Serions nous à un tournant de la politique du logement ? Les dispositifs PINEL, SCELLIER, De ROBIEN qui accompagnent l’investissement immobilier locatif depuis près de 30 ans serait il sur le point de disparaître au profit de dispositifs fiscaux centrés autour de la rénovation de l’immobilier ancien dans les villes moyennes ?

Il y a un an, nous vous faisions part de la volonté du ministre du logement de redynamiser les centres des villes moyennes via une augmentation importante des budgets alloués à la rénovation des centres urbains.

Ainsi, des dispositifs anciens qui ont démontrés leur efficacité par le passé pourraient bien redevenir attrayant du fait d’une augmentation importante des budgets et autres subventionnements des propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover des immeubles anciens situés dans les centres villes dégradés des villes moyennes.

Le disposition le plus connu de nombreux investisseurs locatifs dans l’ancien est la subvention ANAH suivi du conventionnement ANAH que nous avons déjà présenté ici sous l’appellation de loi COSSE (cf »Loi COSSE : Détail de la nouvelle loi de défiscalisation pour l’immobilier locatif ancien ».

Le principe de la subvention puis conventionnement ANAH est relativement simple :

 

Un propriétaire bailleur qui souhaite engager des travaux de rénovation dans un immeuble locatif fait une demande de subvention auprès de l’ANAH.

L’ANAH, parfois accompagné de la ville, participe à la réalisation des travaux via l’octroi d’une subvention.

Cette subvention sera proportionnelle à l’état de dégradation de l’immeuble et pourra atteindre un pourcentage important du total des travaux; Il s’agit à chaque fois de décisions locales.

Par exemple, à Niort (ma commune de résidence – Ce n’est qu’un exemple, vous avez probablement d’autres exemples que vous pourrez nous présenter dans les commentaires), il est annoncé une subvention maximale dans le cadre d’une OPAH pouvant atteindre 60% HT du montant des travaux pour les immeubles à la rénovation est la plus lourde.

A Niort, l’OPAH existe depuis 10 ans et ce sont 100 logements qui ont ainsi été subventionné pour une moyenne de 33 000€ de subvention par logement (pour un montant des travaux de 66 000€ en moyenne, soit près de 50%). Ce n’est vraiment pas anodin. Attention, il ne s’agit pas seulement des subventions de l’ANAH pour ce cas précis de la ville de Niort qui s’inscrit dans le cadre plus large du OPAH.

Malheureusement, impossible de connaître à l’avance le montant de la subvention qui sera accordée à l’investisseur… puisque la demande de subvention ne pourra être faites qu’une fois l’immeuble acheté, et les devis réalisés.

Voici par exemple un plan de financement mis en avant par la ville de Niort :

 

 

Quel est le montant de la subvention ANAH ?

Le montant des subventions de l’ANAH varie selon la nature des travaux réalisés (mais surtout, ces montants ne sont pas garantis, car ils devront être validés localement par l’ANAH).

  • Pour des gros travaux de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 350 € par m2 dans la limite de 28 000 € par logement.

 

  • Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité ou pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap) : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 262,5 € par m2 dans la limite de 21 000 € par logement.

 

  • Pour des travaux de rénovation : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum  de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement.

 

  • Subvention « Habiter mieux » pour les travaux de rénovation énergétique : 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement ;

 

  • 1500€ de prime si les travaux permettent de réduire la consommation d’énergie d’au moins 35%.

 

 

Le conventionnement ANAH, l’engagement de louer l’immeuble locatif pendant 9 ans pour un loyer plafonné.

La subvention n’est pas gratuite. Elle engage le propriétaire bailleur qui devra proposer son bien à la location pour une durée de 9 ans minimum. Le loyer pratiqué sera plafonné selon le barème suivant pour l’année 2018 :

 

Mais attention, il s’agit là d’un barème nationale qui sera ensuite adapté localement en fonction de la réalité du marché locatif. Le niveau maximal des loyers est défini par l’État.

Ensuite, c’est l’Anah qui détermine plus finement ces plafonds, secteur par secteur, afin de respecter la cohérence avec les spécificités locales d’un territoire. Chaque « grille de loyers » dépend du loyer de marché, du type de logement (nombre de pièces ou superficie) et de la zone géographique dans laquelle le logement est situé.

 

Fiscalement, les loyers sous convention ANAH bénéficieront d’un abattement compris entre 15% à 85%

Fiscalement, les revenus fonciers dégagés de cet investissement locatif sous conventionnement ANAH bénéficieront d’un avantage fiscal non négligeable.

Les loyers seront imposés à l’impôt sur le revenu après déduction des charges de propriété (charges classiquement déductibles pour la détermination des revenus fonciers) mais aussi d’un abattement forfaitaire compris entre 15% à 85% selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué. Nous retrouvons là, les abattements traditionnels de la loi COSSE (cf »Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers »).

