Cela fait maintenant plusieurs mois que je vous encourage vivement à profiter de la baisse excessive des taux de crédit immobilier pour investir dans l’immobilier, et ce malgré un niveau des prix jugé particulièrement élevé au regard de la conjoncture économique. Dans notre analyse, cette opportunité retrouvée de l’investissement immobilier repose sur deux piliers :

– Une baisse excessive  des taux de crédit immobilier, notamment au regard des perspectives de résurgence de l’inflation et plus globalement de politique monétaire qui vont, dans les mois à venir, être moins agressive (on comment déjà à entendre des « rumeurs » de TAPER). Attention, les politiques monétaires non conventionnelles vont devenir conventionnelles, mais nous vivons probablement des excès qui pourrait ne pas durer (cf »Une hausse des taux de crédit immobilier pour 2017 ? » et « Meilleur taux de crédit immobilier – Octobre 2016 : Les taux immobilier peuvent ils rester bas malgré l’inflation  ?).

Attention, l’important n’est pas tant le niveau bas des taux d’intérêt (et le niveau bas par rapport aux taux historiques devrait perturber pendant de longues années encore tellement nous n’avons pas d’autres alternatives) mais l’excès du niveau des taux actuel. Imaginez, il est possible d’emprunter à un taux inférieur à 1% sur 20 ans ! (cf barème meilleur taux de crédit immobilier actuel). Demain, une légère hausse des taux de crédit immobilier serait de nature à modifier notre analyse et anéantir l’effet de levier que nous identifions depuis quelques mois.

La fenêtre de tir pourrait ne pas être éternelle !

Dans un récent article « Investir en loi PINEL en 2016 ou 2017 : Quelle rentabilité ? Est ce intéressant ?« , nous vous avons calculé les espérances de rentabilité d’un investissement immobilier neuf en loi PINEL avec les conditions actuelles de financement. Les TRI (Taux de Rendement Interne) sont très satisfaisant et doivent encourager l’épargnant à sérieusement envisager l’investissement (et même en intégrant une moins value de 20% à échéance des 20 ans).

Demain, ces mêmes simulations d’investissement PINEL avec une hausse des taux d’intérêt de 1.50%, soit un taux de crédit immobilier compris entre 2.50% et 3% (soit un taux encore très faible, proche des niveaux de la fin de l’année 2015), le TRI (Taux de rendement interne) s’effondre et devient insuffisant pour justifier l’investissement. (Pour l’hypothèse de base, sans revalorisation des loyers, ni prix, le TRI passe de 7% à 5% ; Pour l’hypothèse incluant une baisse des prix de 20%, le TRI passe de 4.86% à 2.66% !

 

Un marché immobilier bloqué, déprimé après 8 années de crise, dans lequel les acquéreurs avaient le pouvoir face à des vendeurs en pleine désillusion. C’était là l’origine de notre intérêt retrouvé de l’investissement immobilier comme nous vous en faisions part dans cet article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« . Bref, au moment de la rédaction de cet article en Juillet 2015, le moment était idéal pour faire de bonnes affaires et profiter d’un marché immobilier qui engageait sa phase de retournement.

Aujourd’hui, la situation tend à évoluer. La foule se rend compte des conséquences de la puissance de la baisse des taux des crédits immobiliers et le marché immobilier retrouve un dynamisme inespéré. Ce dynamisme est clairement une mauvaise nouvelle pour l’investisseur opportuniste que vous êtes et pourrait siffler la fin des bonnes affaires. La généralisation d’une hausse des prix de l’immobilier finirait de refermer cette opportunité identifiée depuis un peu plus d’une année.

Bref, il faut être contrariant et lorsque que tout le monde sera convaincu qu’il est à nouveau intéressant d’investir dans l’immobilier, il sera trop tard, il ne faudra plus y aller. Les vendeurs devront néanmoins profiter de cette euphorie retrouvée (et inespérée) pour se débarrasser de leur bien immobilier avant que le souffle ne retombe au cours de l’année 2017 avec le (faible) des taux prévisible (cf »En 2016, il faut investir à crédit dans l’immobilier neuf et vendre ses biens immobiliers amortis).

