Assurance vie et gestion de patrimoine

Depuis le 01 septembre 2014, la loi PINEL est le dispositif fiscal pour l’investissement immobilier neuf qui remplace la loi DUFLOT, mais attention, la loi PINEL devrait être profondément remodelée à partir de 01/01/2018 (cf »Pinel : Liste des villes qui ne seraient plus éligibles au dispositif PINEL à partir de Janvier 2018 » et « La loi PINEL supprimée en 2018 ! Quelles solutions pour en profiter avant le 31/12/2017 ?« )

La loi PINEL, jusqu’au 31/12/2017, permet donc aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de leur engagement de location.



A partir du 01/01/2018, la loi PINEL sera réservée aux zones A, Abis et B1. Les zones B2 et C seront exclues de la loi PINEL (cf »La loi PINEL reconduite en 2018 jusqu’en 2021 sur les zones A, Abis et B1.« )

zonage-loi-pinel-2018

 

Trois options sont ouvertes :

  • Loi PINEL – 6 ans d’engagement de location avec 12% de réduction d’impôt ;
  • Loi PINEL – 9 ans d’engagement de location avec 18% de réduction d’impôt ;
  • Loi PINEL – 12 ans d’engagement de location avec 21% de réduction d’impôt.

 

Pour vous aider dans votre analyse patrimoniale et surtout pour vous aider à comprendre l’intérêt ou non à investir dans l’immobilier neuf avec la loi PINEL, nous avons construit un simulateur complet et gratuit.

Après avoir indiqué les principales hypothèses de la simulation (montant de l’investissement, niveau des loyers et anticipation d’indexation, anticipation d’augmentation ou de baisse des prix de l’immobilier, niveau des charges locatives ….), vous obtiendrez en quelques secondes trois indicateurs qui vous permettront de juger de l’intérêt ou non de l’investissement immobilier en loi PINEL.

 



L’effort d’épargne nécessaire pour devenir propriétaire de l’immeuble.

Le niveau de l’effort d’épargne moyen de l’investisseur pendant les 20 ans de l’investissement immobilier. Combien l’investisseur immobilier devra débourser tous les mois pour devenir propriétaire de son bien immobilier.

Dans la pratique, pendant la durée du crédit, l’investisseur devra faire un effort de trésorerie mensuel alors qu’après la période de financement, l’investisseur bénéficiera d’une trésorerie positive. Ce premier indicateur permet de valider le montant de l’investissement par rapport aux finances de l’épargnant ;

 

Le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement immobilier PINEL et la comparaison de l’enrichissement de l’investisseur immobilier PINEL avec un placement financier type Assurance vie.

Le taux de rendement interne est une information essentielle pour le candidat à l’investissement immobilier.Il s’agit de calculer le taux de rendement global de l’investissement (cf »Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ?« )

Ce taux de rendement intègre l’économie d’impôt, les charges d’entretien, l’augmentation des loyers, l’évolution des prix de l’immobilier…. C’est le taux de rendement réel de votre investissement immobilier. Grâce au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI), il devient aisé de réaliser des comparaisons avec un autre investissement et notamment avec le rendement d’un autre placement, notamment financier, type assurance vie (en fonds euros ou avec diversification)

A partir de cet indicateur majeur, nous avons calculé un indicateur secondaire dont la valeur dépend directement du niveau du taux de rendement interne (TRI). Nous avons calculé le différentiel d’enrichissement de l’investisseur en loi PINEL par rapport à un investissement financier type fonds euros du contrat d’assurance vie (le paramètre du taux de rendement du placement est librement fixé par la simulation). Quel serait l’enrichissement de l’épargnant si l’investisseur se contentait d’utiliser son effort d’épargne dans un simple placement financier ?

Au lieu de débourser X€ tous les mois dans mon investissement PINEL, l’épargnant verse son effort de trésorerie (net de réduction d’impôt, charges …) dans un placement financier dont le rendement espéré est Y%. Lequel de ces deux placements permettra l’enrichissement le plus élevé ?