 

 

Avez vous l’expérience des subventions ANAH ? Est une opportunité ? Quelles sont les contraintes ?

Merci à tous ceux qui connaissent le dispositif d’aider les lecteurs qui le découvriraient…




24 Comments

  1. MUNIER Nicolas says:

    Bonjour et merci pour vos articles,

    A ce titre, ce matin l’Agglomération Valence Romans (département de la Drôme) présentait au professionnels de l’immobilier des aides spécifiques données par l’Agglomération et le Département pour aider les projets de rénovation dans les centres des villes de Valence – Bourg-lès-Valence et Romans – Bourg-de-Péage.
    Il nous a été expliqué la volonté politique des communes et des agglomérations à attirer en centre ville des populations plus aisées et a stopper la paupérisation de ces centres.
    Ces aides sont complémentaires et cumulables aux aides que vous expliquez plus haut dans l’article.

  2. Pour pratiquer cela depuis longtemps il faut être attentif à :

    – l’archi et l’entreprise qui rénove, et être intraitable avec eux
    – se farcir les méandres de l’ANAH ultra sourcilleuse quant aux conditions d’octroi et de….. reprise de la subvention (ce qui est toujours possible !)
    -être en relation constante avec les service d’urbanisme de la mairie, aux exigences parfois complémentaires ou contradictoires
    – avoir un gestionnaire de qualité, car l’on s’adresse à des populations (très social) souvent en assistanat total., et 9 ans c’est long.
    – attention à la réduction des aides sociales à venir
    – aurez-vous une garantie loyer impayés ?

    Le locatif intermédiaire est moins fiscalement intéressant, mais moins contraignant quant aux locataires

    L’idée de « redynamiser  » les villes moyennes est louable (après les avoir copieusement flinguées et asphyxiées) mais la question fondamentale reste :
    jusqu’à quand ce déluge de fric qui…. vient bien de quelque part, devinez d’où?

    En bref, un outil intéressant mais au maniement délicat et qui peut se « dérègler »

  3. Patrick D says:

    En complément de Sven et pour avoir bien pratiqué l’ANAH de Niort justement, je conseille aux bailleurs de faire TRES attention avant de faire un pacte avec l’ANAH :
    _ Les aides les plus importantes sont sous condition de prendre des locataires à très faibles ou sans revenus et sans garants. On parle de très social et très lourd à gérer. Avec les pertes de loyer et les travaux à faire au départ du locataire, le bénéfice de l’aide ANAH n’est plus très évidente.
    _ L’ANAH a un gros budget pour les propriétaires occupants et un tout petit pour les bailleurs … mais comme ils ont beaucoup moins de clients bailleurs, ils les recherchent quand même.
    _ Les loyers acceptés par l’ANAH sont en fonction des loyers du marché qui sont définis, logiquement chaque année, par … l’ANAH ! Ils font une moyenne des loyers livrés par l’UNPI, CLAMEUR et l’ADIL. Mais comme ils prennent en compte les loyers des HLM et des logements déjà sous convention, leurs « loyers de marché » est inférieure au vrai marché. Et en plus l’ADIL fournit des moyennes 10 à 20 % inférieures à celles de l’UNPI et CLAMEUR !
    Je rappelle que l’ADIL est payé par l’état, comme l’ANAH, contrairement à l’UNPI et CLAMEUR.
    _ Les loyers revus normalement tous les ans ne sont en fait revus que les 2 ou 3 ou 4 ans en fonction de la volonté de l’ANAH de faire ou pas les réunions. Résultat: des loyers qui restent bloqués pendant des années.
    _ Le préfet, du fait du conventionnement, peut vous obliger à accepter n’importe quel locataire s’il a un manque de logements sur le département pour loger des réfugiés ou des familles à problèmes ou autres.

    Bref, je conseille aux bailleurs, avant de faire un pacte avec l’ANAH, d’avoir une très longue cuillère.

  4. Bonjour,

    les subventions ANAH sont elle intégrés dans le montant des loyers percus ?

    merci

    • Bonjour

      ils doivent etre intégrés mais réduit du meme % (45% souvent) que vous utilisez en déduction de vos revenus locatifs.

