Se faire refuser un prêt immobilier à cause d’un dépassement du taux d’usure est une tendance qui se dessine de plus en plus fréquemment ces derniers temps. Le coût de l’assurance emprunteur dans des cas particuliers tel les emprunteurs seniors ou bien encore les emprunteurs en situation de risque aggravé de santé cumulé à la remontée des taux d’intérêt créé une multiplication des refus de prêt immobilier.
En qualité de courtier d’assurance emprunteur (cliquez ici pour nous contacter) nous avons souhaité au cours de cet article vous exposer ce qui se cache derrière ce terme un peu barbare de taux d’usure mais surtout vous exposer les solutions qui vous permettront de solutionner votre dossier de prêt afin que celui-ci soit accordé et que vous puissiez acheter votre bien immobilier.
Cet article sera aussi l’occasion de faire un clin d’œil à un lecteur du Blog Patrimoine qui constituera notre cas pratique et qui nous aura permis d’explorer toutes les solutions possibles et envisageables afin que nous puissions vous les livrer aujourd’hui et ainsi aider le plus grand nombre.
En effet, la loi dispose que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du crédit immobilier ne peut en aucun cas être supérieur au taux de l’usure fixé trimestriellement par la Banque de France. C’est ainsi, qu’entre remontée de taux de crédit immobilier et poids élevé de l’assurance emprunteur, vous êtes nombreux à ne plus pouvoir trouver un crédit immobilier (cf » Barème des meilleurs taux de crédit actuel« ). Les banques refusent alors de vous financer, non pas à cause du risque de non paiement ou d’un endettement excessif, mais parce que le TAEG du crédit immobilier dépasse le taux d’usure.
 

Se faire refuser un crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure ?

Avant de vous détailler les solutions pour « contourner » la problématique du taux d’usure nous allons donc reprendre les bases de ce qui vous est demandé pour l’accord d’un prêt immobilier puisque c’est le cumul de ces points qui est à l’origine d’un potentiel dépassement du taux d’usure.
Pour vous accorder un prêt immobilier, la banque va bien évidemment vérifier que vos capacités d’endettement sont bonnes. Une fois cet élément validé, elle constituera votre dossier de prêt et vous demandera à cette occasion plusieurs éléments qui auront un coût financier :

  • Une garantie : il pourra s’agir suivant les cas d’une caution, d’un privilège prêteur de denier ou bien encore d’une hypothèque
  • Des frais de dossier : coût administratif du traitement de votre dossier
  • Des honoraires : ceux sont ceux du courtier en crédit par lequel vous être peut être passé et qui a inclus le coût de sa prestation dans votre emprunt
  • Une assurance emprunteur : il pourra s’agit d’une garantie décès PTIA si vous faîtes un emprunt locatif ou que vous êtes retraité ou bien d’une garantie complète, décès invalidité totale et arrêt de travail, si vous êtes en activité et que vous faites l’acquisition de votre résidence principale
  • Des intérêts d’emprunt : c’est bien sûr la contrepartie du prêt accordé par la banque

 
La banque, lorsque qu’elle a calculé vos capacités d’emprunt, s’est basée sur un principe simple qui consiste à limiter votre mensualité à un tiers de revenus. C’est le fameux taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33%.
C’est une règle standard pratiquée par la majorité des banques. Néanmoins cela ne correspond à aucune obligation légale. Certaines prennent en compte l’assurance emprunteur dans la mensualité d’emprunt, d’autres pas. Certaines acceptent de déroger à cette règle si elles estiment que le reste à vivre (montant des revenus après paiement de l’échéance d’emprunt) est suffisant, d’autres la respectent scrupuleusement.
En résumé la banque veut simplement s’assurer que vous arriverez à rembourser votre prêt et que vous ne vous retrouverez pas en défaut de paiement. A l’extrême, vous pourriez vous retourner contre elle en indiquant que c’était son métier de s’assurer que vous étiez solvable mais c’est un autre débat.
La banque de France a, elle, un discours totalement différent. Plus qu’un discours, elle fait tout simplement en sorte que les établissements bancaires respectent l’art L314-6 du code de la consommation :

« Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus d’un tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du dernier trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues »
 

Traduisons brièvement par le biais d’un exemple. Si vous souscrivez un prêt immobilier (« opération de même nature ») sur 20 ans (« risque analogue ») et que le trimestre précédent l’accord de votre emprunt la moyenne des TAEG (« taux effectif global ») pour les prêts sur une durée de 20 ans étaient de 2% ALORS votre TAEG ne pourra pas supérieur à 2.60% (TAEG moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers).
Dès lors que votre TAEG personnel dépassera ce que l’on appelle le seuil de l’usure fixé par la banque de France chaque début de trimestre votre prêt sera systématiquement refusé et il n’y aura pas de dérogation possible.
La seule chose à faire restera donc de voir comment et surtout dans quelle mesure est il possible de diminuer votre TAEG afin que celui-ci soit en dessous du taux d’usure.
Vous l’aurez compris le TAEG est la pierre angulaire de tout le système et il convient donc de savoir ce qu’il intègre afin de voir ce sur quoi vous pouvez agir afin de le faire baisser.

