Initiée au cœur du printemps, nous poursuivons aujourd’hui notre série d’articles consacrés au taux de rendement de l’investissement immobilier locatif. Il s’agit d’essayer de déterminer quel est le régime fiscal qui est le plus avantageux pour le propriétaire bailleur.

1- Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ?

2- Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?

3- Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?

4- SCPI : Quel rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?

5- LMNP : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif en location meublée ?

Toutes ces stratégies, et bien d’autres, sont évidemment présentées et analysées de manière exhaustive dans l’édition 2021 de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Aujourd’hui, je vous propose de travailler sur une stratégie méconnue, mais pourtant particulièrement efficace comme vous allez le constater avec les chiffres : Il s’agit de réaliser un investissement immobilier PINEL pendant 12 ans, puis de transformer ce logement en location meublée non professionnel (LMNP) au terme de la défiscalisation PINEL.

C’est une stratégie que nous vous présentions déjà dans cet article « Investir en loi PINEL pendant 12 ans puis transformation en location meublée (LMNP) : La stratégie fiscale parfaite ?« 

Il s’agit d’une stratégie simple et efficace pour tirer le maximum du dispositif fiscal PINEL sans subir les conséquences négatives après 12 ans grâce au régime fiscal LMNP.

Mais attention, investir dans l’immobilier locatif, ce n’est pas simplement une question d’optimisation fiscale, c’est surtout louer un logement qui devra satisfaire le besoin d’un locataire. Exercer l’activité de location meublée n’est pas la même chose que de louer vide.

La location meublée, c’est loger une personne en transit, c’est accepter une rotation du locataire plus rapide, d’acheter des meubles qu’il faudra remplacer au gré de l’usure, payer des frais d’agence à chaque changement de locataire …. Bref, il faut vraiment que la rentabilité soit meilleure pour compenser ces contraintes.

Simulation d’un investissement immobilier PINEL puis transformation en LMNP après 12 ans.

Les hypothèses de la simulation.

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.

  • Bien immobilier : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 166 666€ HT, c’est à dire 200 000€ TTC. Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation. Le loyer sera de 650€ par mois (contre 800€ / mois pour les simulations précédentes) ;

  • Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

Synthèse de l’investissement immobilier locatif.

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier extrait de notre article de synthèse « Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en septembre 2021 ? Nos conseils pour négocier !«  :

Ce barème indicatif est proposé par notre courtier en crédit immobilier par rapport au barème de crédit immobilier qu’il reçoit et surtout des taux de crédit immobilier qu’il négocie pour nos clients.

Au delà de ce barème synthétique, vous pouvez essayez notre comparateur de crédit immobilier, une innovation qui vous permet d’obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier, une analyse de faisabilité de votre projet immobilier et un accord de principe en moins de deux minutes.

Rendement locatif et hypothèses de revalorisation des loyers et des prix de l’immobilier.

2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier de 180200€ au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€.

N’hésitez pas à consulter notre service de courtage en crédit immobilier pour obtenir une étude personnalisée sur votre projet de financement immobilier.

Voici le tableau d’amortissement du crédit immobilier :

  Annuité  Dont capital  Dont intérêts  Capital restant 
                 1  1013780652072172135
                 2  1013781581980163977
                 3  1013782521886155726
                 4  1013783461791147379
                 5  1013784421695138937
                 6  1013785401598130397
                 7  1013786381500121759
                 8  1013787371400113022
                 9  1013788381300104185
               10  101378939119895246
               11  101379042109586204
               12  10137914699177058
               13  10137925188667806
               14  10137935878058449
               15  10137946567248984
               16  10137957456339410
               17  10137968445329726
               18  10137979534219930
               19  10137990822910022
               20  10137100221150
     
 202 746,34180 200,0022 546,34 

2 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif PINEL puis LMNP après 12 ans.

Comme vous pourrez le constater dans le tableau ci dessous, la loi PINEL permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt de 2% par année pendant les 9 premières années de location, puis une réduction d’impôt de 1% pendant les trois années suivantes (années 10, 11 et 12).

Après ces 12 premières années fiscalement agréable, la disparition des avantages fiscaux pourrait avoir pour conséquence une augmentation forte de l’imposition du contribuable.

