Investir en démembrement : Comment est calculée la répartition entre usufruit et nue propriété ?

Investir en démembrement de propriété est à la mode depuis quelques années et la création prochaine de l’IFI, qui confirme l’exonération d’IFI pour les biens immobiliers acheter en démembrement de propriété, devrait encore ajouter de l’intérêt pour cette stratégie d’investissement.
En réalité, investir en démembrement de propriété, c’est acheter la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit sera acheté par un autre acteur et le plus souvent un organisme d’HLM. Le démembrement de propriété est contractuellement fixé pour une durée comprise entre 15 ans et 20 ans.
Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations« , pendant toute la durée du démembrement de propriété, l’usufruitier pourra jouir et disposer de l’immeuble. Il pourra le mettre en location, percevoir les revenus fonciers, entretenir l’immeuble, …
Au terme du démembrement de propriété, c’est à dire au terme de 15 ans à 20 ans fixé initialement, l’usufruit s’éteindra et le nu propriétaire deviendra plein propriétaire de l’immeuble : Il pourra à son tour librement jouir de l’immeuble, l’occuper, le mettre en location, le vendre, l’entretenir, … 
Le démembrement de propriété est donc un partage de la propriété dans le temps.
 
S’agissant plus particulièrement des programmes qui sont régulièrement commercialisés par des sociétés spécialisées, l’opération se déroule en plusieurs étapes :

• 1- Le nu propriétaire achète la nue propriété de l’immeuble ; L’usufruitier, bailleur social, achète l’usufruit de l’immeuble. 
• 2- Pendant les 15 ans à 20 ans du démembrement de propriété, l’usufruitier exploitera l’appartement, percevra les loyers, paiera l’entretien, .. De son côté, le nu propriétaire n’aura aucun revenu, mais pourra tout de même déduire les intérêts d’emprunt dès lors que l’usufruitier est une personne physique imposée dans la catégorie des revenus fonciers ou un organisme d’HLM (cf »Quid de déduction des intérêts d’un emprunt pour la nue-propriété d’un immeuble ou SCPI ») ;
• 3- Au terme de la durée contractuelle, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de l’immeuble par le simple fait de l’extinction de l’usufruit. De manière contractuelle, l’organisme d’HLM s’engage à reloger les locataires afin que le nu propriétaire dispose d’une logement vide sur lequel il pourra disposer de toutes les prérogatives.

 
Fiscalement, l’opération est très intéressante pour l’investisseur en nue propriété :

• En l’absence de loyer, le nu propriétaire n’aura pas d’impôt sur le revenu à payer ;
• La taxe foncière sera payée par l’usufruitier bailleur sociale ;
• Le bien immobilier est exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
• Les intérêts d’emprunt payés par le nu propriétaire pour financer l’acquisition sont déductibles de ces autres revenus fonciers ;
• En cas de revente, le délai de détention qui permettra de prétendre à une exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux sera calculée à compter de la date d’acquisition de la nue-propriété.
• En cas de revente, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de cession de la pleine propriété et le prix d’acquisition de la pleine propriété de l’immeuble. La valeur de l’usufruit qui constitue le bénéfice du nu propriétaire n’est pas considéré comme une plus-value taxable.

L’intérêt de l’investissement immobilier en démembrement repose sur le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété.

Pour autant, malgré tout les avantages présentés ci-avant, il est encore impossible de déterminer l’opportunité ou non d’investir dans un bien immobilier en démembrement !
Le point central est la question de la clef de répartition entre usufruit et nue propriété. Quelle est la valeur de l’usufruit ? Quelle est la valeur de la nue propriété ? 
En effet, il est courant d’entendre l’argument suivant « Acheter la nue propriété d’un appartement, c’est l’acheter avec une décote de 40%« . Cet argument n’a aucun intérêt car le nu propriétaire ne percevra aucun revenu pendant les 15 ans du démembrement … heureusement qu’il ne paye pas la nue propriété au même prix que la pleine propriété.
Est il préférable d’acheter la pleine propriété d’un immeuble et percevoir 15 ans de loyer indexé ou d’acheter un immeuble à 60% de son prix et ne pas percevoir les loyers que dans 15 ans ? 
La valeur de l’usufruit et de la nue propriété sont déterminés de manière à ce que le taux de rendement brut de l’investissement soit le même pour l’usufruit et le nu propriétaire (nous vous détaillons les formules de calculs de l’usufruit économique et dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« ).
Pour vous simplifier la vie, nous avons construit un simulateur qui devrait vous aider à comprendre :

 
Prenons un exemple essayer de déterminer la juste valeur de l’usufruit et de la nue propriété.

Valeur de l’appartement en pleine propriété : 200 000€.

Loyer annuel net de charges de propriété : 6000€ (soit un rendement avant impôt, mais après charges de propriété de 3%) – Ce doit être la norme pour un immeuble neuf dans lequel les travaux d’entretien seront faibles pendant 15 ans.

Taux d’indexation des loyers : 1% (hypothèse de revalorisation annuelle des loyers selon l’IRL)

Valeur du bien dans 15 ans : La vétusté naturelle d’un immeuble de 15 ans dans lequel il conviendra de réaliser des travaux nous oblige à la prudence : 160 000€ (soit 20% un écart régulièrement constaté entre l’immobilier neuf et l’ancien).

Avec de telles hypothèses, l’usufruit est estimé à 41% et la nue propriété à 51%. Nous retrouvons là des chiffres conforment aux chiffres proposés par les principaux acteurs du marché. 

 
 
Exemple de valorisation de l’usufruit et de la nue propriété. 
 

 
 

Mais alors, est ce un bon investissement ?

Est il pertinent de dépenser 117807€ en 2017 pour devenir plein propriétaire d’un immeuble valorisé 160 000€ dans 15 ans. Quel est le rendement net d’un tel investissement immobilier ?
La réponse est facile à trouver, c’est le chiffre tout en bas de la simulation. Le taux d’actualisation est en réalité le taux de rendement interne de l’investissement pour l’investisseur. Dans notre exemple, la clef de répartition 60% / 40% correspond à un placement sur 15 ans dont le rendement net serait de 2.04%
En plaçant 117807€ au taux de 2.04% net d’impôt pendant 15 ans, j’obtiens un capital de 160 000€.

Est ce bien raisonnable d’espérer un si faible rendement pour un investissement immobilier sur 15 ans ?