Assurance vie et gestion de patrimoine

Le régime patrimonial (fiscal et social) de la location meublée est en train de connaître une révolution copernicienne sous l’impulsion d’un article du projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS 2017) qui prévoit l’affiliation au RSI des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui réalisent une activité de location saisonnière.

Cette volonté à considérer le caractère commercial et professionnel de l’activité de location meublée non professionnelle en location saisonnière est une rupture majeure dans l’analyse et ne doit pas être prise à la légère. Il s’agit là d’un premier pas vers un tournant majeur de l’analyse de l’activité de location meublée. 



Bien au delà du discours autour de la nécessaire prise en compte de l’économie collaborative, il ne faut pas sous-estimer cette évolution majeure de l’analyse… qui ne pourrait être qu’une étape vers la marginalisation de la location meublée qui apparaît aujourd’hui comme un statut (trop) privilégié dans l’enfer fiscal de l’imposition des revenus immobiliers ( cf »Plaidoyer pour une grande réforme fiscale des revenus fonciers !« ).

Il y a quelques semaines, nous écrivions dans cet article « La location meublée, SCI à l’impôt sociétés (IS), déficit foncier : Quelles solutions pour réduire l’imposition des revenus fonciers ? » :

La transformation des locations nues, imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, en locations meublées, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il s’agit là probablement de la meilleure stratégie patrimoniale qui permettra au contribuable investisseur immobilier de percevoir des revenus immobiliers dans un cadre fiscal cohérent et adapté aux caractéristiques de long terme de l’investisseur immobilier. Ce n’est pas une niche fiscale, pas un dispositif sponsorisé par une loi fiscale qui pourrait être balayée lors d’un prochain changement de ministre, mais simplement une loi visant une équité d’imposition entre les contribuables (équité entre les loueurs professionnels que sont les hôteliers et les loueurs particuliers).

La possible affiliation au RSI des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) qui exercent une activité de location saisonnière et génèrent plus de  23 000€ de recettes (non pas de bénéfices, mais simplement de revenus), pourrait être de nature à remettre en question notre enthousiasme autour de l’opportunité de choisir la location meublée.

Cette nouvelle affiliation au RSI des LMNP en location saisonnière, c’est l’ouverture d’une boîte de pandore qui rompt avec la logique fiscale et sociale que nous connaissions jusqu’à maintenant. Une mutation profonde de l’imposition des revenus tirés de l’activité de location meublée pourrait bien être lancée !

 

 

Aujourd’hui, l’affiliation au RSI de l’activité de location meublée non professionnelle en location saisonnière … Demain, l’affiliation au RSI de tous les LMNP… (sauf résidences services…)

Pour le moment, il ne s’agit que d’une affiliation des seuls loueurs en meublé qui exercent l’activité de location meublée saisonnièremais une fois cette première étape franchie, c’est à dire l’étape qui tend à considérer l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) saisonnière ,en dehors de la para-hôtellerie qui est déjà naturellement affiliée au RSI, comme une activité commerciale affiliée au RSI, rien n’interdit demain de considérer que l’activité de location meublée non professionnel (résidence principale du locataire) soit également affiliée RSI. 



Je vous l’affirme, cette mesure sociale est majeure et rompt fondamentalement l’analyse de l’activité de location meublée ! Après cette première brèche dans le statut  LMNP, plus rien n’interdit l’élargissement à toutes les activités de location meublée (saisonnière ou résidence principale du locataire).

Jusqu’à maintenant, l’imposition de l’activité de location meublée était relativement simple et suivait une logique patrimoniale cohérente :

– L’activité de location meublée pouvait être exercée à titre professionnel ou non professionnel ;

– Les critères permettant d’être qualifié de professionnel était simple et logique : Recettes > 23 000€ ; Inscription au RCS ; +50% des revenus d’activité du foyer fiscal (cf »LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel. » ;

– Le fait d’être loueur en meublé professionnel permet à l’investisseur d’être considéré comme à la tête d’une entreprise individuelle et bénéficie alors du régime fiscal et social des entreprises ; L’affiliation au RSI est logiquement la conséquence du caractère professionnel de l’activité de location meublée ;

– Lorsque l’activité de location meublée « comporte en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle », l’activité de location meublée n’est plus imposée selon le régime fiscal de location meublée mais doit être considérée comme une activité de para-hôtellerie (cf  » location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« ) ;

– Le gérant majoritaire d’une activité de location meublée (professionnelle ou non professionnelle) est affilié au RSI du seul fait du caractère majoritaire de la gérance.

Comme vous pouvez le constater, rien de bien compliqué ! :

– LMNP = Activité de gestion de patrimoine = BIC non professionnel = Pas de RSI ; Pas de plus value professionnel mais plus value immobilière des particuliers et exonération après 22 ans puis 30 ans.

– LMP = Activité professionnelle = BIC professionnel = Affiliation RSI ; Plus value professionnelle avec bénéfice de l’exonération après 5 ans au titre de l’article 151 septies (mais pas d’exonération pour le RSI).