L’investissement immobilier PINEL et l’effet de levier du crédit immobilier permet il un enrichissement supérieur par rapport à un simple placement financier ?

 

Le taux de rendement locatif au terme de la simulation.

Ce troisième indicateur est très important. Il s’agit d’un indicateur permettant de vérifier la qualité des hypothèses prises dans le simulateur et notamment l’hypothèse de revalorisation des loyers et du bien immobilier.



De nombreux commerciaux, vendeur de loi PINEL, ont pris l’habitude de manier les hypothèses pour rendre les simulations toujours plus attrayantes et vendeuses. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est l’hypothèse dont la manipulation est la plus efficace pour « habiller » une simulation d’investissement.

Le calcul du taux de rendement locatif au terme des 20 ans de la simulation d’investissement PINEL donnera donc une indication forte sur la qualité de la simulation. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est elle fiable ?

 

Simulateur d’investissement immobilier locatif Loi PINEL

Ces autres articles devraient vous intéresser :


44 Comments

  1. Vous continuez à écrire ça: « Le taux de rendement interne est une information essentielle pour le candidat à l’investissement immobilier. »

    Et je continue en toute amitié de dire que non. 🙂

    Le vrai investisseur immobilier se fiche comme de l’an 40 des taux en %. La chose essentielle qui l’intéresse, ce sont des euros (aujourd’hui, demain?) sonnants et trébuchants.

    En plus, comparer des investissements et des placements me semble tenir du funambulisme, surtout d’origine complètement différente comme l’Immobilier et l’Assurance Vie.

    « L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est l’hypothèse dont la manipulation est la plus efficace pour « habiller » une simulation d’investissement. » C’est parfaitement exact. C’est une des solutions classiques, mais il y en a d’autres inhérentes à toutes ces défiscalisations.

  2. Patrick D says:

    Les problèmes de la loi PINEL sont nombreux :
    _ Défiscalisation de 12 à 21 % mais seulement dans le neuf, beaucoup plus cher et moins rentable que l’ancien. Clairement, cette loi n’est pas faite pour augmenter le nombre de logement ( il y en a trop aujourd’hui en France sauf dans Paris centre ) mais uniquement pour faire marcher les grosses entreprises du BTP
    _ Défiscalisation répartie sur 6 à 12 ans alors que des travaux dans l’ancien permettent de défiscaliser immédiatement.
    _ Possibilité de loi à un membre de sa famille mais le locataire ne touche plus les aides au logement, s’il logeait ailleurs. Par contre le bailleur est certain de toucher son loyer !

    La loi PINEL ne sert à rien et va coûter très cher à la France. Il aurait suffit de permettre aux bailleurs d’expulser rapidement les mauvais payeurs ou ceux qui dégradent les logements pour redonner envie aux français d’investir dans l’immobilier, neuf ou ancien.

    • Je ne suis pas d’accord avec vous, la Loi Pinel est un bon moyen d’inciter de manière modérée l’investissement immobilier en France et tenter de relancer quelques peu certaines secteurs en perte de vitesse ces derniers temps, notamment à Paris et dans les grandes villes.

      • Patrick D says:

        Veuillez m’excuser pour cette remarque mais vous parlez de quelle villes hormis Paris ?
        Dans toutes les villes de France, les loyers sont en baisse, ce qui veut dire que les bailleurs n’arrivent pas à louer. Par contre trouver un logement à louer est facile !
        Il est certain que cela aiderait bien les entreprises du BTP même s’il s’agit de logements durs à louer ensuite.
        Nous n’avons aucun besoin de constructions neuves sauf à Paris et seulement intra-muros.

        Si le gouvernement désire que les français investissent dans l’immobilier, il suffit d’obliger les locataires qui ne payent pas à quitter le logement en trois mois :
        _ C’est gratuit pour les finances publiques
        _ Cela permettrait aux jeunes sans garants de trouver un logement facilement

        Aujourd’hui en France, un locataire qui ne paye pas, c’est 3 ans d’enfer minimum. Alors qui va louer à un CDD sans garant ?

