Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. La période est formidable pour s’endetter et rechercher l’effet de levier du crédit, mais à condition d’investir dans un bien immobilier ou plus généralement dans un actif dont la rentabilité attendue est satisfaisante. Profitons en pour réaliser quelques simulations afin de vérifier ensemble l’opportunité ou non d’investir en loi PINEL en 2016.

Comme nous vous le présentions dans cet article « Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Mars 2016 : Des records à la baisse pour les taux des crédits immobiliers.« , les taux atteignent des niveaux de faiblesse records. C’est incroyable !

 

Pour mémoire, investir en loi PINEL c’est :

Acheter un bien immobilier neuf ou le faire construire sur un terrain situé dans une zone éligible (cf »Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.« ) ou acheter un bien immobilier ancien remis à neuf (cf »Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?)

S’engager à louer ce logement à une personne aux revenus plafonnés pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 

Bénéficier d’une réduction d’impôt dont l’importance sera fonction de la durée d’engagement de location. 6 ans = 12% ; 9 ans = 18% ; 12 ans = 21%. 

 

 

Investir en loi PINEL : Est ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Question délicate à la réponse impossible. La question sous-jacente est la question de l’anticipation de l’évolution des prix de l’immobilier dans les 15 /20 prochaines années, durée recommandée de l’investissement immobilier :

– Faut il croire à l’effondrement des prix de l’immobilier du fait d’une hausse des taux d’intérêt ?

– Faut il considérer que les prix de l’immobilier resteront plus ou moins stables ?

– Faut il considérer une hausse prochaine des prix de l’immobilier ?

– Quelle va être l’évolution des loyers ? Faut il croire à une déflation des loyers et une baisse forte ou modérée des loyers ?

Impossible de trouver une réponse ! Mais comme j’essaie de vous l’expliquer depuis quelques mois, attendre la grande baisse des prix de l’immobilier avant d’investir n’est peut être pas raisonnable (cf « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?).

Cette fameuse baisse que nous vous annonçons depuis 2009 ne nous semble possible que dans l’hypothèse d’une hausse des taux d’intérêt dont l’échéance s’éloigne mois après mois avec le renforcement des forces déflationnistes.

La France suit elle le même cheminement que le Japon du début des années 90 ? Faut il s’attendre à 20 ans de taux faibles et 20 ans de déflation ? Et donc attendre éternellement cette hausse des taux d’intérêt ? 

En tout état de cause, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont au plus faibles, es prix de l’immobilier sont en baisse de -+ 10% depuis 2011 et cela fait 8 années maintenant que l’immobilier est en crise.

L’époque de la folie des prix de l’immobilier est terminée. Les prix n’augmenteront plus comme au début des années 2000, mais ils ne pourront baisser magistralement tant que les taux d’intérêt restent à ces niveaux historiquement faibles. 

 

 

Faut il privilégier l’immobilier neuf en loi PINEL ou l’ancien avec travaux ?

L’immobilier neuf est clairement plus cher que l’immobilier ancien avec travaux (cf »Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.) et c’est bien normal.

En effet, acheter un bien immobilier neuf en 2016, c’est investir dans un bien dont la construction répond aux normes et aux dernières exigences des locataires (aménagement, confort, mais également consommation énergétique des bâtiment qui induit confort et baisse des factures d’énergie).  A terme, considérant que l’ensemble du parc immobilier tendra vers ces nouvelles exigences, le maintien de la valeur patrimoniale d’un investissement immobilier dans l’ancien, passera progressivement, au gré des changements de locataires, par des travaux.

Ces derniers permettront  de conférer à votre appartement ou maison un niveau de qualité de construction se rapprochant de l’exigence du neuf.

Ainsi, le prix d’un immeuble neuf doit être équivalent au prix d’un immeuble ancien dans lequel on réalise l’ensemble des travaux permettant de lui conférer un niveau de confort et de respect des normes comparables à un immeuble neuf.

Selon l’importance des travaux et le différentiel de prix de revient entre les deux vous permettra de déterminer le plus intéressant patrimonialement.

Pour vous aider dans vos choix, vous pouvez utiliser notre simulateur : Loi PINEL ou Locatif ancien avec travaux et déficit foncier. Quel est le plus rentable ?

