La direction général du trésor vient de publier une étude dont les conclusions apparaissent sans intérêt véritable mais qui contient une analyse intéressante sur la question de la pénurie de logement, sur l’idée d’une bulle des prix de l’immobilier en France et apporte une réponse concrète au phénomène d’explosion du nombre de logements vacants depuis quelques années.

Cette publication publiée sous le titre « La construction et la rénovation des logements privés en France » faire la distinction entre la France de l’immobilier en excès de demande et la France de l’immobilier en excès d’offre :

  • Dans la France de l’immobilier en excès de demande, la demande de logement est supérieure à l’offre et il semble pertinent de continuer à construire des logements pour répondre à cette demande. Ce sont là les quelques grandes métropoles et autres régions touristiques dans lesquelles il manque réellement des logements et la construction de logement doit se poursuivre.

 

  • Dans la France de l’immobilier en excès d’offre, la demande de logement est inférieure à l’offre, mais la construction de nouveaux logements continue d’y ‘être relativement dynamique malgré de nombreux logements vacants car rénover une maison dans l’ancien est plus onéreux que de faire construire une maison neuve. Dans ces zones, il faut freiner la construction de logement neuf et encourager la rénovation de l’ancien.

L’étude explique de manière très pertinente que « le fait que les logements neufs dans ces territoires détendus aient été moins chers que les logements anciens rénovés a joué un rôle important dans les choix d’installation des ménages. Cet écart de prix a pu s’expliquer localement par la surabondance de terrains constructibles amenant à un coût du foncier nu très faible, des coûts de construction de logements individuels peu élevés, mais aussi par une fiscalité et certaines politiques publiques historiquement avantageuses. Cette dynamique se renforce avec l’inoccupation des logements anciens, qui s’écartent peu à peu des critères qualitatifs de la demande, amenant à des besoins de rénovation accrus,dont le surcoût n’a pas été compensé par la diminution du prix des logements anciens. »

 

Comme le montre la carte de répartition de ces deux grandes zones de marché de l’immobilier, la grande partie du territoire se caractérise par un excès d’offre de logement et donc la nécessité d’y freiner la construction de nouveaux logements au profit de la rénovation du parc de l’immobilier ancien.

 

Typologie des communes en selon le prix et l’occupation des logements

 

Néanmoins, au regard de la répartition des populations en France, on constate une population totale également répartie entre les zones en excès d’offre et les zones en excès de demande.

 

Les zones tendues que sont les zones en excès de demande se caractérisent par :

– Un taux d’occupation des logements supérieur à 90% (taux d’occupation =  la part de résidences principales sur le stock de logements) ;

 

– Des prix de l’immobilier plus élevés, mais dans des proportions inégales sur le territoire.

 

 

Une bulle immobilière ? Vraiment ?

Au regard de ces chiffres pouvons nous réellement parler de bulle des prix de l’immobilier en France ? Aujourd’hui, les prix de l’immobilier sont contenus dans une grande partie du pays. Les prix dans l’ancien sont (en bleu sur la carte) à un niveau inférieur au prix de construction dans l’ancien. Il s’agit là d’une situation tout à fait saine qui ne permet pas de qualifier le marché immobilier d’un marché de bulle.

En revanche, dans quelques zones, finalement très limitées (en rouge sur la carte), les prix dérivent très fortement des fondamentaux de l’immobilier et de la valeur refuge du prix de construction.

L’étude explique humblement ne pas trouver d’explication à la hausse des prix malgré un rythme de construction pourtant élevé dans les zones tendues :

« Les communes en excès de demande et celles en situation modérée en 2010 ont également connu un rythme de construction supérieur à l’évolution du nombre de ménages. L’arrivée de chaque nouveau ménage a donné lieu dans les deux zones à la construction nette d’environ 1,3 logement. Les tensions sur l’offre (taux d’occupation très élevé, proche de 92 %12) justifient un rythme important de construction pour l’adapter à la demande, mais la très forte augmentation du stock et du taux de logements vacants et de résidences secondaires dans ces zones suggère que demeurent des défaillances de marché, d’autant plus que le rythme de construction très élevé n’est pas concomitant à une baisse des prix, comme l’on pourrait s’y attendre.