        • Je pense notamment à Lyon et Strasbourg. Vos remarques sont pertinentes cependant vos propositions sont très agressives et ne correspondent pas à ce que les politiques souhaitent faire à l’heure actuelle, ce que je ne peux que soutenir. La Loi Pinel est un moyen d’encourager l’investissement immobilier sans pour autant contrevenir aux autres juridictions.

          • Patrick D says:

            Je suis d’accord avec l’idée « Loi Pinel » mais elle n’est pas adapté à la situation de l’immobilier français actuel. Il manque des logements dans Paris.. C’est un peu juste à Lyon.. Mais nous allons faire pour toute la France une loi identique à Scellier, Duflot et précédentes qui fait marcher les entreprises du BTP sans rééquilibrer le marché locatif !
            Ce n’est pas en ressortissant constamment les mêmes ficelles que les problèmes de fond vont s’arranger : je loue des logements et je refuse mes logements à des CDD sans garants parce que la loi les autorise à rester 3 ans sans payer s’ils n’ont plus envie de payer leur loyer. Si je pouvais les obliger à partir en 3 mois, je leur donnerai un logement de suite car je suis prêt à perdre 3 mois de loyer. Mais qui peut se permettre de ne pas toucher de revenus pendant 3 ans ?
            Imaginez-vous sans revenus pendant 3 ans ( plus les travaux après à faire, les huissiers et avocat à payer, etc.. ) et vous commencerez à comprendre la détresse des bailleurs privés.

          • « ….. cependant vos propositions sont très agressives …. »

            Je ne trouve pas, elles sont réalistes

            « ….. et ne correspondent pas à ce que les politiques souhaitent faire à l’heure actuelle…. »

            Les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
            Les politiques n’ont, pour la majorité d’entre eux, comme objectif que de garder leur job grassement payé. Même si c’est en vendant ce type de soupe.

            « …..que je ne peux que soutenir…. »

            Alors, allez-y! Investissez vos économies dans ce gouffre!
            Vous aurez fait une bonne action, le Bon Dieu vous le rendra. 🙂

  3. Bravo pour le lancement de votre nouvel outil ! Il évitera des calculs interminables à certains 😉

  4. Merci pour cet article très intéressant.
    Je suis ravi de lire un article qui ne détruit pas le dispositif Pinel. J’espère que les résultats se verront rapidement.

  5. Bonjour,

    Merci pour ce tableau,

    L’apport devrait être valorisé aussi afin de comparer ,

    Dans le chapître « 4 – Synthèse et Trésorerie », pourquoi  » Valeur NETTE de l’immobilier » est calculée :
    Valeur de l’immeuble acquis moins  » Frais d’acquisition / frais de notaire  » ?

    Remarque générale : dans les comparatifs, on considère toujours que la valeur du bien achetée est valorisée alors qu’un bien neuf cote au moins 15% de plus que l’ancien. ce qui fausse la vision de la revente à terme à mon avis.

  6. Fabrice says:

    Bonjour,

    Merci pour votre outil.

    Je ne comprends pas comment est calculé l’impact fiscal dans votre simulateur. J’aurais tendance à penser qu’il s’agit de : (Revenu foncier imposable – Réduction d’impôt PINEL ) x TMI
    mais je ne retrouve pas vos résultats avec cette formule

    Pourriez-vous m’éclairer?

  7. Bonjour,

    Je trouve votre article plutôt bon mais dans votre outil ne serait il pas possible de réaliser une simulation sur la durée souhaitée (exemple 7, 10 ou 13… à la fin de l’avantage PINEL retenu) pour réellement prendre en considération l’impact fiscal sur la période choisie, diminuer l’effort d’épargne (avec une revente à terme) et ainsi éviter une fiscalité désastreuse à terme du dispositif mis en place (car suis d’accord avec vous TMI + PS c’est du très lourd pour une forte tranche d’imposition… donc aucun intérêt à conserver le bien)..

