La question de l’estimation de la valeur des biens immobiliers est toujours un sujet délicat : Quelle valeur déclarer dans la déclaration de succession ou dans la déclaration d’IFI ?

Pour la déclaration de succession, soit les héritiers indiquent une valeur trop faible et ils devront payer de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente de la maison ou de l’appartement sous-évalué ; Soit, ils indiquent une valeur trop élevée et acceptent de payer des droits de succession sur un bien qu’ils ne souhaitent pas vendre.

Pour la déclaration de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), soit les héritiers prennent le risque de sous-évaluer la valeur de leurs biens immobiliers et prennent le risque d’une requalification fiscale au détour d’un contrôle fiscal ou de l’ouverture de la succession du redevable, soit ils prennent le risque de sur-évaluer un bien immobilier qu’ils n’ont pas l’intention de vendre et qui n’a donc pas de valeur financière.

Pourtant, les choses ne sont pas compliquées : Il faut déclarer les biens immobiliers à leur valeur vénale au 01 Janvier de l’année pour la déclaration d’IFI ou au jour du décès du propriétaire pour la déclaration de succession, c’est à dire le prix auquel un bien peut être vendu d’après l’état du marché. 

L’administration fiscale précise pour l’IFI (mais le raisonnement est le même pour la déclaration de succession) :

« La jurisprudence définit la valeur vénale comme le prix normal qu’eût accepté de payer un acquéreur quelconque n’ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer plus particulièrement le bien concerné à d’autres similaires.

Cette valeur doit donc être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande.

Ainsi, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel d’un bien déterminé, au 1er janvier de l’année d’imposition en tenant compte des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques de ce bien.

Bien entendu, lorsqu’il s’agit d’un ensemble de biens, c’est la valeur de cet ensemble qui doit être prise en considération. »

 

Comment estimer la valeur vénale des biens immobiliers pour la déclaration de succession ou l’IFI ?

Avant d’envisager des décotes et autre réduction de prix afin de tenir compte des spécificités de l’immeuble, il convient d’essayer d’estimer la valeur de marché de la maison ou de l’appartement. Pour ce faire, vous pouvez demander une attestation de valeur immobilière, c’est à dire une estimation par le notaire ou une agence immobilière de la valeur vénale de l’immeuble.

Vous pouvez également analyser le marché immobilier en consultant les annonces de vente immobilières des biens disponibles sur le marché immobilier. Mais attention, cette approche pourrait être trompeuse car les prix affichés sont les prix de mise en vente avant négociation et surtout, ils intègrent les frais de négociation qui devront être payés à l’agence immobilière ou au notaire négociateur. Néanmoins, il s’agit d’une solution simple dans le cadre d’une première approche.

Enfin, et c’est probablement une très bonne solution, vous pouvez consulter le fichier cadastral des ventes réalisées dans le quartier de maison ou appartement. Depuis le 25 Avril 2019, la consultation du fichier est gratuite, anonyme et libre.

L’application officielle publiée par l’administration est disponible à cette adresse : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ . De manière simple et intuitive, il suffit de saisir l’adresse de votre bien pour consulter les caractéristiques principales de toutes les ventes signées entre le 01/01/2014 et le 31/12/2018 autour de cette adresse.

 

 

Au terme de votre recherche, vous pourrez même télécharger les données pour approfondir les prix de l’immobilier. Vous pourrez alors avoir connaissance :

  • Du prix de vente de la maison ou de l’appartement (Prix réellement signé chez le notaire) ; Et de la date de la transaction ;
  • De l’adresse précise ;
  • De la surface de la maison ou appartement (Surface réelle et parfois surface Carrez) ;
  • De la surface du terrain ;
  • Du nombre de pièce ;

Bref, vous aurez des éléments de comparaison qui vous permettront de justifier la valeur vénale retenue pour l’estimation des biens immobiliers pour les déclaration de succession ou d’IFI.

 

 

Quelles décotes peut on appliquer à la valeur vénale pour tenir compte des spécificités de l’immeuble à estimer pour la déclaration de succession ou d’IFI ?