 

 

Simulation LOI PINEL : Profiter des taux incroyablement faibles pour investir dans l’immobilier neuf et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu

La simulation suivante est réalisée avec notre outil « Loi PINEL ou Locatif ancien avec travaux et déficit foncier. Quel est le plus rentable ?« , que vous pouvez librement utiliser.

Voici les hypothèses de base de la simulation en loi PINEL :

– Montant de l’investissement = 200 000€ + frais de notaire 5300€

– Loyer = 8000€ soit un rendement locatif de 3.90%. Le loyer mensuel est de 666€

– Financement = Crédit amortissable sur 15 ans, 1.60% assurance comprise. Emprunter 200 000€, à 1.60%(pour connaître le taux auquel vous pourriez prétendre : Crédit immobilier : Comparez les meilleurs taux), c’est rembourser 1283.65€ / mois / 15 ans.

 

données simul loi pinel réduction impôt

 
Avec de telles  hypothèses et surtout :

– Une absence de revalorisation à la hausse ou à la baisse des prix de l’immobilier sur toute la durée de la simulation, soit 20 ans ;

– Une absence de revalorisation des loyers sur toute la durée de la simulation, soit 20 ans ;

On obtient les résultats suivants :

Taux de rendement interne (TRI) de 5.23%. Le TRI c’est le taux de rendement global de l’investissement. Ce taux de rendement incorpore tous les éléments de la simulation y compris l’impact de la réduction d’impôt, des charges, de l’impôt sur le revenu, …Et cela en l’absence de hausse des loyers et des prix de l’immobilier sur toute la période ;

Un différentiel d’enrichissement de -+ 50 000€ par rapport à un investissement financier type assurance vie fonds euros dont le rendement serait de 3% net de frais et d’impôt pendant 20 ans ;

Un taux de rendement locatif dans 20 ans de 4%. 

rendement investissement immobilier loi pinel

La question est alors de savoir, si compte tenu des ces hypothèses, un taux de rendement interne de 5.23% est pertinent et justifie d’investir dans l’immobilier. 
 
Voyons le résultat de nos simulations avec différentes hypothèses :

Considérant une hypothèse plus pessimiste (baisse des loyers de 1% / an / 20 ans et du prix de l’immobilier de 1% / an / 20 ans), le TRI resterait positif et pourrait estimé à 3.28% (soit un taux qui est toujours supérieur à l’espérance de rendement d’un fonds euros du contrat d’assurance vie).

Considérant une hypothèse plus optimiste (hausse des loyers de 1% / an / 20 ans et hausse des prix de l’immobilier de 1% / an / 20 ans), le TRI serait particulièrement attrayant et pourrait être estimé à 7.14%.

Enfin, un scénario qui pourrait être qualifié d’intermédiaire (baisse des prix de l’immobilier de 1% par an / 20 ans et hausse des loyers de 1% / an / 20 ans), permettrait d’obtenir un TRI de 4.15%, un différentiel d’enrichissement de -+ 22 000€ avec le fonds euros d’un contrat d’assurance vie à 3% et cela malgré un moins value certaine. Le bien acquis 200 000€ serait revendu 165 000€ dans 20 ans.

  

Afin de recevoir votre propre simulation d’investissement en loi PINEL, vous pouvez compléter le formulaire ci dessous


 

 

Pas mal non ? L’effondrement des taux des crédits immobilier semble renforcer l’effet de levier du crédit et redonner de l’intérêt à l’investissement dans l’immobilier neuf en loi PINEL.

Qu’en pensez vous ?

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27 Comments

  1. Patrick LEGOFF says:

    Moi, personnellement et après avoir décortiqué le système, du Pinel mal foutu hors de prix qu’il faudra revendre (c’est résumé mais c’est vrai), je ne veux pas en vendre à mes clients, sans parler des problèmes de construction : je suis passé le mois dernier devant des bâtiments Kaufmann dont des morceaux de béton équivalents à de gros galets sont tombés des façades (j’ai d’autres anecdotes avec K&B). Mieux encore : à 100 mètres de chez moi se construit un bâtiment de promoteur. Ils en sont au niveau de la dalle du rez-de-chaussée et les premiers murs… tout ça sous une pluie battante, bonjour le séchage !