Demain, avec cette affiliation au RSI des activités de location meublée saisonnière, l’analyse devient plus complexe puisque l’activité de location meublée non professionnelle pourra être affiliée au RSI selon qu’il s’agit d’une activité de location saisonnière ou location résidence principale du locataire.

Mais cette distinction entre « location saisonnière » et « location résidence principale du locataire » n’existe pas dans les faits ! Un même appartement peut tout à fait alternativement faire l’objet d’une location résidence principale du locataire, puis location saisonnière selon la demande ou la période de l’année. 

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ?« , la définition de l’activité de location saisonnière est la suivante : « La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées (journée, semaine, mois) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Dans le dictionnaire juridique, la notion de domicile est la suivante : « Le domicile de tout Français, quant à l’exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement. (article 102 du code civil) ». Si une personne peut avoir plusieurs résidences, elle ne peut avoir qu’un seul domicile.

Peut on légitimement considérer que l’activité est commerciale et affiliée au RSI selon la nature du locataire ? L’activité n’est elle pas identique entre location saisonnière et location résidence principale ? Quelle pourrait être la base légale de cette distinction ?

Traditionnellement, lorsque des services accompagnent l’activité de location saisonnière, la question est réglée par le régime de la para-hôtellerie. Mais en l’absence de services complémentaires, comment peut on comprendre cette distinction entre location saisonnière et location résidence principale ? Personnellement, je ne la comprends pas ! Je ne comprends pas pourquoi la qualité du locataire à une incidence sur l’imposition et le montant des taxes payées par le propriétaire ?

Et que faire si le locataire change de statut en cours de séjour ?

 

 

Cette distinction entre location saisonnière et location « résidence principale du locataire » ne m’apparaît pas source de sérénité pour les loueurs en meublés.

 

Demain, le sens de l’histoire ne sera t’il pas l’affiliation de tous les loueurs en meublés au RSI ?

N’est ce pas là, le début d’une réforme profonde du statut de loueur en meublé ?  Prudence, prudence…. l’instabilité patrimoniale autour de la location meublée m’apparaît de plus en plus grande. Ne s’agit il pas simplement de la suppression progressive d’un régime fiscal trop attrayant au regard de l’imposition des autres revenus fonciers ?

Ne croyez vous pas possible que ce régime favorable de la location meublée non professionnelle (LMNP) ne soit réservé demain aux seules résidences services (EHPAD, résidence étudiante, tourisme, …)

 

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85 Comments

  1. bonjour guillaume

    cette nouvelle loi est due en grosse partie aux exces de certains propriétaires qui achetent un studio ou plus et loue en meublé par RBNB et parfois sans même déclarer les revenus

    comme d’habitude les exces d’une poignée de fraudeur va nuire à toute une industrie :
    EPHAD, RPA
    résidence etudiante

    ou des investisseurs ont investi pour preparer leur retraite ou pour aménager leur épargne

    toutefois, le RSI « taxe » le bénéfice, et avec le LMNP classique et le jeu des amortissements, peu de VRAIS LMNP seront impactés en raison du résultat bien souvent déficitaire pendant une vingtaine d’année

    de plus, et si on considère qu’il s’agit d’un revenu au meme titre que le LMP, ce deficit devrait s’imputer sur les autres revenus du travail

    l’état ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre (et la crémière)

    se posera bien evidemment le problème pour les LMNP en CENSI BOUVARD

    qu’en pensez vous ?

    • Pour le LMNP en résidence service, il ne devrait pas y avoir de changement. Pour le reste, je suis bien d’accord avec vous.

      • @ Guillaume,

        Vous dites: « la définition de l’activité de location saisonnière est la suivante : « La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées (journée, semaine, mois) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »
        Qu’est ce qui différencie une « location saisonnière » d’une « location de chambres d’hôtes » ou autrement dit, je loue des « chambres d’hôtes », peuvent-elles avoir le statut de « locations meublées saisonnières », avec une affiliation au RSI à partir de 23000€ au lieu de 5020€ ?
        Merci de votre (vos) réponses – Cdlt

        • En fait, la question de chambres d’hôtes est complexe :

          – Si prestation de service (petit déjeuner, accueil, fourniture du linge de maison et nettoyage des locaux régulier pendant le séjour) ==> para-hôtellerie

          – Si absence de prestation de service = Location meublée et la réforme qui est en train d’être votée serait applicable.

          • « …nettoyage des locaux pendant le séjour »

            Donc si les locaux sont nettoyés avant et en fin de séjour (cas par exemple d’un séjour d’une ou 2 journées), ce ne serait pas considéré comme une prestation de service donc « différent » de para-hôtellerie ==> location meublée ???

            Cordialement

            • C’est à prendre au cas par cas…. difficile de répondre sans connaître avec précision la situation.

