La question de l’amortissement comptable et fiscal de l’usufruit d’un bien immobilier loué en meublé est un sujet qui fait débat depuis de nombreuses années : Est il possible de constater l’amortissement de l’usufruit viager d’un bien immobilier ?

Si l’amortissement de l’usufruit temporaire ne laissait aucun doute, l’amortissement de l’usufruit viager pouvait être remis en question faute de terme prévisible de ses effets bénéfiques sur l’exploitation en location meublée. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? », dans une comptabilité en location meublée, l’amortissement de l’immeuble est une notion comptable qui vise à constater une charge comptable et fiscale afin de tenir compte de la perte de valeur d’un actif immobilisé.

L’amortissement de l’immeuble permet de constater, année après année, la dégradation des différents composants d’un immeuble. Ainsi, il convient de décomposer la structure de l’immeuble afin d’en dégager les principaux éléments qui s’amortiront selon leur durée d’usage prévisible : L’électricité, la plomberie, la toiture, les sols, … s’amortiront selon des taux d’amortissement différents qui devront permettre de tenir compte de leur durée de vie respective.

Concernant la question de l’amortissement de l’usufruit d’un bien immobilier loué en meublé, une récente réponse ministérielle FRASSA (RM Christophe-André Frassa, JO Sénat du 14 décembre 2017, question n°01401) publiée en décembre 2017, dont nous nous faisions l’écho dans cet article « Location meublée : Pas d’amortissement de l’usufruit en cas de démembrement de l’immeuble loué !« , expliquais :

« Lorsque, à la suite d’une succession, la propriété d’un logement loué meublé est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier relevant d’un régime réel d’imposition, les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux entre les mains de l’usufruitier qui ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé. « 

Nous en avions donc déduit qu’il n’était pas possible de constater l’amortissement du bien immobilier dont l’exploitant ne détient que l’usufruit. Néanmoins, si l’immeuble ne pouvait être amorti puisqu’il n’était plus inscrit à l’actif du bilan, ce n’était pas le cas de l’usufruit dudit immeuble, inscrit à l’actif du bilan au titre des immobilisations incorporelles.

Si l’immeuble n’est plus inscrit à l’actif du bilan, c’est l’usufruit, est inscrit en tant qu’immobilisation incorporelle qui est amortissable sur sa durée prévisible. A ce titre, l’amortissement de l’usufruit temporaire, dont le terme était fixé, était possible et simple. L’amortissement de l’usufruit temporaire devait simplement être réalisé sur la durée de l’usufruit. Si l’usufruit était détenu pour une durée de 10 ans, l’amortissement annuel portait sur 1/10.

En revanche l’amortissement de l’usufruit viager, c’est à dire de l’usufruit dont le terme est fixé sur l’espérance de vie de l’usufruitier restait impossible.

L’amortissement viager ne semblait toujours pas possible en l’absence de terme précis d’extinction de l’usufruit. Mais un arrêt du conseil d’état vient de changer la donne (Arrêt du Conseil d’État, 10ème – du 24 avril 2019, n°419912). Dans son arrêt, le conseil d’état confirme :

1- Que l’usufruit viager est amortissable ; « l’usufruit viager est limité dans le temps et qu’il est, en tant que droit réel, cessible. Ses effets bénéfiques diminuent chaque année. Dès lors, c’est sans erreur de droit que la cour a jugé que la valeur de l’usufruit viager est dégressive avec le temps et que cette dépréciation peut justifier un amortissement.« 



2 – Que l’amortissement de l’usufruit viager doit être effectué sur « la durée prévisible des effets bénéfiques d’un usufruit viager en tenant compte de l’espérance de vie de son titulaire, estimée à partir de ces tables de mortalité ».

 

Il s’agit d’un revirement majeur qui devrait permettre de faire naître de nombreuses nouvelles stratégies patrimoniales autour de la location meublée ; J’imagine déjà l’idée du démembrement du bien immobilier loué en meublé, entre l’usufruit, détenu dans le cadre de l’exploitation en meublée, et la nue-propriété conservé dans le patrimoine personnel de l’exploitant ou de ses enfants ; Dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle, cette stratégie ne permettrait elle pas d’échapper aux cotisations sociales des indépendants (Ex-RSI) à payer en cas de cession de l’activité ?

