Comment estimer la valeur d’un bien immobilier pour une déclaration de succession ou d’IFI ?

La question de l’estimation de la valeur des biens immobiliers est toujours un sujet délicat : Quelle valeur déclarer dans la déclaration de succession ou dans la déclaration d’IFI ?

Pour la déclaration de succession, soit les héritiers indiquent une valeur trop faible et ils devront payer de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente de la maison ou de l’appartement sous-évalué ; Soit, ils indiquent une valeur trop élevée et acceptent de payer des droits de succession sur un bien qu’ils ne souhaitent pas vendre.

Pour la déclaration de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), soit les héritiers prennent le risque de sous-évaluer la valeur de leurs biens immobiliers et prennent le risque d’une requalification fiscale au détour d’un contrôle fiscal ou de l’ouverture de la succession du redevable, soit ils prennent le risque de sur-évaluer un bien immobilier qu’ils n’ont pas l’intention de vendre et qui n’a donc pas de valeur financière.

Pourtant, les choses ne sont pas compliquées : Il faut déclarer les biens immobiliers à leur valeur vénale au 01 Janvier de l’année pour la déclaration d’IFI ou au jour du décès du propriétaire pour la déclaration de succession, c’est à dire le prix auquel un bien peut être vendu d’après l’état du marché. 

L’administration fiscale précise pour l’IFI (mais le raisonnement est le même pour la déclaration de succession) :

« La jurisprudence définit la valeur vénale comme le prix normal qu’eût accepté de payer un acquéreur quelconque n’ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer plus particulièrement le bien concerné à d’autres similaires.

Cette valeur doit donc être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande.

Ainsi, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel d’un bien déterminé, au 1^er janvier de l’année d’imposition en tenant compte des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques de ce bien.

Bien entendu, lorsqu’il s’agit d’un ensemble de biens, c’est la valeur de cet ensemble qui doit être prise en considération. »

Comment estimer la valeur vénale des biens immobiliers pour la déclaration de succession ou l’IFI ?

Avant d’envisager des décotes et autre réduction de prix afin de tenir compte des spécificités de l’immeuble, il convient d’essayer d’estimer la valeur de marché de la maison ou de l’appartement. Pour ce faire, vous pouvez demander une attestation de valeur immobilière, c’est à dire une estimation par le notaire ou une agence immobilière de la valeur vénale de l’immeuble.

Vous pouvez également analyser le marché immobilier en consultant les annonces de vente immobilières des biens disponibles sur le marché immobilier. Mais attention, cette approche pourrait être trompeuse car les prix affichés sont les prix de mise en vente avant négociation et surtout, ils intègrent les frais de négociation qui devront être payés à l’agence immobilière ou au notaire négociateur. Néanmoins, il s’agit d’une solution simple dans le cadre d’une première approche.

Enfin, et c’est probablement une très bonne solution, vous pouvez consulter le fichier cadastral des ventes réalisées dans le quartier de maison ou appartement. Depuis le 25 Avril 2019, la consultation du fichier est gratuite, anonyme et libre.

L’application officielle publiée par l’administration est disponible à cette adresse : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ . De manière simple et intuitive, il suffit de saisir l’adresse de votre bien pour consulter les caractéristiques principales de toutes les ventes signées entre le 01/01/2014 et le 31/12/2018 autour de cette adresse.

Au terme de votre recherche, vous pourrez même télécharger les données pour approfondir les prix de l’immobilier. Vous pourrez alors avoir connaissance :

• Du prix de vente de la maison ou de l’appartement (Prix réellement signé chez le notaire) ; Et de la date de la transaction ;
• De l’adresse précise ;
• De la surface de la maison ou appartement (Surface réelle et parfois surface Carrez) ;
• De la surface du terrain ;
• Du nombre de pièce ;

Bref, vous aurez des éléments de comparaison qui vous permettront de justifier la valeur vénale retenue pour l’estimation des biens immobiliers pour les déclaration de succession ou d’IFI.

Quelles décotes peut on appliquer à la valeur vénale pour tenir compte des spécificités de l’immeuble à estimer pour la déclaration de succession ou d’IFI ?

Vous l’avez compris, il convient de déclarer la valeur vénale du bien immobilier, c’est à dire le prix auquel un bien peut être vendu.

