Assurance vie et gestion de patrimoine

C’est un fait : Les loyers de marché, c’est à dire les loyers entre deux locataires, baissent partout en France ! Et dans les quelques régions dans lesquelles les loyers de marché augmentent encore, la hausse est inférieure à l’inflation.

Selon Michel MOUILLART, « Ce mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché trouve son origine dans la montée du chômage, et la moindre progression voire les pertes de pouvoir d’achat qui ont fortement pesé sur le pouvoir d’achat des candidats à la location. D’autant que dans le même temps, l’absence de revalorisation des aides personnelles au logement, puis à partir de 2012 le durcissement de leurs conditions d’octroi ont affecté les clientèles les plus fragiles que le parc locatif privé accueille largement. Enfin dès 2015, la reprise de l’accession et de la primo accession à la propriété a contribué au départ des locataires aux revenus moyens et élevés et à leur remplacement par des candidats relativement moins aisés. »



 

 

Mais le plus inquiétant est la persistance de cette baisse de loyers depuis 2013 ! 2017, n’est pas un phénomène isolé… L’évolution défavorable des loyers est une réalité depuis 2013 !

 

Faudrait il croire que finalement la baisse des APL aurait un impact réel sur la baisse des loyers du marché locatif privé ?

C’est du moins, selon Michel Mouillart, l’une des explications à la baisse générale des loyers en 2017.

L’accélération de la baisse des APL et la détermination d’Emmanuel MACRON à revoir les modalités d’attribution de ces aides aux logements ne sera t’elle pas à l’origine d’une accélération de la baisse des loyers dans les prochaines années ? C’est un sujet majeur qui doit être surveillé par le propriétaire bailleur. La baisse des loyers du secteur privé qui trouverait son origine dans la baisse des loyers dans les HLM et dans la baisse des APL est au cœur de notre analyse au lendemain de l’annonce de la baisse des APL et des loyers dans les HLM (cf »Pourquoi la baisse des loyers en HLM va faire baisser les loyers en secteur privé ? »).



 

 

La paupérisation des locataires est un véritable sujet qui doit être au cœur de la stratégie de votre investissement immobilier ! Mais de bonnes nouvelles se dessinent… 

Paradoxalement, entre la suppression de la taxe d’habitation, la suppression des cotisations sociales « maladie » et « chômage », nous pourrions assister à une augmentation significative du pouvoir d’achat des salariés locataires (cf »Le pouvoir d’achat des locataires va augmenter à partir de 2018. Une bonne nouvelle pour l’immobilier locatif.), de même, un inévitable rééquilibrage du partage de la valeur ajoutée entre travail et capital ne pourrait il pas profiter, à long terme, aux locataires salariés ?

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taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois d’Octobre 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

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Voici en deux graphiques, le gain de pouvoir d’achat assez exceptionnel qui va profiter aux salariés et notamment aux salariés locataires :

 

Il me semble évident que la paupérisation de la société et notamment des personnes les plus fragiles est un facteur déterminants qui devra être analysée par le propriétaire bailleur. Néanmoins, je crois qu’il ne faut pas être alarmiste à l’extrême en anticipant l’apocalypse et la révolution sociale destructrice.

Des mouvements sont engagés, la conscience collective est en train de mettre en exergue les conséquences négatives des inégalités sur la croissance économique… Le projet de loi de finance pour 2018 est un exemple de ce rééquilibrage qui est en cours.

En revanche, il ne faut pas être naïf, car l’économie immobilière subventionnée ne pourra être éternelle ! Les aides aux logements vont baisser. Il est trop tôt pour anticiper les conséquences, mais il y a fort à parier que les prix de l’immobilier et les loyers subiront des pressions à la baisse :

  • Baisse des APL et des aides aux logements qui pourraient avoir pour conséquence une baisse générale des loyers de marché ;
  • Utilisation de la fiscalité punitive pour obliger les propriétaires à engager des travaux d’amélioration énergétique ou de confort ; (cf »Vers un Bonus-Malus immobilier pour taxer les immeubles selon leur performance énergétique ? »)
  • Réduction progressive des aides à l’investissement immobilier locatif dont l’effet inflationniste est certain.

