Saviez vous que depuis le 30/07/2014, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus augmenter leur loyer librement entre deux locataires.

Dans un décret paru au journal officiel en date du 30/07/2014, les modalités d’application de l’encadrement des loyers viennent d’être précisées. Analysons ensemble le contenu de ce décret.

Pour consulter la liste des villes concernées, je vous engage à lire notre article dédié (Encadrement des loyers : Liste des villes concernées par la loi).

De manière générale, il s’agit : « Des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logementsentraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ».

 

 

Quel logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?

La loi sur l’encadrement des loyers concernera la relocation de logements vacants, c’est à dire, des logements inoccupés proposés à la location et le renouvellement de bail

 

L’encadrement des loyers des logements vacants

L’ensemble des logements inoccupés proposés à la location (c’est à dire tous les logements proposés à la location, puisqu’ils sont par nature inoccupés, sauf éventuellement lors d’une colocation) sont concernés par l’encadrement des loyers, sauf :

  • Les logements faisant l’objet d’une première location (logement neuf ou ancienne résidence principale mise en location) ;
  • Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois (Y compris ex résidence principale mise en location) ;

Le décret dispose que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut néanmoins être révisé en fonction de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.



Ainsi, entre deux locataires, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer. Tout simplement ! Dorénavant, seul l’évolution de l’IRL permettra de revaloriser les loyers.

Les lois du marché et l’offre et la demande ne permettront plus de faire évoluer les loyers à la hausse.

Il n’est pas interdit de baisser le loyer entre deux locataires, mais attention, une fois baisser, le loyer ne pourra plus être augmenté, sauf application de l’IRL

 

Mais trois exceptions permettent une revalorisation des loyers en dehors de l’application de l’IRL :

  • La réalisation de travaux dont le montant est au moins égal à 6 mois de loyers. Dans ce cas, le loyer annuel pourra être augmenté de 15% du montant TTC des travaux maximum ;
  • Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. Dans cette situation, Le loyer pourra être augmenté au maximum de la moitié de la différence entre le dernier loyer sous-évalué et le le loyer moyen des logements comparables dans le voisinage.
  • Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à un an de loyer. Dans ce cas, le loyer pourra être librement réévalué.

 

 

L’encadrement des loyers lors du renouvellement du bail.

Entre deux baux, seuls les logements dont les loyers sont manifestement sous-évalués pourront faire l’objet d’une hausse de loyer. Cette hausse du loyer lors du renouvellement du bail sera néanmoins plafonné et encadrée. La hausse sera plafonnée, soit :

  • A La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location

ou

  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises dès que les travauwx excède une année de loyer.

 

Le propriétaire bailleur sera libre de choisir le plafonnement le plus favorable.

 

 

Qu’est ce qu’un logement comparable pour la loi sur l’encadrement des loyers ?

Le décret précise qu’un logement comparable pour l’application de l’encadrement des loyers est un immeuble situé soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique, et plus précisement, la prise en compte des éléments suivants

  • Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
  • La qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;
  • L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ; d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
  • L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
  • L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
  •  L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
  •  Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé

 

 

Qu’est qu’un loyer manifestement sous-évalué ?

Vous l’avez compris, la question du loyer manisfestement sous-évalué est au coeur du débat. La décrêt précise que la preuve du loyer manifestement sous-évalué devra être apportée par le propriétaire bailleur qui souhaite faire réviser le loyer. Le propriétaire bailler devra présenter des exemples de logements comparables dont les loyers sont manifestement supérieurs.

 

 

Date d’application de l’encadrement des loyers

Le décret précise que Les dispositions s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015.

 

 

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19 Comments

  1. Bonjour

    Les investisseurs rechignaient déjà à investir dans l’immobilier, malgré l’aide fiscale DUFLOT, mais avec cette usine à gaz, ils vont carrément se transformer en fantômes !

  2. Bonjour

    Merci pour cet article.
    Quels pourraient être les moyens de contrôle des augmentations de loyer ?

    Cordialement

  3. Jacques42 says:

    Encore une loi bien compliquée.
    Maintenant si cela incite les propriétaires à faire des travaux d’amélioration, c’est une bonne chose.

    • Patrick says:

      Bonjour à tous

      @ Jacques42 : c’est tout le contraire qui va se passer. Pourquoi un proprio ferait des travaux alors qu’il sera obliger de louer le même prix sans faire les travaux ? Ce serait idiot.
      Nous allons doucement vers des baux loi 48 avec des loyers bas et des proprios qui n’auront pas les moyens de faire seulement les travaux de décence.

  4. choukrov says:

    Aujourd’hui cela n’a quasiment plus aucun intérêt d’investir dans le locatif résidentiel.
    Surtout lorsqu’on voit tout ce qu’on nous prend, baisse des loyers et toutes les tracasseries que cela comporte.
    Investir dans une excellente assurance vie sur internet avec très peu de frais en y logeant 2 ou 3 SCPI cela peut rapporter sans difficultés autour de 4 à 4.5% net de rendement.
    Le locatif en direct rapporte très difficilement 4.5% net.Au-dessus de 6% net. Cela devient très exceptionnel.

