Pierre FERNOUX fait partie de ces talents que l’on aimerait lire et entendre plus souvent tellement leur vision est éclairante.
Dans un article intitulé « Location meublée : l’adoption de la commercialité fiscale, une réforme nécessaire« , publié dans la revue de droit fiscal, le 30 Juin 2016, Pierre FERNOUX fait une proposition de réforme de la location meublée. Cette nouvelle approche se veut fondée « sur des principes simples et éprouvés, sans être pollué par des exceptions et des cas particuliers en tous genres comme c’est le cas aujourd’hui pour la location meublée ». 
Et je vous le constaterez par vous même, les propositions de Pierre FERNOUX sont d’une simplicité et d’une efficacité redoutable ! Il ne s’agit, ni plus, ni moins que d’une remise à plat totale de l’approche de la location meublée, l’abandon des fameux critères de distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) au profit d’un retour aux origines fiscales qui font de la location meublée une activité commerciale, c’est à dire le concept de commercialité fiscale. 
Avec Pierre FERNOUX, c’est la l’état d’exception pour la location meublée, et retour dans le régime de droit commun. Tout simplement (mais il fallait y penser, car je vous l’assure lorsque les réponses vous apparaissent d’une grande évidence, mais que personne n’y avait pensé avant, c’est qu’elles sont le fruit d’un travail long et d’une grande maîtrise du sujet).
 
 

La location meublée, une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour répondre au principe d’égalité devant l’impôt.

La question de la concurrence déloyale entre les plateforme de l’économie collaborative (AIRBNB, Abritel et autres) et le lobbying des hôteliers n’est pas nouvelle et c’est même le fondement de l’imposition dans la catégorie des BIC des revenus tirés de la location meublée et cela depuis un arrêt de la cours de cassation du 30 avril 1862 : « Celui qui loue en garni des appartements dont il est le propriétaire ne devient pas commerçant par le seul fait de cette location, alors même qu’il serait assujetti à la patente de logeur en garni ».
Une instruction administrative de 30 mars 1918 expliquait même qu’il convenait de s’attacher moins à la nature juridique des actes accomplis qu’à leur analogie avec les opérations que comporte l’exercice de profession dont le caractère commercial est indiscuté ». 
 
Comme vous pouvez le constater, les origines fiscales de l’imposition des revenus de la location meublée ne sont pas récentes et la question de la concurrence entre les bailleurs de locaux meublés et l’activité d’un hôtel est au cœur du caractère commercial de l’imposition des profits tirés de la location meublée. C’est pour répondre au principe d’égalité devant l’impôt que ces profits de LMNP et LMP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et il n’y a rien d’illogique à cela.
Dans les fondements de l’impôt sur le revenu, les revenus d’une activité économique comparable (location meublée avec ou sans prestations de services VS activité d’hôtelier) doivent être imposé d’une manière équivalente afin de répondre à l’obligation supérieure d’égalité devant l’impôt. 
Cette notion qui consiste à admettre le caractère civil d’une activité mais aussi son caractère commercial lorsqu’il s’agit d’en imposer les revenus, c’est la commercialité fiscale.
 
 

La commercialité fiscale comme point de départ et la participation personnelle, continue et directe dans l’activité de location meublée comme critère de différenciation pour définir le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée.

Pierre FERNOUX propose alors d’aller au bout de la réflexion et de consacrer pleinement cette idée de commercialité fiscale de la location meublée. Puisque l’activité de location meublée doit fiscalement être considérée comme une activité commerciale imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et cela pour des principes forts qui reposent sur l’égalité devant l’impôt, pourquoi ne pas abandonner le caractère d’exception applicable à la location meublée et lui appliquer le droit commun.
Pour aller au bout de cette notion de commercialité fiscale, ne faudrait il pas assurer une parfaite égalité devant l’impôt et considérer le loueur en meublé comme professionnel celui qui exerce cette activité de location meublée de manière habituelle.
 
C’est alors la fin des critères de distinction aujourd’hui usités pour faire la différence entre location meublée professionnelle ou location meublée non professionnelle. Fini le seuil des 23 000€ de recettes, l’inscription au RCS … Pierre FERNOUX propose simplement la suppression de l’exception fiscale accordée à la location meublée pour un retour au source et aux fondamentaux, c’est à dire l’exercice habituel d’une activité.
La location meublée serait alors considérée comme exercée à titre non professionnel lorsque  « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« . 
 
 

La location meublée professionnelle ou location meublée à titre habituel serait alors soumise à l’imposition propres aux entreprises individuelles (sans dérogation, ni exception).