Vous l’avez compris, il convient de déclarer la valeur vénale du bien immobilier, c’est à dire le prix auquel un bien peut être vendu.

Ainsi, il paraît cohérent d’ajuster la valeur vénale du marché afin de tenir compte des spécificités du bien à estimer :

  • Un bien immobilier locatif loué pourra faire l’objet d’un décote de 10% à 20% qui tiendra compte des difficultés à vendre un bien immobilier occupé par bail à usage d’habitation ; Mais attention, il ne s’agit pas d’une décote officiellement définit par le code général des impôts : La valeur à déclarer doit être la valeur vénale de l’immeuble, c’est à dire son prix de vente et non seulement 80% de la valeur vénale comme nous l’observons régulièrement. On estime que le prix de vente d’un bien loué est inférieur de 10% à 20% par rapport à un bien vendu vide.

 

  • La valorisation des parts de SCI à l’IS pourra faire l’objet d’une décote importante afin de tenir compte de la quasi impossibilité de vendre des parts de SCI à l’IS. L’acheteur de parts de SCI à l’IS est rare et le prix de vente des parts de SCI à l’IS est souvent bien inférieur à la valeur de l’immeuble détenu par ladite SCI à l’IS. L’acheteur tient compte de la lourde de la gestion comptable et fiscale de la SCI, mais aussi de l’impôt sur la plus-value professionnelle latent.

 

  • Les parts de SCI à l’IR ne pourront pas bénéficier d’une décote importante. Il est en effet délicat de justifier que l’intermédiation d’une structure sociétaire semi-transparente soit à l’origine d’une moindre valeur vénale. Pour simplifier le raisonnement, la valeur des parts de SCI à l’IR est très proche de la valeur de l’immeuble détenu par ladite SCI. Néanmoins, lorsque le logement est loué, il est possible de tenir de cette occupation pour défendre la décote expliquée au premier point.

 

 

Résidence principale : Un abattement de 20% pour la déclaration de succession et un abattement de 30% pour l’IFI.

Il ne faut pas confondre les décotes qui tiennent compte de la spécificité de la maison ou l’appartement telles que nous venons de les détailler de l’abattement spécifiquement applicable sur la valeur vénale de la résidence principale.

La résidence principale devra donc être déclarée à hauteur de 80% ou 70% de sa valeur vénale. Mais attention, à une lecture trop rapide des textes.

 

L’abattement de 20% sur la valeur de la résidence principale pour la déclaration de succession.

L’article 764 bis du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits de mutation par décès, un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt est effectué dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :

1) l’immeuble constitue au jour du décès la résidence principale du défunt ;

2) l’immeuble est occupé à cette même date, à titre de résidence principale, par au moins une des personnes suivantes, limitativement énumérées :

 

– le conjoint survivant ;

– le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ;

– les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ;

– les enfants mineurs ou majeurs protégés du conjoint du défunt ou de son partenaire.

 

Ainsi, dans la pratique et dans la majorité des situations, cet abattement de 20% ne pourra être appliqué qu’au décès du premier des époux et ne portera que sur 50% de la valeur de la résidence principale lorsqu’elle appartient à la communauté.

De surcroît, cet abattement de 20% est un faux cadeau. En effet, en cas de cession ultérieure de l’immeuble reçu par succession, et estimé après abattement de 20%, c’est la valeur après abattement qui sera retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Ainsi, l’abattement, qui réduit la valeur d’acquisition du bien, augmente la plus-value imposable lors de sa revente. Les héritiers ne peuvent pas renoncer à cet abattement même s’il les pénalise (Rép. min. n° 44553, JOAN du 29/06/2010).

 

L’abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale pour la déclaration d’IFI.

Au terme de l’article 973 du code général des impôts, et par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.

En revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier (Société Civile Immobilière), alors même que l’immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du redevable.
Néanmoins, dans certaines conditions, lorsque l’associé occupe le logement détenu par la SCI via un bail à usage d’habitation, la décote pour occupation exprimée ci avant peut être envisagée.

