Serions nous à un tournant de la politique du logement ? Les dispositifs PINEL, SCELLIER, De ROBIEN qui accompagnent l’investissement immobilier locatif depuis près de 30 ans serait il sur le point de disparaître au profit de dispositifs fiscaux centrés autour de la rénovation de l’immobilier ancien dans les villes moyennes ?
Il y a un an, nous vous faisions part de la volonté du ministre du logement de redynamiser les centres des villes moyennes via une augmentation importante des budgets alloués à la rénovation des centres urbains.
Ainsi, des dispositifs anciens qui ont démontrés leur efficacité par le passé pourraient bien redevenir attrayant du fait d’une augmentation importante des budgets et autres subventionnements des propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover des immeubles anciens situés dans les centres villes dégradés des villes moyennes.
Le disposition le plus connu de nombreux investisseurs locatifs dans l’ancien est la subvention ANAH suivi du conventionnement ANAH que nous avons déjà présenté ici sous l’appellation de loi COSSE (cf »Loi COSSE : Détail de la nouvelle loi de défiscalisation pour l’immobilier locatif ancien ».
Le principe de la subvention puis conventionnement ANAH est relativement simple :
 

Un propriétaire bailleur qui souhaite engager des travaux de rénovation dans un immeuble locatif fait une demande de subvention auprès de l’ANAH.

L’ANAH, parfois accompagné de la ville, participe à la réalisation des travaux via l’octroi d’une subvention.
Cette subvention sera proportionnelle à l’état de dégradation de l’immeuble et pourra atteindre un pourcentage important du total des travaux; Il s’agit à chaque fois de décisions locales.
Par exemple, à Niort (ma commune de résidence – Ce n’est qu’un exemple, vous avez probablement d’autres exemples que vous pourrez nous présenter dans les commentaires), il est annoncé une subvention maximale dans le cadre d’une OPAH pouvant atteindre 60% HT du montant des travaux pour les immeubles à la rénovation est la plus lourde.
A Niort, l’OPAH existe depuis 10 ans et ce sont 100 logements qui ont ainsi été subventionné pour une moyenne de 33 000€ de subvention par logement (pour un montant des travaux de 66 000€ en moyenne, soit près de 50%). Ce n’est vraiment pas anodin. Attention, il ne s’agit pas seulement des subventions de l’ANAH pour ce cas précis de la ville de Niort qui s’inscrit dans le cadre plus large du OPAH.
Malheureusement, impossible de connaître à l’avance le montant de la subvention qui sera accordée à l’investisseur… puisque la demande de subvention ne pourra être faites qu’une fois l’immeuble acheté, et les devis réalisés.
Voici par exemple un plan de financement mis en avant par la ville de Niort :
 

 

Quel est le montant de la subvention ANAH ?

Le montant des subventions de l’ANAH varie selon la nature des travaux réalisés (mais surtout, ces montants ne sont pas garantis, car ils devront être validés localement par l’ANAH).

  • Pour des gros travaux de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 350 € par m2 dans la limite de 28 000 € par logement.

 

  • Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité ou pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap) : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 262,5 € par m2 dans la limite de 21 000 € par logement.

 

  • Pour des travaux de rénovation : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum  de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement.

 

  • Subvention « Habiter mieux » pour les travaux de rénovation énergétique : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement ;

 

  • 1500€ de prime si les travaux permettent de réduire la consommation d’énergie d’au moins 35%.

 
 

Le conventionnement ANAH, l’engagement de louer l’immeuble locatif pendant 9 ans pour un loyer plafonné.

La subvention n’est pas gratuite. Elle engage le propriétaire bailleur qui devra proposer son bien à la location pour une durée de 9 ans minimum. Le loyer pratiqué sera plafonné selon le barème suivant pour l’année 2018 :

 
Mais attention, il s’agit là d’un barème nationale qui sera ensuite adapté localement en fonction de la réalité du marché locatif. Le niveau maximal des loyers est défini par l’État.
Ensuite, c’est l’Anah qui détermine plus finement ces plafonds, secteur par secteur, afin de respecter la cohérence avec les spécificités locales d’un territoire. Chaque « grille de loyers » dépend du loyer de marché, du type de logement (nombre de pièces ou superficie) et de la zone géographique dans laquelle le logement est situé.
 

Fiscalement, les loyers sous convention ANAH bénéficieront d’un abattement compris entre 15% à 85%

Fiscalement, les revenus fonciers dégagés de cet investissement locatif sous conventionnement ANAH bénéficieront d’un avantage fiscal non négligeable.
Les loyers seront imposés à l’impôt sur le revenu après déduction des charges de propriété (charges classiquement déductibles pour la détermination des revenus fonciers) mais aussi d’un abattement forfaitaire compris entre 15% à 85% selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué. Nous retrouvons là, les abattements traditionnels de la loi COSSE (cf »Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers »).

 
 

Avez vous l’expérience des subventions ANAH ? Est une opportunité ? Quelles sont les contraintes ?

Merci à tous ceux qui connaissent le dispositif d’aider les lecteurs qui le découvriraient…

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