Nous allons creuser le sujet dans les prochains articles …J’ai l’impression qu’il s’agit là d’une donnée nouvelle qui pourrait changer pas mal de choses…

 

ps : Alain Lambard, Cédric, et les autres lecteurs /commentateurs experts du sujet, je suis impatient de vous lire…

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14 Comments

  1. Bonjour Monsieur Fonteneau,
    Je lis régulièrement vos publications et j’essaye parfois de comprendre car je ne suis évidemment pas spécialiste. J’ai un appart Sénior en LMNP que je souhaiterais transmettre mais j’ai deux enfants et je ne souhaiterai pas leur donner en indivision, je ne souhaites également pas en racheter un autre pour en donner un à chacun… Par contre ayant lu d’autres articles que vous aviez publié sur les inconvénients de cette forme de placement, particulièrement au décès du propriétaire du LMNP….
    Je m’interroge sur ce que je pourrai faire leur laisser en indivision serait peut être une bonne option si je conserve l’usufruit avec ce que vous évoquez dans cet article.
    Je vous souhaites une bonne semaine,
    Meilleures salutations

    D. Guitton

  2. ALAIN LAMBARD says:

    Cet arrêt est interessant à plusieurs titres:
    – dans la justification de la position retenue qui est fondée pour partie sur le droit comptable (art 38 quater de l’annexe III qui rappelle qu’en l’absence de règles fiscales dérogatoires en matière de BIC, on applique les règles comptables), sur le Code civil (art. 595 sur l’extinction de l’US) et enfin sur l’article 669 (malgré tous ses defaults) qui prend en considération la durée de vie pour l ‘évaluation de l’US et de la NP). Le droit fiscal est bien un « droit de superposition ».
    – Au plan pratique: malgré plusieurs jugements et arrêts de CAA l’administration maintient toujours dans sa doctrine qui traite des éléments corporels que l’US n’est pas amortissable: BOI-BIC-AMT-10-20-20170301: V. Éléments grevés d’usufruit
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    Les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif. Cette entreprise, dès lors, ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments. Elle est seulement admise à déduire de ses bénéfices les charges supportées par elle, au cours de l’exercice pour satisfaire à ses obligations d’usufruitier (CE, 16 novembre 1936 n° 48224, RO, 6587 et CE, 8 novembre 1965 n° 63472, RO, p. 426). À l’inverse, un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement (CE, 5 octobre 1977 n° 04718).
    La réponse FRASSA citée dans l’article allait dans le même sens.
    Maintenant, il va falloir prendre un peu de recule pour imaginer des solutions optimisantes.

    • Juste sur la fin de votre message : je ne vois toujours pas de contradiction entre les prises de position citées, qui se contentent d’affirmer que les éléments démembrés ne peuvent pas faire l’objet d’un amortissement chez l’usufruitier faute de lui appartenir, et les arrêts ayant pu être rendus sur la possibilité d’amortir le droit d’usufruit lui-même, qui ne se confond pas avec les éléments (mobiliers ou immobiliers) sur lesquels il porte.

      J’ai l’impression que Bercy entretien volontairement la confusion, mais c’est à nous de ne pas nous laisser balader.

      De même lorsqu’il y est affirmé qu’un bien détenu en nue-propriété peut faire l’objet d’un amortissement : la jurisprudence citée a été rendue avant que le principe de liberté d’affectation comptable ne soit neutralisé sur le plan fiscal (sauf erreur à compter de 2012 ; art. 155 du CGI), de quoi il résulte que l’inscription même d’une nue-propriété au bilan d’une entreprise individuelle pourrait être aujourd’hui remise en cause faute de pouvoir démontrer sa nécessité à l’exploitation ; a fortiori, elle ne pourrait donc donner lieu à amortissement déductible. De surcroît, le point de départ du plan d’amortissement devant se situer lors de la mise en service du bien, celui-ci ne peut -de mon point de vue- intervenir que lors de la mise en location de l’immeuble, ce qui revient donc pour le nu-propriétaire à devoir attendre que l’usufruit s’éteigne de sorte qu’on revient à une situation où ce ne sera pas l’immeuble en nue-propriété qu’on amortira mais l’immeuble « (re)devenu » en pleine propriété… Je n’ai, sauf erreur, pas vu de jurisprudences récentes passer sur le sujet, mais je ne serais mal à l’aise à devoir défendre la position contraire.

      En tout cas cette confirmation du Conseil d’Etat a la mérite de coucher noir sur blanc le régime applicable côté usufruitier.