Comment est calculé de TAEG de votre crédit immobilier ?

Comme nous l’avons vu précédemment la banque va intégrer différents éléments dans votre emprunt (frais de dossier, intérêt d’emprunt, assurance emprunteur, frais de garantie,…) pour calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

TAEG = Taux du crédit immobilier + ensemble des frais et dépenses obligatoires à charges de l’emprunteur (garantie, frais de dossier, honoraire, …)

Le point à retenir est qu’elle rentrera dans le coût de votre TAEG uniquement les éléments qui sont OBLIGATOIRE  à l’accord de votre emprunt.
A l’extrême si elle ne vous demandait pas d’intérêt d’emprunt ou pas d’assurance emprunteur ou du moins que ces éléments était considéré comme facultatif elle ne les intégrerait pas dans le calcul du taux annuel effectif global
Cet élément à une importance primordiale lorsque l’on flirte avec le taux d’usure car chaque élément ayant un coût, il fera gonfler le TAEG et à 0.01% près le prêt sera accepté ou refusé.
 
Si l’on devait donner une formule simple elle serait la suivante :

TAEG = taux de l’emprunt + TAEA + frais divers exigés par la banque

Le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) étant l’équivalent du TAEG pour la partie assurance de prêt.

 
En effet le taux d’assurance annoncé n’a absolument pas le même impact que le taux du prêt. Sur 20 ans par exemple 0.10% de taux d’assurance coûte le double en euros comparé à 0.10% de taux de crédit. Mieux vaut donc économiser 0.10% sur l’assurance emprunteur que sur le taux de votre crédit immobilier.
 
 

Simulateur de calcul du TEAG du crédit immobilier et TAEA de l’assurance de prêt.

Afin de vous aider à calculer le TAEG de votre emprunt immobilier, mais aussi de votre TAEA nous avons construit un logiciel vous permettant d’intégrer les différents éléments et ainsi d’obtenir votre TAEG personnalisé. Vous aurez également une vue synthétique du coût global de votre emprunt puisque nous reprendrons le coût global des intérêts mais aussi de l’assurance emprunteur.
Si vous souscrivez une assurance emprunteur sur le capital restant dû il vous suffira de prendre le coût global et de le diviser par le nombre de mois. Si vous empruntez à 2, faites le cumul des 2 coûts en fonction de la quotité exigée par la banque.
 

Si votre TAEG est supérieur au seuil de l’usure (par exemple 2.96% au 1er trimestre 2019 si votre emprunt à une durée de 20 ans ou plus) cela signifie que vous êtes en dépassement de taux d’usure et que votre prêt immobilier va être refusé par la banque.

Quels sont les taux d’usure pour les crédits immobilier en Avril 2019 ?

La banque de France publie les taux d’usure pour les crédits tous les trimestres. Les derniers chiffres ont été publié début Avril 2019.
 

Taux d’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement (%)

CatégorieTaux effectif moyen pratiqué au
1er trimestre 2019
Taux d’usure applicable au
1er avril 2019
CRÉDITS DE TRÉSORERIE
Crédits de trésorerie aux ménages et prêts pour travaux d’un montant inférieur ou égal à 75 000 euros (1)
SériesSéries
Prêts d’un montant inférieur ou égal à 3 000 euros15,8321,11
Prêts d’un montant supérieur à 3 000 euros et inférieur ou égal à 6 000 euros9,4512,60
Prêts d’un montant supérieur à 6 000 euros4,566,08
CRÉDITS IMMOBILIERS
Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros (2)
SériesSéries
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans2,05%2,73%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans2,08%2,77%
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus2,22%2,96%
Prêts à taux variable1,84%2,45%
Prêts relais2,40%3,20%
Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale (= SCI)
SériesSéries
Prêts à taux fixe d’une durée initiale supérieure à 2 ans1,67%2,23%
Prêts à taux variable d’une durée initiale supérieure à 2 ans (3)1,34%1,79%
Prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament3,034,04
Découverts en compte10,5414,05
Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans1,291,72
Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commercialeSériesSéries
Découverts en compte10,5414,05

source : Banque de France / Taux d’usure
 

Quelle tendance pour le taux d’usure sur les prochains mois  et quelle incidence sur les refus de prêt ?