    Donc, pour moi le Pinel c’est soit on se le fait soi-même soit on investit dans les DOM, mais il faut bien maîtriser et se rendre sur place pour sélectionner et négocier avec les promoteurs (cela fait plus de 10 ans que nous pratiquons cet exercice avec mes associés et avec succès).

    Patrick

    • Oui, je partage à 300%. mais convenez que sur le papier, ca de quoi attirer l’intérêt. Ensuite, reste plus qu’à travailler pour trouver le bon programme au bon endroit.

      Comme je l’expliquais récemment, l’auto-construction d’une loi PINEL est probablement l’une des meilleures solutions. Qu’en pensez vous ?

  2. « Le Pinel c’est ma truelle » et rien d’autre !!!!!

  3. Si 🙂
    Aucune carence locative
    Aucun locataire défaillant.

    A intégrer les contribution sociales et l’IR sur des RF positifs.
    Fiscalité sur la PV lors de la revente (si tout va bien) et l’exonération des contributions sociales après 30 ans.

    Pour le Pinel réhabilité, sur le papier, formidable. Sur le neuf aussi à un prix juste (difficile)

    Quand on sait que la liste des zones B2 s’est élargie à des villes en surcapacité d’offre et dans les lesquelles la demande locative ne suit pas, on ne peut pas se fier au seul raisonnement financier et fiscal même si la démonstration est brillante.

    • Mon ami, il faut aussi savoir revoir son analyse au gré des évolutions de la conjoncture.

      Obtenir, certes sur le papier un TRI de -+ 4% en incluant une moins value sur l’immobilier de -+ 20%, semble attrayant non ?

      En ce qui concerne l’imposition des revenus fonciers, elle est bien évidemment incluse dans le calcul comme 15% de frais d’entretien annuel.

      Pour pousser, je viens de faire la même simulation avec 30% de charges annuelles. Cela signifie que 30% des revenus seront dépensés pour entretenir l’immeuble ou carence locative. Avec les mêmes hypothèses de baisse des prix de l’immob de 1% / an / 20 ans et hausse des loyers de 1% / an / 20 ans… le TRI ressort à 3.17%.

      C’est pas terrible, mais pas totalement ridicule par rapport au fonds euros des contrats d’assurance vie que l’on sait condamné.

      N’es tu pas d’accord ?

      Plus globalement, considérant les taux bas pour éternels, ne faut il pas revoir l’échelle d’exigence des rendements ?

      • Oui je suis d’accord avec toi et pas ridicule si tu fais la comparaison avec des fonds en euro.
        Il sont condamnés.
        Donc tu compares quelque chose qui frétille (pour combien de temps) avec un quasi mourant (immédiat).

        Pourquoi pas ? 🙂

        Dans les conseils que je fournis sans remettre en cause ton analyse j’intègre quelque chose qui n’est pas chiffrable du moins instantanément, celui qui aura fait un Pinel avec prolongation et qui n’aura pas respecté toutes ses obligations (formalisme de fou) aura à la clef, une reprise fiscale. Les joies cachées d’un cadeau fiscal empoisonné.

      • Patrick LEGOFF says:

        Je vais tenter une analyse personnelle :

        Le prix total est de 200 000 + 8 000 de frais de notaire et de garantie et non 5 300 (ici pour le vérifier : http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat)

        Si on est en zone B1 à 3 500 € le m² (ce qui est un minimum pour acheter quelque chose de pas trop mal placé), le logement fait 57,14 m² et le loyer est de 594 €.

        L’hypothèse d’un taux de crédit à 1,60 % assurance comprise me semble trop optimiste, même avec une délégation d’assurance (surtout si ce sont deux assurés ayant la cinquantaine), vous pouvez le vérifier ici : Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Mars 2016 : Des records à la baisse pour les taux des crédits immobiliers.
        Un taux de 1,80 % me sembler plus réaliste.

        208 000 sur 15 ans au taux 1,80 % assurance incluse nous donnerait une mensualité de 1 335 €.

        On va supposer une date d’acquisition optimale : le logement est acheté en décembre, il est déjà livré et loué dès l’acquisition donc début janvier.