Dans cette perspective peu attrayante, la stratégie consiste à transformer votre location nue en location meublée afin de profiter du régime fiscal particulièrement attrayant de la location meublée non professionnelle (LMNP).

  Loyer  Intérêts  Charges déductibles  Amortissement LMNP après 12 ans Revenu foncier pendant 12 ans puis BIC LMNP 
1  7 8002 0721 560 4 168
2  7 8781 9801 576 4 323
3  7 9571 8861 591 4 480
4  8 0361 7911 607 4 638
5  8 1171 6951 623 4 799
6  8 1981 5981 640 4 961
7  8 2801 5001 656 5 124
8  8 3631 4001 673 5 290
9  8 4461 3001 689 5 457
10  8 5311 1981 706 5 626
11  8 6161 0951 723 5 798
12  8 7029911 740 5 970
13  8 7898861 7586 05888
14  8 8777801 7756 058264
15  8 9666721 7936 058443
16  9 0565631 8116 058623
17  9 1464531 8296 058806
18  9 2383421 8486 058991
19  9 3302291 8666 0581 177
20  9 4231151 8856 0581 366
      
 171748 34 35048462 €66 391

3- Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt PINEL + LMNP

Comme vous le constaterez, cette fiscalité PINEL + LMNP est fiscalement très efficace puisque le projet d’investissement pourrait être à l’origine d’un réduction d’impôt total de 11756€ sur la durée totale de 20 ans alors même que l’investisseur aurait reçu 171 000€ de revenus immobiliers sur la même durée.

  Revenu foncier imposable pendant 12 ans puis BIC LMNP  Réduction d’impôt PINEL  Impact fiscal 
1  4 1684 104-2 137
2  4 3234 104-2 064
3  4 4804 104-1 990
4  4 6384 104-1 915
5  4 7994 104-1 839
6  4 9614 104-1 763
7  5 1244 104-1 685
8  5 2904 104-1 607
9  5 4574 104-1 528
10  5 6262 052604
11  5 7982 052684
12  5 9702 052766
13  88041
14  2640125
15  4430209
16  6230294
17  8060380
18  9910468
19  1 1770556
20  1 3660645
    
 66 39143 092-11 756

Bref, une opération fiscale très intéressante !

4 – Synthèse et tableau de trésorerie

En synthèse, le taux de rendement interne de cet investissement sur 20 ans est estimé à 7.12% ! C’est là un niveau de rendement tout à fait satisfaisant au regard de la prudence des hypothèses retenues.

La question centrale est celle de l’évolution des prix de l’immobilier. Dans cette simulation, nous considérons l’acquisition d’un immeuble payé 205 000€ TTC (avec TVA à 20% et frais de notaire pour 5000€), mais une valorisation de l’immeuble qui chute à 160 000€ au lendemain de l’achat pour tenir compte de ces impôts et charges.

Ensuite, pendant 20 ans, on considère une hausse du prix de l’immobilier au rythme de 1% par année calculée sur la valeur de 160 000€.

Cela signifie que ce taux de rendement interne de 7.12% est obtenu avec une hypothèse de valorisation de l’appartement à 193297€ (alors même que l’investisseur l’aurait payé 200 000€, 20 années plus tôt). Cela me semble être une hypothèse très conservatrice !

Avec une hypothèse de revalorisation plus agressive à 2% / an / 20 ans, le TRI augmente fortement pour atteindre 8.60%.

Tableau de trésorerie et d’enrichissement.

 TRÉSORERIE ( = effort d’épargne)Valeur NETTE de l’immobilierValorisation Patrimoniale de l’investisseur en loi PINELValorisation patrimoniale de l’épargnant sur le fonds euros du contrat d’assurance vie, 
1-26760160000-1213526760
2-1771161600-237728799
3-1782163216749030870
4-17931648481746932972
5-18051664972756035106
6-18161681623776437274
7-18281698434808439475
8-18401715425851941709
9-18521732576907243979
10-39161749907974448335
11-39291767409053652747
12-394217850710144957216
13-314718029211248660936
14-316018209512364664705
15-317418391613493268526
16-318718575514634572398
17-320118761315788776323
18-321518948916955980301
19-322919138418136284333
2019005419329719329781933

A suivre.

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