Mais avance l’hypothèse de nouveaux usages tel que la location saisonnière qui pourraient réduire le nombre de logement accessibles au titre des résidences principales et donc participer à l’augmentation des prix de l’immobilier :

« Dans les zones où les prix sont élevés, le développement récent de nouveaux usages de logements, permis par l’émergence de plateformes (ex. locations saisonnières), a certes permis de générer davantage de valeur pour un logement occupé en tant que résidence principale. Mais il a aussi pu pousser à la conversion en logements occasionnels, pouvant in fine réduire l’offre effective de logement disponibles à l’habitation principale tout en tirant les prix vers le haut. »

 

A suivre…

 

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29 Comments

  1. Guillaume G. says:

    Bonjour,
    En ce qui concerne l’immobilier de rapport, une bulle immobilière, hors grandes métropoles, parait peu probable dans la mesure où le prix de vente de l’immeuble est très largement fonction de son rendement locatif.
    Ainsi est-il nécessaire de rappeler que dans les zones peu attractives, l’immeuble de rapport se caractérise par une rendement élevé par rapport au prix d’acquisition (ex : rendement d’environ 9% à Belfort ; ce taux dicte le prix de marché de l’immobilier locatif dans cette zone).
    Ceci afin de couvrir le risque de vacance locative et d’insolvabilité des locataires, plus élevé que dans les zones plus attractives.
    A l’inverse, dans ces dernières et pour les mêmes raisons, le rendement locatif est faible, voire très faible, par rapport au prix d’acquisition du bien de rapport, car le risque est très faible, voire nul.
    Cordialement,

  2. « Dans ces zones, il faut freiner la construction de logement neuf et encourager la rénovation de l’ancien. »

    Donc le prochain gouvernement va réduire les zones pinelisables, et transférer ces fonds ex-pinel en aides à la rénovation écologique.

    C’est fou ce que ça tombe bien.

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui, c’est effectivement une lecture que l’on doit pouvoir avoir.

      Bientôt un nouveau régime de défiscalisation dans l’immobilier locatif dans l’ancien avec travaux ?

      Une extension du dispositif denormandie ?

  3. Si il s’agit du même rapport que celui d’un certain Tardiveau,vous passez sous silence une taxation accrue de la propriété,la suppression du Pinel ,un système de malus pour compenser la fin de la TH et la notion de rente immobilière pour les propriétaires qui ne payent pas de loyers…les propriétaires vont faire une sacré cible à venir ,spoliation totale après celle de l’épargne,l’héritage est à venir…

    • Voici comment j’ai résumé les préconisations dans l’introduction de l’article « La direction général du trésor vient de publier une étude dont les conclusions apparaissent sans intérêt véritable »

  4. Tout ça c’est de la poudre aux yeux!

    Jusqu’à aujourd’hui, après un certain nombre d’analyses personnelles, avec mes critères, ma position est claire: il n’y a pas de mauvaise période pour investir dans l’immobilier.
    Évidemment pas derrière la décharge municipale de Tombouctou les oies, ni en pleine creuse profonde (je n’ai rien contre, c’est magnifique)
    Avec le paramètre number one: la localisation

    Lémédias vont mettre tel critère en avant pour dire que ça va s’écrouler, d’autres médias le contraire, et 1 an après ils vont inverser leur point de vue. ça fait vendre.

    Attention, je parle bien d’investir et non d’acheter.

    Aujourd’hui il y a un bruit de fond: la pénurie arrive, plus de construction ni de permis délivrés pendant 3 mois, on ne va plus pouvoir loger les gens! 🙂

    • En fait, entre la période pré municipales, et le Covid, qui repousse de fait les examens de dossier en mairie, on doit s’attendre, mathématiquement, à 25% de baisse de l’offre en neuf d’ici la fin de l’année. Sans compter les retards de chantier.

      Ajoutez à celà un possible ralentissement dans certaines grandes métropoles, les maires voulant « réviser » les aménagements en cours (Humic l’a déjà annoncé à Bordeaux), les zones tendues vont l’être encore plus.

      Et ce ne sont pas les quelques opérations de transformation de bureaux en logements qui vont y changer quelque chose.

  5. Miss Tip says:

    Pourquoi dans les zones tendues, M. et Mme Bailleur préfèrent faire de la location courte durée, malgré le travail que cela nécessite que de louer à quelqu’un qui en ferait sa résidence principale ?
    1) le besoin occasionnel du logement pour soi ou ses proches
    2) les lenteurs de la justice (voire les difficultés à obtenir justice) en cas de locataire malfaisant (et je ne parle pas seulement du locataire qui a des difficultés à payer son loyer, mais de locataires vraiment méchants ou avec de graves troubles psycho-sociaux, des addictions…)

    Pourquoi aucun gouvernement ne parle jamais d’investir dans la justice du quotidien pour la rendre plus efficace…

