement 22 pour cent du capital…
    Mensualités constantes, assurance constante.
    Il reste 16 ans et des pour rembourser 78 du CTAL et 43 % des Intérêts.

    Moralité: Quand on veut une renégo du taux, elle est à faire le plus tôt possible
    Quand à rembourser, quel est l’ intérêt de le faire ? Economiser les intérêts restants et l’assurrance, mais sans capital disponible, il faudrait rembourser avec un prêt à conditions plus avantageuses…

    • De mémoire concernant le prêt sur 20 ans aux alentours de 11% au début des annees 90 : seulement 8000 F de capital amortit en deux ans et demi pour plus de 24 000 F d’intérêts versés…les établissements qui étaient disposés à racheter le prêt ajustaient leur taux à celui de la renégociation en ajoutant au capital restant dû le montant de la pénalité de remboursement anticipée.

  12. Jean marc says:

    Le crédit immobilier est assuré donc si l un des coemprunteur décédé la dette éteinte en totalité ou en partie selon les suites part assurées . C est donc un moyen de protéger son conjoint et ne pas rembbourser le crédit permet de garder ses liquidités. En terme de gestion patrimoniale c est un point auquel il faut penser.crdlt

    • C’est exactement cela et en matière de gestion patrimoniale, il convient en effet de ne pas se contenter de ce genre de comptabilité d’épicier.

  13. Pochot Richard says:

    Bonjour, mon prêt immobilier arrive a expiration d’ici un an. A l’issue sans. Incident de remboursement pourrais je obtenir par l’assurance ou la banque sur demande obtenir une prime de bon empreteur ,? Banque. CA.

  14. Pochot Richard says:

    Une réponse si possible.

  15. ÉCHO FOXTROT says:

    Démonstration intéressante, mais à prendre avec des pincettes car dépendant de la situation patrimoniale (valeur nette du patrimoine immobilier et IFI), de sa composition (rémunération du cash), des projets à venir et des taux actuels).

    En exemples: un remboursement anticipé ne sert à rien-si le cash disponible rapporte plus que le coût de l’emprunt restant.
    -si un reendetement pour un nouvel investissement coûte plus cher que le remboursement anticipé de l’emprunt (le poids des intérêts étant dégressifs dans le temps et l’assurance emprunteur augmente avec l’âge de l’emprunteur lors de la création du nouveau prêt)
    -si le seuil de l’assiette de l’ifi est franchi précocement à cause du remboursement anticipé (sauf dans le cas où l’ifi nouvellement payé coûte moins cher que les coûts restant du de l’emprunt)

    Ensuite n’oublions pas pour ceux qui sont au réel pour du locatif, que les intérêts et assurances emprunteur sont déduit de l’assiette d’imposition. Et que ceux qui ont eu la chance de bénéficier des mesures sarko voient leurs intérêts déduits en crédit d’impôt pour leur RP.

    Voila il y a encore pleins d’autres cas, mais ce sont les principaux qui me viennent en tête.

    En résumé bonne analyse mais attention aux surcouts indirects qu’un remboursement anticipé peut induire.

    • ÉCHO FOXTROT says:

      « Je vous le dit tout de go : Celui qui prononce cette phrase ne mérite pas votre confiance ! J’espère que ce n’est pas votre banquier ou votre conseiller en gestion de patrimoine car ce serait la preuve de son incompétence ! »

      En ce point vous devriez limiter vos propos, car une introduction aussi dogmatique decredibilise la suite de votre article….

  16. Philippe30 says:

    Le seul intérêt d’un remboursement anticipé est de réduire son endettement et générer plus de cash flow.

    Ainsi si vous avez un emprunt ancien qui vous pèse sur vos revenus locatifs générant un cout plus important que le revenu mensuel alors c’est intéressant de le solder.

    Cela redonne de la souplesse pour remprunter pour un autre bien

  17. C’est quelque chose que j’avais négocié au moment de la mise en place du prêt. Pas d’IRA en cas de remboursement anticipé.
    Quant à l’argument « ce n’est pas intéressant en fin de prêt, vous avez payé presque tous les intérêts » c’est en effet ma conseillère qui l’a dit et je me suis longtemps demandé pourquoi elle avait avancé cet argument. Je vous remercie de m’avoir apporté une réponse.

  18. Philippe73 says:

    Bonjour,
    Je suis sur le point de procéder au remboursement anticipé de mon prêt immobilier qui se termine dans 3 ans.
    J’ai toutefois un désaccord avec la banque (Caisse Epargne) sur le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé, qui pour mon cas doit s’élever à 6 mois d’intérêts du capital remboursé.
    Or, je ne suis pas d’accord sur le taux d’intérêt appliqué par la banque sur ces 6 mois.
    Je m’explique, lorsque j’ai contracté mon prêt en 2010, son taux d’intérêt était de 3,5% sur 15 ans.
    En 2015, j’ai renégocié ce prêt avec ma banque et le taux du prêt est passé à 2,3 %. J’ai signé un avenant au contrat et reçu à ce titre un nouveau tableau d’amortissement.
    Aujourd’hui, la banque pour calculer ‘indemnité de remboursement anticipé applique 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû, en retenant le taux de 3,5% (taux du prêt en 2010) et non pas le taux de 2,3% (taux renégocié en 2015). Ce calcul de l’indemnité de remboursement anticipé aboutit à une différence d’environ 200 € (en faveur de la banque évidemment !).
    Il me semble que la banque fait une interprétation non juste de l’article R313-25 du code de la consommation, et que c’est le taux renégocié de 2,3% qui devrait être retenu pour le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé.
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci de votre aide.

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