      S’il faut maintenant prendre le temps de la lire dans le détail (ainsi que les conclusions du rapporteur public qui, à n’en pas douter, seront des plus intéressantes), pour moi les vraies pistes d’optimisation qui s’ouvrent sont celles qui résulteront de la combinaison de cet arrêt avec celui rendu fin 2018 et qui reconnaissait explicitement la possibilité pour une société d’acquérir un droit d’usufruit constitué sur la tête d’un de ses associés (et donc viager), permettant 1/ d’avoir des sociétés propriétaires d’usufruits dont la durée théorique pouvait excéder 30 ans et donc déroger à l’art. 619 du Code civil 2/ liquider les droits d’enregistrement correspondants sur le seul barème de l’art. 669 I du CGI (et il me semble, par ricochet, pouvoir même en évaluer le prix de cession suivant ce barème en application d’une tolérance figurant au bofip) 3/ faire obstacle aux problématiques de l’art. 13 5. du CGI, lequel ne s’applique qu’aux cessions temporaires d’usufruit et non aux constitutions d’usufruits viagers et donc désormais 4/ un droit d’usufruit amortissable sans contestation chez son propriétaire, ce qui boucle donc le sujet.

      • Alain LAMBARD says:

        L’administration ne dit pas « que les éléments démembrés ne peuvent pas faire l’objet d’un amortissement chez l’usufruitier faute de lui appartenir » mais que « Les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif » et donc ne sont pas amortissables. Cette position est logée dans sa doctrine qui vise les éléments CORPORELS.
        De son côté, le CE, partant du droit comptable, explique pourquoi ce droit réel qu’est l’usufruit est une immobilisation INCORPORELLE, s’appuie ensuite sur le Code civil pour démontrer que ce droit est amortissable 669 di CGI pour justifier de la durée de l’amortissement.
        Cette qualification, incorporelle ou corporelle a fait l’objet, à distance, d’échanges à « fleuret moucheté » entre d’une part FERNOUX/ANOUCHIAN/INWANESKO favorables à l’inscription en « incorporel » et IMBERBIS/BRENNER favorable à l’inscription en « corporel ». Le CE à suivi la CCA de NANCY ET vient de trancher en faveur de l’incorporel. Il faudra donc être attentif à l’enregistrement de ce droit.

        Quant à la NP: tout dépend de la nature de l’exploitation: indivision ou société de fait lorsque l’on se situe après un décès?

        • Merci pour votre réponse.

          Cette rédaction est concordante avec le texte de la réponse ministérielle FRASSA selon lequel l’usufruitier « ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé ».

          Il y est bien visé le logement (qui est, certes, un élément corporel) et affirmé l’impossibilité pour l’usufruitier de pouvoir l’amortir dans la mesure où il ne figure pas à son actif (ce qui revient donc à dire, sans dénaturation, qu’il ne lui appartient pas et que c’est la raison pour laquelle il ne peut pas l’amortir).

          De ma lecture tout cela est logique et incontestable puisque le propriétaire d’un bien démembré est le seul nu-propriétaire, l’usufruitier n’ayant que des prérogatives sur ce bien d’autrui ainsi que cela résulte des termes même de l’art. 578 du Code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

          Du coup il y a deux choses à distinguer :
          – un bien démembré appartient, quoiqu’on y veuille, seulement au nu-propriétaire ; l’usufruitier ne peut donc inscrire ce bien à son actif ni a fortiori l’amortir. La doctrine administrative ne précise rien de plus, ni de moins d’ailleurs.
          – l’usufruitier est-il pour autant démuni du point de vue fiscal ? Non, car ce qu’il a payé pour acquérir l’usufruit du bien (ou bien le prix sur lequel a été liquidé les droits de donation par ex) est la contrepartie justement du droit d’usufruit dont il est devenu propriétaire et dont la nature d’actif incorporel immobilisable a été progressivement reconnue en jurisprudence (sous les impulsions notamment que vous soulignez). C’est ainsi que dès 2003 le CE reconnaissait cette qualité au droit d’usufruit en affirmant que « des droit attachés à l’usufruit de tels biens (…) constituent alors des éléments incorporels de l’actif immobilisé (…) » (19/02/2003 n° 229373), et au rapporteur public de souligner dans ses conclusions sous cet arrêt que « Il faut distinguer l’élément d’actif sur lequel porte l’usufruit, qui, ainsi que vous le jugez depuis 1936, ne peut être inscrit à l’actif que du nu-propriétaire, et l’élément de patrimoine qui est constitué par le droit lié à l’usufruit lui-même ». Restait donc à confirmer que cet actif incorporel immobilisé pouvait faire l’objet d’un amortissement (critères des effets bénéfiques sur l’exploitation limités dans le temps + dépréciation inéluctable ; ne surtout pas omettre non plus le critère de cessibilité). Des juges du fond ayant été reconnu cette possibilité aux droits d’usufruit à durée fixe (je n’ai pas souvenir d’un arrêt du CE sur cette question ?), cette solution ne pouvait qu’être transposable aux usufruits viagers si elle était confirmée puisque, intrinsèquement, il s’agit de droits temporaires dans les deux cas. L’avantage ici est donc que le CE confirme cette approche directement sur un usufruit viager, et il n’y a du coup aucune difficulté à l’appliquer en présence d’un usufruit à durée fixe. Quoiqu’il en soit, je ne vois pas sur quel fondement le CE aurait pu ne pas suivre cette approche (mais j’imagine que les arguments ont du être balayés par le rapporteur public et c’est pourquoi je prendrai le soin de lire ses conclusions).