  5. re ,

    Plus exactement est ce que les subventions sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers sur les déclarations 2044.
    A mon sens oui, ce qui fait perdre l’intérêts de telles subventions.
    Au risque de perdre 50% ( Montant de la subvention maximum) d’un déficit normalement imputable sur les revenus fonciers.
    Certe ces travaux auraient été financés par l’emprunt ou en apport mais ils seront 100% déductible des revenus + Les intérêts du prêt…
    Pire encore lors des premiéres années de travaux si il n’y a pas de loyers perçus le risque d’etre pénalisé fiscalement.
    Pas de loyer pas de déductions majoré et 100% des subventions imposables.
    En amont et selon chaque situations , il faut anticiper cet aspetc fiscale et par consequent de trésorerie.
    Cordialement laurent

  6. Guillaume,
    Si je comprends ,
    j’obtiens ces subventions imposables et je déduis les travaux réalisés du même montant.
    Donc les subventions ne génerent pas de revenus et aucun déficit foncier.

    Cela demande une projection financiére préscise et comparative entre :
    Avoir 50% des travaux déductibles et un abbatement de 70% sur des loyer 30% plus bas
    Ou
    Conserver la déductibilité de 100% des travaux + les intérêts du prêt travaux et un rendement locatif supérieur de 30%

    Dans votre exemple sur Niort , en Zone B1 et avec des loyers sociales ( je ne connais pas le marché locatif) est ce vraiment plus intérréssant ?

    Cordialement Laurent

  7. j’ai refait un petit immeuble en ardèche avec l’anah, le gestionnaire de logements sociaux est très bon et, à ce prix, le taux de remplissage est proche de 100% depuis 5 ans, et la subvention compense bien les pertes de loyers, mon rendement tourne autour de 5%, ce qui me semble correct sans excès.

    je confirme en revanche que la gestion du dossier ANAH a été une véritable horreur, ce sont des caricatures de fonctionnaires qui prennent 1 mois pour signaler qu’il manque une virgule, le paiement de la subvention a pris plus d’un an de retard…

    à tel point que je n’ai pas recommencé quand j’en ai eu l’occasion. la gestion des travaux est suffisamment énergivore…

  8. Bonjour, je pense qu’avant de faire de savants calculs, il faut se poser sérieusement LA seule question qui vaille: pour quelle raison l’état accorderait-il une a un bailleur privé des subventiobs et une niche fiscale aussi ÉNORMES (même si nous sommes d’accord qu’à la base les revenus fonciers sont surtaxés, mais en relatif, les abattements sont tout de même hors normes) ? Car l’état n’accorde JAMAIS de niche fiscale sans qu’il y ait un loup… Et là, le gros, l’ENORME loup, c’est le locataire; celui qui va habiter dans votre appart. Clairement, il s’agit d’un public TRÈS social. Je veux dire par là totalement desocialisé. Non qu’il soit nécessairement méchants, mais… ils vivent sur une autre planète. Vraiment. Si vous n’avez pas quelqu’un dans votre famille proche qui travaille dans le secteur medico-social, chez les pompiers ou dans la police, je vous assure que vous ne pouvez pas imaginer à quel point une frange de nos concitoyen est paumée. Je dis bien totalment destructurée. Même les HLM ne veulent plus gérer ces dossiers. Alors c’est à vous que les structures publiques vont les sous-traiter. Et n’attendez pas de leur part la moindre mansuétude dans le traitement des rapports bailleur – locataire, même si le public imposé est ‘difficile’. La réduction d’impôts est à la mesure des risques – énorme. Il faut avoir des qualités humaines vraiment hors normes pour gérer certaines situations.
    Pensez-y mûrement.

  9. je nuance le jugement précédent, certains locataires sont effectivement très paumés, mais en général pas méchants. D’autres sont de très braves gens aux revenus modestes. Sur une quinzaine de locataires j’ai eu un seul vrai salopard, menteur et ne payant pas ses loyers, ça a duré un an, mais très amorti par les aides au logement qui tombaient directement dans ma poche. Et en 5 ans, pas de dégradation anormale des logements.

    Risque très acceptable donc.

  10. La liberté de choisir est à mes yeux plus importante que des aides qui sont très contraignantes à tous les niveaux.
    Un exemple sur Rennes dans un immeuble ancien de 4 étages dans le centre ville. Au rdc 2 commerces, 2 apparts par niveaux et 4 studios dans les combles. Proposition du syndic de l’époque: 1 millions d’euros pour refaire le ravalement, les menuiseries extérieurs, reprises sur les pierres côté cour, gouttières en zinc, reprise conduit de cheminée, colonne techniques: point de coupure à l’extérieur, pose compteurs électriques dans chaque appartement, courant faible, pose portes palières, peintures parties communes. Travaux dirigés par une architecte que je ne recommande pas. Une spécialiste des dossiers qui n’a jamais rien construit et qui se blinde dans tous les sens: intervention de plusieurs cabinets d’études. Coût du devis 15 000€. Les obligations supplémentaires si aides de l’Anah: installation d’un escalier dans la cour pour les pompiers parce que l’accès par échelle n’est que jusqu’au 2ème étage. Vente d’un studio à un voisin pas d’accès pompier possible. Si le cahier des charges était respecté l’Anah s’engageait à verser 200 00€ à la saint glin glin.
    Bref, on a changé de syndic, remercier l’architecte et toute sa clique et effectué la totalité des travaux pour 400 000€. Dans ce cas de figure, en ne passant pas par l’Anah, nous avons fait de sérieuses économies. Travaux entièrement déductibles des revenus locatifs et des appartements qui se sont loués très rapidement et beaucoup plus chers avec la liberté de choisir ses locataires. C’était un exemple mais j’en connais bien d’autres et à chaque fois la note est plus salée avec toutes leurs exigences !