              • Précision:
                En chambre d’hôte, vous louez 1 nuit, 2 nuits ou plus encore, rarement au delà de 3, sauf en juillet et août ou vous pouvez avoir une semaine de location. En principe, le ménage n’est pas fait entre ces 2 ou 3 nuits, sauf accident ! En revanche sur 7 nuits il peut être fait une ou 2 fois avec remplacement 1 fois ou 2 du linge.

  2. bonjour Guillaume,

    il s’agit bien d’un projet de loi (comme il y en a déjà eu beaucoup au sujet du LMNP).

    peut-on vraiment dire que la réforme est en cours (comme indiqué dans le titre de l’article) alors que ce projet n’a pas été validé ?

  3. A priori cela n’est pas passé mais comme vous le dites justement, la brèche est ouverte
    http://www.europe1.fr/economie/airbnb-drivy-les-deputes-refusent-de-considerer-les-particuliers-loueurs-comme-des-professionnels-2883599

    Reste encore la solution de la Societe de Famille (pour celles et ceux qui remplissent les conditions)

  4. ALAIN LAMBARD says:

    En l’état actuel de la législation en matière de cotisations sociales le montant minimum pour un résultat qui tend vers zéro est de l’ordre de 1200€ par an.
    Ce faible résultat a, notamment pour origine la prise en compte de l’amortissement de l’immeuble.
    La prochaine étape consistera, pour l’administration a contester cet amortissement qui, tant sur le plan comptable que sur le plan fiscal, doit correspondre à la « dépréciation réelle de l’immeuble sur la durée de détention ».
    Pas évident à démontrer!

    • Pour le RSI, la taxation des amortissements sera faites en une seule fois lors de la cession de l’immeuble, car le régime fiscal des plus values immobilière des particuliers et l’exo après 30 ans pourrait ne pas être applicable et c’est le RSI qui pourrait devoir être payé sur le bénéfice exceptionnel constitué par la plus value professionnelle (Prix de cession – Valeur nette comptable, c’est à dire PV pro = prix de cession – (prix d’acquisition – amortissement)

      • ALAIN LAMBARD says:

        Je voulais simplement préciser, qu’avant de traiter la question de la PV de cession, il sera possible d’augmenter l’assiette des cotisations sociales mais aussi de l’assiette BIC en contestant l’évaluation des amortissements (c’est du vécu dans le cadre d’un société patrimoniale (SC) ayant opté à l’IS et possédant une dizaine d’immeubles commerciaux).
        Il faut avoir en tête les 3 obligations de base du contribuable dans notre système déclaratif:
        Déclarer,
        Justifier,
        Payer l’impôt.

        Justifier, c’est, notamment, démontrer la dépréciation réelle du bien, s’agissant d’un immeuble destiné à la location.

        • cela existe déjà, Alain
          on amorti les immeubles par composants
          les EC pratiquent déjà cela dans la compta des LMNP

          quand a augmenter l’assiette des cotisations, bof, bof
          l’assiette est le revenu (net pour les TNS) ou la rémunération du gérant pour les BIC à l’IS

          si je suis en BIC à l’IRPP et que je ne verse pas de revenus car mon résultat est négatif, ma base est forfaitaire pour le RSI, mais je pourrai déduire les cotisations de mes revenus globaux

          restera le probleme de la PV
          celle des sociétés à l’IS ou celle des particuliers
          sauf que je ne vois pas comment un BIC à l’IRPP pourrait avoir une PV au régime des societes à l’IS

          • ALAIN LAMBARD says:

            L’amortissement par composant nécessite de justifier à la fois la quote-part revenant à chaque composant (élément ayant une durée de vie distincte de la structure).et la durée de vie de chaque composant et de la structure.
            L’expert-comptable, s’il maîtrise la technique de la décomposition, il n’est pas en mesure de l’appliquer sauf à être également expert-immobilier.
            L’ administration pourra donc assez facilement rejeter l’amortissement pour défaut de justification et augmenter ainsi l’assiette fiscale et sociale

  5. donc si je résume
    revenus LMNP soumis au RSI (si on cotise au RSI par ailleurs, pas de forfait puisque le résultat du LMNP viendra diminuer ces autres revenus)
    le probleme se pose pour les LMNP gérés par des salariés

    si la taxation de la PV est considéré non plus comme une PV du régime des particuliers mais une PV BIC, alors le LMNP n’existera plus et il n’y aura que des LMP

    il faudrait savoir à un moment quel choix sera fait entre :
    laisser les 2 regimes (LMP et LMNP) cohabiter ou en supprimer un (le LMNP)

    l’état et le RSI ne peuvent pas jouer sur les 2 tableaux

    sans compter l’avis du conseil constitutionnel car la loi concerne le financement de la secu (rsi) mais pas la loi fiscale