  6. Bonjour

    Suivre

  7. Patrick D says:

    Avec l’arrivée de Mme Wagron au ministère du logement, aucun doute que les lois imposées aux bailleurs vont se « verdir » !
    Je crois que tout sera fait pour pousser à la construction de nouveaux logements « verts » et la rénovation dans l’ancien. Il faudra s’appuyer sur le DPE actuel qui est un mensonge utile pour pousser à construire et rénover.
    Sur un autre sujet, on viens de m’informer que la trêve hivernale qui aurait dû permettre les expulsions dès le 1er avril 2020, et déjà plusieurs fois repoussée, va finalement continuer jusqu’au début de la prochaine trêve. Ce qui veut dire que les expulsions ne pourront se faire qu’au 1er avril 2021, soit 18 mois de trêve hivernale. Bruit de couloir ou réalité ?
    Je rappelle que la durée moyenne de la procédure d’expulsion en France, avec une trêve « normale » de 5 mois, est déjà de 2 ans et 4 mois !
    Si cette trêve de 18 mois est avérée, la procédure moyenne d’expulsion est cette année de 3 ans et 5 mois !

  8. François says:

    En effet, l’étude est intéressante.
    Comme l’écrit adnstep cela va certainement déboucher sur une orientations des aides à la rénovation dans certains secteurs.
    Toutefois, en terme de logement il convient aussi de tenir compte de la praticabilité des lieux. Sans ôter aux charmes des vieilles demeures, leur rénovation reste-t-elle compatible avec l’ergonomie de certaines constructions neuves ?

    Guillaume G. cite dans la première intervention le cas de Belfort. Un de mes fils y a fait deux ans d’étude en IUT. L’immobilier local y était alors dopé par le nombre de logement étudiant.
    Dans de nombreuses petites villes de province (Albi, Figeac, ….) la délocalisation universitaire de branches d’IUT a créée ce genre de besoin. Le turn over d’occupation de faible durée (étude de deux à trois ans) va-t-elle inciter pour autant à des rénovations en profondeurs ?

  9. Objet 1 : Le Constat de la Bulle Immobilière.

    Avant l’an 2002 il n’y avait pas de bulle immobilière. Sauf exception les prix de l’immobilier étaient dans le Tunnel de Friggit (entre 0,9 et 1,1 fois le pouvoir d’achat au sens de Friggit).

    Depuis l’an 2002 la bulle immobilière se forme grâce à la manipulation de l’Etat (PTZ et Lois de défiscalisation) et surtout à la spéculation immobilière. C’est une politique de droite. Cependant le dernier gouvernement de gauche ne s’en prive pas. Tous responsables de la bulle immobilière.

    A ce jour la bulle immobilière est la plus grosse au monde. Elle est TROIS fois plus haute et CINQ fois plus longue que la bulle immobilière américaine de 2007. C’est extrême.

    http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html
    http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-ministere.htm

    La bulle immobilière est un sujet tabou. Mais elle n’est un secret pour personne. Pour le constat vous pouvez télécharger les Courbes de Friggit ci-dessus. A l’ouverture la bulle immobilière vous saute aux yeux et vous ne pourrez jamais l’oublier. Impossible de dire le contraire.

    En Ile-De-France les prix de l’immobilier au mètre carré sont flambés (multipliés) par TROIS (DEUX) depuis l’an 2002, alors que le pouvoir d’achat des ménages augmente DIX fois moins vite depuis cette date.

    https://www.banque-france.fr/statistiques/credit/credit/credits-aux-particuliers

    Depuis 2020 l’Encours du Crédit à l’Habitat dépasse Mille Milliards d’€ selon la Banque de France. Ci-dessus. Et plus de 80% des Revenus Disponibles des Ménages sont engloutis dans l’immobilier. Pour habiter les Français ne mangent plus à leur faim en France, alors que les Africains, eux, mangent à leur faim en Afrique. C’est une situation extrême insupportable.

    https://www.journaldunet.com/economie/magazine/1040949-solde-commercial-de-la-france/

    Depuis 2004 le commerce extérieur de la France est déficitaire. C’est une fuite permanente de la masse monétaire depuis 16 ans. Ci-dessus. Une bonne partie des finances de la production pour l’exportation est engloutie dans l’immobilier. La France n’est plus un pays exportateur net.

    https://fr.statista.com/statistiques/474093/taux-de-chomage-france/

    Depuis 2004 la France est devenue le pays du chômage de très grande masse. Ci-dessus. Une bonne partie des finances pour l’emploi est engloutie dans l’immobilier. Aucun Président (ou Ministre) ne s’en occupe vraiment depuis 2004. Ils sont devenus observateurs de la courbe du chômage.

    https://www.gfk.com/fr/press/europe-pouvoir-dachat-en-hausse

    Depuis 2004 l’économie du peuple de France est minée par la bulle immobilière. Conséquence : le pouvoir d’achat moyen des adultes (20306 €) ne fait plus partie des dix premiers pays les plus riches en Europe. Ci-dessus. Parfois ce montant n’est même pas suffisant pour payer les frais de notaire.

    https://www.lesechos.fr/finance-marches/marches-financiers/le-qe-de-la-bce-resume-en-5-graphiques-238570

    En France les prix de l’immobilier sont complètement déconnectés de la réalité depuis 2007. Le QE de la BCE ci-dessus (la planche à billet) a permis l’ultime hausse des prix de l’immobilier entre 2016 et 2019. Le record du volume des ventes immobilières date de 2019. Début 2020 les prix de l’immobilier sont au plus haut niveau historique juste avant le krach.