Ainsi, il paraît cohérent d’ajuster la valeur vénale du marché afin de tenir compte des spécificités du bien à estimer :

• Un bien immobilier locatif loué pourra faire l’objet d’un décote de 10% à 20% qui tiendra compte des difficultés à vendre un bien immobilier occupé par bail à usage d’habitation ; Mais attention, il ne s’agit pas d’une décote officiellement définit par le code général des impôts : La valeur à déclarer doit être la valeur vénale de l’immeuble, c’est à dire son prix de vente et non seulement 80% de la valeur vénale comme nous l’observons régulièrement. On estime que le prix de vente d’un bien loué est inférieur de 10% à 20% par rapport à un bien vendu vide.

• La valorisation des parts de SCI à l’IS pourra faire l’objet d’une décote importante afin de tenir compte de la quasi impossibilité de vendre des parts de SCI à l’IS. L’acheteur de parts de SCI à l’IS est rare et le prix de vente des parts de SCI à l’IS est souvent bien inférieur à la valeur de l’immeuble détenu par ladite SCI à l’IS. L’acheteur tient compte de la lourde de la gestion comptable et fiscale de la SCI, mais aussi de l’impôt sur la plus-value professionnelle latent.

• Les parts de SCI à l’IR ne pourront pas bénéficier d’une décote importante. Il est en effet délicat de justifier que l’intermédiation d’une structure sociétaire semi-transparente soit à l’origine d’une moindre valeur vénale. Pour simplifier le raisonnement, la valeur des parts de SCI à l’IR est très proche de la valeur de l’immeuble détenu par ladite SCI. Néanmoins, lorsque le logement est loué, il est possible de tenir de cette occupation pour défendre la décote expliquée au premier point.

Résidence principale : Un abattement de 20% pour la déclaration de succession et un abattement de 30% pour l’IFI.

Il ne faut pas confondre les décotes qui tiennent compte de la spécificité de la maison ou l’appartement telles que nous venons de les détailler de l’abattement spécifiquement applicable sur la valeur vénale de la résidence principale.

La résidence principale devra donc être déclarée à hauteur de 80% ou 70% de sa valeur vénale. Mais attention, à une lecture trop rapide des textes.

L’abattement de 20% sur la valeur de la résidence principale pour la déclaration de succession.

L’article 764 bis du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits de mutation par décès, un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt est effectué dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :

1) l’immeuble constitue au jour du décès la résidence principale du défunt ;

2) l’immeuble est occupé à cette même date, à titre de résidence principale, par au moins une des personnes suivantes, limitativement énumérées :

– le conjoint survivant ;

– le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité ;

– les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ;

– les enfants mineurs ou majeurs protégés du conjoint du défunt ou de son partenaire.

Ainsi, dans la pratique et dans la majorité des situations, cet abattement de 20% ne pourra être appliqué qu’au décès du premier des époux et ne portera que sur 50% de la valeur de la résidence principale lorsqu’elle appartient à la communauté.

De surcroît, cet abattement de 20% est un faux cadeau. En effet, en cas de cession ultérieure de l’immeuble reçu par succession, et estimé après abattement de 20%, c’est la valeur après abattement qui sera retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Ainsi, l’abattement, qui réduit la valeur d’acquisition du bien, augmente la plus-value imposable lors de sa revente. Les héritiers ne peuvent pas renoncer à cet abattement même s’il les pénalise (Rép. min. n° 44553, JOAN du 29/06/2010).

L’abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale pour la déclaration d’IFI.

Au terme de l’article 973 du code général des impôts, et par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.

En revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier (Société Civile Immobilière), alors même que l’immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du redevable.
Néanmoins, dans certaines conditions, lorsque l’associé occupe le logement détenu par la SCI via un bail à usage d’habitation, la décote pour occupation exprimée ci avant peut être envisagée.

En revanche, lorsque l’occupation du logement détenu par la SCI n’est pas organisée par un bail à usage d’habitation, mais par une mise à disposition gratuite au bénéfice du gérant de la SCI, cette décote ne semble pas pouvoir être autorisée. En effet, en cas de vente des parts de SCI, ce droit d’occupation par le gérant s’envole et la SCI retrouve la pleine jouissance de l’immeuble.