Avec la remontée de taux immobilier que nous subissons depuis la fin de l’année 2018 nous assistons à une multiplication des refus de prêt pour dépassement de taux d’usure.
Le phénomène est au final assez simple à comprendre.
Les TAEG servant de base au calcul du taux d’usure (pour rappel TAEG augmenté d’un tiers) sont ceux du trimestre précédent. Hors lorsque les taux du trimestre suivant augmentent cela fait d’autant diminuer la part ou disons la marge de manœuvre qu’il existe pour les frais complémentaires obligatoires.
C’est notamment le cas pour l’assurance emprunteur qui pèse comme nous l’indiquions dans cet article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. » de 30 à 50% du coût de votre crédit immobilier.
Pour un emprunteur ayant un dossier standard (en terme de revenu)les taux de crédit immobilier sont au plus bas, et on baissé depuis le début de l’année 2019 (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ) si l’on emprunte sur une durée de 20 ans. Nous avions donc au premier trimestre 2019 une moyenne de TAEG plus faible. Ceci engendre donc un espace plus faible pour l’assurance emprunteur qui complète en grande partie le taux de base du prêt immobilier pour atteindre le fameux TAEG
Lorsque l’on regarde les seuils d’usure repris dans le tableau certains éléments sont frappants et permette de tirer certaines conclusions pour une catégorie d’emprunteur.
Avec un TAEG maximum de 2.96% sur les prêts d’une durée supérieure ou égale à 20 ans les choses se compliquent sérieusement pour certains emprunteurs…..
Par exemple, en faisant un calcul rapide grâce au logiciel et pour un emprunt de 200 000€ sur 25 ans à 2% avec des frais divers de 3000€ (caution, dossier, courtier), on s’aperçoit que le coût mensuel de l’assurance emprunteur ne doit pas être supérieur à 105€ si l’on ne veut pas dépasser le taux d’usure.
105€ cela correspond à un taux d’assurance de 0.63% (ou 0.315% si Mr et Mme sont assurés à 100%)
Quand on observe les taux d’assurance pratiqués par les banques si ces emprunteurs ont plus de 45 ans on constate qu’il ne pourrait plus emprunter.
Ne pas pouvoir faire un emprunt après 45 ans sur une durée de 20 ou 25 ans lorsque l’on a des revenus modestes….. La situation de se complique non ??
 
Mais d’autres cas d’emprunteurs sont à prendre en compte car ceux sont également eux qui vont être touchés. Je veux bien sûr parler des emprunteurs ayant des antécédents de santé ou une maladie actuellement et qui vont se voir appliquer des surprimes liées à leur étant de santé. Ce sera par exemple les cas des emprunteurs diabétiques (cf « Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse.« ) ou bien encore des emprunteurs en situation de surpoids (cf « Assurance de prêt en cas de surpoids ou d’obésité : quelles solutions pour obtenir la garantie ITT ou limiter les surprimes« ).
Dans une autre catégorie on pourra également trouver les emprunteurs seniors qui se voyait déjà refuser des emprunts liés à l’absence de couverture d’assurance jusqu’au terme du prêt par la faute de leur banquier qui omettait volontairement de leur indiquer qu’ils pouvaient être assuré jusqu’à 85 ou 90 ans mais aussi à tarif moindre si il passait par une délégation d’assurance (cf « Assurance prêt immobilier senior : Quels coûts, quelles solutions pour emprunter après 60, 65 ou 70 ans ?« ).
Certes, ils empruntent sur des durées plus courtes mais le coût de leur assurance emprunteur fait bien souvent doubler le coût global de leur emprunt et donc fortement augmenter le TAEG.
On pourrait donc se résigner à annoncer officiellement qu’un emprunteur de plus de 65 ans et ayant des antécédents de santé engendrant des surprimes ne peux plus emprunter….. Et Bien non car certaines banques ont trouvé une parade pour contourner les problématiques du taux d’usure et ceci de manière tout à fait légale…..du moment que vous souscrivez leurs contrats groupes et qu’ils font de la marge…..
Patientons un peu l’explication va arriver…..
Maintenant que nous avons pris en compte les éléments du calcul du TAEG et constituant le taux d’usure par la suite ainsi que les catégories d’emprunteurs qui vont être le plus fréquemment touchées par le dépassement de celui-ci nous allons pouvoir vous indiquer des solutions concrètes qui vous permettrons dans un certains nombres de cas de solutionner votre dossier.
Bien entendu plus le TAEG sera élevé plus il sera difficile de repasser en dessous du taux d’usure et ainsi avoir un accord sur le prêt immobilier.
 

Quelles solutions pour diminuer votre TAEG et ne pas dépasser le taux d’usure ?

