En 2014, comme en 2013, les loyers baissent. Avant d’investir en LOI PINEL, il faut l’intégrer !

Pour la seconde année consécutive, et ce n’est probablement pas la dernière, les loyers à la relocation ont baissé en France en 2014 par rapport à 2013.
Le baromètre annuel CENTURY 21, fait état d’une baisse d’environ 0,80%, mais surtout, le montant du loyer rapporté à la surface a baissé de 5,6%.
 

 
 
Cette baisse est d’autant plus marquante qu’il s’agit de la seconde année consécutive. En 2013, déjà, nous vous faisions part de la baisse des loyers de 0,6% dans cet article « Immobilier locatif : Baisse et encadrement des loyers, déflation … rien ne va plus!!« .
Les résultats de ce baromètre annuel est d’autant plus intéressant qu’il y est fait état d’une baisse nationale des loyers : Aucune ville ne semble épargnée par la baisse des loyers, y compris PARIS et l’Ile de France.
A Paris, les loyers à la relocation baissent de 0,60% et même de 5,10% en Ile de France. Moi qui croyait qu’il manquait 800 000 logements en France, je suis surpris que les loyers ne continuent pas d’augmenter malgré la déflation, le chômage, l’absence de croissance économique, … (cf « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France).
 
Depuis les 10 dernières années, les loyers ont augmenté de 7,5% (seulement) alors que l’inflation s’établit à plus de 14,6%. Les loyers représentent environ 26% du revenu des locataires.
Cette statistique est relativement stable dans le temps, permettant d’en déduire un ajustement naturel des loyers, non pas à l’inflation, mais à l’évolution du revenu disponible des ménages (Évolution du SMIC, Taux de chômage, Emploi, Croissance …).
 
 

Les loyers évoluent en fonction du revenu disponible des ménages et non de l’inflation…

Régulièrement, on lie évolution des loyers et inflation. Cette relation est réelle puisque le loyer, une fois fixé dans le bail, évoluera annuellement en fonction de l’IRL (la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers), mais insuffisante pour en faire une réalité statistique de long terme.
Ce graphique complémentaire du Conseil Général de l’environnement et du développement durable confirme cette idée que les loyers évoluent davantage en fonction du revenu disponible des ménages que de l’inflation.
 

Le niveau des loyers rapporté au revenu disponible des ménages est relativement stable dans le temps, et cela, indépendamment de l’inflation.

Une évolution des loyers à intégrer dans vos simulations LOI PINEL …

Ainsi, dans le prolongement de nos articles sur la loi PINEL et plus globalement sur nos simulateurs d’investissements immobiliers ( cf « Loi PINEL, oubliez la défiscalisation, pensez rendement global de l’investissement. ouSimulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.), il devient essentiel d’intégrer une hypothèse prudente sur l’évolution des loyers.
Vous le savez, la pertinence d’une simulation d’investissement dépendra de la qualité des hypothèses retenues (évolution des prix de l’immobilier, evolution des loyers, évolution des charges d’entretien …). Bien évidemment, une fois un locataire trouvé, le bail évoluera annuellement en fonction de l’IRL et donc de l’inflation, mais la question est bien différente en cas de turn over des locataires. Entre deux locataires, envisager une baisse de loyer n’est pas une folle idée, mais peut être une hypothèse tout à fait plausible.
Les simulations devrons être réalisées avec des hypothèses prudentes quant aux loyers pour ne pas perdre en illusion lorsqu’il s’agira de passer du papier de la simulation à la réalité…