A suivre…



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17 Comments

  1. Dans un certain nombre de villes moyennes, les locataires en CDI sont rares (ou ne le sont que le temps de faire construire leur maison ou acheter leur appartement), car le prix des appartements et des maisons est peu élevé (une personne seule au SMIC peut s’acheter un appartement pour des mensualités similaires à un loyer…). Comme dans certaines de ces villes, il s’est beaucoup construit alors qu’elles perdaient de leurs habitants au profit des villages voisins, les HLM passent des petites annonces pour trouver des locataires tandis que les propriétaires bailleurs, y compris dans des quartiers aisés et pour des appartements de qualité, acceptent des familles vivant de minima sociaux, histoire que cela leur paie au moins les charges de copropriété et la taxe foncière… Quant à vendre, à moins d’avoir acheter, il y a plus de vingt ans, c’est faire une grosse moins-value… et encore, faut-il trouver un acheteur…
    Au vu de la politique du gouvernement, je ne serai donc pas aussi optimiste que Guillaume pour les propriétaires bailleurs de ces villes, sauf s’ils visent le temps long (où dans ce cas, il y a de bonnes opportunités d’investissement dans l’immobilier ancien…)

    • Mais le temps long n’est il pas intrinsèque à l’investissement immobilier ? Investir dans l’immobilier, c’est investir pour 15 à 20 ans minimum…

    • Bonjour, il y a trop d’études statistiques, démographiques et de prévisions économiques qui manquent à la vision par trop macronique de Guillaume.
      C’est dommage, car G. nous amène souvent des informations et graphiques de très bon niveau. Peut-être devrait-il ouvrir davantage cet espace et les débats, en n’en faisant que les introductions.

      Ce n’est pas une attaque personnelle, j’estime votre travail, mais j’estime également ses incohérences.

      J’ai listé par ailleurs les 7 facteurs favorables à l’investissement en France, avant d’en faire de même pour les 13 facteurs négatifs…Mais dans les 7 qui soient optimistes, seulement 2 résistent à l’analyse fouillée….Bilan final, donc: 2/20.

      Un score tout à fait catastrophique, surtout venant de quelqu’un qui a vendu des dizaines de biens dans un passé pas si lointain et en a eu lui-même plus d’une vingtaine.

      Le temps long, pas besoin de tenir compte d’autre chose que de la carte des déserts médicaux et de la pyramide des âges pour commencer à comprendre…avant de trouver des lectures éclairés de certains démographes.

      La désertification a, contrairement à ce qu’allèguent les bisounours, un grand avenir. On peut tout de même imaginer, au milieu de « forêts », des « gated communities », comme montrées dans certains films d’anticipation (par définition, les films d’anticipation plus ou moins anciens nous informent de ce qu’il conviendrait de faire dès aujourd’hui).

      En dehors de ceux-ci, il devrait y avoir des niches dans l’ancien aux alentours de villes de grande importance, qui, à défaut de présenter de fortes plus-values, pourraient résister sur ce temps long, si l’environnement y est sécurisé.

      Il se pourrait que faire du 0% dans l’investissement immobilier en France soit déjà de la surperformance, auquel cas, si ça paye quand même le risque, c’est que tout est tombé bien bas…

      • « J’ai listé par ailleurs les 7 facteurs favorables à l’investissement en France, avant d’en faire de même pour les 13 facteurs négatifs…Mais dans les 7 qui soient optimistes, seulement 2 résistent à l’analyse fouillée….Bilan final, donc: 2/20.  »

        Pouvez-vous être plus précis et détaillé? Il me semble que ça devrait intéresser du monde, moi le premier!
        Merci d’avance

        • il suffit de s’intéresser aux projections démographiques ( voir le site de l’insee), la population en france progressera de 200 000 à 250 000 personnes maxi par an jusqu »en 2030 ( accroissement naturel +solde migratoire). et encore mois après. Comptez un logement pour 2 personnes, la demande de nouveaux logements jusqu’en 2030 devrait etre autour de 120 000 logements/an. On en construit ces années exceptionnelles 450 000/an, soit 300 000 en trop. ( on en détruit aussi tous les ans, mais seulement autour de 30 000 à 40 000/an..;), . Tout ça, en sachant qu’il y a déjà près de 3 millions de logements vacants… la population française aura de moins en moins d’emplois salariés, et de plus en plus de retraités dont les pensions vont forcément baisser. Dans ces conditions, comment espérer qu »un investissement immobilier prendra de la valeur dans les prochaines années ? il y aura toujours des poches dans des zones tendues, comme Paris, lyon, bordeaux, nice, que les médias nous rabachent afin de nous inciter à investir, car qqles intermédiaires y trouvent leur intéret, (mais ces toutes ces zones finalement ne sont qu’une minorité en france. Surtout, que ces zones peuvent aussi baisser très fortement, comme à paris entre 1991 et 1996, rien n’est à l’abri.). N’investissez seulement si vous avez une opportunité forte, par exemple que vous estimez à – 25 % du marché actuel, si vous voulez espérer ne pas perdre d’argent dans les années qui viennent. N’écoutez jamais un professionnel de l’immobilier, son but est que vous investissiez, c’est comme ça qu’il gagne sa vie. N’écoutez que le bon sens.