L’idéal sera de partir sur un cas concret puisque comme nous l’avons indiqué en début d’article c’est un lecteur du Blog Patrimoine qui a permis de vous livrer les différentes solutions.
Il emprunte avec son épouse 337305€ sur 25 ans et à obtenu un taux de 1.75%. Ayant la majorité des revenus du couple sa banque demande lui de souscrire une assurance emprunteur décès invalidité et arrêt de travail à hauteur de 100% sur sa tête et 30% sur celle de Madame.
Le client a un antécédent de santé mais le banquier n’en a pas tenu compte et respecte les consignes de sa direction en lui indiquant que pour son dossier mieux vaut qu’il souscrive le contrat groupe de la banque. Après 1 mois le client obtient la réponse de la compagnie d’assurance et les garanties ITT lui sont refusées. C’est un prêt de résidence principale et le banquier lui indique que sans cette garantie le prêt ne peut lui être accordé ou alors qu’il va falloir un nouvel accord de la commission de crédit mais qu’il n’a plus la certitude que son prêt soit accordé.
Après avoir lu l’article sur les refus d’ITT sur l’assurance emprunteur (cf » Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ?« ) l’emprunteur se rapproche d’un courtier en assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé de santé afin de trouver une solution.
Au vue de sa pathologie le montant de surprime est conséquent et le coût de l’assurance a fortement augmenté malgré une étude faites auprès de différentes compagnies. 333€ par mois en moyenne sur 25 ans soit un coût global de 100000€. Madame a elle été accepté par le contrat groupe de la banque à un taux de 0.35% soit 8846€ sur la durée du prêt (pour ses 30% de quotité d’assurance).
Le banquier indique que les garanties sont conformes à ses exigences mais que le taux d’usure est largement dépassé. Le prêt est donc refusé….
On calculera tout d’abord ce que l’on appellera « la valeur cible ». Cette valeur cible, c’est le coût mensuel moyen de l’assurance qu’il ne faut pas dépasser. Grâce au logiciel présenté en début d’article et après quelques essais la valeur cible est de 228€ mensuel pour tomber sur un TAEG à 3.20%
L’emprunteur et son épouse sont actuellement à environ 363€ (100% de Mr + les 30% de Mme).
Une seule compagnie d’assurance a accepté de l’assurer pour la garantie ITT malgré une bonne recherche. La première étape a donc été faites correctement c’est-à-dire trouver la compagnie qui donne les meilleures conditions d’assurance.
Deuxième étape voir avec le banquier si il est possible de diminuer les quotités d’assurances. Après étude de leur situation Madame pourrait bien rembourser le tiers des échéances s’il arrivait quelque chose à son conjoint. Le fait de passer sur une quotité de 75% pour Monsieur et 25% pour Madame est donc cohérent. La banque accepte, la cotisation de celui-ci vient de baisser de 25% et celle de Mme de 5%.
La cotisation mensuelle vient donc de passer de 363€ à 274€ (250€ pour Monsieur et 24.50€ pour Madame)
Suivant les cas, il ne sera pas possible de baisser la quotité notamment si vous empruntez seul ou bien si vous êtes en couple et que vous êtes déjà à 100% au global (c’est le cas si la quotité est de 70/30 par exemple). Néanmoins un ré équilibrage est aussi envisageable. On peut donc passer sur du 50/50 par exemple. L’objectif restera de diminuer la part d’assurance de celui qui paye le plus cher afin de diminuer le plus fortement possible le coût de l’assurance emprunteur.
Le tout est comme nous le disions de respecter une certaine logique dans la quotité car sinon en cas de pépin de santé futur ou de disparition prématuré la situation sera financièrement complexe pour le conjoint survivant et il sera contraint de revendre le bien dans de mauvaise conditions (cf  » Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt.« ).
A l’extrême certains emprunteur qui cherchent une désespérément une solution ou écoute « les conseils » totalement novice de leur banquier finissent par n’assurer qu’un des deux emprunteurs, généralement celui qui a le prix le plus bas, et abandonnent le projet de couverture du conjoint malade.
C’est une solution pour obtenir l’accord du crédit et ne pas dépasser le taux d’usure mais un très mauvais calcul puisque si il arrivait malheur le bien devrait être revendu faute de pouvoir assumer la mensualité d’emprunt.
 
Dans ce cas précis et notamment lorsque les emprunteurs ont trouvé des solutions via une délégation d’assurance, mieux vaudra choisir la solution suivante :

  • Assurer l’emprunteur en bonne santé à 100% afin d’obtenir l’accord de prêt
  • Conserver l’assurance sur le conjoint malade. L’assurance de celui n’étant plus exigée par la banque (donc plus obligatoire) elle ne rentrera pas dans le calcul du TAEG. Vous ne dépasserez donc pas le taux d’usure. Vous pourrez ainsi choisir votre quotité librement soit en fonction de la couverture soit en fonction d’un budget que vous ne souhaitez pas dépasser.

 
Ce cas est également fréquent chez les emprunteurs seniors ou les banques demandent parfois à chacun des 2 emprunteurs de s’assurer à 100%. Il conviendrait donc de s’assurer à 50/50 et de compléter sur d’autres contrats d’assurance si vous souhaitez réellement vous assurer à 100% ou bien alors assurer un des deux emprunteur à 100% et l’autre sur un contrat qui sera considéré comme facultatif. Objectif majeur, ne pas dépasser le taux d’usure, le tout en étant correctement couvert.

Comment les banques peuvent elles faire baisser artificiellement le TAEG ?

