Saviez vous que depuis le 30/07/2014, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus augmenter leur loyer librement entre deux locataires.

Dans un décret paru au journal officiel en date du 30/07/2014, les modalités d’application de l’encadrement des loyers viennent d’être précisées. Analysons ensemble le contenu de ce décret.
Pour consulter la liste des villes concernées, je vous engage à lire notre article dédié (Encadrement des loyers : Liste des villes concernées par la loi).
De manière générale, il s’agit : « Des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logementsentraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ».
 

 

Quel logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?

La loi sur l’encadrement des loyers concernera la relocation de logements vacants, c’est à dire, des logements inoccupés proposés à la location et le renouvellement de bail
 

L’encadrement des loyers des logements vacants

L’ensemble des logements inoccupés proposés à la location (c’est à dire tous les logements proposés à la location, puisqu’ils sont par nature inoccupés, sauf éventuellement lors d’une colocation) sont concernés par l’encadrement des loyers, sauf :

  • Les logements faisant l’objet d’une première location (logement neuf ou ancienne résidence principale mise en location) ;
  • Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois (Y compris ex résidence principale mise en location) ;

Le décret dispose que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut néanmoins être révisé en fonction de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.
Ainsi, entre deux locataires, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer. Tout simplement ! Dorénavant, seul l’évolution de l’IRL permettra de revaloriser les loyers.
Les lois du marché et l’offre et la demande ne permettront plus de faire évoluer les loyers à la hausse.
Il n’est pas interdit de baisser le loyer entre deux locataires, mais attention, une fois baisser, le loyer ne pourra plus être augmenté, sauf application de l’IRL
 

Mais trois exceptions permettent une revalorisation des loyers en dehors de l’application de l’IRL :

  • La réalisation de travaux dont le montant est au moins égal à 6 mois de loyers. Dans ce cas, le loyer annuel pourra être augmenté de 15% du montant TTC des travaux maximum ;
  • Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. Dans cette situation, Le loyer pourra être augmenté au maximum de la moitié de la différence entre le dernier loyer sous-évalué et le le loyer moyen des logements comparables dans le voisinage.
  • Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à un an de loyer. Dans ce cas, le loyer pourra être librement réévalué.

 
 

L’encadrement des loyers lors du renouvellement du bail.

Entre deux baux, seuls les logements dont les loyers sont manifestement sous-évalués pourront faire l’objet d’une hausse de loyer. Cette hausse du loyer lors du renouvellement du bail sera néanmoins plafonné et encadrée. La hausse sera plafonnée, soit :

  • A La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location

ou

  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises dès que les travauwx excède une année de loyer.

 
Le propriétaire bailleur sera libre de choisir le plafonnement le plus favorable.
 
 

Qu’est ce qu’un logement comparable pour la loi sur l’encadrement des loyers ?

Le décret précise qu’un logement comparable pour l’application de l’encadrement des loyers est un immeuble situé soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique, et plus précisement, la prise en compte des éléments suivants

  • Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
  • La qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;
  • L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ; d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
  • L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
  • L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
  •  L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
  •  Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé

 
 

Qu’est qu’un loyer manifestement sous-évalué ?

Vous l’avez compris, la question du loyer manisfestement sous-évalué est au coeur du débat. La décrêt précise que la preuve du loyer manifestement sous-évalué devra être apportée par le propriétaire bailleur qui souhaite faire réviser le loyer. Le propriétaire bailler devra présenter des exemples de logements comparables dont les loyers sont manifestement supérieurs.
 
 

Date d’application de l’encadrement des loyers

Le décret précise que Les dispositions s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015.
 
 

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