  6. Encore heureux que tout cela se fait dans le cadre d’un  » choc de simplification  »
    😉

    • simplification ne veut pas dire « ne pas te piquer ton fric »

      de toute façon à chaque fois que les socialos communiste font un truc c’est pour te piquer du fric

      ne pas oublier que Hollande n’aime pas les riches qui ont acquis leurs patrimoine en travaillant et qui gagnent plus de 4000€ par mois

      ils préfèrent les politiques qui gagnent leurs argent sur le dos du citoyen et qui sortent de l’ENA (à qui nous avons payé leurs etudes)

      courage, encore 6 mois

  7. Ce sujet m’amène irrémédiablement à un autre, plus vaste: l’imposition des revenus fonciers.
    En effet, comment ne pas trouver anormal que ceux-ci soient imposables aux mains des propriétaires bailleurs de logements (nus ou meublés) représentant la résidence principale du locataire alors même que les loyers payés par les locataires ne sont pas déductible des revenus (transposant ainsi la situation où une société soumise à l’IS peut déduire de ses résultat ses charges locatives, moyennant quoi les sociétés propriétaires bailleresses déclarent ces mêmes revenus locatifs, soit une parfaite neutralité fiscale de l’opération)? Au nom de quoi doit-on accepter cette rupture d’égalité s’agissant de personnes physiques? Dans l’hypothèse où le législateur pensait inclure les dépenses afférant au logement dans l’abattement de 10% sur salaires, traitements et pensions, ne trahirait-il pas par ailleurs une totale déconnexion avec les réalités du coût de la vie?

    • philippe, les socialistes (l’etat) ne recherchent paslégalité, mais simplement à te ponctionner

      n’oublie qu’un député socialo-bolchevique avait voulu proposer un texte ou un propriétaire de sa RP qui n’avait plus de crédit aurait été soumis à une taxe correspondant à un loyer qu’il n’avait plus à payer étant propriétaire

      quand on voit le niveau des guggusses qui sont censés proposer des lois, on ne s’étonne plus de rien

  8. Bonjour;

    A quelle date connaitrons nous le verdict de tout ceci?J’étais en pleine étude pour acheter un appart pour de la LMNP.
    Cdlt

  9. bon c’est décidé moi aussi je vais mondialiser mes investissements

  10. les us/canada nouveaux paradis fiscaux c’est mieux

  11. quand on connait le bordel au RSI et son niveau de taxation…..bon courage!

  12. Désolé pour le caractère néophyte du message mais le RSI est pris sur les recettes ou sur les bénéfices. C’est à dire quelqu’un qui fait du LMNP, avec plus de 23eur de recettes, de plus sans utiliser une plateforme de réservation type airbnb mais juste une parution sur un guide de l’office du tourisme serait il confronter au RSI.
    Sur quelle base est calculer le RSI?

    Merci pour vos réponses.

  13. Merci Guillaume.
    Est ce qu’il y a une cotisation forfaitaire même en cas de BIC négatifs?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Il s’agît d’une cotisation minimale de l’ordre de 1150€ par an pour une perte, mais en pratique, compte tenu des dispositions de l’article 39 C il s’agît en fait d’un résultat nul (voir réponses précédentes)

  14. Merci Alain pour la réponse.

  15. le RSI c’est 48% sur le bénéfice avec des erreurs allant du simple au double voir triple! et je parle en connaissance de cause. Pour moi c’est passé de 14 000€ à 50 €! dingue!

    • Alain LAMBARD says:

      48% c’est un vite dit; plus le niveau de revenu est élevé et plus le taux de charges est faible (le taux marginal est inférieur à 21%). quant à l’assiette des cotisations, il s’agît effectivement du bénéfice déduction faite de ces cotisations (un calcul en dedans est donc nécessaire.
      le régime des TNS a un rapport/qualité prix bien supérieur à celui des salariés.
      Cependant, c’est un régime complexe que le TNS doit maîtriser avec l’aide de ses Conseils afin de bien gérer les déclarations, obtenir des Conseils un état prévisionnel, suivre les avis reçus du RSI et les comparer au prévisionnel afin de corriger les éventuelles erreurs du RSI.

  16. Bonjour,
    je suis un vrai néophyte donc, si vous me répondez, merci de faire simple (si possible) 😉
    – j’ai commencé une activité avec 5 studio depuis 6 mois que je loue en ‘meublé touristique’ officiel en nom propre
    – j’ai réalisé des travaux pour 130.000 Euros (1800 euros / mois de remboursement de prêts)
    – en 6 mois d’activités je suis à 28.000 euros de revenus
    – je souhaiter m’intégrer dans LMNP

    questions :

    – si la Loi ‘RSI’ passe…… quel est le meilleur ‘statut’ à prendre ? ou à éviter ? (à la vue des éléments que je donne ci-dessus)
    – comment déduire emprunts et charges ?