  2. Quand parlera t-on de la paupérisation des bailleurs?
    En particulier ceux dont les revenus et le niveau de confort sont bien inférieurs à ceux de leurs locataires.

    Sortons des sphères parisiennes.

    • Les bailleurs ont un patrimoine. Ils peuvent vendre au prix de marché en cas de difficultés.

      • Encore faut-il qu’ils trouvent des acheteurs ou que le prix de vente couvre au moins les mensualités restantes de leur crédit…

    • Locaux à l’actif et entretien, taxes, réparation, crédit au passif
      Sans aucune visibilité sur les normes et réglementations futures, toujours plus nombreuses et souvent incohérentes d’une année à l’autre

  3. Sans être « alarmiste à l’extrème », il y a une réalité : les loyers baissent.
    L’analyse de Guillaume est positive et il a raison. Il en faut des gens positifs.
    Personnellement, je ne le suis pas. Quand Guillaume dis que l’annulation de la taxe d’habitation veut dire plus d’argent pour les locataires, moi je comprends plus de taxes foncières pour les bailleurs.

  4. Je suis un peu surpris car l’IRL augmente (certes faiblement mais il augmente)

    Pour etre proactif je pars du principe de louer à des personnes qui n’ont pas besoin des APL en proposant des biens bien aménagés qui déclenche des coups de coeur

    C’est bien trop fragile que de se baser sur des « rentes » d’état pour un investissement sur 20 longues années …

  5. keith kennedy says:

    je pense que faire de l’investissement long dans l’immobilier est devenue une vue de l’esprit et un risque qui n’est plus payé.
    pour tout risque, il faut une prime plus ou moins grande. or à part quelques poches( Paris etc..)ni l’évolution des loyers, ni l’évolution des prix de vente ne permettent plus de payer ce risque.
    depuis 1996 effectivement cela s’équilibrais

    maintenant que notre ami Big Mac avec son pote Pisani Ferri ont pris en grippe l’immobilier en le qualifiant de rente ( voir JMK). je suis très pessimiste sur cet investissement.
    l’avenir n’est pas rose: augmentation du nombre de diagnostic, augmentations de la CSG, augmentation à venir de la taxe foncière, augmentation des coûts de syndic, de la MO lors d’intervention etc..
    l’achat en France se fait soit dans le cadre de la défiscalisation ou par coup de cœur mais jamais en regardant le ROI.
    je ne suis pas CGP mais je ne vois comment on peut dire à quelqu’un vous investissez sur 20 ans sans connaitre un minimum le taux de remuneration de ce risque qui est plus politique qu’économique.
    au moins les sujets de Guillaume permettent de nous poser les bonnes questions.

  6. Merci pour cet article. Il semblerait toutefois que les loyers Paris et IDF vont augmenter de nouveau.

    • A moins qu’il y ait plus de bailleurs qui mettent des locations sur le marché en meublé et non meublé plutôt qu’en AirBnB maintenant que les loyers vont revenir aux prix du marché. Cela devrait entrainer une stagnation plutôt qu’une hausse. De même les investisseurs vont revenir et créer des logements maintenant qu’ils pourront louer avec une rentabilité possible. Sur Paris, quand on rase un pavillon pour faire 10 logements, cela fait toujours 9 logements créés.
      Et les HLM vont se frotter les mains car sur les 10 logements, il y en a 2 à 3 pour eux à prix cassés. Quand ils les revendent plus tard, ils font une belle plus-value. Ce qui n’est pas le cas de ceux qui ont acheté les autres logements.

  7. keith Kennedy says:

    c’est pour cela que je trouve l’achat en neuf une véritable arnaque ( au prix actuel)
    je suis allé chez un vendeur de neuf
    il a enrobé cela avec le Pinel, défiscalisation l’augmentation des prix etc..
    jamais il n’a parlé de risques, rendement etc..
    c’est vraiment prendre les gens pour des imbéciles

    lors

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