La question de l’amortissement comptable et fiscal de l’usufruit d’un bien immobilier loué en meublé est un sujet qui fait débat depuis de nombreuses années : Est il possible de constater l’amortissement de l’usufruit viager d’un bien immobilier ?
Si l’amortissement de l’usufruit temporaire ne laissait aucun doute, l’amortissement de l’usufruit viager pouvait être remis en question faute de terme prévisible de ses effets bénéfiques sur l’exploitation en location meublée. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? », dans une comptabilité en location meublée, l’amortissement de l’immeuble est une notion comptable qui vise à constater une charge comptable et fiscale afin de tenir compte de la perte de valeur d’un actif immobilisé.
L’amortissement de l’immeuble permet de constater, année après année, la dégradation des différents composants d’un immeuble. Ainsi, il convient de décomposer la structure de l’immeuble afin d’en dégager les principaux éléments qui s’amortiront selon leur durée d’usage prévisible : L’électricité, la plomberie, la toiture, les sols, … s’amortiront selon des taux d’amortissement différents qui devront permettre de tenir compte de leur durée de vie respective.
Concernant la question de l’amortissement de l’usufruit d’un bien immobilier loué en meublé, une récente réponse ministérielle FRASSA (RM Christophe-André Frassa, JO Sénat du 14 décembre 2017, question n°01401) publiée en décembre 2017, dont nous nous faisions l’écho dans cet article « Location meublée : Pas d’amortissement de l’usufruit en cas de démembrement de l’immeuble loué !« , expliquais :

« Lorsque, à la suite d’une succession, la propriété d’un logement loué meublé est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier relevant d’un régime réel d’imposition, les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux entre les mains de l’usufruitier qui ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé. « 

Nous en avions donc déduit qu’il n’était pas possible de constater l’amortissement du bien immobilier dont l’exploitant ne détient que l’usufruit. Néanmoins, si l’immeuble ne pouvait être amorti puisqu’il n’était plus inscrit à l’actif du bilan, ce n’était pas le cas de l’usufruit dudit immeuble, inscrit à l’actif du bilan au titre des immobilisations incorporelles.
Si l’immeuble n’est plus inscrit à l’actif du bilan, c’est l’usufruit, est inscrit en tant qu’immobilisation incorporelle qui est amortissable sur sa durée prévisible. A ce titre, l’amortissement de l’usufruit temporaire, dont le terme était fixé, était possible et simple. L’amortissement de l’usufruit temporaire devait simplement être réalisé sur la durée de l’usufruit. Si l’usufruit était détenu pour une durée de 10 ans, l’amortissement annuel portait sur 1/10.
En revanche l’amortissement de l’usufruit viager, c’est à dire de l’usufruit dont le terme est fixé sur l’espérance de vie de l’usufruitier restait impossible.
L’amortissement viager ne semblait toujours pas possible en l’absence de terme précis d’extinction de l’usufruit. Mais un arrêt du conseil d’état vient de changer la donne (Arrêt du Conseil d’État, 10ème – du 24 avril 2019, n°419912). Dans son arrêt, le conseil d’état confirme :

1- Que l’usufruit viager est amortissable ; « l’usufruit viager est limité dans le temps et qu’il est, en tant que droit réel, cessible. Ses effets bénéfiques diminuent chaque année. Dès lors, c’est sans erreur de droit que la cour a jugé que la valeur de l’usufruit viager est dégressive avec le temps et que cette dépréciation peut justifier un amortissement.« 

2 – Que l’amortissement de l’usufruit viager doit être effectué sur « la durée prévisible des effets bénéfiques d’un usufruit viager en tenant compte de l’espérance de vie de son titulaire, estimée à partir de ces tables de mortalité ».

 
Il s’agit d’un revirement majeur qui devrait permettre de faire naître de nombreuses nouvelles stratégies patrimoniales autour de la location meublée ; J’imagine déjà l’idée du démembrement du bien immobilier loué en meublé, entre l’usufruit, détenu dans le cadre de l’exploitation en meublée, et la nue-propriété conservé dans le patrimoine personnel de l’exploitant ou de ses enfants ; Dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle, cette stratégie ne permettrait elle pas d’échapper aux cotisations sociales des indépendants (Ex-RSI) à payer en cas de cession de l’activité ?
Nous allons creuser le sujet dans les prochains articles …J’ai l’impression qu’il s’agit là d’une donnée nouvelle qui pourrait changer pas mal de choses…
 
ps : Alain Lambard, Cédric, et les autres lecteurs /commentateurs experts du sujet, je suis impatient de vous lire…

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