    Objet 2 : la situation du marché de l’immobilier.

    Le krach immobilier est la suite instantanée de la réduction de la masse monétaire en France par le dernier krach boursier (février et mars 2020). Le COVID-19 joue le rôle du déclencheur.
    https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication
    Ce krach immobilier est caractérisé par la baisse du volume de la production des nouveaux crédits immobiliers. La baisse est de -40% en moyenne en mars, avril et mai 2020 selon le dernier rapport de l’Observatoire du Crédit Logement. Ci-dessus. Au mois d’avril 2020 ce volume est tombé proche de 10M€. Ce volume correspond au niveau plancher de la période entre 2008 et 2014. Les volumes des crédits à l’habitat sont disponibles sur le site de la Banque de France.

    Ce krach immobilier est caractérisé par la chute des ventes immobilières. La chute est bien au-delà de -80% en Ile-De-France depuis trois mois (entre le 17 mars et le 17 juin). Les ventes immobilières sont tombées au plus bas niveau historique.

    A ce jour du 20 juin la situation du marché de l’immobilier correspond précisément à celle de 2008 sans la baisse significative des prix de l’immobilier.

    Objet 3 : l’évolution de la production du crédit immobilier à l’avenir.

    En absence d’un nouveau krach boursier (ou d’un nouveau QE de la BCE), la production du crédit immobilier serait stable dans les 18 mois à venir. Ce serait au niveau d’avril 2020, à savoir, de l’ordre de 10M€ par mois. C’est une hypothèse moyenne très probable.

    Objet 4 : l’évolution des ventes et des prix de l’immobilier à l’avenir.

    Après le plus bas niveau historique les ventes vont remonter. En même temps les prix de l’immobilier vont baisser après le plus haut niveau historique. Pour un chiffre d’affaire stable cadré par le volume du crédit immobilier. Les prix de l’immobilier sont un sujet tabou. Cependant ils vont baisser mathématiquement et inévitablement.

    Dans les 18 mois à venir le marché de l’immobilier se résume en une seule phrase, à savoir, la baisse de prix contre la vente. Pas de baisse de prix, alors pas de vente. Incertitude : à quel niveau les ventes vont remonter ? Dans la fourchette entre -30% et -60% d’ici la fin d’année 2020. Incertitude : à quel niveau les prix vont baisser ?

    A ce jour les propriétaires refusent la baisse de prix. C’est la raison pour laquelle les ventes ne vont pas remonter au niveau de 2019 avant la fin de l’année 2021. Une longue période sans vente est juste devant nous. A ce jour les agents immobiliers ont déjà perdu la moitié de leurs revenus à cause de la chute des ventes.

    Objet 5 : l’incursion du volume du crédit immobilier sous 6M€ par mois.

    L’incursion du volume du crédit immobilier sous 6M€ par mois est probable dans les mois à venir (juin, juillet et août). Elle entre dans le cadre de l’amplification de la baisse de volume des mois précédents (mars, avril et mai).

    Si cette incursion devient permanente pendant une très longue période, on considère alors que la situation du marché de l’immobilier est revenue à celle de la période avant l’an 2002. Les prix de l’immobilier seraient retombés dans le Tunnel de Friggit. Enfin. Sur son site Internet la Banque de France déclare que la baisse du volume de nouveaux crédits immobiliers est temporaire. En réalité elle ne l’est pas. Entre Janvier et Juin 2020 la baisse s’est amplifiée mois après mois. Les acheteurs boycottent la bulle immobilière après le confinement.

    Objet 6 : le krach immobilier est bien durable entre deux ans et douze ans.

    Sans précédent le krach immobilier (le plus grand de l’histoire de France) est bien durable entre deux ans et douze ans. En effet le marché corrige la bulle immobilière (la plus grosse au monde à ce jour) accumulée depuis 18 ans et il assure le retour naturel des prix de l’immobilier dans le Tunnel de Friggit. Soit une division de prix au mètre carré par TROIS (DEUX) en Ile-De-France. Ce sera un très long parcours de nombreuses années.