    Merci,

  8. Bonjour,

    Merci pour votre simulateur. Jusqu’à hier il est était impeccable. Depuis aujourd’hui, il est inutilisable : on ne peut plus saisir un taux d’intérêt personnalisé, je ne trouve pas non plus où renseigner le loyer annuel comme dans l’ancienne version.

    Remettez-nous l’ancienne version 🙂

    Toutefois, bravo pour votre travail.

    Merci par avance.

  9. Bonjour,

    Vous ne tenez pas compet du plafonnement fiscal à 5500 € par m2.
    Le simulateur est donc faux sur le calcul de la réduction d’impots.

    Cordialement

  10. Bonjour,

    Ce simulateur m’a été d(une grande aide pour faire des simulations d’investissement.
    Merci au concepteur et d’une manière générale à ce site qui apporte de bonnes informations.

    Une petite précision :

    Dans le cas d’un apport personnel, vous devriez peut-être modifier le simulateur. En effet, le rendement locatif du bien me semble faussé car il est calculé par loyer/montant de l’emprunt alors que celui-ci devrait rester loyer/montant d’achat.

    Par ailleurs,dans le cas d’un apport personnel, la comparaison entre l’investissement locatif et le montant acquis en plaçant le même effort d’épargne au fil des mois devrait être modifiée.
    En effet, il faut prendre en compte le fait que cet apport, s’il avait été lui-même placé aurait rapporté des intérêts créditeurs qui ne sont pas comptabilisés.

    Cordialement

    • Bonjour,

      1 – Oui, vous avez raison pour le rendement locatif 😉 Merci je fais la modification ce jour.

      2- Oui, c’est déjà la cas, mais les intérêt capitalisés ne viennent pas réduire l’effort d’épargne, mais augmenter le capital acquis.

  11. Bonjour

    Pouvez vous prendre en compte le plafonnement à 5500 eur par m2.

    Merci pour ce simulateur!

  12. Bonjour

    Mon exemple est le suivant:
    – l’appartement vaut 150,000 €
    – il fait 22m2

    Le plafonnement étant à 5500€ le m2, la reduction d’impots a donc pour base 5500 * 22 = 121000 €
    Donc seulement 2% de 121000 = 2420 € au lieu de 2% * 150000 = 3000 €

    Il suffit d’appliquer une formule du genre min (prix * 2%, 5500 * surface * 2%)

  13. Bonjour,
    Première simulation effectuée à 20h et l’autre à 22h avec exactement les mêmes chiffres et des résultats totalement différents… même le montant de la réduction d’impôts n’est plus le même et l’effort d’épargne de ma simulation à triplé !
    Quelqu’un peut-il m’expliquer ? les lois ont changé subitement ?
    Ah et si pour les novices comme moi vous pouvez rajouter une petite description des colonnes dans les tableaux avec un petit détail de ce qui est pris en compte dans le calcul (pour l’impact fiscal par exemple, je n’arrive toujours pas à comprendre comment ce chiffre est calculé et à quoi il correspond exactement) ça serai sympa !
    Merci d’avance 🙂

    • Bonjour,

      Malheureusement, je crains que les chiffres ne soient pas identiques. Aucune modification entre 20h et 22H ! Contactez moi au 06 03 57 59 11, nous échangerons sur votre simulation.

      Bien cordialement,

  14. Si vous me permettez une autre remarque, la simulation est calculée sur une durée de 20 ans avec le même loyer (à la revalorisation près) appliqué pendant et après la période de réduction d’impôts Pinel (6, 9, ou pour mon cas 21% sur 12ans). A mon sens, cela fausse la donne. Le loyer dans le cadre de la loi pinel est encadré, il est donc plus faible (dans la majorité des cas) que le loyer que l’on peut appliquer en dehors du système de défiscalisation. Une fois la période arrivée à terme, au bout des 12 ans, comme on ne bénéficie plus de la réduction d’impôts et que le loyer pratiqué n’est plus soumis à encadrement, il est logique de l’augmenter pour qu’il corresponde au prix du marché actuel. Ça n’a pas de sens de continuer à pratiquer un loyer au rabais si la réduction fiscale n’est plus là. C’est donc une erreur de calcul de considérer le même loyer tout au long des 20 ans, non ?
    Bien à vous