    Je précise que cette activité doit simplement de me permettre de vivre et non d’acheter une seconde Ferrari ;))

    Désolé de la naiveté des mes questions, mais j’avoue être un peu pommé de cet éventuel changement LMNP…

    Olivier

    • Bonjour,

      Pourriez vous nous préciser la nature de votre activité ? Qui logez vous ? Quelle type de clientèle ? Quels services proposés vous ? …

      • Bonjour Guillaume et merci de votre réactivité,
        – mon statut officiel est ‘meublé de tourisme’
        – je loge étudiants, touristes et professionnels pour des courtes périodes (2-3 nuits à 90% et 1 à 2 mois à 10%) via RBNB et autres sites
        – studios meublés – kitchenette – linge et serviette toilettes – ustensiles de cuisines – wifi – et je fais le ménage aux ‘départs’

        Bien Cordialement,
        Répondre

  17. Bonjour Guillaume et merci de votre réactivité,
    – mon statut officiel est ‘meublé de tourisme’
    – je loge étudiants, touristes et professionnels pour des courtes périodes (2-3 nuits à 90% et 1 à 2 mois à 10%) via RBNB et autres sites
    – studios meublés – kitchenette – linge et serviette toilettes – ustensiles de cuisines – wifi – et je fais le ménage aux ‘départs’

    Bien Cordialement,

  18. qui dit RSI , vous êtes dans la mouises. regardez les forums à ce sujet. Pascal geay en parle bien. Alain, avez vous une entreprise?

    • Je sais, c’est pour cela que je souhaite éviter le RSI ….. quitte à modifier mes revenus en faisant qq studios en meublés avec bail (longue durée), mais ca plombe sérieusement ma rentabilité ….

      Bref, suis un peu pommé ….. 😉

    • ALAIN LAMBARD says:

      J’ai géré les problèmes de RSI de mes clients et éventuellement les miens pendant des années; j’ai donc « une petite expérience » concernant ce sujet. Il n’en reste pas moins vrai, qu’en matière de charges sociales c’est le meilleur régime sur le plan du rapport qualité / prix (à partir d’une couverture sociale « minimale » il est possible d’augmenter, à la carte, cette couverture sociale , contrairement au régime salarié qui oblige à entrer dans un moule sans grande souplesse.
      Restent certains problèmes à gérer même ci ceux-ci s’amenuisent après une dizaine d’années…

  19. Bonjour,
    Juste un petit doute à lever… L’affiliation automatique au RSI est bien au delà du seuil de revenus NETS de 23 000 € et non BRUTS n’est ce pas ?

  20. ALAIN LAMBARD says:

    Le projet d’affiliation au RSI vise les LMNP dont le chiffre d’affaires est > 23 000; il s’agît donc du revenu brut.
    Cependant, l’assiette des cotisations serait calculée, comme pour les autres redevables, sur les revenu net.

  21. Dans ce cas, il ne reste plus qu’une porte de sortie: la SAS(U) !
    Quand bien même le revenu net serait faible, les cotisations forfaitaires sont loin d’être neutres.
    Je précise que je n’ai aucun problème à cotiser mais ne veut plus entendre parler du RSI.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Sauf si l’on n’a besoin d’une couverture sociale, le RSI permet, actuellement, d’obtenir le meilleur rapport qualité / prix en matière de charges sociales.

      La SASU permet de ne pas cotiser en l’absence de rémunération, mais il est nécessaire aborder le sujet dans sa globalité (Juridique, fiscale, sociale).indépendamment du choix du support économique.

      • Bonjour Alain ,

        Est t’il possible de transmettre ou d’intégrer mon appartement à une SASU dont je serais le seul actionnaire et que faire si je ne me verse pas de dividende pour éviter le RSI et charges social.
        J’ai déja une activité et pas besoin d’une cotisation supplementaire.

        Comment utiliser cette trésorerie? Si je comprend bien, je peux m’en servir uniquement via le compte de la SASU pour des achats ou un nouvel investissement.

        Damien

  22. Oui désolé pour ce raccourci un peu réducteur mais ce type de société est du coup un bon moyen pour l’investisseur qui ne vivrait pas principalement de ses loyers d’éviter d’avoir affaire au RSI, de préserver sa trésorerie (imposition à l’IS) et se verser des compléments de salaires en fonction de ses besoins et des possibilités de l’entreprise.
    Une fiche de salaire à produire pour les décaissements, les charges URSSAF sont connues et régularisables au fur et à mesure de se que l’on peut se rémunérer. Il n’y a pas de cotisations forfaitaires récurrentes à régler comme avec le RSI sans parler des bourdes évitées lors des appels à cotisations qui ont mis bon nombre d’entrepreneurs ‘(dont je fais parti) dans la plus grande difficulté !
    L’ aspect juridique doit effectivement être abordé en fonction des situations et des attentes de chacun.
    Quant à l’approche sociale, il bien a bien longtemps que je ne me demande plus qui du RSI ou de l’URSSAF est meilleur pour ma retraite. J’invite chacun à agir pour ne pas (ou peu) en dépendre car les données démographiques suffisent à comprendre que le système ne pourra perdurer en l’état.

  23. Bonjour,

    Simplifier et rendre moins complexe le système ,je suis pour mais j’ai l’impression que le gouvernement cherche encore à empêcher des petits de gagner un peu d’argent et charger sur les impôts.