En revanche, lorsque l’occupation du logement détenu par la SCI n’est pas organisée par un bail à usage d’habitation, mais par une mise à disposition gratuite au bénéfice du gérant de la SCI, cette décote ne semble pas pouvoir être autorisée. En effet, en cas de vente des parts de SCI, ce droit d’occupation par le gérant s’envole et la SCI retrouve la pleine jouissance de l’immeuble.

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22 Comments

  1. gilbertG says:

    Bonjour
    Auriez-vous un avis sur la décote qui pourrait être appliquée à la vente d’un appartement récemment squatté ?

    Autre sujet :
    Dans le cas d’opposition avec le fisc sur la valeur vénale , celui-ci se basait sur une comparaison des ventes du secteur ;
    J’ai lu récemment que cette comparaison avait été allégée par la cour de cassation en juin dernier,
    sans autres précisions dans l’article , qui mentionnait seulement :
     » Avant l’administration ne comparait que des biens identiques ou intrinsèquement similaires
    Désormais elle ne compare que des biens GLOBALEMENT SEMBLABLES
    Auriez-vous des informations pour éventuellement confirmer ?

  2. julien bonnetouche says:

    Bonjour Guillaume,
    pouvez vous rappeler le mail où l’on peut vous écrire ?
    merci

  3. Michel 2 says:

    Une expérience personnelle de quelques années pour un bien soumis à succession et occupé par un des enfants puis acheté par un des enfants:
    – estimation notaire: 25 k€
    – estimation agence immobilière ayant pignon sur rue: 75k€

    Valeur vénale : ??????????????????????????

    Devant cette incohérence, le bien a été vendu sur la base d’une estimation moyennée des propositions de chacun des 7 enfants. Qui dit mieux ?

  4. gilbertG says:

    @ Michel 2
    Le délais d’examen du fisc a-t-il expiré ?
    Il serait intéressant de connaître le prix accepté par le notaire, qui n’est pas de 25k€

    • Michel 2 says:

      Je ne connais pas le délai du fisc, c’est une opération aux alentours de 2005 et le prix moyenné était de 30k environ.

  5. En cas de succession , le choix fait par le survivant est important selon ce qui est envisagé par la suite . Par exemple s’il choisit 100% en US , et s’il vend ensuite ( avec l’autorisation de ses enfants ) ,
    alors il n’aura pas d’impot sur la PV car sa residence principale , mais ses enfants paieront impot PV sans rien percevoir du produit de la vente ! le produit de la vente se retrouvera en compte bancaire demembré sur lequel l’US pourra beneficier d’un quasi US ?
    Est ce bien ainsi que se presente le probléme ?

  6. BRIGNONE says:

    Je n’arrive pas à trouver comment obtenir facilement, comme dans Patrim, la valeur de biens immobiliers depuis la libéralisation de ce service. Le lien « https://app.dvf.etalab.gouv.fr/  » ne fonctionne pas sur Mac.
    De plus je ne vois pas comment saisir les caractéristiques du type de bien recherché (Surface terrain, habitable, dépendances, nombre de pièces , etc..).
    Merci d’avance si vous avez des précisions.
    Cordialement
    J.B

  7. Gilles.DR315 says:

    Merci. Article très intéressant.

  8. Pour l’IFI on ne déduit pas de la valeur vénale les emprunts comme on le faisait auparavant pour l’ISF?

    • Si, mais avec des limites depuis 2018 sur le montant de dette déductible (fin des prêts in fine déductibles à 100%, limitation de la déduction pour les patrimoines > 5M€)

  9. Locatif le début de la fin says:

    Nous pouvons minorer la valeur de beaucoup avec les nouveaux loyers légaux a Paris https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1181859-loyer-de-reference/#deux-pieces-vide , l’investissement locatif est mort a Paris

  10. Roland Garnier says:

    Concernant l’IFI et la valeur des parts de SCI à l’IR à déclarer avec bilan, comment fait-on ?
    Mon comptable m’a indiqué un savant calcul qui ne me plaît pas
    Y aurait-il une règle définie ?