Au final, l’opportunité retrouvée d’investir dans l’immobilier pourrait être de courte durée ! Une éventuelle hausse des taux d’intérêt en 2017 (comme nous le prévoyons) et un marché de l’immobilier plus dynamique pourrait refermer la fenêtre de tir !

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12 Comments

  1. fredy Gosse says:

    j’ai trouvé que c’était intéressant même si Marc Fiorentino ne me parait pas toujours crédible sur tous les sujets

    Il y a quelques jours le FMI pointait du doigt la faiblesse de la croissance mondiale surtout dans les pays développés. Puis il a dénoncé les dangers de la montée du populisme, des élections aux États-Unis et du Brexit. Son dernier rapport est un coup de massue avec un chiffre qui devrait nous empêcher de dormir : le niveau de la dette mondiale a atteint un record. 152 000 milliards de dollars. C’est plus de deux fois la taille de l’économie mondiale. Du fait du niveau bas des taux d’intérêt. Les États, les entreprises, et même les ménages peuvent emprunter. Facilement. À des taux négatifs ou à des taux très bas. Et tout le monde emprunte. De ce point de vue, la politique des banques centrales a été une réussite.

    Le problème que pointe le FMI est triple. Tout d’abord cet océan de dettes qui recouvre la Terre n’a pas relancé l’économie. D’autre part, une dette, normalement, ça se rembourse. Mais comment rembourser une dette deux fois plus importante que l’économie mondiale ? Et enfin quid si les taux devaient remonter ? Cette dette est concentrée dans les pays développés, dans les pays où les taux sont très bas. Seule exception significative : la Chine.

    Le FMI est inquiet, très inquiet. Il n’a pas envie de réitérer son erreur de 2008 avec des rapports optimistes à quelques mois de l’explosion de la plus grande crise mondiale depuis 1929. Mais le FMI prêche dans le vide car il n’a plus de levier ni moyen de pression. Le FMI avant pouvait changer le cours des choses en menaçant de refuser de prêter de l’argent mais aujourd’hui l’argent coule à flots, gratuitement. Il se rassurera en se disant qu’en cas de crise financière ou économique, il pourra déclarer : « On vous avait prévenus ».

  2. Bonjour Guillaume,

    Ne pensez-vous pas qu’il faille, comme c’est le cas en bourse avec les stratégies de Lazy Investing par exemple, investir de manière régulière afin de lisser les hauts et les bas ? En effet, qui peut vraiment prédire comment et quand le marché se retournera ? Bien sur, l’hypothèse sous-jacente est que sur le très long terme, la valeur moyenne de l’immobilier augmente.

    Il me semble que l’attentisme (ou son inverse, la précipitation) mène plus souvent à des opportunités manquées (ou de fausses bonnes opportunités).

    Et puis il faudrait également prendre soin de respecter une règle de bon sens: acheter SOUS la valeur du marché (possible dans l’immo ancien, plus difficile dans l’immo neuf…). Cela reste la meilleure des protections contre une baisse potentielle du marché. Comme vous l’avez expliqué dans d’autres articles, il conviendrait de bien prendre en compte la vétusté d’un bien ancien pour déterminer la valeur réelle.

    Au plaisir de lire votre réponse !

    Bruno de InvestImmoClub.com

    • Bonjour,

      Oui, bien sur celui qui a la capacité d’investir progressivement au gré des cycles pourra lisser son risque et son rendement dans le temps, mais vous admettrez qu’il n’est pas aisé d’investir 200 000€ tous les ans 😉 (ou du moins tout le monde ne peut le faire).