    Je suis débutant dans le domaine et j’ai un petit lmnp que je loue sur AIRBNB et il tourne bien. Je suis transparent sur mon activité ( rcs ,comptable…..) .J’ai moi même fais les travaux , pour acquérir le bien parcours du combattant .

    J’ai du convaincre les banques, vendre mon seule appartement pour faire un apport et payer les frais de notaire, travaux bref pas facile.

    Une fois que tu commence à gagner un petit d’argent , le gouvernement veut encore tout changer.

    Je ne comprend pas pourquoi s’affilier au RSI ???? Et je suis certain que le plafond des revenus sera moins de 22 500 euros.

    Ce qui me chagrine le plus c’est que seulement oui seulement une trentaine de gars déconnecter de la réalité ont un pouvoir de décision sur le sujet et défendrons les groupes Hôteliers et autre investisseur car ils gagnent moins d’argent.

    Gagner un peu d’argent ou beaucoup et payer des impôts OUI mais se faire déchirer NON.

    Dans ce pays je pense qu’il est impossible ou très difficile de pouvoir évoluer et essayer de grandir car l’impôt sera toujours là pour te gratter .

    Je ne baisse pas les bras mais s’est mon ressenti.

    Pour être un peu plus claire avec vous,

    Je ne défend pas les personnes qui font du gros business avec les sites comme airbnb et qui ne déclarent rien et profite du système comme quelqu’un à relevé précédemment .

    Moi je vous parle en tant que particulier qui essaye d’avancer pour évoluer .
    Je pense sincèrement qu’a force de mettre des barrières beaucoup de personnes arrêteront de louer ou sinon vendre leur bien et encore mieux faire que du black.

    Pourquoi quand un nouveau type d’hébergement devient populaire il faut tout de suite l’étouffer?
    Si ce genre d’hébergement marche c’est peut être que les gens aiment.Je ne parle pas de l’hébergement ou le locataire prend les clefs et ne voit jamais le propriétaire.

    Je parle des personnes qui accueillent , prennent du temps pour rencontrer les locataires et leurs donnent tout les bons conseils pour profiter du coin bref du vrai collaboratif et non pas du commerce style hôtel dissimulé.

    Si les hôteliers sont jaloux , je pense qu’il y a un créneau à exploiter car les gens qui réservent sur airbnb n’ont pas les mêmes moyens et attentent que la clientèle des hôtels cinq étoiles .

    Je n’ai rien contre les hôteliers et je suis certain qu’il existe des petites structures qui sont très biens et qui méritent de travailler.

    Le problème c’est que les gros groupes perdent des clients car à force de penser à l’argent tu oubli un peu d’être attentionné et regardant sur toute les petites intentions ….

    Aussi , il se pourrait qu’ aller à l’hôtel soit « démodé » et avoir un appartement bien équiper et avec tout le confort soit plus approprié à cette nouvelle demande.

    Voila !

  24. Si je partage l’idée que le lobby hôtelier a fait le nécessaire pour casser ce business qui lui échappe, je tiens quand même à rappeler qu’un studio « exploité » en location saisonnière ne permet en principe pas de dépasser le seuil de 23 000 €. Par exemple 25 nuits/mois à 75 € sur 1 an me semble être un appartement qui se loue (très) bien et le seuil d’affiliation n’est pas atteint… pour le moment !
    C’est pour les biens qui suivraient que ça se corse…
    Et oui cher ami particulier, tu as le droit de te faire un peu d’argent de poche mais il ne faut pas marcher plus sur les plates-bande des professionnels.
    Mort du LMNP ?

    • Bonjour Solvinz,
      je suis d’accord qu’il soit nécessaire de déclarer son activité et de payer. ce qui me dérange c’est une remise en cause BRUTALE d’un statut : LMNP
      Concernant mon ‘exploitation’ rbnb, je peux vous garantir que la clientèle n’est pas une clientèle d’Hotel, mais une nouvelle clientèle dont les ‘professionnels’ Hoteliers ne tiennent aucun compte (ou ne tenaient aucun compte)….
      – possibilité de faire la cuisine
      – un accueil sympa et personnalisé
      etc…

  25. Bonsoir Solvinz,

    Je suis d’accord avec toi sur le rendement d’un appartement ou studio à 75 euros la nuit tu ne devrai pas dépasser le seuil et je te rassure je ne le dépasserai PAS.
    Le système est complexe et essayer d’évoluer dans cette direction sera difficile.

    Merci pour ton commentaire.

  26. Comment faire si je veux exploiter deux ou trois appartements dans l’avenir?

    • Bonjour Damien,
      je peux t’en parler en connaissance de cause….. j’en exploite ‘personnellement’ 5 et je prend du temps pour cela ‘accueil, bon plan de la ville , etc….)

      ben ….. aujourd’hui hui j’ai pas de solution pour en ‘vivre’…..

  27. Bonjour Olivier,

    J’exploite qu’un seul appartement mais peut être dans l’avenir un deuxième . Mais vu le contexte actuel , je vais patienter.

    Je pense qu’avant de mettre en route un deuxième bien en location , il va me falloir bien étudier le projet et voir si cela est intéressant ou pas.