Comme indiqué un peu plus haut les banques ont, elles, bien compris le subterfuge. Comment pouvait elle continuer à vendre des assurances emprunteurs avec 70% de marges en moyenne et donc à des tarifs la plupart du temps prohibitifs sans risquer de dépasser le taux d’usure ??
Réponse : en jouant sur le caractère obligatoire ou pas de l’assurance. Elle affiche donc des TAEG fictivement bas
En effet rentre dans le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance), qui pour rappel est un des éléments pour le calcul du TAEG, la partie obligatoire de l’assurance.
Ainsi lorsque la banque, bien qu’elle vous impose à l’ORAL 100% par tête soit 200% au global (cas d’un couple) mais qu’elle ECRIT dans votre offre de prêt que seul 50% par tête est obligatoire elle diminuera de moitié votre TAEA. Votre TAEG en sera fictivement diminué. Ceci vous permettra dans certains cas de ne pas dépasser le taux d’usure mais aussi que le TAEG de la banque A soit meilleur que celui de la banque B….. ceci bien sûr toujours dans l’esprit d’une meilleure information du consommateur….
Alors quand les grandes enseignes de courtier en crédit immobilier vous indiquent sur leur page internet que le TAEG est le nouvel élément fiable pour comparer les offres de prêt, regardez plutôt ce que votre emprunt vous coûte en euros, cela vous évitera des déconvenues.
Autre subterfuge utilisé par les banques dans la catégorie emprunteur sénior cette fois ci et toujours afin de ne pas dépasser le taux d’usure tout en vendant des assurances emprunteurs bien au-delà de ce que ces mêmes emprunteurs pourraient trouver via une délégation d’assurance :
Rendre le facultatif obligatoire ou disons plutôt l’obligatoire facultatif. Ainsi on vous indiquera comme dans le cas précédent et toujours à l’ORAL que si vous ne souscrivez pas l’assurance emprunteur groupe votre prêt ne sera pas accordé mais lorsque vous recevrez votre offre ECRITE de prêt vous constaterez qu’il n’est pas fait mention de son coût et qu’elle est devenue facultative.
Pourtant au vue de son coût elle aurait à elle seule dépassé le taux d’usure et aurait engendré un refus de prêt…..
Bien évidemment vous aurez certainement compris que ce type de subterfuge que l’on pourrait considéré comme des droits lorsque l’on est dans une situation difficile face à la banque ne sont appliqué que lorsque vous prenez le contrat d’assurance chez eux…. autant dire pas de MARGE pas de DROIT ou du moins pas les mêmes car si vous souscrivez par vous-même une assurance emprunteur externe on vous indiquera que l’octroi du prêt est compromis…
Dans ce cas la seule solution sera de profiter de la Loi Hamon en résiliant le plutôt possible votre assurance emprunteur https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/changer-dassurance-de-pret-lanalyse-de-lequivalence-de-garantie-de-la-loi-hamon.html . Ceci vous permettra d’obtenir votre emprunt et de repartir ensuite sur une situation moins coûteuse en terme de prix.
Passez cet aparté destiné à vous informer de certains agissements bancaire que vous avez peut être déjà constaté par vous-même, revenons à notre couple d’emprunteur.
 

Troisième possibilité pour baisser le taux d’usure : diminuer le taux de l’emprunt immobilier.

Certaines banques le feront d’elles mêmes car elles ont une marge de manœuvre et lorsqu’elle souhaite réellement capter ou conserver un client elles feront l’effort nécessaire afin que votre dossier passe. Cette solution ne sera pas forcément envisageable partout notamment lorsque votre banque travaille sur une grille de taux pré établi en fonction des critères de revenus ou d’apport fait sur votre projet immobilier.
Dans le cas ne notre emprunteur, la banque n’a pas bougé. Il faut dire que malgré les modifications apportées sur la quotité, elle semble s’évertuer à indiquer que le taux d’usure est largement dépassé.
Notre logiciel n’indique pas le même calcul final que le banquier. Que se passe t il le banquier ou son logiciel ferait il une erreur ? A ton déjà vu un logiciel se tromper ?
Dans notre cas, le banquier ne maitrisant pas l’assurance (du moins quand elle n’est pas faite en interne) il oublie de proratiser le coût de l’assurance en fonction des nouvelles quotités.
Vérifiez toujours par vous-même notamment lorsque vous avez les outils pour le faire. Vos interlocuteur n’auront pas toujours la compétence requise alors ne leur faite pas totalement confiance notamment lorsqu’ils ont entre leurs mains l’aboutissement ou pas d’un de vos projets de vie que peut constituer l’achat de votre résidence principale.
 

Quatrième possibilité : souscrire une délégation d’assurance moins chère que le contrat groupe pour le conjoint

Comme nous le répétons très régulièrement l’assurance emprunteur est en moyenne 30 à 50% moins chère que l’assurance groupe de la banque et elle permet dans nombres de cas d’accéder à une couverture de meilleure qualité.
Ainsi pour Madame et après une bonne recherche une solution de couverture identique à celle de la banque est trouvée avec une cotisation à 15.05€. Le passage de sa cotisation de 24.50€ à 15.05€ vient de leur faire économiser 2835€ et diminue une nouvelle fois le TAEG les rapprochant encore un peu plus du seuil de l’usure.
 