        Mes données (optimistes pour qu’on ne me reproche pas de caricaturer) :

        Le loyer est revalorisé de 1 % par an, les charges de copropriété non récupérable ne représentantes que 10 € par m², les frais d’agence et d’assurance sont de 11 % des loyers, la taxe foncière ne fait que 1,2 fois le loyer, tous ces frais et charges augmentant de 1,5 % par an et le Tmi de l’investisseur est de 30 %.

        Résultats un peu théorique (vous allez voir pourquoi juste après) :
        Coût de l’opération sur 20 ans 120 006 €, soit 500 €.
        Coût de l’opération sur 15 ans 135 879 €, soit 755 € par mois quand même !

        J’ai calculé l’effort sur la durée du crédit, donc 15 ans, car un calcul sur 20 ans fausse et enjolive les résultats puisqu’il y a 5 ans sans crédit (pourquoi ne pas regarder sur 30 ans dans ce cas ?).
        J’ai oublié de préciser que ma simulation passe automatiquement en micro foncier dès que c’est la solution optimale.

        Pourquoi un calcul sur la durée du crédit ? : Parce qu’un investissement immobilier n’est pas fait pour capitaliser mais pour procurer un complément de revenu.
        Et si on détaille les résultats au terme des 15 ans, on a :

        Effort mensuel moyen 755 € pour un loyer net (de charges, taxe foncière, frais d’agence et d’assurance, d’IR et de CSG) perçu de 281 €.
        Franchement, si c’est le seul résultat que je peux offrir à mes clients, il faut que je change de métier.

        Rentrons encore plus dans le détail :
        Pendant les 9 premières années, l’opération va coûter un peu plus de 600 € par mois, puis va dépasser les 800 les années 10, 11 et 12 (diminution de la réduction d’impôt) et va finir à plus de 1 000 jusqu’à la fin du crédit avec la disparition de la réduction d’impôt.
        C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la plupart des « vendeurs de défiscalisation » supposent une revente à 9 ou 12 ans.

        A titre de comparaison, puisque j’ai évoqué les DOM dans mon premier message, ma dernière vente sur La Réunion est un T2 de 50 m² (surface fiscale) pour un prix, frais de notaire inclus de 161 000 €, qui va coûter moins de 100 € par mois pendant 9 ans (crédit sur 20 ans, soit un prix de revient d’environ 10 000 €). Au terme des 9 premières années de location, il pourra soit être revendu (même sous son prix d’achat l’opération est rentable), soit passer en location meublée (il est à 5 minutes en voiture de la plage).

        Admettons le principe de la revente sur du Pinel métropole :
        Le neuf est vendu généralement 30 % à 40 % plus cher que l’ancien dans le même quartier (on peut le vérifier sur immoprix si l’on n’est pas expert), dans des quartiers qui vont devenir des grandes zones de locatif social, avec des logements qui seront difficile à revendre.

        Le problème est le prix car, comme la réduction d’impôt ne dure qu’un temps, nombreux sont ceux qui vont être obligés de revendre quand elle aura disparu et ils vendront alors au prix de l’ancien puisque leur acheteur ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt et qu’il achètera un logement qui a déjà 6, 9 ou 12 ans.

        Prenons une hypothèse raisonnable d’un achat en neuf de seulement 30 % supérieur aux prix de l’ancien.
        Pour pouvoir revendre ne serait-ce qu’au prix d’achat, il faudrait que les prix dans l’ancien aient augmenté de :
        30 % en 6 ans, soit 4,47 % par an, ce qui est impossible.
        30 % en 9 ans, soit 2,96 % par an, ce qui est utopique (les prix dans l’ancien sont déjà trop élevés : depuis 2000 ils ont augmenté de plus de 100 % sur Paris, 75 % sur la France alors que les salaires n’ont augmenté que de 10 %)
        30 % en 12 ans, soit 2,22 % par an, j’arrête de commenter tant c’est ridicule.

        Et encore, je n’ai pas développé la partie risque locatif (impayés, dégradations) qui pourrait alourdir la facture.

        Pour finir, si je reprends l’exemple de départ, il faut savoir qu’un T3 de 57 m², acheté neuf il y a une dizaine d’années dans la région toulousaine (j’ai deux exemples récents de la part de confrères qui me sollicitent pour la revente, au cas où ça intéresse quelqu’un) se revend aujourd’hui entre 120 000 € et 150 000 € selon où il est placé. Alors envisager une revente au prix d’achat d’un T3 acheté 200 000 € me semble très optimiste.