C’est alors que l’exercice à titre habituel de l’activité de location meublée serait nécessaire pour bénéficier du régime fiscal des entreprises, c’est  à dire :

L’imputation du déficit professionnel tiré de l’activité de location meublée serait alors possible sur le revenu global du bailleur selon les principes traditionnels édictés à l’article 156 du CGI, c’est à dire lorsque l’exploitant participerait de manière personnelle, directe et continue à l’exploitation ; Le loueur en meublé professionnel serait alors imposé de manière comparable à l’hôtelier et cela serait la garantie d’une parfaite égalité devant l’impôt ; Nous avions longuement travaillé sur cette idée à propos de la para-hôtellerie. Je ne peux que vous encourager à relire nos réflexions disponibles dans cet article « Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux » dont le propos était de faire la différence entre l’activité de para-hôtellerie professionnelle et para-hôtellerie non professionnelle au regard du caractère habituel de l’activité.

Le régime fiscal des plus values professionnelles serait applicable à toutes les activités de location meublée habituelle et le bénéfice des articles 151 septies du CGI (= exonération après 5 ans) serait réservé aux seules activités de location meublée professionnelle (c’est à dire «  lorsque l’exploitant participerait de manière personnelle, directe et continue à l’exploitation ») ; Ainsi, il n’y aurait plus lieu d’appliquer le régime des plus values des particuliers réservées aujourd’hui aux LMNP et sans possibilité de bénéficier des dispositions de l’article 151 septies, les LMNP se verrait imposées au titre des plus values professionnelles, c’est à dire par différence entre valeur net comptable (=prix d’acquisition – amortissements pratiqués) et le prix de cession.

L’activité de location meublée habituelle bénéficierait d’une exonération d’ISF au même titre qu’un hôtelier qui exerce son activité professionnelle ; C’est alors le principe générique des biens professionnels exonérés d’ISF qui trouverait à s’appliquer, c’est à dire :

– les biens soient utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
– l’activité professionnelle soit exercée par le propriétaire des biens, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs ou son concubin ;
– l’activité soit la profession principale du redevable c’est-à-dire constitue l’essentiel de ses activités économiques ;
– les biens soient nécessaires à l’exercice de cette profession.

Le bénéfice de l’application du pacte DUTREIL succession serait possible pour les locations meublées exercées à titre habituel ; (attention, cependant au respect du critère d’activité principale qui limite fortement les situations ou le pacte Dutreil est effectivement applicable).

 
Bref, le loueur en meublée à titre habituel serait imposé de manière comparable au chef d’une entreprise individuelle, sans exception, dérogation ou autres système qui compliquent inutilement l’approche.
Dans le même prolongement (et il s’agit là d’un apport de ma part, non présentée par Pierre FERNOUX), il y a lieu de penser que la RSI serait dû dès lors que l’activité est exercée à titre habituel (cf »Attention, une réforme profonde de la location meublée (LMNP) est en cours.« )
 
 

La location meublée exercée de manière non habituelle, serait imposée dans la catégorie des revenus fonciers et plus considérée comme une activité commerciale.

C’est alors que l’exercice à titre non habituel de l’activité de location meublée ne pourrait être considéré comme l’exercice d’une activité commerciale et les bénéfices serait imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La location meublée non habituelle serait imposable dans la catégorie des revenus fonciers, sans dérogation, ni exception. Le loueur en meublée non habituel serait imposé comme une location nue. Il est vrai que l’exercice occasionnel de l’activité de location meublé, sans prestation de services (car, c’est alors le régime fiscal de la para-hôtellerie qui s’applique) est économiquement très proche de l’activité de location nue, notamment lorsque le contribuable n’y participe pas de manière personnelle, directe et continue.
Cette imposition dans la catégorie des revenus fonciers est la fruit d’une jurisprudence du conseil d’état :

En revanche, le contribuable qui ne se livre qu’occasionnellement à des opérations de location en meublé n’exerce pas une profession commerciale (CE, arrêt du 22 mars 1929 n° 98130, RO, p. 5317).

 
Vous l’aurez compris toutes le raisonnement de Pierre FERNOUX repose sur cette idée d’exercice habituel de l’activité de location meublée.
 
Nous avions longuement travaillé sur cette idée à propos de la para-hôtellerie. Je ne peux que vous encourager à relire nos réflexions disponibles dans cet article « Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux » dont le propos était de faire la différence entre l’activité de para-hôtellerie professionnelle et para-hôtellerie non professionnelle au regard du caractère habituel de l’activité.
La doctrine fiscal précise aujourd’hui que « Le caractère habituel d’une location en meublé résulte des circonstances de fait qu’il convient d’apprécier dans chaque cas particulier. » et  « Le conseil d’État a retenu ce caractère pour la location d’une maison garnie de meubles pendant une période ininterrompue de plusieurs années (CE, arrêt du 12 janvier 1948 n° 82421, RO, p. 11). »
En outre, il n’est pas fait obstacle au caractère habituel :

– le fait que l’appartement meublé fasse partie des gîtes ruraux ;

– le fait que le bailleur n’intervienne ni directement, ni indirectement dans l’entretien des meubles et ne pénètre jamais dans les locaux loués.

 
 
Ps : Pierre FERNOUX est enseignant à l’université d’AUVERGNE et plus précisément au master gestion de patrimoine. Il a été alors mon maître de mémoire dont le thème était : Location meublée et SARL de famille. 

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