Cinquième possibilité : demander à la banque de baisser ou supprimer les frais de dossier

Il n’est à notre connaissance pas possible de diminuer le coût de la garantie du prêt immobilier (caution, PPD, hypothèque). Par contre les frais de dossier de l’emprunt voir ceux du courtier en prêt immobilier sont négociable et tout le monde doit pouvoir faire un effort quand la situation de l’emprunteur est particulière.
Ces frais ne joueront que peu sur le TAEG car leur coût est minime sur la globalité mais lorsque l’on est proche de la limite, 0.03% c’est toujours ça de pris.
Dans notre cas pratique, le banquier accepte d’effectuer une baisse 1000€ sur les 1600€ qu’il devait prendre à l’origine. De toute façon le banquier a tout intérêt à ce que le prêt soit accordé sinon il ne captera pas ce nouveau client. Il en est de même pour le courtier en prêt immobilier qui ne sera pas payé si le dossier ne va pas jusqu’à son terme.
Gardez à l’esprit que pour vos interlocuteurs bancaire, mieux vaut 1 que 2 tu l’auras….
 

Sixième possibilité : ne conserver que les garanties d’assurance emprunteur exigées par la banque quitte à les augmenter après l’accord du prêt pour être mieux couvert

Notre emprunteur, bien que la banque ne demande pas cette garantie avait décidé de mettre en place une garantie d’invalidité partielle (IPP). En effet souhaitant être mieux couvert pour son emprunt il avait inclus cette option dans son contrat d’assurance emprunteur.
Chaque banque a des critères spécifiques lorsqu’elle accepte un contrat d’assurances emprunteur en délégation. Ces critères, appelés critères CCSF, sont ceux sur lesquels elle se base pour accepter ou refuser les contrats qui lui sont proposés par leurs clients aussi bien à la mise en place du prêt que si ils demandent une résiliation par la suite.
Dans le cas de notre emprunteur et de sa banque la garantie IPP n’est pas obligatoire, ce qui signifie que la banque ne refusera pas le contrat sans cette garantie. Sur les conseils du courtier d’assurance emprunteur, cette garantie est donc supprimée pour l’instant.
En effet elle a un coût complémentaire et le fait qu’une surprime soit appliquée engendre un surcoût non négligeable sur l’assurance emprunteur.
A la base son coût spécifique (y compris avec surprime) est assez simple à calculer. Néanmoins inutile de penser que votre banquier acceptera de calculer un nouveau TAEG en faisant abstraction de la partie facultative (par opposition à la partie obligatoire qui est à rentrer dans le TAEA puis dans le TAEG). Rappelez vous qu’il ne maîtrise par cette partie et que vous devez lui pré mâcher le travail. Mieux vaut donc ressortir un certificat d’assurance sans la partie facultative afin qu’il puisse recopier le nouveau coût mensuel d’assurance dans son logiciel interne et déterminé le nouveau TAEG.
Concrètement la surprime sur la partie IPT ITT et IPP était de 200% correspondant à un triplement du prix de base sur cette partie des garanties. L’emprunteur vient donc de faire baisser son coût d’assurance de 9693€.
Mais attention le fait de trouver une solution pour passer en deçà du taux d’usure ne doit pas vous inciter à rogner sur votre couverture d’emprunt. Ce n’est pas parce que la banque accepte des contrats en délégation sans option car leur contrat groupe est de moindre qualité que vous devez abandonner vos exigences de sécurité.
Il faut donc leur fournir un contrat de base avec un coût moindre pour leur calcul de TAEG et une fois que votre prêt sera accordé, vous redemanderez à la compagnie d’assurance d’augmenter votre couverture en rajoutant l’option facultative. Attention de tout de même à bien valider que cette solution est possible dans la compagnie que vous avez sélectionnée.
Cette opération a conduit notre emprunteur à une cotisation mensuelle moyenne de 218 (32€ de moins) et si l’on rajoute les 15, 05€ de son épouse le total est maintenant de 233,05€.
Il ne lui manque que 5€ pour que le seuil de l’usure soit respecté, il est donc très très proche de son accord de prêt immobilier.
 

