Obtenir un accord de financement et plus généralement, trouver une banque qui acceptera de financer votre investissement immobilier n’est jamais simple pour les non-résidents et autres expatriés.

Pourtant, il existe des solutions pour obtenir un crédit immobilier. Quelques établissements, souvent filiales de grandes banques nationales, ont des solutions de financement dédiées aux expatriés, aux non-résidents ou aux étrangers qui voudraient investir en France.

Notre courtier en crédit immobilier patrimonial, habitué à traiter ces financements un peu particuliers, vous propose de faire le point sur les conditions imposées par les banques qui permettront aux non-résidents et autres expatriés de trouver un crédit immobilier.

Qui est considéré comme « non-résident » ou « expatrié » par les banques ?

Avant de rentrer dans le cœur du sujet des conditions requises pour obtenir un crédit immobilier, concentrons nous sur le profil des emprunteurs qui sont concernés.

Pour les banques, un « non-résident » est tout simplement un étranger résidant en France  ou une Français qui est résident fiscal dans un pays étranger.

Pour autant, tous les non-résidents ne profitent pas d’un traitement égalitaire lorsqu’il s’agit d’obtenir un accord pour l’obtention d’un crédit immobilier. La nature du contrat de travail (local ou expatriation) à une influence forte sur l’obtention ou non du crédit immobilier.

Notez que le financement pourra concerner un bien immobilier situé en France, mais également à l’étranger.

Dans cette seconde hypothèse, réservée aux Français résidents fiscaux dans un autre pays, la garantie sera le cœur de la problématique. Les banques exigeront alors une garantie réelle (hypothèque de premier rang) sur un autre bien immobilier, net de crédit affecté, situé en France.

Trois catégories d’emprunteurs sont concernés :

  • Les français qui travaillent à l’étranger avec un contrat local;
  • Les français qui travaillent à l’étranger avec un contrat de travail Français, d’une entreprise établie en France ;
  • Les fonctionnaires internationaux ;

Les français qui travaillent à l’étranger avec un contrat local.

Les français, salariés français qui travaillent à l’étranger avec un contrat de travail étranger (local), pourront obtenir leur crédit immobilier sans difficultés majeures (dès lors que les ratios d’endettement, d’apport et de garantie seront respectés), s’ils sont résidents dans l’un des pays suivants :

  • Autriche ;
  • Allemagne ;
  • Belgique ;
  • Canada ;
  • Danemark ;
  • Espagne ;
  • Luxembourg ;
  • Finlande ;
  • Irlande ;
  • Italie ;
  • Norvège ;
  • Pays-bas ;
  • Portugal ;
  • Australie ;
  • Afrique du sud ;
  • Royaume uni ;
  • Suisse ;
  • Suède ;
  • Monaco ;
  • Nouvelle-Zélande.
  • Brésil ;
  • Hong-kong ;
  • Singapour ;
  • Dubaï ;
  • Abu dabhi.

ps : Attention, comme me l’expliquait hier, Pierre Marchand, responsable du pôle « Crédit immobilier patrimonial » : « dans le financement des non-résidents, la notion de « sans difficulté majeure » est toute relative« .

Les banques seront particulièrement exigeantes et demanderont de très nombreux justificatifs, parfois improbables, avant de vous accorder le crédit immobilier. Les banquiers ont parfois une imagination sans limite ;-(

C’est dans ces situations qu’on est content de payer un courtier pour faire le boulot 🙂

Les français qui travaillent à l’étranger avec un contrat de travail Français, d’une entreprise établie en France.

La question des non-résidents qui travaillent à l’étranger avec un contrat de travail Français est un tout autre sujet. Les banques ayant confiance dans la solidité du contrat de travail Français accorderont plus facilement un crédit immobilier.

Peu importe le pays de résidence fiscale (ou presque), le contrat de travail Français permettra de faciliter l’obtention du crédit immobilier.

Les fonctionnaires internationaux intègrent cette seconde catégorie et pourront obtenir un crédit immobilier sans difficulté majeure, même si cette notion reste toujours très relative.

Quel projets immobilier peuvent être financés ?

Lorsque le bien immobilier est situé en France, le crédit immobilier pourra concerner :

  • Le financement de L’acquisition d’une résidence secondaire ;
  • Le financement de l’acquisition d’un immobilier locatif privé (location meublée non professionnelle ou revenu foncier classique ;
  • Le financement de l’acquisition d’un immeuble avec travaux (résidence secondaire ou locatif)

Les conditions imposées par les banques pour accorder un crédit immobilier à un non-résident ou un expatrié.

Taux d’endettement.

L’accord de crédit immobilier sera soumis au respect stricte d’un taux d’endettement de 35% assurance de prêt compris. De manière assez traditionnelle, le taux d’endettement différentiel ne pourra pas être utilisé.

Apport personnel.

Un apport personnel minimum de 20% de l’investissement, hors frais, sera le plus souvent imposé. Il est très difficile de passer outre cette exigence d’apport personnel minimum exigé.

Durée du crédit immobilier.

Le crédit immobilier sera accordé pour une durée maximale de 20 ans.

Garantie

En fonction du projet d’investissement, toutes les garanties traditionnelles pourront être acceptées :

  • Garantie réelle (Privilège de préteur de deniers – PPD- , hypothèque de premier rand)
  • Caution type Crédit logement ;
  • Nantissement d’épargne.

Taux de crédit immobilier

Le taux de crédit immobilier appliqué sera relativement compétitif, même si la moindre concurrence entre les banques pour financer ces emprunteurs « atypiques » ne militent pas pour des taux excessivement bas qui pourraient être obtenus pour un résident en France.

Les taux de crédit immobilier pour les non-résidents restent très compétitifs.

Assurance emprunteur pour les non-résidents.

Geoffroy Roques, responsable du service « Assurance emprunteur« , m’expliquais hier qu’il n’y avait rien de particulier à signaler.

Seule la question de l’ITT, garantie complémentaire exigé par les banques, pourra être travaillée par l’emprunteur non-résident. L’ITT, c’est l’incapacité temporaire de travail, garantie régulièrement facultative qui pourra être imposée pour les non-résidents. Cette garantie ne sera pas toujours facile à obtenir dès lors qu’il s’agit de couvrir un risque d’un contrat de travail qui est exécuté à l’étranger.

A suivre.

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