Cela fait maintenant plus de 35 ans que c’est systématiquement la même histoire : A chaque crise économique qui s’accompagne d’une crise dans le bâtiment, le nouveau ministre du logement met en place une loi de défiscalisation pour relancer le marché, inciter les particuliers à investir dans l’immobilier, faire construire ou encore réaliser des travaux.
Et c’est à chaque fois la même histoire. Alors que la croissance est relativement forte, les déclarations d’intention se succèdent et vont toutes dans le sens d’une suppression prochaine du dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement immobilier locatif dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Lorsque la croissance est confortable, nul besoin du dynamisme du bâtiment et du marché immobilier.
Mais, avec l’arrivée de la crise, car la crise arrive toujours, le fameux adage « quand le bâtiment va, tout va » révèle sa pertinence et, c’est alors le ministre du logement ne peut s’empêcher de créer une loi de défiscalisation portant son nom pour relancer le bâtiment via l’encouragement à l’investissement immobilier locatif.
2021 ne devrait pas faire exception. La nouvelle ministre WARGON pourrait bien être à l’initiative d’une nouvelle grande loi de défiscalisation immobilière.
Néanmoins, au regard de l’évolution de la narration autour du déséquilibre du marché immobilier et surtout de la prise en compte du mouvement écologique qui devient dominant, il y a fort à parier que cette nouvelle loi de défiscalisation immobilière Wargon pourrait avoir pour objectif :

  • D’encourager la construction de logement neuf dans un nombre très limité de villes et de régions. On doit pouvoir évoquer les quelques très grandes métropoles en pénurie de logement et quelques zones touristiques sur la côte méditerranéenne et atlantique (Lille, Nantes, Rennes, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Cote d’azur, Ile de France, …) et encore… La révision du zonage du pays en Abis, A, B1, B2 et C pourrait avoir pour conséquence de réduire fortement les zones dites tendues.

Aujourd’hui, il est maintenant un fait qu’on ne manque pas de logement en France (sauf dans de très rares zones) et qu’il faut donc mettre fin à cette idée de la construction de toujours plus de logements partout en France – cf »Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France. »

La construction de logement est consommatrice d’espace naturel et d’artificialisation des sols. D’un point de vue écologique, il est préférable de rénover l’ancien plutôt que de construire dans le neuf. Dans la très grande partie du pays, il ne faut pas encourager la construction de nouveaux logements. Il faut encourager la rénovation des logements anciens.


 

  • De réduire le coût de la rénovation énergétique dans l’immobilier ancien. La rénovation énergétique du parc immobilier sera probablement au cœur de la relance économique du pays. La probable loi WARGON devrait pouvoir d’encourager fiscalement l’investissement dans l’ancien avec travaux, probablement dans le prolongement de la loi DENORMANDIE dont les conditions d’accès sont malheureusement trop complexe pour permettre un dispositif fiscal efficace.

Considérant que la réussite d’un dispositif fiscal repose sur sa simplicité, il faut chercher du côté de ce qui marche déjà. Une amélioration du régime des déficits fonciers avec, par exemple, des charges déductibles bonifiées (par exemple, les travaux de rénovation énergétiques pourraient être déductibles à 150% pour encourager les propriétaires bailleurs à faire des travaux) et/ou une simplification de la loi DENORMANDIE pourraient être des pistes intéressantes.

 
Pour le moment, tout cela n’est que pure fiction. Il existe encore le dispositif PINEL jusqu’au 31/12/2021, même si on sent bien qu’il n’attire plus beaucoup les candidats à l’investissement immobilier locatif neuf.
L’illusion magique de la défiscalisation ne semble plus fonctionner sur les candidats à l’investissement immobilier qui ont bien compris que l’industrie immobilière (promoteur et autre vendeurs de défiscalisation) ressortait comme la seule gagnante du dispositif fiscal PINEL.
Des prix trop élevés pour rémunérer l’industrie limite les perspectives de rendement pour l’investisseur particulier. Il va falloir rénover en profondeur l’approche de la défiscalisation immobilière. L’idée d’un aide à la rénovation doit pouvoir avoir du sens.
A suivre…

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