  11. Bonjour,
    Attention au système Solibail + conventionnement ANAH qui peut piéger le propriétaire. En contrepartie de réductions d’impôts et sous prétexte de solidarité, Solibail impose au propriétaire de louer son bien à un loyer très en dessous du marché. Attention car tout se paye quand le propriétaire sort du système Solibail, avec ou contre son gré. D’une part il ne peut pas augmenter son loyer pour retrouver un niveau de marché car il est contraint par la loi qui s’applique en zone tendue et d’autre part si il veut revendre son bien il se retrouvera avec un bien décoté du fait de sa faible rentabilité. Il faut bien être conscient de cela car ce n’est bien sûr pas abordé dans la documentation Solibail.

    • Patrick D says:

      C’est effectivement un élément à prendre en compte :
      Dans toutes les régions ou les loyers sont conventionnés, que se passe t’il pour le bailleur qui arrive en fin de conventionnement ANAH ? Il reste bloqué avec des loyers 20 % au dessous du marché à vie ?

      • Oui, notamment en zone tendue. Comme toujours avec les systèmes de défiscalisation, le propriétaire est le pigeon.

        • Pour pouvoir augmenter un loyer de façon significative c’est à dire sans tenir compte de l’indice du coût de la construction, vous devez faire des travaux et c’est valable pour toutes les zones tendues ou pas.
          Et ces travaux doivent être indiqués sur le bail!
          D’ailleurs en cas de contrôle fiscal, celui qui déduit des travaux de ses revenus fonciers sur un logement et qui ne les mentionnent pas sur le bail. Le fisc ne serait-il pas en droit de ne pas retenir les travaux?

          • Ce sont deux choses indépendantes. Ici la baisse de loyer est une contrepartie à un dispositif fiscal et il n’y a aucune raison de faire des travaux si il n’y a pas de besoin.

            • Oui j’ai bien compris mais en cas de sortie du dispositif fiscal si vous voulez augmenter le loyer, il n’y a que les travaux qui puissent déclencher une augmentation. En cherchant bien, il y a toujours quelque chose à faire !

              • Pas vraiment car la loi encadre très précisément ce point.

              • Patrick D says:

                Autrement dis : tous les conventionnements ANAH dans les zones tendues obligent le bailleur :
                _ A louer un logement parfaitement décent donc à faire les travaux avant, et profiter des aides ANAH
                _ A accepter une baisse de 20 % de loyer par rapport à un « loyer de marché » déjà fortement baissé par l’ANAH
                _ A accepter un locataire à risques qui peut faire des impayés et des dégradations largement suppérieures à l’aide ANAH
                _ A conserver ce loyer très minoré pendant toute sa vie puisque les gros travaux seront déjà fait
                C’est pas réjouissant.

  12. Ce que je ne comprends pas est que de son côté l’Anil dit que lorqu’un logement a déjà été loué, c’est le dernier loyer qui doit être pris en compte à l’entrée du système, mais l’association qui le gère applique systématiquement un loyer plus faible. Quelqu’un peut-il nous dire pratiquement, quelles sont les règles ?

  13. En règle générale c’est un prix au mètre carré qui doit être appliqué.
    Concernant les zones tendues, vous pouvez augmenter de 20% maximum le prix de base mais il faut que ce soit justifié.
    Normalement le prix du mètre carré est une décision municipale, mais compte tenu des cas de jurisprudences récents, j’ai du mal à vous répondre.

  14. Oui, ce n’est pas fait dans la transparence. Je pressens la grosse arnaque !

  15. je confirme les rapports avec l’Anah sont une caricature de la pire bureaucratie française. C’est à tel point que maintenant ils obligent à passer par une AMOA (associative en générale) qui leur prépare le dossier en faisant l’intermédiaire entre le bailleur et l’anah.
    les aides sont intéressantes mais il convient de bien choisir la stratégie globale car les dossiers locataires ne sont pas toujours de tout repos,
    Je trouve que si le bien est loué sans trop de rotation, la fiscalité minorée sur les loyers et la subvention permettent de faire des travaux déductibles et d’éviter de fiscaliser ses loyers dans les tranches hautes de l’IR

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