    La crise est-elle temporaire ? La Banque de France l’affirme. Et les propriétaires refusent la baisse des prix de l’immobilier en y croyant dur comme fer. Certains manipulateurs de renom font croire à la hausse des prix de l’immobilier après le confinement. Ce n’est vraiment pas le bon moment de mentir.

    La baisse de prix contre la vente est bien la seule recommandation donnée aux propriétaires. A l’heure du krach immobilier les propriétaires doivent passer à l’action sans attente. Faute de quoi les propriétaires vendront leurs biens immobiliers après la fin du krach immobilier dans deux ans (et plus) et après la fin de la division de prix au mètre carré par TROIS (DEUX) en Ile-De-France.

    La bulle immobilière mine l’économie du peuple de France depuis 18 ans. A ce jour elle est devenue une fondue invendable. Pas une fondue à fromage, mais une fondue à patrimoine. Les nouveaux propriétaires seront ruinés. Il leur reste une case à lapin.

    Depuis 2007 la vente immobilière se résume au braquage de banque de l’acheteur par le propriétaire vendeur. Il est recommandé aux candidats à l’achat immobilier de boycotter la bulle immobilière dans les années à venir et d’attendre la fin du krach immobilier. Ce n’est pas le moment de s’endetter à vie pour acheteur un bien immobilier au prix trois fois au-dessus de sa valeur nominale.

    Objet 7 : les deux scénarios du krach immobilier.

    Il n’existe que deux scénarios du krach immobilier : le Scénario à l’Américaine et le Scénario à l’Espagnole. Le krach immobilier français n’échappera pas à la règle. Et il sera encore plus violent.

    Le Scénario à l’Américaine : Le krach immobilier américain de 2008 est un effondrement (une chute vertigineuse) des prix de l’immobilier. L’Etat Fédéral Américain n’est pas intervenu pour sauver les banques en faillite. Les prix de l’immobilier sont tombés sous le seuil de 0,9 fois le pouvoir d’achat au sens de Friggit avant de remonter. Cela a permis à l’économie américaine de se refaire une nouvelle sante. C’est le bon choix. Les Etats-Unis sont sortis renforcés de la crise financière de 2008 et ils sont devenus le pays le plus riche et surtout le pays du Plein Emploi pendant une décennie (entre 2010 et 2020).
    Le Scénario à l’Espagnole : Le krach immobilier espagnole de 2008 est un effondrement (une chute vertigineuse) des prix de l’immobilier au début et ensuite une baisse continue (et interminable) des prix de l’immobilier. A ce jour de 2020 ce krach immobilier espagnole n’est toujours pas terminé. L’Etat Espagnole est bien interventionniste. Depuis 2008 l’économie espagnole est dans un état de merde avec le chômage de très grande masse aussi interminable. L’Espagne n’est pas sortie renforcée du krach immobilier de 2008 avant celui de 2020.

    Les deux scénarios ci-dessus du krach immobilier sont visibles dans les Courbes de Friggit. Page Comparaison internationale. Il est recommandé à l’Etat de bien suivre l’exemple de l’Etat Fédéral Américain et de ne pas y intervenir. Faute de quoi l’Etat risquera la ruine à son tour à cause des montants astronomiques en jeu. La BCE refuse l’annulation des dettes des Etats de la zone €uro.

    Merci au COVID-19 d’Avoir Fait Exploser la Bulle Immobilière.
    Celle-ci Mine l’Economie du Peuple de France Depuis 18 Ans.

  10. « Depuis l’an 2002 la bulle immobilière se forme grâce à la manipulation de l’Etat (PTZ et Lois de défiscalisation) »

    Erreur 1 : Vu l’évolution réelle des prix, et non les phantasmes des uns et des autres, il n’y a pas de bulle immobilière en France, mais, peut-être, des bulles ponctuelles dans quelques villes. Les prix de l’immobilier sont élevés là où tout le monde veut aller et baissent ailleurs. https://fr.statista.com/statistiques/482914/indicateur-tension-immobiliere-grandes-villes-francaises/

    Erreur 2 : Les politiques du logement ne datent pas de 2002, mais du XIXè siècle. Voire avant. https://journals.openedition.org/rives/4429

    Erreur 3 : des bulles immobilières, il y en a depuis longtemps et partout : https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re#Exemples_de_bulle_immobili%C3%A8re

    Erreur 4 ; la bulle immobilière des années 2000 était mondiale, et non pas française. En faire retomber la responsabilité sur les politiques des gouvernements français est donc, au moins en partie, erroné.

