Le régime patrimonial (fiscal et social) de la location meublée est en train de connaître une révolution copernicienne sous l’impulsion d’un article du projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS 2017) qui prévoit l’affiliation au RSI des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui réalisent une activité de location saisonnière.
Cette volonté à considérer le caractère commercial et professionnel de l’activité de location meublée non professionnelle en location saisonnière est une rupture majeure dans l’analyse et ne doit pas être prise à la légère. Il s’agit là d’un premier pas vers un tournant majeur de l’analyse de l’activité de location meublée. 
Bien au delà du discours autour de la nécessaire prise en compte de l’économie collaborative, il ne faut pas sous-estimer cette évolution majeure de l’analyse… qui ne pourrait être qu’une étape vers la marginalisation de la location meublée qui apparaît aujourd’hui comme un statut (trop) privilégié dans l’enfer fiscal de l’imposition des revenus immobiliers ( cf »Plaidoyer pour une grande réforme fiscale des revenus fonciers !« ).
Il y a quelques semaines, nous écrivions dans cet article « La location meublée, SCI à l’impôt sociétés (IS), déficit foncier : Quelles solutions pour réduire l’imposition des revenus fonciers ? » :

La transformation des locations nues, imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, en locations meublées, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il s’agit là probablement de la meilleure stratégie patrimoniale qui permettra au contribuable investisseur immobilier de percevoir des revenus immobiliers dans un cadre fiscal cohérent et adapté aux caractéristiques de long terme de l’investisseur immobilier. Ce n’est pas une niche fiscale, pas un dispositif sponsorisé par une loi fiscale qui pourrait être balayée lors d’un prochain changement de ministre, mais simplement une loi visant une équité d’imposition entre les contribuables (équité entre les loueurs professionnels que sont les hôteliers et les loueurs particuliers).

La possible affiliation au RSI des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) qui exercent une activité de location saisonnière et génèrent plus de  23 000€ de recettes (non pas de bénéfices, mais simplement de revenus), pourrait être de nature à remettre en question notre enthousiasme autour de l’opportunité de choisir la location meublée.

Cette nouvelle affiliation au RSI des LMNP en location saisonnière, c’est l’ouverture d’une boîte de pandore qui rompt avec la logique fiscale et sociale que nous connaissions jusqu’à maintenant. Une mutation profonde de l’imposition des revenus tirés de l’activité de location meublée pourrait bien être lancée !

 
 

Aujourd’hui, l’affiliation au RSI de l’activité de location meublée non professionnelle en location saisonnière … Demain, l’affiliation au RSI de tous les LMNP… (sauf résidences services…)

Pour le moment, il ne s’agit que d’une affiliation des seuls loueurs en meublé qui exercent l’activité de location meublée saisonnièremais une fois cette première étape franchie, c’est à dire l’étape qui tend à considérer l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) saisonnière ,en dehors de la para-hôtellerie qui est déjà naturellement affiliée au RSI, comme une activité commerciale affiliée au RSI, rien n’interdit demain de considérer que l’activité de location meublée non professionnel (résidence principale du locataire) soit également affiliée RSI. 

Je vous l’affirme, cette mesure sociale est majeure et rompt fondamentalement l’analyse de l’activité de location meublée ! Après cette première brèche dans le statut  LMNP, plus rien n’interdit l’élargissement à toutes les activités de location meublée (saisonnière ou résidence principale du locataire).

Jusqu’à maintenant, l’imposition de l’activité de location meublée était relativement simple et suivait une logique patrimoniale cohérente :

– L’activité de location meublée pouvait être exercée à titre professionnel ou non professionnel ;

– Les critères permettant d’être qualifié de professionnel était simple et logique : Recettes > 23 000€ ; Inscription au RCS ; +50% des revenus d’activité du foyer fiscal (cf »LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel. » ;

– Le fait d’être loueur en meublé professionnel permet à l’investisseur d’être considéré comme à la tête d’une entreprise individuelle et bénéficie alors du régime fiscal et social des entreprises ; L’affiliation au RSI est logiquement la conséquence du caractère professionnel de l’activité de location meublée ;

– Lorsque l’activité de location meublée « comporte en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle », l’activité de location meublée n’est plus imposée selon le régime fiscal de location meublée mais doit être considérée comme une activité de para-hôtellerie (cf  » location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« ) ;

– Le gérant majoritaire d’une activité de location meublée (professionnelle ou non professionnelle) est affilié au RSI du seul fait du caractère majoritaire de la gérance.

Comme vous pouvez le constater, rien de bien compliqué ! :

– LMNP = Activité de gestion de patrimoine = BIC non professionnel = Pas de RSI ; Pas de plus value professionnel mais plus value immobilière des particuliers et exonération après 22 ans puis 30 ans.

– LMP = Activité professionnelle = BIC professionnel = Affiliation RSI ; Plus value professionnelle avec bénéfice de l’exonération après 5 ans au titre de l’article 151 septies (mais pas d’exonération pour le RSI).

Demain, avec cette affiliation au RSI des activités de location meublée saisonnière, l’analyse devient plus complexe puisque l’activité de location meublée non professionnelle pourra être affiliée au RSI selon qu’il s’agit d’une activité de location saisonnière ou location résidence principale du locataire.

Mais cette distinction entre « location saisonnière » et « location résidence principale du locataire » n’existe pas dans les faits ! Un même appartement peut tout à fait alternativement faire l’objet d’une location résidence principale du locataire, puis location saisonnière selon la demande ou la période de l’année. 

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ?« , la définition de l’activité de location saisonnière est la suivante : « La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées (journée, semaine, mois) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Dans le dictionnaire juridique, la notion de domicile est la suivante : « Le domicile de tout Français, quant à l’exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement. (article 102 du code civil) ». Si une personne peut avoir plusieurs résidences, elle ne peut avoir qu’un seul domicile.

Peut on légitimement considérer que l’activité est commerciale et affiliée au RSI selon la nature du locataire ? L’activité n’est elle pas identique entre location saisonnière et location résidence principale ? Quelle pourrait être la base légale de cette distinction ?

Traditionnellement, lorsque des services accompagnent l’activité de location saisonnière, la question est réglée par le régime de la para-hôtellerie. Mais en l’absence de services complémentaires, comment peut on comprendre cette distinction entre location saisonnière et location résidence principale ? Personnellement, je ne la comprends pas ! Je ne comprends pas pourquoi la qualité du locataire à une incidence sur l’imposition et le montant des taxes payées par le propriétaire ?

Et que faire si le locataire change de statut en cours de séjour ?

 
 

Cette distinction entre location saisonnière et location « résidence principale du locataire » ne m’apparaît pas source de sérénité pour les loueurs en meublés.

 

Demain, le sens de l’histoire ne sera t’il pas l’affiliation de tous les loueurs en meublés au RSI ?

N’est ce pas là, le début d’une réforme profonde du statut de loueur en meublé ?  Prudence, prudence…. l’instabilité patrimoniale autour de la location meublée m’apparaît de plus en plus grande. Ne s’agit il pas simplement de la suppression progressive d’un régime fiscal trop attrayant au regard de l’imposition des autres revenus fonciers ?
Ne croyez vous pas possible que ce régime favorable de la location meublée non professionnelle (LMNP) ne soit réservé demain aux seules résidences services (EHPAD, résidence étudiante, tourisme, …)
 

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