  11. Je ne lis nul part dans l’art 764 bis du CGI qu’il est fait mention d’un abattement sur la part de détention du défunt (part indivise ou demie communauté/ RP).

    Pour moi l’abattement est global sur la valeur de tout l’immeuble.

    Lis-je bien ou mal cet article ?

  12. L’article 764 bis du CGI est un article qui permet, en autorisant un abattement de 20% sur la RP, de calculer les droits de succession. Cet abattement a donc vocation à s’appliquer sur la valeur de la RP taxable aux droits de succession.

    Lorsque le couple est marié sous le régime de la communauté, seul 50% de cette RP est concernée par l’imposition ; Seule cette moitié bénéficie donc de l’abattement.

    Sommes nous d’accord ?

  13. Justement le doute persiste depuis que j’ai relu il y a peu cet article.
    Pour moi il n’est nul part fait mention d’un abattement sur la part de la RP rentrant dans l’actif successoral. Mais bien de la RP tout court.

    Je cite : « abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble »

    Si je suis propriétaire de 50% en indivision ou sur la communauté d’une RP qui vaut 100. Alors la valeur vénale de ma RP est de 100 (on fera abstraction du passif dans ce cas).
    Et donc subit un abattement de 20% et non 20%*50%.

    Dans l’attente de vos retours.

    • Posons le problème à l’envers : Si, au décès du premier des époux, l’abattement fiscal de 20% s’appliquait sur la part de la RP détenu par le conjoint survivant ; Quel serait l’intérêt d’un tel abattement ?

      Aucun, puisque la partie appartenant au conjoint ne serait pas un actif de succession…

  14. J’ai affiné ma recherche et suis arrivé à cette conclusion :

    Par exemple
    J’ai une maison 100k
    Abattement 20k

    Actif de successsion 50k

    On a alors
    (100-20)=80k/2 = 40K dans la succession.
    Ce qui reviendrait à 20% sur la part rentrant en succession.

  15. Josée says:

    ma mère a hérité d’un bien immobilier qu’elle a revendu à un prix ridicule (moitié de sa valeur compte tenu du marché), à un de ses enfants. Comment cela se fait que le notaire n’a rien vu/dit (sachant que le notaire est dans une autre région) ?
    merci d’avance

  16. adnstep says:

    Au sujet de DVF, le site affiche le prix de vente. Or, ce prix de vente peut inclure les frais d’agence, si ces frais sont à la charge du vendeur (34% des ventes). Ce qui permet à l’état d’augmenter la base taxable.

    Exemple : dans le VIe arrondissement de Paris, un 2 pièces de 30 m² a été vendu 517.900 euros selon «DVF» et 492.900 euros selon la base des notaires. La différence de prix correspond aux frais d’agence qui sont intégrés à la base taxable et sont autant d’euros qui viennent gonfler les finances publiques.

    Et donc souvent DVF affiche des montants supérieurs au prix de vente réel.

    Et ce n’est pas prêt de s’arrêter, car c’est la mode, chez les AI de faire payer les frais au vendeur. En effet, le Figaro nous révèle que depuis janvier 2017, un décret issu de la loi Alur oblige les agents immobiliers à afficher le montant de leur commission sur chacune de leurs annonces. Pour échapper à cette transparence, la plupart d’entre eux affichent un prix de vente qui inclut les frais d’agence. Ce qui augmente l’assiette taxable. «Avec une commission d’agence moyenne de 5%, le gain supplémentaire pour les départements avoisine les 600 millions d’euros par an», estime Thierry Delesalle.

    Cette somme, qui est loin d’être négligeable dans un contexte de baisse des dotations des collectivités, viendrait accroître les recettes de l’État. En effet, sur la part des DMTO que touchent les départements (4,5% du prix de vente du logement), une partie (un peu plus de 2% du montant perçu par les départements) est reversée à l’État. Ajoutez à cela la demande formulée par l’association des départements qui réclament une hausse de 0,2 point de leur part sur les droits de mutation. Ce qui équivaudrait, si elle était acceptée par le gouvernement, à un gain de 500 millions d’euros.

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