        • Patrick,

          Quel serait alors le TRI de l’opération sur 20 ans ou sur 15 ans si vous préférez avec moins value de 30%, loyer de 595€, charge de X%, hausse des loyers de 1% ?

          • En fait je l’ai fait pour vous sur 20 ans (car mon simulateur n’est pas paramétré sur 15 ans).

            Donc en incluant une baisse des prix de l’immobilier de 2% par an pendant 20 ans, on obtient un TRI de 1.69%

            • Sur 15ans, c’est négatif 🙁

              CQFD

              Pas besoin de TRI pour démontrer ce que j’ai dit hier: « Pour vous répondre sur le fond, heureusement que je ne loue pas mes biens aux tarifs Pinel. »

              Au fait, avez-vous trouvé les infos?
              sven semble dire que la quasi totalité se fait via intermédiaires, qui bien entendu prennent la totalité des bénéfices de l’opération.

        • CQFD 🙂

        • Le même calcul avec stabilisation des prix de l’immobilier sur 20 ans me donne un TRI de 4.79%

          Rien d’exceptionnel … mais celui qui considère que nous sommes dans une période longue de taux bas pourra trouver cela satisfaisant surtout au regard des comparables (rendement fonds euros assurance vie par exemple).

          • J’entends rien aux TRI, mais louer un bien prix d’achat de 208000€ à 594€/mois, c’est évident que c’est une très mauvaise opération financière.

            • Patrick LEGOFF says:

              Pour le TRI, je suis aussi hermétique que vous : pourquoi chercher à comparer l’immobilier avec un produit de capitalisation ? C’est le même raisonnement que celui des  » vendeurs de défiscalisation  » qui font croire aux gens que tout va bien se passer et que le logement va se revendre facilement.

              Définitivement, l’immobilier est un investissement de long terme fait (dans l’ordre) pour procurer un complément de revenu, protéger le conjoint en cas de décès et laisser un patrimoine aux héritiers, l’avantage fiscal s’il existe n’est que secondaire.

              Et tant mieux si mon client peut revendre en faisant une bonne opération. C’est d’ailleurs pour cela que je me déplace pour sélectionner des produits en DOM car je fuis les programmes en métropole trop nombreux par rapport à la demande locative, avec des logements parfois ridicules style T3 de 55 m², payés trop cher par rapport à la ristourne fiscale et dans des quartiers en locatif social qui vont se dégrader. Sur La Réunion, à condition d’être très sélectif et de négocier avec les promoteurs, ont a exactement la situation inverse de celle que je viens de décrire.

              • Merci Patrick, je me sens maintenant moins seul 🙂

              • Pourquoi parler du TRI ?
                Parce que c’est le seul moyen qu’ont trouvé les vendeurs de défiscalisation pour donner l’illusion que ce type d’investissement présente un intérêt.

                • Laisser tomber le tri. Pourquoi pas. C’est un indicateur et il ne faut pas en tirer des conclusions hâtives.

                  Autre moyen, total des débours (financiers et fiscaux) – total encaissé(loyers + économie d’impôt) sur la période. Que reste t’il au terme, pour quels types de risques? On a de quoi se forger une idée et comparer avec d’autres solutions. Pas certains que les « vendeurs » de défiscalisation manipulent intelligemment le TRI….que se soit à tort ou à raison.

                • @ Option Plus Conseil

                  C’est ce que j’appelle un compte d’exploitation, non?
                  Et on rajoute un bilan annuel pour voir l’évolution de ses investissements.

                  Comme une entreprise, quoi!

                  Et c’est du concret 🙂

                • Patrick LEGOFF says:

                  Personnellement, quand je réalise une étude, je me dit toujours  » mais au cas où « .

                  En l’occurrence, pour un investissement dans le neuf avec un avantage fiscal limité dans le temps, j’indique au client la marge qu’il aurait  » au cas où il déciderait de revendre « .

                  Le calcul est simple : au bout de X années quel est le coût supporté par l’investisseur et quel est le CRD sur le crédit ? Même si c’est un peu théorique (il peut y avoir des aléas), la somme des deux nous donne le prix limite de revente sans gain ni perte (remboursement de la banque et remboursement de l’investisseur).

