Cela fait maintenant plusieurs mois que je vous encourage vivement à profiter de la baisse excessive des taux de crédit immobilier pour investir dans l’immobilier, et ce malgré un niveau des prix jugé particulièrement élevé au regard de la conjoncture économique. Dans notre analyse, cette opportunité retrouvée de l’investissement immobilier repose sur deux piliers :

– Une baisse excessive  des taux de crédit immobilier, notamment au regard des perspectives de résurgence de l’inflation et plus globalement de politique monétaire qui vont, dans les mois à venir, être moins agressive (on comment déjà à entendre des « rumeurs » de TAPER). Attention, les politiques monétaires non conventionnelles vont devenir conventionnelles, mais nous vivons probablement des excès qui pourrait ne pas durer (cf »Une hausse des taux de crédit immobilier pour 2017 ? » et « Meilleur taux de crédit immobilier – Octobre 2016 : Les taux immobilier peuvent ils rester bas malgré l’inflation  ?).

Attention, l’important n’est pas tant le niveau bas des taux d’intérêt (et le niveau bas par rapport aux taux historiques devrait perturber pendant de longues années encore tellement nous n’avons pas d’autres alternatives) mais l’excès du niveau des taux actuel. Imaginez, il est possible d’emprunter à un taux inférieur à 1% sur 20 ans ! (cf barème meilleur taux de crédit immobilier actuel). Demain, une légère hausse des taux de crédit immobilier serait de nature à modifier notre analyse et anéantir l’effet de levier que nous identifions depuis quelques mois.

La fenêtre de tir pourrait ne pas être éternelle !

Dans un récent article « Investir en loi PINEL en 2016 ou 2017 : Quelle rentabilité ? Est ce intéressant ?« , nous vous avons calculé les espérances de rentabilité d’un investissement immobilier neuf en loi PINEL avec les conditions actuelles de financement. Les TRI (Taux de Rendement Interne) sont très satisfaisant et doivent encourager l’épargnant à sérieusement envisager l’investissement (et même en intégrant une moins value de 20% à échéance des 20 ans).

Demain, ces mêmes simulations d’investissement PINEL avec une hausse des taux d’intérêt de 1.50%, soit un taux de crédit immobilier compris entre 2.50% et 3% (soit un taux encore très faible, proche des niveaux de la fin de l’année 2015), le TRI (Taux de rendement interne) s’effondre et devient insuffisant pour justifier l’investissement. (Pour l’hypothèse de base, sans revalorisation des loyers, ni prix, le TRI passe de 7% à 5% ; Pour l’hypothèse incluant une baisse des prix de 20%, le TRI passe de 4.86% à 2.66% !

 

Un marché immobilier bloqué, déprimé après 8 années de crise, dans lequel les acquéreurs avaient le pouvoir face à des vendeurs en pleine désillusion. C’était là l’origine de notre intérêt retrouvé de l’investissement immobilier comme nous vous en faisions part dans cet article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« . Bref, au moment de la rédaction de cet article en Juillet 2015, le moment était idéal pour faire de bonnes affaires et profiter d’un marché immobilier qui engageait sa phase de retournement.

Aujourd’hui, la situation tend à évoluer. La foule se rend compte des conséquences de la puissance de la baisse des taux des crédits immobiliers et le marché immobilier retrouve un dynamisme inespéré. Ce dynamisme est clairement une mauvaise nouvelle pour l’investisseur opportuniste que vous êtes et pourrait siffler la fin des bonnes affaires. La généralisation d’une hausse des prix de l’immobilier finirait de refermer cette opportunité identifiée depuis un peu plus d’une année.

Bref, il faut être contrariant et lorsque que tout le monde sera convaincu qu’il est à nouveau intéressant d’investir dans l’immobilier, il sera trop tard, il ne faudra plus y aller. Les vendeurs devront néanmoins profiter de cette euphorie retrouvée (et inespérée) pour se débarrasser de leur bien immobilier avant que le souffle ne retombe au cours de l’année 2017 avec le (faible) des taux prévisible (cf »En 2016, il faut investir à crédit dans l’immobilier neuf et vendre ses biens immobiliers amortis).

Au final, l’opportunité retrouvée d’investir dans l’immobilier pourrait être de courte durée ! Une éventuelle hausse des taux d’intérêt en 2017 (comme nous le prévoyons) et un marché de l’immobilier plus dynamique pourrait refermer la fenêtre de tir !

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