    Sinon, les foncières cotées en bourse peuvent être une excellente alternative ( reit USA comme HCP, realty income qui délivrent des revenus mensuels depuis 20 ans en augmentant régulièrement les loyers !). Mais cela, aucun CGP ne vous en parlera car ils ne savent même pas qu’il existe des foncières cotées qui procurent des revenus mensuels).
    Les retraités US vivent en partie avec ce type de loyers depuis 20 ans.
    En France, on n’a pas la même culture!

    • « Aujourd’hui cela n’a quasiment plus aucun intérêt d’investir dans le locatif résidentiel. »

      Disons que, pour être pragmatique, la recherche de biens est plus difficile et nécessite encore plus de travail.

      Je me demande encore quelle sera l’orientation, que je subodore catastrophique, de cette Loi et sous quel délai elle sera abrogée, pour ses principaux articles.

      Dépecée, quoi.

  5. sabine75 says:

    Je m’apprête à vendre un de mes appartements que je louais.. effectivement la location deviens de plus en plus risquée et de moins en moins rentable.
    Je cherche aujourd’hui a placer mon argent pour qu il me procure un revenu mensuel.
    Pouvez- vous me renseigner sur les foncières cotées en bourse?
    Merci d’avance.

  6. sabine75 says:

    Merci Choukrov.

  7. ROLAND GARNIER says:

    GUILLAUME bonjour,
    Vs dites :
    – La réalisation de travaux dont le montant est au moins égal à 6 MOIS DE LOYER. Dans ce cas, le loyer annuel pourra être augmenté de 15% du montant TTC des travaux maximum ;
    Vs dites encore :
    Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises dès que les travaux excède une année de loyer.
    Vs dites encore :
    Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à un an de loyer. Dans ce cas, le loyer pourra être librement réévalué.
    J’avoue qu’il y a probablement qq chose que je n’ai pas compris :
    « faut-il comprendre que le loyer sera libre dès lors que le logement aura fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à un an de loyer
    ou bien
    faut-il comprendre que sera autorisée une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises dès que les travaux excède une année de loyer.
    Merci par

  8. ROLAND GARNIER says:

    Mon message est parti tout seul, je n’avais ps terminé.
    Je disais donc « merci par avance de bien vouloir m’éclairer »

  9. Quid des logements loués meublés ?

  10. sabine75 says:

    bonjour Choukrov

    Pouvez vous me renseigner sur les foncières cotées en bourse que vous mentionnez comme une excellente alternative à l’immobilier locatif?
    J’ai été voir le site »devenir -rentier .com »que vous m’avez indiquez.
    MDR!+ snif.. Un peu « olé olé « comme tuyau!!

    Merci!

  11. kikilechat12 says:

    Merci pour le retour Choukrovv..(c’était donc fr et pas com.)
    Je viens de commander son précédent livre !

    Par la même occasion je répond à Patrick et Jacques 42-
    Il se pourrait que la loi Alur soit progressivement « détricotée » …. C’est trop l’usine a gaz,les investisseurs désertent le marché,les locataires sont déprimés, ca a supprimé des millions d’ emplois dans le BTP..pas très viable sur le long terme à mon avis…

    • Patrick says:

      D’accord avec Kikilechat12 mais combien d’entreprises auront fait faillite, combien d’investisseurs auront été dégoutés avant que la loi soit modifiée, voire abrogée ?
      Et il y a un autre aspect inquiétant : les français n’auront plus confiance dans le placement immobilier, cela commence déjà, et la confiance peut être très longue à revenir …

      Alors bien sûr : la loi sera un jour liquidée parce qu’elle est absurde. L’ISF aussi est absurde et il coûte cher à la France. Et pourtant, cela fait longtemps qu’il existe…
      Il sera forcément retiré dans 5, 10 ou 15 ans mais tout ce qui sera perdu ne sera jamais récupéré.
      C’est pareil pour ALUR.

      • kikilechat12 says:

        Restons vigilant et optimiste.
        Paris ne s’est pas fait en un jour..
        Et avant que les Français n’aient plus confiance en la pierre..les poules auront des dents!

        Il y aura des amendements,des dérogations à la loi Duflop!
        Tout simplement parce que ca ne marche pas.
        La loi Alur est le fait d’une « écolo coco « même pas élue à hauteur 5% à l’échelle nationale….voilà qui est scandaleux!

  12. kikilechat12 says:

    sabine75=kikilechat12.

    Désolée,j’ai tellement de mots de passe que je me suis emmêlée les pinceaux!

  13. Michel 2 says:

    Pourquoi le contrôle des loyers est une imbécilité:
    C’est en Amérique mais complètement transposable en France

    https://la-chronique-agora.com/comment-controle-loyers-nuit-ceux-est-suppose-aider/

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