    « Ce krach immobilier est caractérisé par la chute des ventes immobilières. La chute est bien au-delà de -80% en Ile-De-France depuis trois mois (entre le 17 mars et le 17 juin). Les ventes immobilières sont tombées au plus bas niveau historique. »

    Chiffres communiqués par les Notaires de France le 15 juillet 2020 :
    – 973.000 logements ont été vendus dans l’ancien en avril sur un an, soit une baisse de 1,2 %
    – le volume de transactions baisse légèrement depuis le début de l’année. Si les ventes conclues en février 2020 sur un an est estimé à 1.068.000, il s’inscrit en légère baisse par rapport à janvier avec 1.073.000 transactions réalisées sur un an. Et à la fin mars, 1.037.000 ventes étaient recensées.
    – A Paris, au premier trimestre 2020, le recul des ventes est logiquement plus fort (- 23 %) avec l’impact du confinement.
    – Le marché de la construction s’est arrêté (confinement, arrêt de la délivrance des permis de construire cause municipales, arrêt de l’instruction des dossiers cause confinement, …), avec une chute des offres de logements neufs, et un stock qui s’amenuise.

    Du coup, les prix continuent eux de monter ! La hausse atteint 5 % sur un an entre le premier trimestre 2019 et le premier trimestre 2020. Une dynamique dont profitent pleinement les maisons qui sont traditionnellement à la traîne des appartements. L’écart se resserre entre les premières (+ 4 %) et les seconds (6,3 %) sur un an.

    Certains secteurs ont quant à eux vu leur prix flamber de 16 % comme en Loire-Atlantique ou dans le Morbihan.

    L’analyse des avant-contrats signés récemment indique une hausse des prix de 1,1 % en août 2020 pour les appartements contre 2,3 % au premier trimestre 2020. Tendance identique pour les maisons qui devraient enregistrer une hausse plus modérée (+ 0,3 %) après 1,5 % au premier trimestre 2020.

    Selon une étude Crédit Agricole SA du 19 juin, les transactions baisseraient d’environ 30 %. Moins pessimiste, le cabinet Xerfi, selon son étude du 23 juin sur l’immobilier en France face à la crise, table sur une baisse de 20 %. Dans une étude du 15 juillet, le groupe bancaire BPCE voit une diminution de 20 % cette année. Au final, 800 à 850.000 ventes devraient être enregistrées en 2020, contre 1.068.000 en 2019. Depuis que les statistiques existent, l’ancien n’a dépassé les 900.000 transactions qu’en 2017, 2018 et 2019.

    Bref, je ne continue pas, il est tard.

  11. François says:

    Je rejoins adnstep sur l’existence de bulles locales, avec peu de risque d’explosion au contraire.
    Suite au confinement, et au télétravail, on constate de souhaits d’augmentation de l’espace de vie chez de nombreux cadres.

  12. https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication-trimestrielle
    Voici ci-dessus la dernière publication de l’Observatoire du Crédit Logement.
    Le krach immobilier au deuxième trimestre 2020 est de la même ampleur (-40%) que celle du dernier krach boursier (février et mars 2020).

  13. « Le krach immobilier au deuxième trimestre 2020 est de la même ampleur (-40%) que celle du dernier krach boursier (février et mars 2020). »

    Les prix de l’immobilier ont baissé de 40% en deux mois ?

  14. La bulle immobilière est répandue sur tout le territoire depuis 18 ans et le krach immobilier est inévitable dans les années à venir.
    Il n’y a pas de pénurie de logements en France. Le taux des logements vacants est en constante augmentation depuis deux décennies. A Paris ce taux dépasse 10%.
    En revanche il y a une vraie pénurie de logements vendables en prix. Ces derniers sont à TROIS fois la valeur nominale des biens à ce jour.
    Les propriétaires ont l’habitude de mettre les prix dans les nuages afin de défier tous les acheteurs et de braquer leurs banques TROIS fois de suite en cas de vente.

  15. Quand vous parlez de logements vacants, vous citez sans doute les chiffres de l’INSEE.
    Ceux-ci, déjà, sont sujets à caution, on en a déjà largement discuté sur ce blog. (Pour l’INSEE, un logement est vacant si personne ne paye de taxe d’habitation au 1er janvier (en passant, il va falloir qu’ils revient leurs méthodes 😁)).

    Mais en plus, ils agrègent des carottes, des poireaux et des navets, ce qui peut faire une bonne soupe, l’hiver, mais qui est peu exploitable quand il s’agit de statistiques.

    Ainsi, dans ces 8-10% de logements vacants, on trouve les HLM. Le Figaro nous apprenait en 2019 que le taux de vacances de HLM était de 14% à Vichy et Montluçon, quand il tombait à 2% en IdF, et à moins de 1% au bout de 3 mois. Oui, car dans la notion de vacance, il y a aussi une notion de durée. Un logement inoccupé à un instant t peut ne plus l’être deux mois après, mais aura été comptabilisé pour 1 dans les statistiques. Dans les logements sociaux,
    la vacance de plus de trois mois, dite «structurelle», ne représente que 50% de la vacance totale.

