Investir c’est bien, profiter des taux immobiliers au plus bas pour essayer de valoriser votre patrimoine est une bonne idée… mais êtes vous certain que l’investissement immobilier que vous projetez est rentable ? Allez vous réellement vous constituer un patrimoine plus élevé qu’en épargnant tranquillement sur votre contrat d’assurance vie ou votre PEL ?
Malheureusement, il complexe d’anticiper avec précision la rentabilité future de votre investissement. Essayons tout de même une première approche simple qui permettra à chacun d’estimer l’intérêt ou non d’investir dans l’immobilier locatif. (Je ne peux qu’encourager ceux qui voudraient approfondir le sujet à acheter mon nouveau livre « Investir dans l’immobilier« ).
Il ne s’agit pas de devenir ingénieur financier pour estimer avec précision la rentabilité par nature hasardeuse de l’investissement immobilier. Ce serait alors beaucoup trop de temps passé pour calculer un chiffre inutile.
 

La rentabilité d’un investissement immobilier locatif est difficile à estimer à priori à cause d’un très grand nombre de déterminants.

Lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier locatif, la source de rentabilité pour l’investisseur est double :

  • Le revenu locatif, c’est à dire, le loyer net de charges de propriété versé par le locataire ;
  • L’espoir d’une plus-value immobilière qui pourrait se matérialiser lors de la revente de l’immeuble dans 15 ou 20 ans. Quel aléa ! Comment calculer la valeur de votre bien immobilier dans 20 ans ! C’est impossible ! Il faudra donc réaliser des scénarios, favorables et défavorables, afin de comprendre la rentabilité espérée selon les situations de hausse ou de baisse des prix de l’immobilier.

 
Alors que les sources de dépenses sont multiples et aléatoires tant par leur montant que leur nature :

  • Prix d’achat de l’immeuble + tous les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, agent immobilier, CGPI … ;
  • Taxe foncière et autres impôts sur le revenu à payer par le propriétaire sur les revenus fonciers nets imposables ; Vous noterez que dans un certain nombre de situation, l’impôt sur le revenu à payer sur les revenus nets imposables pourra être réduit par le bénéfice d’une réduction d’impôt telle que la loi PINEL par exemple.
  • Travaux d’entretien régulier de l’immeuble. Il peut s’agir des menus travaux d’entretien, mais aussi de gros travaux de mise aux normes, ravalement, isolation, toiture, ballon d’eau chaude, chauffage, …

 
Au final, le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif consiste à comparer les dépenses (prix d’achat de l’immeuble + frais d’acte notarié + rémunération des intermédiaires et autres agents immobiliers) et les recettes (loyer net de charges et plus-value immobilière principalement, mais on pourrait ajouter à terme le revenu d’un panneau photovoltaïque placé sur le toit par exemple).
La rentabilité d’un investissement immobilier consiste simplement dans la comparaison entre des flux de trésorerie négatifs et des flux de trésorerie positifs. Ainsile taux qui équilibre les flux de trésorerie positif et négatif pendant toute la durée d’exploitation de l’immeuble sera représentatif du taux de rendement de votre investissement immobilier. Pour être plus précis, il s’agit du taux de rendement interne de l’investissement (cf « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )
 
 
De manière simple, l’investisseur devra calculer année par année, le flux de trésorerie net (positif ou négatif) dégagé par l’investissement immobilier. 
Vous noterez que le traitement du crédit immobilier est indolore. L’année de souscription du crédit immobilier, c’est un flux positif égal au capital emprunté, moins un flux négatif égal au prix d’achat de l’immeuble + des frais d’acquisition. Au final, le solde entre montant du capital emprunté – montant de l’acquisition immobilière = Apport personnel.
 
Analysons la composition du flux de trésorerie immobilier années après années :
 

Année 1 = Montant du crédit immobilier – Montant de l’achat immobilier – Frais d’acte notarié – frais d’agence ou d’intermédiaire tels que les CGPI – Frais de garantie – frais de dossier – mensualité du crédit immobilier payée la première année (prorata temporis) + loyer perçu la première année (prorata temporis) – charges de propriété ;

Année 2 = loyer versé par le locataire – mensualité du crédit immobilier – charges de propriété telles que la taxe foncière et autres charges de copropriété – impôt sur le revenu payé sur les revenus perçu l’année 1 + réduction d’impôt PINEL par exemple (une réduction d’impôt est une non-dépense, c’est à dire un flux positif d’ou le signe »+ » devant) – travaux divers ;

Année 3 = loyer versé par le locataire – mensualité du crédit immobilier – charges de propriété telles que la taxe foncière et autres charges de copropriété – impôt sur le revenu payé sur les revenus perçu l’année 1 + réduction d’impôt PINEL par exemple (une réduction d’impôt est une non-dépense, c’est à dire un flux positif d’ou le signe »+ » devant) – travaux divers ;

[…]

Année x (année de vente de l’immeuble) : loyer versé par le locataire – mensualité du crédit immobilier – charges de propriété telles que la taxe foncière et autres charges de copropriété – impôt sur le revenu payé sur les revenus perçu l’année 1 + réduction d’impôt PINEL par exemple (une réduction d’impôt est une non-dépense, c’est à dire un flux positif d’ou le signe »+ » devant) – travaux divers + prix de vente de l’immeuble – impôt sur la plus value à payer …

Voici ce que cela donne :

 
 
 

Une théorie simple … mais impossible à mettre en oeuvre avec précision ?

L’ingénieur qui se cache en vous sera déçu : Il est impossible de déterminer avec certitude le taux de rendement de votre investissement tant les aléas sont nombreux !
La théorie est simple mais la mise en pratique est tout de suite plus compliquée. Il y a de très nombreuses hypothèses qui rendent le calcul précis impossible ! Le taux de rendement calculé sera par nature hypothétique et vous devrez impérativement accepter plusieurs scénarii, positifs et négatifs, selon la qualité des hypothèses. 
Les trois aléas principaux sont l’estimation de la valeur du bien immobilier, les travaux d’entretien de l’immeuble (comment espérer connaître la nature des travaux qui devront être engagés pendant 20 ans ?) et le niveau d’imposition des revenus fonciers.
Bien évidemment, les plus déterminés d’entre vous pourront gratuitement utiliser nos multiples simulateurs qui vous donneront ces taux de rentabilité avec une précision insolente !
Mais je vous préviens tout de suite, ne considérez pas chiffres obtenus comme d’une vérité absolue, mais simplement, comme le résultat d’une somme d’hypothèses qui devront être confrontées à la réalité de votre investissement immobilier ! Il est simple d’afficher des taux de rendement espéré incroyablement élevé en prenant des hypothèses loufoques ! La question du prix de revente de l’immeuble est frappant à ce titre (faites donc plusieurs simulation avec baisse des prix puis hausse des prix pour vous rendre compte qu’une part importante de la rentabilité de l’investissement tient dans la valeur finale de l’immeuble)

 
L’investisseur immobilier doit se comporter comme un véritable entrepreneur, accepter l’aléa et une vision qui seront la seule source de rendement à long terme !

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

26 commentaires