  15. bonjour,

    Pour information, le simulateur ne fonctionne plus

  16. Votre simulateur ne fonctionne plus, bien dommage il était fort complet et utile, j’espère le retrouver fonctionnel prochainement.

  17. Super, merci à vous pour votre réponse et votre réactivité
    Bien cordialement
    Hervé Voirin

  18. Bonsoir,

    Oui cela fonctionne de nouveau pas de problème,

    encore merci,

    cordialement

    Hervé VOIRIN

  19. Bonjour,
    Super ce simulateur . félicitation et merci.
    Je n’arrive cependant pas a imprimer ?

  20. Bonjour,

    pourriez vous, je vous prie, m’expliquer le calcul de la colonne « impact fiscal » ??

    Cela ne correspond à aucune des colonnes des (soustractions ou additions) du tableau « calcul de l’impact fiscal ».

    Est-ce calculé en fonction de mon TMI sur la base des revenus imposables ajoutés au revenu foncier, le tout déduit de la réduction d’impôt ou est-ce un autre calcul ??

    Merci par avance

    Yann

  21. La réduction PINEL s’exerce sur l’impôt sur le revenu et non sur le revenu foncier imposable.
    Donc l’impact fiscal serait plus :
    (Revenu foncier – charges déductibles – intérêts d’emprunt) x TMI
    La réduction d’impôt étant calculée après cet impact fiscal et n’étant prise en compte que pour la rentabilité globale de l’opération.

  22. David BROUARD says:

    Je remarque que le point 2 donne un calcul erroné du Revenu Foncier.
    Aurais-je fait une erreur dans les cases précédentes?
    David BROUARD

  23. shiryudream says:

    Bonjour,

    Il est sûrement trop tard, mais j’ai trois interrogations sur ce simulateur au demeurant très bien fait :

    1) Le calcul des intérêts d’emprunts n’est pas tout à fait exact à mon sens car le tableau d’amortissement des prêts est à périodicité annuelle alors qu’il devrait plutôt être à périodicité mensuel.

    2) J’ai un doute concernant le calcul de l’impact fiscal qui est me semble t’il (revenus annuels – intérêt d’emprunt – charges déductibles) * (TMI + PS) – réduction PINEL ? En utilisant le simulateur cette formule fonctionne si PS = 17,2% au lieu de 15,5%).

    3) Dans la colonne trésorerie, ne faudrait-il pas également tenir compte des dépenses liés aux charges déductibles puisqu’il en est tenu compte dans le calcul des revenus fonciers ?

    Au plaisir de lire quelqu’un sur ces trois sujets.

    Cordialement

    • 1/ la différence doit être négligeable mathématiquement (et surtout négligeable par rapport à toutes les autres hypothèses : fiscalité constante, nombre de parts constantes, revalorisation du bien et des loyers, etc.)

      2/ vous avez raison : le calcul est fait avec 17,2% de prélèvements sociaux, taux qui devrait s’appliquer à partir du 1er janvier 2018 en l’état actuel du projet de loi de finances

      3/ n’est-ce pas déjà le cas ? le calcul semble être « – annuité prêt + loyer annuel – charges déductibles – impact fiscal