    En ce qui concerne le parc global, si le nombre d’habitations vacantes augmente sur l’ensemble du territoire, les villes de province éloignées des métropoles régionales sont celles qui en accueillent le plus. Le maximum est atteint à Vichy (14,4 %) et Montluçon (14,2 %), toujours, Lunéville (13,3 %), et Nevers (13,0 %).

    Dans les petites et moyennes villes, comme dans les communes isolées, la vacance est souvent le signe de l’obsolescence d’une part grandissante de leur parc de logements. Les logements sont vacants mais inexploitables, ils ne devraient donc pas être comptabilisés dans la vacance, qui ne devrait refléter que la vacance utile.

    Sur la diagonale aride, allant des Ardennes au Cantal, le vieillissement de la population tend à augmenter la vacance. Une personne peut très bien être en maison de retraite sans que son domicile ait été vendu. Ça fait un logement vacant comptabilisé en plus.

    À l’inverse, les grandes villes de régions sont relativement épargnées, à l’instar de Bordeaux, Nantes, Montpellier ou encore Lille. À noter que dans la capitale le taux de vacance est de 8,1 %, mais ce taux s’explique grandement par le dynamisme du marché, le nombre de logis proposés à la vente ou à la location. Autrement dit, un logement vide l’est rarement pour une longue durée à Paris, et s’il l’est, c’est qu’il y a de bonnes raisons (voir ci-dessous).

    Enfin, il y a d’autres raisons à la vacance : travaux, impossibilité de louer, car travaux de réhabilitation hors des possibilités financières du propriétaire, volonté de ne pas être emm… par des locataires qui ne paieraient pas leur loyer, …

    L’État pourra toujours claironner qu’il finira par réquisitionner ces logements en zones tendues, l’effet sera dévastateur du côté des investisseurs.

  16. La bulle immobilière est répandue sur tout le territoire de la France depuis l’an 2002. Ce n’est un secret pour personne. Pour le constat vous pouvez télécharger les Courbes de Friggit en tapant Friggit sur google.fr . Nier la bulle immobilière est un déni de la réalité.

    La bulle immobilière française est la plus grosse au monde à ce jour. Elle est TROIS fois plus haute et CINQ fois plus longue que la bulle immobilière américaine de 2007. Les prix de l’immobilier français sont à ce jour à la hauteur de TROIS fois la valeur nominale du bien. Autrement dit, au prix que l’on paie un bien, on peut en acheter TROIS en temps normal. C’est à dire après la fin du krach immobilier actuel.

    Il n’y a pas de pénurie de logements en France. Le taux des logements vacants est en constante augmentation depuis deux décennies. Ce taux dépasse 10% à Paris et beaucoup plus en banlieue. En revanche il y a une vraie pénurie de logements vendables en prix. A ce jour Internet est complètement saturés des logements invendables aux prix défiant tout acheteur. Les propriétaires ne se contentent pas de vendre leurs biens. En plus ils veulent braquer les banques des acheteurs TROIS fois de suite en cas de vente.

    Dans la Ville Nouvelle de Saint Quentin En Yvelines (78) il n’existait aucune très grande maison (neuve ou ancienne) au prix astronomique de Un Million de Francs avant l’an 2002. A ce jour un propriétaire ne vous donnera plus un appartement F1 neuf au prix de 150K€.

    Le pouvoir d’achat des adultes français n’ont pas beaucoup augmenté depuis l’an 2002. A ce jour ce pouvoir moyen est de 20306€. L’Encours du Crédit à l’Habitat dépasse Mille Milliards d’€ depuis 2020 selon la Banque de France. Plus de 80% des Revenus Disponibles des Ménages sont engloutis dans l’immobilier. Au détriment de l’exportation et de l’emploi.

    Pour habiter les Français ne mangent plus à leur faim en France, alors que les Africains, eux, mangent à leur faim en Afrique. C’est une situation extrême insupportable.

    Le krach immobilier est bien durable entre DEUX ans et DOUZE ans. Le parcours du krach immobilier sera très long. L’immobilier est un actif non productif selon le terme du Président Macron. Il l’a vu juste. Après la fin du krach immobilier actuel, les français seront tous ruinés et poil !