          Du coup si la question était bien de savoir si l’usufruitier pouvait amortir soit le logement démembré (sur quelle durée d’ailleurs ? celle des usages ou celle du démembrement ?) soit son propre droit d’usufruit, alors la doctrine administrative était et reste fondée : le logement n’étant pas la propriété de l’usufruitier, il ne peut l’immobiliser ni l’amortir, mais sans pour autant que cela ne préjuge de la possibilité pour lui d’amortir son droit d’usufruit (et c’est d’ailleurs d’autant plus justifié par le fait que cette doctrine administrative se rapporte aux seuls éléments corporels ainsi que vous le soulignez, et n’a donc pas vocation à régir la possibilité d’immobiliser et d’amortir le droit d’usufruit en tant qu’élément incorporel). Et c’est pourquoi je n’y vois pas de contradiction. A moins que nous ne parlons en fait pas de la même chose ?

          • Alain LAMBARD says:

            Nous sommes d’accord sur la distinction à opérer:
            Les biens mobiliers ou immobiliers sur lesquels l’usufruitier à un droit réel ne sont pas amortissables entre ses mains.
            Mais, le droit d’usufruit appliqué à ces biens est amortissable.

  3. Merci pour l’article et tous vos commentaires.

    J’aimerai Guillaume que vous puissiez nous faire une publication sur l’amortissement de la nue propriété d’un bien en location meublé. Il n’a d’intérêt immédiat que si nous possédons d’autres bien en location meublé.
    Je n’ai jamais réussi à trouver une information exhaustive sur le sujet si ce n’est quelques commentaires par ici ou là.

    Merci

    • Je ne sais pas. Alain ou cédric auront probablement une excellente analyse sur le sujet.

      A mon sens, de ma manière intuitive, je crois l’amortissement de la nue-propriété comme relativement faible : Il devra tenir compte des risques de dégradation de sa nue-propriété compte tenu de l’usage des composants dont il est responsable tel que les murs porteur, la charpente et autres toiture entière, bref, des composants à la durée de vie très longue.

      En revanche, l’extinction progressif de l’usufruit par l’arrivée du terme, n’est elle pas source d’un profit exceptionnel ou écart de revalorisation de l’actif ?

      Je ne sais pas…

  4. Michel 2 says:

    Bonjour,
    Vous avez probablement répondu plusieurs fois à ces 2 question mais je me permets de les reposer:
    – l’amortissement s’applique t-il aussi en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP),
    – peut-il s’applique également à la location meublée saisonnière ?

    Merci de vos réponses.

    • Alain LAMBARD says:

      L’ensemble des règles applicables aux BIC (et donc l’amortissement des immobilisations) sont applicables à la LMP et à la LMNP. Les deux différences principales qui existent en matière de BIC dans ces deux régimes sont le traitement des déficits et des plus-values; Quant aux amortissements, ils ne peuvent générer un déficit au regard des règles de l’article 39 C; ces amortissements excédentaires sont reportés indéfiniment sur les bénéfices futurs.

      • Michel 2 says:

        Merci pour cette réponse.
        Néanmoins, quid de la plus value en cas de LMNP ?

        Voulez-vous dire que la plus-value, en cas de LMNP, prend en compte l’amortissement ?
        Autrement dit, à titre d’exemple, si j’ai un immeuble acheté 100k€ que je vends 120 k et dont j’ai amorti 50k, la plus-value imposable sera 70 k ou 20k seulement ?

        • Pour un LMNP, ce sont les règles de plus value des particuliers qui s’appliquent. Dans votre cas exemple, la plus-value brute est de 20k, pas de 70k.

  5. Age de pierre says:

    Bonjour guillaume ,

    Pourrions nous avoir un article sur le retour de l’encadrement des loyers qui est sur le point de faire un retour en force dans la capitale et des perspectives que cela implique !!!

    Merci à vous

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