Septième possibilité : jouer sur la réduction couple du contrat d’assurance emprunteur

Bien souvent les assureurs en délégation intègre dans leur calcul de tarif la possibilité de bénéficier d’une réduction couple. Ainsi les emprunteurs qui prennent un contrat dans la même compagnie d’assurance vont bénéficier de 5 à 10% de réduction sur le coût global de l’assurance.
Les systèmes de tarification étant parfois binaire vous aurez parfois la possibilité de bénéficier de cette réduction même si le deuxième assuré souscrit des garanties minimes. En effet le fait de souscrire le contrat dans la même compagnie d’assurance n’est pas forcément la bonne solution en terme de coût global. La plupart du temps si le profil des 2 emprunteurs est différent (âge, CSP, fait de fumer ou pas) vous aurez tout intérêt à souscrire deux contrats distincts.
C’est exactement le cas de nos 2 emprunteurs. Madame est fumeuse ce qui fait fortement augmenter son coût d’assurance sur 90% des contrats d’assurances en délégation. Cette solution avait été étudiée mais la réduction de coût faite sur Monsieur ne compensait pas le surcoût lié au tabagisme sur la cotisation de Madame. Madame avait donc tout intérêt à conserver le contrat sélectionné par le courtier d’assurance emprunteur car celui-ci présentait une absence de surcoût pour les emprunteurs fumeurs.
La solution de cotisation couple avait donc dans un premier temps été abandonné.
Néanmoins après réflexion sur le principe du TAEG (ne rentre dans le TAEG que les coûts obligatoires liés à l’obtention du prêt immobilier) il est tout à fait possible que Madame souscrivent un deuxième contrat.
A-t-on le droit d’avoir deux contrats d’assurances emprunteur pour la même personne ?
Bien évidemment, un emprunteur reste libre et ce n’est pas parce qu’un banque lui impose des quotités moindres ou des règles bien souvent obtues que l’emprunteur doit les respecter à la lettre.
L’objectif était de déclencher une réduction couple sur le tarif important de Monsieur mais avec une quotité de 25% (pour Madame) sur l’ensemble des garanties (DC-PTIA-IPT-ITT) l’opération n’était pas rentable.
Le courtier d’assurance emprunteur leur indique que si Mme respecte la règle de souscription du contrat à savoir, assurer un capital de 20 000€ pour la garantie de base décès PTIA, cela génèrera 7% d’économie sur le tarif de base de Monsieur mais aussi et surtout sur les surprimes.
Les 218€ de cotisation de Monsieur viennent de se transformer en 202€ et ce n’est pas les 6€ de plus de Madame, qui sont de plus facultatif et donc non intégré dans le TAEG, qui vont changer la donne.
Leur objectif est atteint. La cotisation globale est passée de 363€ à 217€ les faisant passer en dessous des 228€ que constituait la « valeur cible » déterminé par le logiciel de calcul de TAEG
Le coût d’assurance a été réduit de 40% uniquement grâce à de la réflexion.
Si ces emprunteurs en étaient restés au discours de base de leur conseiller bancaire il n’aurait jamais obtenu leur prêt immobilier. Refusé dans un premier temps à cause de garanties non conformes aux exigences de la banque (refus sur les garanties ITT) puis dans un second temps pour dépassement de taux d’usure.
Les interlocuteurs bancaires comme ceux avec lesquels vous êtes en lien sur la partie assurance ont une importance primordiale lorsque vous êtes dans une situation dites « hors standard ».
A l’extrême si vous constatez que votre interlocuteur manque de compétences, changez en le plus rapidement possible car l’horloge tourne et votre signature chez le notaire approche. Mieux vaut un taux de prêt un tout petit peu plus cher que pas de prêt du tout.
Bien entendu dans ce cas pratique, une multitude de solutions pouvaient être trouvée parce que les emprunteurs était en couple et la situation aurait plus complexe en cas d’emprunteur unique
Néanmoins dans ce cas d’autres solutions peuvent exister et encore une fois ceux sont les capacités de travail et de réflexion de vos interlocuteurs qui pourront faire la différence.
Si l’on devait conclure cet article et si l’on devait en tirer les points essentiels il conviendrait de prendre en compte que de manière générale les augmentations de refus de prêt immobilier pour dépassement de taux d’usure risque vont constituer une réalité amère sur les premiers mois de remontée de taux d’intérêt. D’ici quelques temps et avec cette augmentation de taux, les 1/3 de majoration du TAEG déterminant le seuil de l’usure vont grossir laissant une part plus importante au coût de l’assurance emprunteur notamment.
Les emprunteurs en mauvaise santé, les seniors ou bien encore les plus modestes (besoin d’une durée de remboursement plus longue avec des taux de prêt plus élevés) seront les premiers touchés.
 

Synthèse : Comment essayer de faire baisser le TAEG de votre crédit immobilier et donc le faire passer sous le taux d’usure ?

En ce qui concerne les étapes et conseils pour baisser votre TAEG et passer en dessous du taux d’usure voici une liste non exhaustive ce qui peut être fait :
Etape 1 : chercher LA meilleure solution pour votre assurance emprunteur et non UNE solution. Les écarts de tarif peuvent aller du simple au triple dans le cadre d’un risque aggravé de santé ou si vous êtes en catégorie sénior. Rapprochez vous d’un courtier en assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/courtier-assurance-emprunteur-specialise-en-risque-aggrave-de-sante-et-convention-aeras.html et éviter les comparateurs d’assurances reliés à des plateformes téléphoniques. Ce système n’existe que pour gérer des solutions standards et vous faire souscrire le contrat sélectionné par le comparateur. Hors ce n’est pas comme cela que les choses marchent….
Vous avez une problématique doit être appréhendée de manière globale (besoins de couvertures, exigences de la banques, recherche de solution spécifiques avec expériences sur le domaine, connaissances des fonctionnements bancaires sur les cas particuliers)
Si la recherche est fructueuse, vous pouvez directement passer en dessous du taux d’usure.
 