                  Puis je regarde quel est le prix au m² aujourd’hui de ce type de logement dans la ville ou dans le quartier. En effet, la revente d’un logement qui a une dizaine d’années sans aucun avantage fiscal se fera au prix de l’ancien.

                  Si je reprends rapidement le T2 que je crois avoir cité plus haut à La Réunion, cela donne :

                  Coût moyen mensuel inférieur à 100 € (de mémoire 60 à 80 selon le Tmi) mais j’arrondis à 100 sur 9 ans de location, soit un coût total de 10 800 €.

                  CRD sur le crédit 96 000 €.

                  En revendant à 106 800 €, l’opération est neutre (sans gain ni perte) mais ce n’est bien sûr pas le but, c’est juste un indicateur.

                  Ce logement fait 50 m² et aura été acheté 9 ans plus tôt au prix de 156 044 € (3 120 € le m²).

                  Le prix sur la zone sont actuellement aux alentours de 2 800 € le m² (5 minutes de la plage, T2 dans une maison et non un immeuble), ce qui donne :

                  50 m² x 2 800 € = 140 000 €.
                  En revendant à ce prix, après avoir soldé le crédit, il resterait 44 000 €.

                  Pour revenir à un indicateur proche d’un TRI, on aurait :
                  Un opération qui aura coûté 100 € par mois sur 9 ans pour produire un capital de 44 000 €, correspondrait à une épargne ayant un taux de rendement net annuel de 30 %

                  Si je minore et que je suppose une revente à 2 500 € le m² :

                  Prix de revente : 125 000 €.
                  Capital récupéré : 29 000 €.

                  Taux de rendement net annuel 21 %.

                  On est loin des produits packagés mal foutus de la métropole.

  4. Le terrain toujours et encore, au delà des dossiers

    Tiens, le bon plan pour votre meilleur ennemi : investir dans la région d’Angoulême, cela se finira par ruine et divorce….

  5. @Sven, Béziers pas mal non plus pour faire faillite et divorcer, Laval même combat etc.

  6. yes !!

    on continue la liste, c’est faire oeuvre de salubrité publique ???

  7. Pinel, comme ses prédécesseurs, ça n’a strictement aucun intérêt, …… sauf pour les intermédiaires.

    Et bien d’accord avec Patrick Legoff, habiter à coté pour surveiller la qualité des prestations.

    • Mais rien ne l’empêche. La loi PINEL n’est qu’un dispositif fiscal attaché à l’acquisition ou construction d’un immeuble neuf ou réhabilité…. Vous n’êtes pas dans l’obligation d’acheter un package… vous pouvez parfaitement trouver un terrain sur lequel vous faites construire un immeuble…

      • Exact, ce qui prouve que je ne suis pas complètement au fait de ces dispositifs fiscaux que je réprouve.

        Tout ça coûte une fortune à L’État, donc à moi, État dont le budget est prévu en déficit de près de 35% TOUS les ans.

        Pour vous répondre sur le fond, heureusement que je ne loue pas mes biens aux tarifs Pinel.

        Par curiosité, savez-vous quel est la proportion de Pinel « directs » et via intermédiaires? et la répartition neufs/réhabilités. Merci.

  8. Depuis que je mène des opérations par moi-même sous les différents régimes fiscaux, au delà du formalisme démentiel qui s’est accéléré avec la 2ème mouture du Scellier (un poème ces différentes versions…, regardez les feuilles des 2042 avec les reports !!!), j’ai pu constater que les opérations faites en direct étaient fort peu nombreuses, par peur, méconnaissance ou doute.

    Les neufs sont des connaissances ayant acquis/utilisés des terrains ad j hoc, les réhabilités aussi peu nombreux.

    La facilité, toujours…
    Et pourtant, malgré les sueurs froides parfois, que de bénéfices….

    IL faut reconnaître que les lois fiscales immobilières ne sont pas si mal ficelées, c’est comme toujours leur application par des sans foi ni loi qui a pu les ternir.
    Lorsqu’on lit correctement les textes, il s’y cachent des pépites….

    Mais désormais, pour ce faire, en construction, il faut bien s’entourer et vérifier avec vos professionnels afin d’éviter les mauvaises chutes fiscales avant, pendant et après …..

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