    Comme je disais, je suis clair dans mes comptes et d’accord pour payer des impôts mais il faut voir à quelle sauce je vais être mangé .

    Je vais vraiment étudier cette direction mais je pense que cela sera difficile .

    • Attendez 2017, après les élections, la droite (*) devrait modifier en profondeur le statut de LMNP, du moins je l’espère !!

      (*) qui va forcément l’emporter; tellement les socialos ont fait des con……

  28. Petite question,

    Si dans l’avenir je souhaite exploiter plusieurs appartements dans ce genre de location, quelle serait le meilleur statut ?

    -LMP ? Créer une société?

    Avec le blog , j’ai réussi à trouver beaucoup d’information donc un grand MERCI pour votre aide..

    • ALAIN LAMBARD says:

      Il ne peut y avoir de réponse à cette question sans la remettre dans le contexte particulier de votre situation patrimoniale (économique, juridique, fiscale, sociale); en particulier le statut de LMP, en matière de BIC, CGI 155 IV-2 (il est différent en matière d’ISF, CGI 885 R) nécessite de remplir 3 conditions cumulatives.

  29. Bonjour à tous,

    Encore une petite question concernant cette nouvelle mesure en préparation.

    Si mes revenus tirés de la location meublé sont de 25000 euros par exemple (plafond avant rsi fixer à 15600 euros) comment puis je calculer ou simuler l’impôt que je devrai payer ?

    -Quelle est le pourcentage du RSI?
    _Les amortissement sont ils pris en comptes ?
    -Je suppose que les revenus aprés RSI seront imposables en fonction du TMI correspondant à mon activité principal?

    Si quelqu’un peu m’éclairer sur le sujet .

    Merci Damien

  30. ALAIN LAMBARD says:

    Tout dépend du régime fiscal adopté:
    Micro: principe: abattement de 50% sur le CA; exception: meublé de tourisme, abattement de 71%. Le montant après abattement est imposable dans la catégorie des BIC micro meublé et s’ajoute aux autres revenus. Pour le calcul de l’IR. Comptabilité réduite mais il existe toujours un bénéfice imposable (CA – ABATTEMENT).
    Réel: Détermination du bénéfice imposable en prenant en compte les revenus et les charges déductibles engagées dans l’intérêt de l’activité, y compris les amortissements dûment justifiés, selon une comptabilité d’engagement; les charges sociales seront assises sur le bénéfice fiscal avec un minimum en cas de résultat tendant vers zéro.
    Concernant le RSI: les deux premières années font l’objet de cotisations forfaitaires avec possibilité d’opter pour une base réelle estimée. La cotisation minimale est de l’ordre de 1200 € par an.

    • Alain , je vous rappel que je suis débutant et sérieux sur cette récente activité . Je passe par un comptable pour les amortissements et les charges.

      En étant au réel avec un bénéfice de 25000 euros sur une année et environ 10000 euros de charges,amortissements .

      Mon bénéfice imposable sera de 15000 euros donc en dessous du seuil de 15600 euros fixer par le futur « nouveau » texte et donc pas de RSI.

      Mon résonnement est-il correct?

      Je serais imposé seulement sur mon TMI (30%)

      • Alain LAMBARD says:

        Le seuil de déclanchement des futures charges sociales est le chiffre d’affaires et non le bénéfice sur lequel sont assises les charges sociales.
        Un chiffre d’affaires de 25 000€, en l’état du texte, entrainera le paiement des charges sociales.
        Je suis par ailleurs surpris qu’un chiffre d’affaires de 25 000€ n’entraine pas plus de 10 000€ de charges, amortissements inclus.
        Enfin, c’est à vous de définir la politique d’amortissement du bien (décomposition et taux) et non au comptable qui, je suppose, ne maîtrise pas la dépréciation effective de l’immeuble.

  31. Merci Alain pour votre réponse.
    Je suis au réel et reste très attentif à cette nouvelle mesure.

  32. Bonjour,
    Une fois le projet LMNP lancé et cette foutue réforme adoptée, existe t’il une « solution » de repli ?
    Si le seuil de déclenchement est le CA et non le bénéfice, le LMNP n’a plus d’intérêt pour des projets de taille significative.
    Est-ce que l’apport de l’immeuble à une société (SAS(U)) pour « l’exploiter » est une possibilité pour éviter le RSI ?
    A force de lire tout et n’importe quoi au sujet de cette réforme je suis perdu… Auriez-vous des pistes de montage à suggérer svp ?