  24. Bonjour,
    Merci tout d’abord pour votre simulateur qui est très pratique et donne une bonne vision d’ensemble.
    3 questions de détails :
    1/ pourquoi le « coût total du crédit » du 2ème tableau ne correspond-il pas à la somme des annuités du tableau « 1 – Le crédit immobilier » ?
    2/ dans le tableau « 4 – Synthèse et Trésorerie », comment est calculée la 2ème valeur de l’épargne disponible ? Exemple : si je mets 400k€ d’épargne non utilisée pour l’apport personnel et 2% comme taux de placement trésorerie, j’obtiens 400k€ pour la 1ère valeur et 416160€ pour la 2ème. Si on considère que c’est la valeur de l’épargne en fin d’année, je devrais avoir 408k€ pour la 1ère et 416160€ pour la 2ème. Si on considère que c’est la valeur de l’épargne en début d’année, la 1ère valeur devrait être 400k€ et la 2ème 408k€ au lieu de 416160€.
    3/ la dernière valeur de la comparaison avec le placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie ne me paraît pas correcte. Dans mon exemple, elle diminue par rapport à la valeur précédente, ce qui ne semble pas correct.
    Cordialement

    • Bonjour Alain.

      Il s’agit en réalité d’un écart de calcul entre « mensualité » et « annuité ». Une annuité = un paiement par année alors que la mensualité 12 paiements par année (l’amortissement du capital est donc plus rapide ou plus lente selon que le fasse un paiement début de période ou fin de période).

      2 – N’y a t’il pas l’ajout de la trésorerie que l’investisseur Pinel devrait injecter dans son projet pour comparer des flux comparables ?

      3 – Oui, pendant la période du crédit, l’effort d’épargne du Pinel permet d’épargner davantage … alors qu’à la fin du crédit, le PINEL génère une tréso positive et je dois donc faire un rachat pour comparer des flux comparables.

      Etes vous ok ?

      • Merci pour ces réponses.

        Je comprends le 1/ et si je fais le calcul du coût du crédit en prenant des paiements mensuels, je trouve bien le même montant. Nous sommes donc d’accord, mais, par souci de cohérence avec le reste de la simulation, il pourrait être préférable de prendre le coût avec paiement annuel puisque c’est ce qui est détaillé dans le tableau d’amortissement.

        Pour le 2/, je ne suis pas sûr de comprendre la question…Je suis d’accord avec le calcul des 2 premières colonnes du tableau « synthèse et trésorerie ». En revanche la colonne 3 devrait être la valeur de l’épargne disponible en fin de période (donc épargne fin période précédente augmentée du taux d’intérêt fixe renseigné). La colonne 4 doit être la valorisation patrimoniale en fin de période (donc valeur nette immobilier+valeur épargne-capital restant ; ce qui est bien ce que vous faites). La colonne 5 devrait être la valeur obtenue en fin de période sur un contrat rémunéré comme la colonne 3 en ajoutant à l’épargne initiale chaque année en fin de période l’effort d’épargne (donc colonne 1 + colonne 3 ; c’est ce que vous faites) ; mais comme la première valeur de la colonne 3 est en début de période au lieu de fin de période le calcul n’est pas correct.

        Pour le 3/ je ne comprends pas non plus :

        Application numérique (pour comparer nos raisonnements) :
        valeur immeuble : 427 k€
        frais acquisition : 23 k€
        épargne : 400 k€
        emprunt : 100% (450 k€)
        plafonnement : oui
        prix de revient plafonné : 270 k€
        crédit amortissable sur 20 ans, taux 1,3%, taux assurance 0,3%
        taux placement trésorerie : 2%
        pas de revalorisation de l’immo, ni des loyers
        TMI : 30%

        Avec ces données, selon moi, tableau 4 :
        1ère ligne : -412.938 427.000 408.000 404.270 420.938
        2ème ligne : -13.084 427.000 416.160 432.008 442.441

        19ème ligne : -21.346 427.000 582.724 983.672 958.433
        20ème ligne : -21.540 427.000 594.379 1.021.379 999.142

        Ca ne fait plus que 22 k€ d’écart entre la valorisation avec l’immo et la même épargne sur l’assurance-vie alors que votre calcul donne un écart de 77 k€.

        Qu’en pensez-vous ?

        PS : je comprends votre 999.839 en 1ère colonne, dernière ligne pour calculer le TRI

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*