Etape 2 : vérifier les critères CCSF de votre banque en terme d’assurance emprunteur c’est-à-dire les exigences minimales de garanties lorsque vous leur apportez une solution d’assurance en délégation. Inutile de rajouter des garanties non exigées par la banque et qui viennent gonfler votre coût d’assurance à titre immédiat. Vous aurez tout le loisir de faire rajouter ces garanties facultatives une fois votre offre de prêt émise.
 
Etape 3 : étudier avec la banque les quotités d’assurances minimales qu’elle pourrait accepter quitte à les augmenter après acceptation de votre dossier de prêt. Là aussi tout comme pour les garanties fournissez le minimum syndical exigé par la banque. Vous réviserez à la hausse les quotités par la suite mais attention à bien valider en amont que cela sera possible mais aussi que cela ne changera pas les formalités médicales de l’assureur. Ceci pourrait engendrer un changement de décision de de la part de l’assureur qui pourrait vous être défavorable.
 
Etapes 4 : expliquer au banquier qu’il doit faire un effort sur les frais de dossier et le taux du prêt. Vous venez de trouver une solution d’assurance par vous-même, d’apportez une réflexion sur les garanties minimales et les quotités, bref de faire un travail à sa place. Expliquez lui que c’est maintenant à lui de travailler un peu s’il souhaite capter un nouveau client.
Cette étape peut également s’appliquer au courtier en crédit immobilier sauf si c’est ce même interlocuteur qui a réglé l’ensemble de votre problématique (prêt + assurance). Il paraît normal qu’il soit payer à sa juste valeur si il est intervenu sur la partie assurance emprunteur en menant une réflexion qui a solutionner votre dossier.
Néanmoins si ce n’est pas le cas et qu’il vous a laissé orphelin face à la partie assurance qui était au final la plus complexe à traiter il paraît justifié de lui demander un rabais. Un coût d’emprunt immobilier c’est 60% d’intérêt et 40% d’assurance en moyenne. Si il n’est intervenu que sur les 60% je vous laisse faire le calcul. De plus rassurez vous, en complément de ses honoraires, il touchera une commission d’apport d’affaire de la part de la banque, sa prestation sera donc rémunéré. Il a donc lui aussi tout intérêt à ce que votre dossier soit accepté et votre offre de prêt émise.
 
Etapes 5 : étudier les possibilités de délégation d’assurance pour le conjoint si vous empruntez en couple. Si la banque vous a imposé de manière illégale son assurance, faites lui remarquer qu’à la base cela ne vous posait pas de problème mais qu’en l’occurrence le surcoût lié à leur excès de marge engendre dans votre cas particulier un refus de prêt. Il faut accepter que les banquiers gagnent un peu d’argent mais pas au point que vous ne puissiez pas acheter votre bien immobilier.
Intéressez vous à cette solution car c’est le coût global de l’assurance (emprunteur + co emprunteur) qui pose le souci de dépassement de taux d’usure et pas uniquement le coût lié à la surprime d’assurance d’un des deux emprunteurs. Vous remarquerez dans de nombreux cas qu’avec une surprime sur un des deux emprunteurs et une délégation d’assurance sur l’autre, on arrive au prix que les deux emprunteurs auraient payé sur un contrat groupe de banque si ils avaient été en bonne santé tous les deux.
 
Etapes 6 : Etudier les possibilités de la réduction couple. Comme indiqué dans l’article cette « astuce » peut dans quelques cas fonctionner et être rentable mais il peut en exister d’autres suivant votre dossier, votre âge, votre type d’emprunt, etc…
Pour conclure définitivement cet article il faut garder à l’esprit que tout est possible tant que toutes les solutions n’ont pas été exploitées. Dans l’idéal si vous savez que vous aurez une difficulté sur la partie assurance emprunteur, anticipez au maximum car le temps peut parfois manquer pour qu’une solution soit trouvée en temps et en heure.
Prenez également garde en complément de votre interlocuteur assurance à trouver un banquier coopératif, disponible et dont vous aurez ressenti une implication dès le début de votre dossier.
En effet c’est lui qui aura les réponses concernant le fait que votre dossier de prêt puisse être accepté ou pas. Si il est hésitant, vous indique qu’il ne sait pas ou encore un TAEG bien plus élevé que ce que vous avez-vous-même calculé, alors changez de cheval, celui-ci ne vous amènera pas à bon port ou alors vous arriverez très en retard chez le notaire au risque de perdre votre bien immobilier.

Pour aller plus loin :
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