  33. Bonjour,
    Merci à tous pour ces questions-réponses.
    Comme vous, je suis très attentif à ce projet.
    Je viens de raccrocher avec mon expert-comptable…
    La question à étudier va devenir : quelle est la situation de repli au cas ou ?
    La droite va-t-elle défaire cette loi de m……. ?
    Pas si sur.
    Olivier

  34. Bonjour à tous,
    Je constate que c’est simple pour personne….
    Mon notaire étudie qq options…. je vous tiens au courant … 🙂

    Olivier (bis)

  35. Merci Olivier , je vais m’y pencher également .????

  36. Bonjour,
    Est ce que le texte s’appliquera même si le chiffre d’affaire est inférieur à d’autres revenus ?

  37. Bernard says:

    Bonjour, j’essaye en ce moment de tirer au clair une question qui me taraude :
    > je loue en tant que LMNP un appartement meublé, à des touristes de passage, qui me rapporte environ 50.000€/an
    > ma femme gagne moins que 50.000€/an, mes revenus lmnp représentent donc plus de la moitié de nos revenus
    > je ne suis pas inscrit au RCS

    En théorie, je suis donc bien LMNP.
    Mais comme je dépasse le plafond des 23.000€, je suis redevable de cotisations sociales via le RSI. C’est là que ça se corse : pour m’affilier au RSI, il me faut obligatoirement un numéro de siret, donc une inscription au RCS.
    => donc je coche les trois cases : RCS, +23.000€ et + de 50% des revenus => statut de LMP

    Est ce que mon raisonnement est juste ? Si oui je vais tenter de réduire mes revenus en dessous de ceux de ma femme pour au moins ne pas remplir une des conditions…

    Merci pour votre aide !

  38. Alain LAMBARD says:

    En tant que LMNP, vous devriez, depuis le début de votre activité LMNP, avoir un N° SIRET, délivré initialement par votre centre des impôts et maintenant par le RCS.
    L’inscription au RCS étant faite soit en tant que LMP soit en tant que LMNP.

    Dans la mesure où, vous semblez pouvoir bénéficier du régime LMP en matière de BIC compte tenu des critères évoqués (le régime ISF étant différent) vous devrez donc vous livrer à une analyse afin de mettre en évidence les avantages et les inconvénients de chaque régime au regard de votre situation et de vos objectifs.

    • Sauf erreur de ma part, c’est dorénavant au CFE (Centre de formalité des Entreprises) qu’il faut s’inscrire.
      Le CFE transmet à l’INSEE qui vous attribue un n° de Siret, puis au SIE (impôts des entreprises), aux caisses de retraites, etc.. . Ce SIE vous taxera à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises – même acronyme) après un an d’activité.
      Le CFE vous invite aussi à vous inscrire au RCS si les conditions l’imposent ==> RSI.

      • ALAIN LAMBARD says:

        J’ai évoqué, à tort le RCS, il s’agît effectivement, actuellement, du CFE qui transmet l’information notamment au SIE.

  39. Bernard says:

    Merci pour votre réponse.
    J’ignorais la nécessité d’un numéro de siret puisqu’il est facultatif lors de la déclaration d’impôts.
    Est ce néanmoins possible, via un formulaire POi, d’obtenir un numéro de siret sans toutefois s’inscrire au RCS?
    Bien cordialement,

  40. Olivier says:

    Bonsoir à tous,

    Je vais vous décrire précisément comment j’ai procédé et je pense que cela vaut le coup d’être fait comme ca.
    J’ai tout d’abord pris un expert-comptable. Cher vous me direz ?
    500€ pour l’EC et 240€ i pour l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé.
    EC remboursé par un CREDIT d’impôt.
    CGA dans les charges.
    Il m’a inscrit au Tribunal de Commerce dont l’appartement relève => obtention d’un SIRET
    Il me fait la compta, validé par le CGA et m’indique comment remplir ma déclaration d’impôts. Presque enfantin.

    Il est vrai que, dans mon cas, étant donné l’amortissement du bien et les intérêts d’emprunt, cela me donne un déficit. Celui-ci est reportable sur 10 ans. Donc le 1er bénéfice arrive tard.

    Le bon côté des choses arrive à la revente. En effet, c’est le prix d’achat initial qui entre en ligne de compte pour le calcul d’une éventuelle PV et non le reliquat (prix d’achat minoré des amortissements).

    Là où je suis, la CFE remplace la taxe d’habitation. Dans certaines communes, les 2 SONT DUES. Je vous engage à vous renseigner.

    La limite de 23k€ avant cotisations au RSI est là pour taxer les gros propriétaires qui profitaient d’une loi car avec 10 ou 20 appartements sur AirBnB, ca ressemble à un hôtel, éclaté, mais à une sorte d’hôtellerie tout de même.

    Bref, avec 2 studios dans le sud de la France, je vais faire attention à ne pas dépasser ces fameux 23k€ de revenus (et oui CA et pas bénéfices…).

    Si quelqu’un veut les coordonnées de mon EC, pas de soucis, je vous le donne.

    En tout cas, la LMNP saisonnière représente bcp plus de boulot que l’on pouvait le penser avant. Si vous confiez votre bien en gestion, les rentrées fondent comme neige au soleil car les agences coûtent cher. Certains vont jusqu’a ne pas vous dire que votre bien a été loué…

    Cdt

  41. olivier says:

    J’ai omis de dire qu’il déclarait la compta aux centre impôts entreprise pour moi.

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