      Ensuite, rien n’interdit d’essayer d’investir au moment les moins pire non ? c’est le sens de l’article : Nous disposons actuellement d’un fenêtre de tir qui apparaît comme très favorable malgré des prix très élevés qui pourrait rebuter nombreux investisseurs. Demain, une hausse des taux d’intérêt rendra l’investissement immobilier d’une moindre pertinence… Mais c’est à chacun en fonction de son projet entrepreneurial qui déterminera l’opportunité.

      Je crois que l’investissement ce fait à l’achat (en ce moment pas grâce au prix, mais au taux d’intérêt qui permettent de réduire drastiquement le coût relatif de l’immobilier). C’est la raison pour laquelle j’explique depuis le début de l’année :
      – Que c’est le moment idéal pour vendre les immeubles amortis (dans lesquels l’investisseur à apporté toute sa valeur) ;
      – Que c’est le moment idéal pour s’endetter en investir dans des immeubles neuf ou ancien à rénover dans lequel l’investisseur apportera une valeur nouvelle.

      • Ce que vous proposez comme stratégie est judicieux, mais il faut être jeune 🙁

        Car vous le dites sans le dire, Investir dans l’Immobilier, ça n’a rien à voir avec un placement, il faut s’investir avec ma fameuse huile de coude.

        Cette huile, c’est bien ça la valeur ajoutée, comme dans une société la VA

  3. Si les taux re-montent, les prix pourraient bien reprendre leur trajectoire baissière de 2011-2015 …

  4. fredy Gosse says:

    oui ,les prix sont faussés , quand on a cessé de prêter à n’importe qui aux usa on a eu la crise des subprimes qui au départ est simplement une crise immobilière et qui s’est transformée en crise financière vu l’ingéniosité des financiers à monter des produits plus sûrs que sûrs vendus sur tout la terre ,titres rachetés par des compagnie d’assurances ,des banques qui ont fini par s’auto intoxiquer de leurs baratins commercial le tout avec d’autres produits garantissant les premiers saucissonages ,chacun se refilant le problème du paiement in fine et puis certains seront rendus compte que lorsque la marée se retirerait on s’apercevrait que beaucoup était à poil et donc ont commencé à devenir contrarian en jouant contre les teneurs du marché , ça a pris du temps ils sont devenus très riches et on a tous failli perdre nos avoirs .
    actuellement les prix remontent pour différentes causes coût emprunt proche de zéro, refuge dans la pierre parce que l’argent quasi liquide ne rapporte rien,incitations fiscales et coût reconstruction toujours plus élevés cause normes vertes
    est que cela va durer?

  5. « immobilier-cest-le-moment-dinvestir-mais-peut-etre-plus-pour-longtemps »

    Je ne suis pas d’accord, pas du tout.

    Il n’y a pas de mauvaise période pour Investir dans l’Immobilier.

    Des moins bonnes, oui 😉

    • Je suis d’accord avec vous ! Et encore on pourrait dire que c’est dans les moments difficiles que les opportunités sont les meilleures.

      Quelle est votre stratégie d’investissement Ankou, en terme de fréquence/période ?

      Bruno

      • Ma stratégie? C’est de vivre de mes revenus, ayant dépassé les limites supérieures de l’emprunt!

        🙁

        • Ecoutez Ankou, en tant que néophyte, votre réponse me plait beaucoup.
          Cela sous-entend-il que vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens ?
          Sagesse est mère de sûreté
          Merci pour vos nombreuses contributions.
          J’associe, a cet article très interessant de Monsieur Guillaume, l’un des derniers articles intitule :
           » l’epargne est une erreur, débarrassez-vous en avant qu’il ne soit trop tard ! »

  6. Si les taux d’intérêt commencent à augmenter ne devrait-il pas y avoir moins d’acheteurs entrainant alors une baisse des prix?

    • Impossible d’être aussi simple!

      Tous les paramètres sont intimement liés.

      Si les taux augmentent, que va-t-il se passer? Et si ils augmentent, ce n’est pas une cause, mais un effet.

      Donc, à part la boule de cristal …….

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