    • il suffit d’attendre jusqu »au début de l’an prochain dans 6 mois, , et d’avoir les chiffres du nombre des « promesses de ventes » signées à partir du mois de juin. ( il faut attendre au moins 6 mois, car les chiffres de juin et juillet seront forcément bons, vu qu’il y aura un « rattrapage » des 3 mois précédents où tout était bloqué) . Si il y a une baisse du nombre de ces contrats « post covid », les prix baisseront forcément à moyen ou long terme, , sinon, ils ne baisseront pas ou moins vite. . CQFD, pas la peine de se casser la tête en attendant.

  17. « La bulle immobilière française est la plus grosse au monde à ce jour. Elle est TROIS fois plus haute et CINQ fois plus longue que la bulle immobilière américaine de 2007 »

    Ce n’est pas possible, une bulle, c’est une sphère, c’est rond.

  18. http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html
    http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-ministere.htm

    Sur la page Comparaison Internationale des Courbes de Friggit ci-dessus (que vous pouvez télécharger), vous allez constater que la Bulle Immobilière Américaine de 2007 est TROIS fois moins Haute et CINQ fois moins longue que la Bulle Immobilière Française (la plus grosse au monde à ce jour). Le krach immobilier français sera bien durable entre DEUX ans et DOUZE ans. Le marché de l’immobilier est tombé dans le vide après le confinement et il y reste pour un certain temps. La division des prix de l’immobilier par DEUX est une hypothèse basse. La Division des prix de l’immobilier par TROIS n’est pas une hypothèse HAUTE.

  19. Le Krach Boursier.
    Entre le plus haut (6111 points du 19 février 2020) et le plus bas (3632 points du 18 mars 2020) l’ampleur du krach boursier du CAC 40 est de -40%.
    A ce jour du 8 août 2020 le CAC 40 est remonté à 4889,52 points. Ce rebond réduit l’ampleur du krach boursier à -20% à ce jour. Le krach boursier n’est toujours pas terminé.
    Pour soutenir la bourse les Banques Centrales du monde entier font miroiter les plans de planche à billet depuis plusieurs mois.
    Cependant les activités de l’économie réelle ne sont pas reprises pour autant. Et les banques de la zone €uro ne sont encore pas sorties de la crise.
    Depuis fin juillet 2020 la BCE renouvelle sa demande aux banques de la zone €uro de ne pas verser de dividendes et de ne pas racheter leurs propres actions jusqu’à la fin d’année 2020.

    Le Krach Immobilier.
    Marquant la fin du cycle haussier le krach immobilier a commencé un trimestre avant le krach boursier.
    Au premier trimestre 2020 l’ampleur de la baisse du volume de la production du nouveau crédit immobilier est de -25%.
    Au deuxième trimestre 2020 l’ampleur de la baisse du volume de la production du nouveau crédit immobilier est de -40%.
    Pendant les trois derniers mois (mai, juin et juillet 2020) l’ampleur de la baisse du volume de la production du nouveau crédit immobilier est de -25%.
    Le krach immobilier semble suivre l’évolution du krach boursier du CAC 40. C’est à dire suivre la baisse de la masse monétaire en France. A ce jour le krach immobilier n’est toujours pas terminé.
    La baisse du volume des ventes immobilières est bien proportionnelle à la baisse du volume de la production du nouveau crédit immobilier.
    Malgré la bulle immobilière la plus grosse du monde à ce jour et les prix de l’immobilier TROIS fois au-dessus de la valeur nominale des biens (valeur de long terme ou celle correspondant au pouvoir d’achat des ménages au sens se Friggit), les prix de l’immobilier affichés par les propriétaires vendeurs coriaces ne baissent pas. Ces derniers sont très déterminés à braquer les banques des acheteurs. Sur le marché les invendus invendables s’accumulent et ils inondent complètement Internet.
    Pour plus d’information vous pouvez consulter le crédit à l’habitat sur le site de la Banque de France et le crédit logement sur le site de l’Observatoire du Crédit Logement.

    • François C says:

      L’immobilier comme nombre d’autres secteurs ressort d’un marché d’offre et de demandes.
      Dès lors tant que certains surévaluent les biens à la vente, ils ne les écouleront pas.
      Parallèlement, les banques ont durci leurs critères d’attribution de crédit, réduisant mécaniquement l’accès initial à l’achat de certains, amplifié par l’effet COVID limitant les contacts (notaires, banques, visites, ….) jusqu’en juin.
      L’effet écologique joue également sur la potentialité de la vente.

      En revanche avec l’hélicoptère money mis en place par les BC, il ne me semble pas que la masse monétaire baisse, bien au contraire.

      Krach, peut-être, mais sur des biens obsolètes surévalués. Pour le reste, la défiscalisation envisagée pour l’achat et la rénovation, les primes aux économies d’énergie vont continuer à soutenir le secteur de l’immobilier et le renchérir.

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