C’est le sujet chaud du moment ! De nombreux courtiers ou banquiers me font part du nombre de plus en plus important de refus de prêt immobilier pour cause de dépassement du taux d’usure. Cela devient une vrai problème ! De nombreux candidats à l’emprunt immobilier se voient refuser l’obtention de leur crédit immobilier malgré un dossier de financement qualitatif.
Il ne faut pas sous-estimer le sujet qui pourrait encore s’aggraver au gré de la baisse du taux d’usure envisagée pour le prochain trimestre. Ces refus de prêt prennent de plus en plus d’importance !
Le taux d’usure, c’est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum de votre crédit immobilier. Si le TAEG (Anciennement TEG) de votre crédit immobilier votre banquier n’a pas d’autre choix que de vous refuser votre crédit immobilier. C’est la loi, le banquier ne peut la contourner sauf à prendre le risque de payer 45 000€ d’amende et passer 2 ans en prison. On ne rigole pas avec le dépassement du taux d’usure !
Ainsi, malgré les taux d’intérêt au plus bas, le poids de l’assurance emprunteur, les honoraires du courtier en crédit immobilier, les frais de garantie bancaire et les frais de dossier de la banque aboutissent de plus en plus souvent au dépassement des taux d’usure ! (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »).
Négocier une assurance de prêt en délégation sera une première solution pour essayer d’obtenir votre prêt malgré le dépassement du taux d’usure… mais ce n’est pas toujours suffisant (cf « Comparateur d’assurance emprunteur pour comprendre les écarts énormes de tarif de l’assurance de prêt« )
Qui sont les emprunteurs immobiliers qui sont concernés par les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure ?
De très nombreux candidats à l’emprunt immobilier se voient refuser leur emprunt immobilier à cause du dépassement du taux d’usure :
- Les candidats au crédit immobilier qui souhaitent obtenir un crédit immobilier d’une durée supérieure ou égale à 20 ans et notamment les prêts sur 25 ans, c’est à dire principalement les primo-accédants et les jeunes qui n’ont pas le choix que de s’endetter sur des durées longues et qui ne peuvent afficher des dossiers de financement suffisamment qualitatifs. Comme vous pouvez le constater dans le tableau ci dessous, le taux d’usure pour les crédits immobiliers d’une durée supérieure ou égale à 20 ans est de seulement 2.96% alors que le taux moyen des crédit immobiliers sur 20 ans est de 1.50% et 1.75% sur 20 ans.
- Les emprunteurs via les SCI qui ne peuvent plus trouver de crédit immobilier à cause d’un taux d’usure de 1.79% ! (cf »Crédit immobilier : difficile de financer les SCI à cause du dépassement du taux d’usure ? »).
- Les emprunteurs qui ont été malades ou qui présentent des risques aggravés de santé et qui doivent donc payer des surprimes pour leur assurance emprunteur (cf »Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ? »).
- Et tous les emprunteurs âgés de plus de 60 ans qui doivent quasi-systématiquement payer une surprime sur leur assurance de prêt (cf »Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans grâce à l’assurance de prêt ? »).
Bref, de nombreux candidats à l’emprunt immobilier se voient exclus du financement ! Cela n’est pas neutre.
Quels sont les taux d’usure pour les crédits immobilier en Avril 2019 ?
La banque de France publie les taux d’usure pour les crédits tous les trimestres. Les derniers chiffres ont été publié début Avril 2019.
Taux d’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement (%)
| Catégorie | Taux effectif moyen pratiqué au 1er trimestre 2019 |
Taux d’usure applicable au 1er avril 2019 |
| CRÉDITS DE TRÉSORERIE Crédits de trésorerie aux ménages et prêts pour travaux d’un montant inférieur ou égal à 75 000 euros (1) |
Séries | Séries |
| Prêts d’un montant inférieur ou égal à 3 000 euros | 15,83 | 21,11 |
| Prêts d’un montant supérieur à 3 000 euros et inférieur ou égal à 6 000 euros | 9,45 | 12,60 |
| Prêts d’un montant supérieur à 6 000 euros | 4,56 | 6,08 |
| CRÉDITS IMMOBILIERS |
Séries | Séries |
| Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans | 2,05% | 2,73% |
| Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 2,08% | 2,77% |
| Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | 2,22% | 2,96% |
| Prêts à taux variable | 1,84% | 2,45% |
| Prêts relais | 2,40% | 3,20% |
| Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale (= SCI) |
Séries | Séries |
| Prêts à taux fixe d’une durée initiale supérieure à 2 ans | 1,67% | 2,23% |
| Prêts à taux variable d’une durée initiale supérieure à 2 ans (3) | 1,34% | 1,79% |
| Prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament | 3,03 | 4,04 |
| Découverts en compte | 10,54 | 14,05 |
| Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans | 1,29 | 1,72 |
| Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale |
Séries | Séries |
| Découverts en compte | 10,54 | 14,05
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Je viens encore d’avoir le cas ce matin. impossible de trouver une assurance de prêt pour couvrir un fonctionnaire des forces de l’ordre (profil fumeur) sur 25 ans.
Aucun contrat sur le marché n’arrive à débloquer la situation.
Avez vous téléphoné à Geoffroy (courtier en assurance de prêt qui rédige tous les articles sur l’assurance emprunteur) ? Il trouve souvent une solution 😉
Vous aurez son numéro de téléphone sur cette page : https://www.leblogpatrimoine.com/comparateur-assurance-de-pret-comparer-les-meilleurs-assurance-credit-immobilier
Bonjour Gilles,
Dans votre cas, tout dépendra de l’âge du client et du souci de santé. Sans souci normalement si il n’y pas de problématique de santé.
cdt,
Bonjour Geoffroy,
Le client en question a 56 ans (né en 08/1963), il emprunte sur 25 ans.
Fumeur et profession à risques. j’arrive pas à trouver une assurance pour un TAEG en dessous de 2.96%
Pour bien il faudrait qu’il emprunte sur 20 ans. Mais c’est pas simple.
Bonjour,
euh, en même temps… 56 ans, emprunt sur 25 ans… Vous ne trouvez pas qu’il y a un truc qui cloche, là ? Un gros, un ENORME truc qui cloche (allez, je donne un indice: 56 + 25 = 81) ? A son âge, ne pas accorder à cette personne un prêt sur cette durée est probablement le meilleur coup de main qu’on puisse lui faire…
Si quelqu’un doutait encore qu’il y a une bulle du crédit immo, je crois que cet exemple éloquent achèvera de le convaincre.
@Polaris
Pas vraiment, 81 ans ne signifie pas qu’il ira j. au bout, il peut rembourser, sans évoquer sa mort …! et travailler sur une mensualité plus petite.
Tous les cas sont à étudier et le crédit peut être un instrument surprenant dans les deux sens
Appelez moi, normalement c’est bon